牛年新盤頭炮，有機會是華懋在觀塘安達臣道的新盤「安峯」，樓盤共由四座住宅組成，一座為九層高住宅，而餘下三座則為20層高，合共提供334個單位，而其關鍵日期則為2023年7月15日，樓花期長達29。 這遍原屬「安達臣石礦場」的住宅發展項目，現時四野沒有任何建築，但實情地皮平整後，未來會劃作不同程度的住宅發展，對「安峯」有沒有影響? 我們希望以一文分析樓盤位置、交通、景觀，並就發展商的首批開價及付款辦法作出揀樓建議。 工程計劃是為現位於九龍東北區安達臣道石礦場用地，根據觀塘(北部)分區計劃大綱核准圖提供土地及相關的基礎設施。
- 安秀苑位於安達臣道新發展區，地盤正在興建兩座34層高的住宅大廈樓。
- 至於向西北的單位則面向山坡，分別為A座的5至8、13、14室，以及B座的15、16、21至24室，雖然難稱優質，但至少未會受附近用地發展影響。
- 如果買家未能選取即供方法，卻又有高成數按揭需求，除了選擇「安心置業按揭付款」外，還可以選用「置SMART按揭付款計劃」。
說實在手持相關銀碼，準買家大可進駐「KOKO HILLS」、或啟德區項目，而但該兩區也有鐵路效應，但「安峯」則暫時沒有。 因此，反應相對其他大盤冷淡也可以理解，唯一吸引買家，還看該盤付款辦法。 的單位實用面積介乎279至479平方呎，開則四正，客飯廳主要以凹字形開則，每戶設有獨立式廚房。 屋苑有過半數單位屬375平方呎至396平方呎的一房間隔，佔供應量51%，其餘為開放式單位及兩房單位，主要滿足小型家庭客或單身人士的需要。 不過目前上述商店均未成形，目前最近已開業的購物商店主要公共屋邨，如安泰邨、安達邨及寶達邨，當中安達邨內設有商場，而安泰邨則有街市。
安秀: 付款辦法分析
屋苑南及西南面的用地是政府設施，高限分別只有200mPD及230mPD。 在城規網站中見到，較小的一幅用地高限是200mPD，將建一個標準的巿區垃圾收集站，樓高大約等於普通住宅的5層，以此高限計算，較大的一幅230mPD高限的土地，建築物高度大約是10層樓高。 安秀 因此，安秀苑向西南的中層單位，起碼已是望安達邨的遠樓景及小罅九龍巿景甚至維港海景。
至於向西北的單位則面向山坡，分別為A座的5至8、13、14室，以及B座的15、16、21至24室，雖然難稱優質，但至少未會受附近用地發展影響。 屋苑各單位的景觀大致可以分為3種，最佳的要數向西南方高層單位有望享開揚海景，即A座1至4室、15和16室； 以及B座13、14、25至28室。 由圖則所示，各類型單位上都是屬於近年新居屋的標準四正設計，呈開門見廁格局。 今期3條示範單位摸擬影片中便包括以安秀苑A座1室為藍本，屬於實用456呎兩房則型。
安秀: 觀塘安秀苑中學校網
樓盤以西北是一幅「政府機構及社區」用地，會預留作社會福利設施，以及對外就是商業用地及交通交匯處，但高層遠望也能望向山景方向。 整個復修工程原擬在2013年完成，但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期，終於復修工程在2016年完成。 完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。 ）是香港房屋委員會轄下的居者有其屋計劃屋苑之一，位於新界西貢區大上托安愉道12號，屬安達臣道石礦場發展計劃區域，毗鄰秀茂坪。 雖然房委會對外宣稱屋苑屬於「觀塘（北部）」，但按區議會分界實際上屬於西貢區。
以入場單位為例，折算樓價為847.4萬元，並不能借取最高90%按揭。 因為根據新按保規定，樓價800萬-900萬元的物業可以做最高90%按揭，但貸款上限只是720萬元，所以即使借盡按保，極其量只能做到最高85%按揭，自己怎樣也要支付15%首期。 聽了上述的分析，究竟發展商的付款辦法能否令「安峯」吸引力稍為增強一點呢?
安秀: 工程范围简介:
開放式單位同樣佔8伙，一房單位同樣佔最多，有15伙，兩房單位則有5伙。 此座亦有部分單位設有窗台，包括1至33樓的14、15、18、19號單位，以及3至33樓的6、7號單位，全部都是一房單位。 當中A座計及地庫共有36層，每層有30個單位，設有8部升降機。 另外，屋苑內大部份兩房單位都比較靠近大廈中心，主要問題是細房的視野會受阻，例如B座21及28室，視野就被同座單位及自己的客廳牆身所阻了，買家也要多加留意。 除了可為客廳採光外，還可考慮在客廳近大窗那一邊多間出一個房間，把窗台留作客廳窗之用。
發展商「備用按揭」的最大好處是1,300萬元以下物業，可以承造最高90%按揭；1,300萬元以上則最高85%，其息率及按揭年期也貼近銀行的水平。 整筆貸款年期最長30年，當中首五年的息率為2.5厘，第6-30年則6厘水平；且在首五年贖樓沒有任何罰息，其後才需要罰息，意味計劃鼓勵準買家在五年後，當本金已供到一定水平時，透過轉按至傳統銀行。 這個計劃對換樓人士，尤其是選擇「先買後賣」的業主特別有利，雖然怎樣也要繳付劃一15%的從價印花稅，但卻可避過因同時持有兩層物業，而被銀行收緊按揭成數。 「安峯」共由四座物業組成，其中一至三座較貼向後排方向，而第五座樓高只有十層，排在第三座的前方，主要為長者而設。
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同時為了紓緩秀茂坪、寶達及興田區的公共運輸需求，政府將在將軍澳隧道收費廣場興建巴士轉乘站，解決新區發展對交通的影響。 以上的工程經已從2017年起開始動工，並將分階段在2020年至2022年完工。 觀塘安秀苑居屋位於九龍東北區安達臣道石礦場用地，預計在2024年11月可以入伙，屋苑將提供1906伙，實用面積為279至479平方呎。 定價方面，安秀苑以市價51折發售，售價定為153萬至325萬元，平均呎價6,590元。 公園南面鄰近安達邨愛達樓、往秀茂坪商場行人天橋、興建中嘅往石礦場發展區行人天橋，北面則鄰近安秀道露天臨時停車場、安泰邨錦泰樓。
至於整個發展區的中心，則預留作「文娛核心區」(圖中橙色範圍)及「住宅社區」(圖中藍色範圍)。 其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場，以及興建室內運動場館。 北面社區包括七幅住宅地、一幅商業地、一幅小學用地；而南面用地則包括四幅住宅地、六幅政府機構及社區用地。 由於污水負荷的問題，該用地不能負荷逾30,000人口，規劃署也擬訂25,000為人口上限。
安秀: 考慮7: 發展商過去交樓質素
虚拟单位内的装置、装修物料及设备的款式、大小、位置及颜色只供参考，实际交楼标准以最后批准之图则、买卖协议及香港房屋委员会(下称房委会)的最后批准为准。 整體條款跟「備用按揭」分別不算太大，同樣也是1,300萬元以下物業，可以承造最高90%按揭；1,300萬元以上則最高85%，其息率及按揭年期也貼近銀行的水平。 選用「首24個月免息免供」計劃的買家，在第一及二年均不需作任何供款，一直去到第三年才開始償還貸款，而息率也低見2.5厘；去到第六年起則跳升至6厘水平。 因此，這個計劃比較適合資金彈求較大的買家、不希望供兩層樓的換樓客、以及刀仔鋸大樹的投資客。 這個付款辦法的本質跟「即供」是沒有分別，只因選取這個付款辦法的準買家需於120天內完成交易。 在簽署臨時買賣合約後，準買家需即場在售樓處支付半成訂金，並在簽臨約後的120天內尋找銀行承造按揭上會，相當於有四個月時間安排資金。
居屋2022推售的七個新居屋，跟東涌「裕雅苑」有同一死症的，就是觀塘「安秀苑」。 雖然「安秀苑」位於市區位置，但實際位置卻相當隔涉，其所處的「安達臣石礦場」，現時並沒有車路可以到達。 雖然房委會表示，兩條連接安達臣石場及安達邨的行人連繫設施，可在項目入伙時落成，但距離鐵路始終有一段距離。 也因此，即使項目提供逾1,900個住宅單位，位置上屬於市區，但對於用家來說的吸引力度，理應是新居屋的尾選。 將來安達臣發展區的人口超過7萬而對外接駁的位置與安達、安泰邨重疊，即清水灣道及寶琳路。
安秀: 按揭計算機
根據規劃，三幅用地中以「R2-2」的規模最大，房協會建6座16-23層高的住宅，提供1,400個住宅單位，預計會在2025年落成。 房協在2020年11月成功向政府補地價19.7億元，每呎地價2,626元。 至於「R2-3」及「R2-4」項目則分別興建3座及4座住宅，共提供420個及960個單位，最快於2025年後才落成。 項目是由香港房屋委員會發展的分層住宅樓盤，屬｢出售居者有其屋計劃(居屋)單位2022｣，位於九龍觀塘安達臣道，預計關鍵日期為2024年11月30日。 政府正在「安達臣道石礦場」用地內的北端，正在興建「公共運輸總站」，以容納專營巴士及專線小巴服務，承諾會會因應各個新發展的工程進度及落成日期，適時計劃及作出相應公共交通安排。
假如這樣間出客廳，就要考慮裝設一台一開二式的分體式冷氣機，價錢會比較貴，而且外置機的呎吋也比較大，要先度好冷氣機台呎吋才可落實。 準買家還要留意，並非每個尾房都設有窗台，例如A座14及15室就沒有這個窗台了。 可取的是，安秀苑的單位數目眾多，1906個單位之中，有395個兩房及983個一房，其餘只有528個開放式單位。
安秀: 安秀道公園
據房委會目前已披露的售樓資料，安秀苑約半數單位屬375呎至396呎的一房間隔，其次有28%屬於279呎至295呎的開放式則型，最少的兩房則型佔比僅約兩成，實用面積由451呎至479呎。 2014年3月18日，地政總署為安秀道命名刊憲，但當時只建成連接清水灣道至安達臣道及由安達邨至寶琳路的未通車路段，由安達臣道經安泰邨至安達邨的中間路段與附屬街道安茵街仍在施工中。 安秀道近清水灣道的一段早於2011年1月已經通車，方便工程車輛進出安達臣道，惟當局並未為此段道路命名。 及至2012年，安秀道一小段已切斷原有安達臣道，並於道路末段重新連接斷開的安達臣道，當時安達臣道已被分開成連接清水灣道至安達臣道9號的一小段及連接安秀道至寶琳路的另一段。 房屋署建議居屋單位以市值51折出售，售價介乎約124萬至531萬元，平均呎價由約5,730至9,950元。 通過「出售居者有其屋計劃（居屋）單位2022」（「居屋2022」）的臨時平均售價和銷售安排及「白表居屋第二市場計劃（白居二）2022」（「白居二2022」）的安排。
方面，安達臣道石礦場用地將提供約21.5公頃休憩用地，包括約4公頃的社區公園及廣場、約3公頃湖泊公園、約8.5公頃石礦公園及約6公頃岩壁。 安秀 七除八扣後，全個「安達臣石礦場」僅餘下兩幅私樓住宅用地，跟原先計劃完全不同。 當中，華懋投得的「安峯」，也就是前身「R2-1」用地，位置上比較捱近房協幾幅住地。 位於觀塘前安達臣石礦場用地的安秀苑，兩座共提供1,906個單位，不過屋苑以一房單位為主，佔超過一半單位；屋苑亦設有商場，可滿足居民日常需求。
安秀: 安秀苑 VS 區內其他樓盤
區內居民也投訴，「613號」巴士往筲箕灣車程太久，需要一小時才能到達港島區。 報告當時指出，初步建議落實時間為2019年至2025年，但因地勢斜，2020年7月，運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破，克服山勢問題才決定是否興建。 安達臣石礦場屬於全新開發的地區，數到最近的居屋，已經是挨近「順利邨」的「順緻苑」，物業鄰近飛鵝山一帶，四周環境相當清幽，屬於第一期居屋。
安秀: 安達臣道石礦場RS-1區內將設人工湖
而觀塘區內還有秀明道公園、秀雅道遊樂場、曉光街體育館、順利邨體育館、順利邨公園網球場及足球場等供公眾使用。 其中湖泊公園設有全港首個開放予公眾使用的防洪人工湖，預期在2022年分階段完工。 在安泰邨和秀茂坪邨旁，亦有秀明道公園、兒童遊樂中心和遊樂場等，再走約5分鐘便是曉光街體育館，但預料未必足以應付該區急速膨脹的需求。 相比之下，樓盤以北，雖然未必會有較開揚的都市景，但卻因鄰近山坡，相當會較有保障，而不受日後發展而影響。 B座同樣有36層，設8部升降機，每層有28個單位，略較A座少。
安秀: 1997年: 安達臣道石礦場營運及復修
由於位置不太理想，排位較後的買家可以先集中研究此屋苑的有房單位，或許有望選到。 “曼秀雷敦， 處處關懷” 曼秀雷敦公司深信關注消費者的需求,並且提供優質的產品與服務, 才可真正令消息滿意。 而主要產品從開始面市到現在，市場份額亦提升了數十倍， 在多個產品領域上佔有領導地位。 重庆莱诺时装有限公司主导“AN.SHOW安秀”女装品牌，服务于心理年龄35—48岁的成熟女性，以 “行政休闲、商务休闲、时尚休闲”为设计理念。 时尚大气的形象与陈列，丰富的产品立体化系列搭配，尽显“AN.SHOW安秀”知性优雅、成熟婉约、时尚休闲的品牌风格，传递着都市女性所追求的工作和休闲方式。 重庆莱诺时装有限公司营销网络以重庆为中心，辐射到中国西部等80多个省、市、区级商场、加盟商及专卖店。
另一方面，在非雨季的日子，人工蓄水湖亦可用作康樂設施，故人工蓄水湖由渠務署負責運作、管理及維修。 樓盤東南面有兩幅用地預留作學校發展，其中較扭向南一幅「E2」用地，已分配合直資學校「保良局陸慶濤小學」作重之用，預計在2025年落成；但以較捱向以北的一幅地，則因未能覓得合適辦學團體，而撤回中學用地。 對於「安秀苑」的買家來說，要留意鄰近學校的上下課時的鐘聲會否有影響；而且一校用地之隔已經是長實的首置上車盤，所以對景觀也不要有太大期望。
買家可特別留意，幾個尾房單位，如A座10、11、23及室和B座6、7、18及19室。 以上8間一房單位的客廳多設一個窗台，買家可花心思把單位打造成兩房單位而不用把客廳犠牲成為黑廳。 安秀 除此以外，鄰近的安達邨等屋邨亦設有商場，但最近的街市則位於安泰邨、寶達邨或秀茂坪商場。 屋苑對出的安愉道設有行人隧道及天橋，接駁秀茂坪、以至將軍澳隧道巴士轉乘站。 在戶型方面，安秀苑提供開放式至可間2房的單位，面積由279至479平方呎。 選擇建築期付款(峯足輕鬆付款計劃)，打算搭配按揭保險也要留意貸款上限。
安峯由4幢住宅大廈組成，提供334伙住宅單位，實用面積由339平方呎至907平方呎，成交呎價由2.1萬元至2.3萬元不等。 不過安達臣道石礦場用地未來將會提供合共931伙私人住宅單位，涉及超過9萬人口。 安秀 屋苑西南面對正一幅預留作警署、消防局及垃圾收集站的「政府、機構及社區」用地以及一幅新居屋用地，將興建3幢最高255米的樓宇，料對中低層單位景觀構成影響。 商場購物方面，在整個安達臣道石礦場發展區中，政府預留了三幅「商業」 用地，提供購物設施。 但區內其實設有不同的巴士路線及小巴路線供市民使用，除了即將興建的新巴士轉乘站外，該區的居民亦可以選擇到附近安泰邨、安達邨等地乘撘公共交通工具。
屋苑座落前石礦場用地，山上空無一物，全為地盤，鄰近有另外7幅用地將興建公營房屋，預料整個山頭將容納約2萬人，當局將於山頭興建行人路和行車路等，亦有小學、中學和社福設施等，而山頭的另一端亦會有人工蓄水湖。 由於屋苑位處山上，相信中層單位開始，可享無死角維港景，遠眺煙花夜景，惟低層單位的視野將遭安達邨、秀茂坪邨等公屋阻隔。 實情除非駕車或坐的士，最直接的方法是經「新清水灣道」，取道「安秀道」後再進入「石礦場」，否則乘坐公共交通最近只能處於「石礦場」下方的公屋「安泰邨」及「安達邨」。 這兩條公共屋邨，現時已有逾17,900個單位，人口50,000人，但交通卻不怎麼完善。 而且現時由「藍田港鐵站」前往「安達邨」，車程不算十分久，但搭客卻很多。