今次就這個題目，分析政府續期做法外，還聚焦在「999年地契」（又稱千年契）屋苑，以及港島和九龍2048至2050年地契才到期的屋苑。 他表示, 港鐵小蠔灣第一期只獲三份標書, 雖然項目地點和規模大不相同, 但多少顯示發展商未有改變保守的態度, 梁沛泓 梁沛泓 發展商入標價亦會考慮將來區內油柑頭官地的新供應. 地政總署指出，政府按既定機制出售土地，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，就不會將土地售出，目的是保障公帑。 而底價會在截標當日釐定，政府不會就投標者出價的考慮作出揣測，並擬在適當時候重新出售上述地皮。 荃湾宝丰路住宅地盘面积近9万方呎，可建楼面约31.4万方呎，料建约500个单位，单位实用面积最少约280方呎。
又指安達臣道首幅及第二幅商業地，整體規模相若，惟是次地皮有一小幅地盤不連接主地盤，某程度上或令發展受制肘，相信為成交價較預期為低的原因之一。 梁沛泓 經濟前景模糊，再有矚目大型項目流標，上周截標反應失色的港鐵公司（00066）大嶼山小蠔灣物業發展第1期，昨日宣告流標收場，為今年短短一個多月內，第3幅未能批出的地皮。 然而，現實情況下，發展商要收購舊樓統一業權過程耗時又費力，因為要逐一說服業主出售業權，許多時舊樓商舖由於所佔之業權份數較樓上之住宅單位多，加上商舖有穩定收益，故收購舊樓時，經常有地舖業主拒絕遷出。
梁沛泓: 地契屋苑（2）愛都大廈
梁沛泓指，港鐵與發展商對後市走向有着很大落差，小蠔灣項目只接獲3標，反映發展商投標意慾依然疲弱。 他續指，今次項目不同其他港鐵項目，中標發展商要「守」多年，相關鐵路站才會通車。 此外，發展商亦要負責興建部分平台、車站設施及車廠等，增加成本和不明朗因素。 我們認為投標規劃是一項針對成果的活動，而不僅僅是完成一個標準程序。
（大公報記者 林志光）獨一無二的中環海濱商業地王，在經歷近1年的招標及評審後，終由恒地（00012）在完全符合「雙信封制」的要求，並取得滿分下，以本港史上最高地價508億元奪魁。 恒地表示，集團預計總投資630億元，在中環商務中心區，打造一個傲視世界的香港新地標。 獨一無二的中環海濱商業地王，在經歷近1年的招標及評審後，終由恒地（00012）在完全符合「雙信封制」的要求，並取得滿分下，以本港史上最高地價508億元奪魁。 對上一幅住宅官地流標，已是2018年10月的山頂文輝道豪宅地，政府在兩年後「一拆二」重推招標，成功售出。
梁沛泓: 地契屋苑（13）嘉景臺
據地政總署資料顯示，早年，本港土地契約的年期計有75年、99年或999年三種。 今次就這個題目，分析政府續期做法外，還聚焦在「999年地契」（又稱千年契）屋苑，上車換樓必睇。 他指出，小蠔灣項目有別於其他鐵路項目，屬於遠期發展，要守多年相關的地鐵站才通車，而發展商要在車廠範圍內打地基，亦增加了發展成本等不明朗因素。 嘉华香港地产发展及租务总监尹紫薇指，出价已反映特区政府在卖地章程内所提的要求。 而近期有地皮流标，相信是发展商和特区政府在地价计算上有差别所致。 梁沛泓指出，現時存在的問題是被申請強拍的地盤，一向只有申請方參與拍賣，在沒有競爭對手的情況下，清一色以底價一舉即售。
亞洲區行政總裁洪丕正表示，內地監管機構放寬融資對內房有幫助，但未見樓市交投顯著上升，因此採取審慎撥備。 集團對內地商業房地產的風險敞口由前年的40億美元，降至去年的33億美元，當中27億美元涉及發展商，但他強調對內房的撥備已覆蓋81%內房不良資產。 洪丕正認為，內房行業已過最壞情況，預料將逐步復蘇，但未來數季會否快速反彈視乎投資及置業信心。 去年香港區貸款減值亦急升1.3倍，香港區行政總裁禤惠儀表示，主要來自內房，但內房佔整體信貸組合不足3%，強調是採取審慎做法。 她又說，去年貸款需求下跌，但隨著投資情緒改善，今年需求將會好轉。
梁沛泓: 落成量回應｜華坊梁沛泓指今年要達標有一定難度
是次流拍的一列舊樓物業，地盤面積約10,840方呎，包括5幢5層高商住樓宇，現規劃為「商業（6）用途」。 物業原定於去年7月舉行強拍，惟遭小業主入稟上訴暫緩，至今年5月被法院駁回後再度強拍。 由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，是次招標不設補地價條款，惟發展商除需要一筆過支付12億元入場費外，項目中標與否亦需取決於分紅比例，而中標發展商更要負責興建部分平台、車站設施及車廠等設施。
- 至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦認為，流標主因並非面積下限條款，而是項目規模太大，他指，本身估計地皮每呎樓面地價約6,300元，若加上建築成本，每呎總成本高達1.13萬元。
- 有測量師表示，是次中標地皮的每呎樓面地價，除了遠低於領展地皮，同時也較上次第二及第三高的落選標金更低，不理解為何政府沒有作出流標決定。
- 期內，貸款減值45.1億元，按年升1.3倍，主要受內地商業房地產相關減值影響。
- 各行各業均由於大量人手受感染，現問題不下於刮颱風或過農曆新年，連超市和公共交通都受嚴重影響，建築業亦不能倖免，工程進度和審批會被拖慢，物料供應亦會出現延誤。
- 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，港鐵與發展商對後市的走向有很大落差，項目上周只收到3份標書，反映發展商投標意欲依然疲弱。
資料顯示，項目上周三只收到3份標書，數量為2014年4月後最少，入標財團包括新鴻基地產（00016）、長實集團（01113）及會德豐地產。 而市建局財務上需要自負盈虧，若最後發展商以低價投標，與其「賤價」批出項目，不如申請改作商場及住宅發展。 梁沛泓 現時港鐵觀塘線北面基本作住宅用途，故不會與周邊產生不協調，維持相若地積比率，項目地價可達180億元。
梁沛泓: 港府推地一再流標 梁沛泓：對整體樓市影響只屬短暫
據了解，持有大部分業權的投資者朱鴻鈞，有派代表出席今早的強制拍賣會，不過該名代表沒有領取號碼牌。 梁沛泓 本地投資者持有的佐敦柯士甸道132至134號太極大樓今日（28日）透過戴德梁行進行強制拍賣，底價8.123億元，不過項目未獲承接，在無人競投下收回，成為歷來第三宗舊樓強拍「流拍」個案。
而發展商庫存量較多，對規模大的新發展區項目取態會較保守審慎，建議港鐵可考慮先自行完成項目上蓋工程，降低發展技術及成本因素，才招標會較理想。 仲量聯行香港項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，香港急須以更高效率處理舊樓問題，適值政府在啟德地皮後推出招標的市區地皮減少，收購舊樓重建已成為地產商補充市區土地儲備的重要渠道。 梁沛泓又指出，樓市正處於轉角市，市場普遍預料今年樓價上升，發展商應該會進取出價，但接連有項目流標，反映發展商對後市看法不似市場預期，預計之後推出的招標項目流標機會增加。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，流標屬意料之外，估計或因為項目規模大，加上地基等建築工程有難度、小蠔灣站預計2030年才通車，均影響出價。 但他認為，港鐵招標條款已為發展商提供彈性，包括市傳不設補地價條款，發展商支付一次過12億元入場費，並自行建議分紅比例。 地政總署公布，荃灣寶豐路住宅地皮，以近14.39億元批予嘉里建設。
梁沛泓: 地契屋苑（12）嘉兆臺
萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明亦持有相同睇法，認為項目發展規模相當大，投標反應較預期差也可以理解，而入標財團也未必會進取出價，料項目有流標機會。 該項目去年9月收到24份意向書，市建局邀請19家發展商參與，惟最後只有上述大型發展商出價競投。 資料顯示，是次為2008年4月後標書數量最少的市建局重建項目，當年紅磡必嘉圍住宅重建發展亦只收到一份標書，即御悅現址。 泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，未来商厦供应充足，特区政府如仍然积极推出大型贵重商业地皮，料成交价会偏低甚或出现流标情况，两者皆不理想。
