那麼，逆按揭應該是最好的選擇，把自己物業的價值釋放出來之後自己享用。 我相信，令到安老按揭升溫的因素，除了是擴大了物業的適用範圍外，更重要的，應該是「樓價」，因為逆按揭的一個特點是，銀行會以申請安老按揭時的樓價，計算妳可以「按到」的資金，然後折算為每月的退休金。 即是樓價升了，退休金也不會增加，相反，樓價跌了，妳的退休金也不會減少。 上一回提及港人的人均壽命愈來愈長，如有幸「長命百歲」，就要及早規劃有保障的人生下半場。 姊妹們，根據「安老按揭計劃」，只要妳有一個已供滿的自住物業抵押給銀行（優化措施下，可以加一個非自住物業），便可以按月收取年金（等於向銀行貸款），最終以物業償還。 假如出售物業後所得的款項超過安老按揭貸款，銀行會將全數償還安老按揭貸款後的餘額歸還給借款人（或他/她的繼承人）。
例如一個45年樓齡的物業，銀行按「70減」做按揭指引，那獲批的按揭年期最多是25年，如果樓齡屬55年的舊年，獲批最高按揭年期更縮短至15年。 但如果用「75減」，45年樓齡的物業還可以做到最長30年按揭年期。 然而，銀行未必一定會批出30年按揭，還要視乎其他因素，其中一個是物業樓齡。 大家經常聽到所謂「70減」或「75減」，意思是用70或75減去樓齡，得出的數字就是最高能承造的按揭年數。 申請安老按揭第二項關卡係心理壓力，第一重壓力係借貸的心理壓力。
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另外，安老按揭計劃推出優化措施，用作計算年金的指定物業價值上限，由1,500萬元調高至2,500萬元，亦簡化指定物業價值的計算方法，使借款人更容易明白，並享有金額更高的每月年金。 同時，安老按揭計劃及保單逆按計劃增加一筆過貸款的用途作償還個人貸款，提升客戶財務安排的靈活性。 申請者可選擇每月收取定額費用當作生活津貼或一筆過提取大筆貸款以應付特別情況。 除非安老按揭貸款在特定情況下被終止，否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。 安老按揭樓齡 按揭保費分兩部分，金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸款。
但若以季度細分，去年第四季的新申請宗數達到214宗，按年大幅增加93％，當中尤以11月份最多，單月錄得105宗新申請，按年大幅增加1.7倍。 今年首季，新申請宗數亦達到172宗，較去年同期增加70％。 安老按揭（或稱逆按揭reverse mortgage）在海外一些發達國家已經發展多年，不過由於華人社會的傳統思想，以及風險較高，本港的金融機構過往並沒有推出安老按揭這類產品。
安老按揭樓齡: 按揭還款期最短是幾多年？
這項計劃能夠令業主可以在退休後，減少依賴他人（物業繼承者或子女）為生，順利渡過晚年。 事實上，安老按揭只是把子女工作供養父母的模式改變了，在物業擁有人身故或其他原因取消計劃後，便是由子女把償還貸款贖回物業。 如按揭借款人40歲，75減後是35年，故最長還款年期可達30年上限。
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安老按揭樓齡: 費用
物業包括在香港及香港以外地方的土地及任何用途的房產物業、車位等。 公共福利金計劃下的長者生活津貼，旨在為本港65歲或以上有經濟需要的長者每月提供特別津貼，以補助他們的生活開支。 任何情況下，均毋須透過任何中介人申請安老按揭貸款。 基本按揭保費 – 為指定物業價值的1.96%，分別於第37、49、61、73、85、97及109個每月年金支付日，分7期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。
- 終身年金計劃早前被廣泛報道，引起市民熱烈討論退休問題。
- 一般情況下，定息計劃較浮息計劃可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。
- 如申請人的婚姻狀況為「已婚」或「同居」(見問答2註)，不論其配偶／同居人士有否領取長者生活津貼／其他津貼，均須填報其配偶／同居人士的個人、入息及資產的資料。
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- 如果子女願意或是有能力負擔兩個老人家的生活費那是很慶幸的事情。
- 每月派發的年金最少可派十年，最長可終身派發，直至長者百年歸老為止。
- 但若以季度細分，去年第四季的新申請宗數達到214宗，按年大幅增加93％，當中尤以11月份最多，單月錄得105宗新申請，按年大幅增加1.7倍。
香港財務策劃師學會主席，持有認可財務策劃師資格，專注於理財規劃及環球資產配置。 工作以外，熱衷於理財教育，專欄文章刊登於《蘋果日報》、《明報》及《信報》，著作《移家到台灣－生活及理財指南》，並定期接受媒體訪問，包括TVB及Yahoo 安老按揭樓齡 TV等。 第2，想收年金個時間愈耐，每個月年金就愈少，例如每100萬元樓價，55歲開始做安老按揭，揀收10年年金，每個月就收3,200元，如果想收到百年歸老為止，即係同年金計劃鬥長命，每個月就收到1,650元。 舉例如果物業價值500萬元，就將上述個年金乘5倍。
安老按揭樓齡: 申請安老按揭所需費用
從收租或分租所得的淨收益是會計算在入息內，而非自住的物業亦會計入在資產內。 如入息及資產低於限額，便可符合申領長者生活津貼的資格。 在長者生活津貼下，長者獲家庭成員或親友的金錢援助(家用或零用)是不計算為入息之內，但如這些金錢援助(家用或零用)而累積為儲蓄則會視為資產計算。 如入息及資產總值低於限額，便可合資格申請長者生活津貼。 不過，要留意的是，受惠人如獲發長者生活津貼，則不會同時獲發俗稱生果金的高齡津貼。
然而，借款人仍須全數清還安老按揭貸款的總結欠，包括累算利息和其他已加借入總結欠的費用，以及承擔解除安老按揭的相關法律費用。 借款人可根據自己的需要，選擇在10 年、15 年、20 年的固定年期內，或終生每月收取年金。 雖然本例子的物業價值是港幣900萬元，每月年金金額將按港幣800萬元價值的物業計算。
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若每年通脹3%，樓價每年也升3%，可以加按增加年金。 安老按揭樓齡 假設不用提升每月年金金額，到了88歲仍有剩餘價值，可留給後人。 別忘了申請人過去多年一直住在單位裏，不用支付每月萬多元租金。 安老按揭樓齡 安老按揭樓齡 林Sir自己也動手，以Excel製作了「安老按揭計算機」，計一計在不同年紀過身，累計可領取多少錢、扣除利息和保費的剩餘價值又有多少。
如該長者同時符合其他申請資格（如居港規定等），他便合資格領取長者生活津貼（現時每月4,060元）。 長者生活津貼受惠人在保險計劃下的現金價值（包括紅利或利息等）可獲豁免計算在資產內。 這是基於現時採用簡單的入息和資產申報機制，以方便長者，而且顧及有經濟需要的長者所購買的保單大都是人壽、醫療及危疾等類別，而有關的現金價值亦需長時間累積得來，在有需要時作應急之用，所以作出豁免。 但如申請人或其配偶／同居人士（如適用）所持有的保險計劃不涉及上述保險成份，有關保單的現金價值則會按資產類別（如投資或儲蓄）被納入資產計算。 有關入息及資產的詳細資料，請瀏覽「申請資格下的長者生活津貼的入息及資產限額」。
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申請人可以是物業的唯一受益人，或以聯名方式持有物業；可以個人名義或以公司名義擁有物業。 用作抵押的物業必須香港的住宅物業，樓齡50年或以下，沒有任何轉售限制和沒有出租。 安老按揭樓齡 如果抵押物業是未補地價資助房屋，則需要獲得有關當局書面批准。
若現在購入一間樓齡已達40年或以上的上車盤，縱使是大型屋苑，保養及維修較佳，但仍敵不過市場的遊戲規則。 由於逆按揭牽涉眾多在時間上和金額上都預測不到的因素，保險公司在承保逆按揭時會採取很保守的計算方法，以免承受重大的損失。 如申請人與家人有聯名戶口而有關資產不是均分，雙方須以書面聲明以交代資產的比例如何分配，詳細列明有關聯名戶口的戶口號碼、總金額及分配比例，並由雙方共同簽署。 車位是屬於物業的一部份，與自住物業一樣，自用的車位是可獲豁免計算為資產，但如車位出租，其車位價值須納入為資產計算，而出租車位的淨收益亦須計算在入息內。
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安老按揭旨在讓長者利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，向貸款機構獲得按揭貸款，讓長者有多一個財務安排的選擇，提升生活質素，尤其適合有樓揸手，但現金不充裕的長者。 經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券，最高可享HK$6,000現金券。 至於居屋及公屋等未補地價資助房屋，雖然有轉售限制，但就不受此限，可照申請逆按揭。 因此大家買樓時，日後有做逆按揭的打算，便不宜買太舊的樓宇。 尤其是年青人，如果他們30歲置業，並打算30年供滿按揭後隨即敘造逆按揭，樓齡最好要買20年以下，如此逆按申請才會順利。
- 我地28Mortgage專員會協助您一步一步完成申請。
- 如果物業的市值是400萬，就將上述數字直接乘4便可以。
- 若申請人在89歲過身，領取年金至88歲，剩餘價值已是負數，即是說申請人活到88歲便算賺了。
- 長者生活津貼與高齡津貼及傷殘津貼的目的及申請資格不相同。
如申請人重新申請津貼，同樣可透過傳真／電郵／郵遞／網上表格、由政府部門／其他非政府機構轉介，或到區內的社會保障辦事處提出重新申請。 申請人亦可在社署網頁下載申請表格及申請指引，填妥並簽署申請表格後，連同有關證明文件的副本，寄回或親身交回社會保障辦事處。 社署收到申請後，會安排職員會見申請人以處理有關申請。
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以65歲申請、樓價600萬元為例，每月年金1.32萬元，每年年金15.84萬元；首年利息及保費合共3,168元。 去年，按揭證券公司還推出了一系列的優化計劃，容許申請人以多一個物業作抵押（只要該物業是由他/她的子女居住），以增加貸款人所得的退休金。 安老按揭樓齡 如果款項不足以抵償欠款，便由按揭證券公司承擔，但如果有餘款，則會歸還給借款人或承繼人。 其實，這個安排也不錯，因為你不是完全放棄了自己的物業。 所謂安老按揭計劃，其實是將你現時已經供滿的自住物業抵押給銀行，銀行便會定期向你派發退休金。 最重要的是，當成功申請安老按揭後，你仍然可以居住在該單位，直至百年歸老為止（這也是按揭證券公司的宣傳重點）。
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一般來說，現時大部分銀行會以「75減」做按揭批核，所以1975至1978年落成的美孚新村樓宇，仍可做到最長30年按揭。 確實，有不少藍籌屋苑，樓齡已經不輕，像美孚新村全屋苑有99座大廈，落成年份介乎1968年至1978年之間，即最舊的樓宇已有52年樓齡，最「年輕」也有42年。 至於太古城的入伙年份是1977年至1987年，置富花園則是1978年至1981年，部分樓宇樓齡亦同樣逾40年。 猴年到，在此先祝各位猴年大吉大利，未退休的工作愉快，已經退休的，生活無憂無慮，食得瞓得又去得（去旅行）！ 本文章內容由 林正宏 提供並只供參考，不代表 Bowtie 立場，Bowtie 對任何人因使用或誤用任何信息或內容，或對其依賴而造成的任何損失或損害，不承擔任何責任。 28Mortgage在這章會跟大家聊一聊關於安老按揭的需要注意的事項。
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基本按揭保費為指定物業價值的1.96%，分7期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。 另外，每月按揭保費則根據安老按揭貸款的總結欠，以年率1.25%計算，按月支付。 樓齡及按揭申請者年齡愈大，能爭取到30年按揭還款期的機會則愈低。 所以現時不少年青人有父母支持，但想成功上車，也不會是一件易事。 所以平時我哋經常聽到的「70減」「75減」，其實就係咁解。
如有特別需要，例如要還清物業原先的按揭、支付物業維修或保養，或應付醫療開支，長者亦可以申請一筆過貸款以應付所需。 我知道有長者透過安老按揭，還清了其物業原先仍未清償的按揭貸款，毋須每個月向銀行還款，反而可以收取穩定的現金，減輕他們的生活壓力。 安老按揭除了可讓借款人有穩定收入，提取按揭貸款後又可繼續居住所抵押之物業，安享晚年。 在特定情況下更可申請將物業出租，租金收入可用作醫療護理費用等用途。 如借款人想贖回該物業，只要全數還清按揭貸款便可，並且毋須繳交任何罰款，好處良多。