業主除了可以享用大廈的服務及設施之外，業主同時須共同承擔大廈的所有法律責任。 很多人以為買了一個單位之後，就可以關門不理世間事，門外有垃圾或放置雜物都毋須理會，屋內拆牆改窗都不關外人事。 事實上，他們買的並非獨立物業，而是在不同時段與一大班業主一起購買了地產發展商在該幅土地上興建的建築物，並根據所佔的面積計算出業權份數，這班業主就是該業權份數的管有人。 根據《建築物條例》（第21 1A條），只有當管理費新增幅度超過50%，法團才需要召開業主大會通過決議。 但是，龍門居事件中的增幅不足50%，所以並不受條例規範。
管理公司與業主立案法團都有責任妥善管理大廈的升降機及扶手電梯，除安排嚴格的保養維修服務之外，亦要留意乘客的使用量及使用情況，以免超載造成生命危險。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。
業主大會流程: 業主委員會職能
法團的成立就是為了提供一個具法律效力的組織，組織大廈內的大小事宜。 你自己也應該可以看到，有關條例並沒有規定任何受公司業主委託的人士可以獲得豁免出示符合指定格式的委任代表的文書。 萬一業主有感物業管理公司管理不善，認為有需要問責、睇數簿，甚至索償，法團可代表全體業主，強制要求物管披露適用之內部資料，甚至入稟起訴物管。 管委會在第一次業主周年大會後的12至15個月期間，須召開另一次業主周年大會。 在該周年大會上，管委會全體委員，以及秘書和司庫(即使並非管委會委員)均須卸任。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，業主委員會應當維護業主的合法權益，要求物業管理企業承擔相應的賠償責任，並依法承擔相應的法律責任。 有25年樓齡的大圍富嘉花園屬老牌屋苑之一，大維修的爭執始於上年三月，當時業主立案法團通過以9千萬的天價進行大維修，項目包括大廈外牆翻新，更換走廊地板、水喉及防煙門，每戶需付10萬元不等，現時工程只剷去了大廈的外牆。 期間有業主不滿法團透明度低，並覺得維修費不合理，便發短訊、派傳單向鄰里解釋事件的來龍去脈，成功集齊300多戶業主簽名，召開特別業主大會向法團提出質詢。 1c) 正如我在文中提到，承辦商在面談中的表現是其中一個可靠的甄選指標。
業主大會流程: 什麼是「業主委員會」? 什麼是「業主立案法團」?
對於這類「有心無力」的業主所面對的困難，市建局早前亦主動諮詢法律意見，研究就樓宇在沒有法團的情況，如何在法規容許的框架內，籌組及處理樓宇公用地方維修工程。 所謂「業主立案法團」，實情是業主根據「大廈公契」及《建築物管理條例》而成立的法人組織，可在法律賦予的權力下，代表業主管理一個屋苑的公共地方，以至任免管理公司的權力。 業主大會流程 法團可以監察管理公司的薪酬、定明管理項目的開支、預算，並不可以拒絕業主在財務提出的問題。 根據舊《公司條例》（第32章）（下稱「舊條例」）第115A條，符合某最低人數規定的成員，可請求公司傳閱就下屆周年大會被提出的決議，或有關任何成員大會被提出的決議或將在該會議上處理的事務而字數不多於1000字的陳述書。 如法院信納該權利正被濫用，以取得在帶誹謗性質的事宜上不必要的宣傳，則該公司無須傳閱陳述書。 除非公司另有決議，否則提出這項請求的成員須承擔傳閱費用。
卡特中心發表聲明，指卡特得到家人及醫療團隊全力支持，卡特家族呼籲大家在這個時刻尊重私隱，並感謝外界關心。 隸屬民主黨的卡特，在1977年至1981年擔任總統，任內命對經濟困境和伊朗人質危機等問題，但促成埃及和以色列的和平協議，最終在1980年的大選不敵共和黨的列根。 卡特卸任後，一直活躍於人道主義事務，2002年獲授予諾貝爾和平獎，表揚他為和平解決國際衝突、推動民主和人權，以及促進經濟及社會發展的貢獻。 大會經點算票數及兩名業主監票後，「采頤居民會」十人名單全數落選，現屆業委會推舉的名單順利成為新一屆業委會委員，會議亦在一遍爭議聲中結束。 2) 有關利益衝突申報及保密協議，其實在會前委員與委員之間；及委員與管理處之間已有不少的討論。
業主大會流程: 成立業主立案法團
第二十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。 第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。 籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。 民政事務總署（民政總署）今日（一月一日）發布《大廈管理最佳做法行政指引》（《行政指引》）。
- 4a) 不計第一次會議因選舉主席程序受到挑戰而導致被腰斬外；事隔一個半月，這是第一次所有委員聚首一堂一起議事。
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- 仍未有法團的樓宇業主若遇到疑難，可聯絡市建局和政府部門提供協助。
- 不過，請注意，第561條訂明公司的章程細則的條文如會有以下效果，該條文在有該效果的範圍內屬無效︰決議不得採用書面決議形式提出及通過。
建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。 業主大會流程 第二十八條 業主可以書面委託的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委託內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。 第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。 只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 • 議決由指定的管委會委員簽署合約，並授權業主代表或管理公司代表在合約上聯合簽署以作見證，以增加公正性。
業主大會流程: 業主大會法律規定
③執行業主大會關於選聘或者解聘物業管理企業的決定，以業主大會的名義與所選聘的物業管理企業簽訂、變更或者解除物業管理服務合同。 業主大會流程 從這個成功例子，我們可以見到，即使這類規模龐大的大型屋苑維修工程，只要業主們能夠齊心團結，便能順利推動維修工程。 樓宇維修工程涉及複雜的招標及施工方案，推出「招標妥」服務旨在協助業主在籌組維修工程的路途上，讓業主對各項環節有更深入和全面理解，減低在整個籌組維修過程可能出現的誤解和分歧。
- 過往屋苑通過「大型維修工程」決議時，法團會議的法定人數，為業主人數的10%，修訂建議則提高至20%，並須有至少10%業主親自出席。
- 在財政處理上，法團亦能藉其法人身份開設專屬信託銀行戶口，並經業主授權後協助籌集業主需支付的工程款項，及代表業主接收和發放計劃的資助，使財政安排更有效率，亦減低政府資助及業主供款被非法挪用的風險。
- 委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章並由獲該法人團體就此而授權的人簽署。
- 至於合約年期，經投票後由所有列席委員贊成通過為2年，並同時授權管理處與現役服務供應商將現時合約延長至明年 3月 31日，防止服務停擺。
只要各方同心協力，將成立法團的工作付諸實行，可讓樓宇維修保養有「法」－透過法團做好樓宇管理，和配合相關法例要求定期檢測樓宇，及進行所需的維修保養工作，締造安全、宜居的安樂窩。 市建局現正整理所有接獲的申請，根據分別與發展局和屋宇署，以及與保安局、消防處及屋宇署組成的兩個督導委員會所制定的評分機制，釐定申請個案於兩項計劃下的優先次序，分批處理個案。 「2.0行動」的評分機制，主要按樓宇安全風險評估、以及是否已聘請顧問或承建商等因素而定；而「消防資助計劃」的評分機制，則主要根據樓齡、消防安全指示的發出日期、以及是否已聘請顧問或承建商等因素而定。 我們期望按緩急、優次等因素處理個案，可讓相關維修工程合約有序地推出市場，以免同時間有大批工程招標，影響市場的承受能力。 會上，與會者關注履行召集首次業主大會會議的情況、設立共同儲備基金、大會會議的投票方式及授權規定等。
業主大會流程: 管理委員會第150次常務會議 – 會議議程
市建局亦聽到一些業主的意見，指他們聯絡其他業主商議組織法團有困難。 事實上，根據《條例》有關成立法團的規定，只要有合共擁有不少於5%業權份數的業主，便可委任一名業主作為召集人，召開業主會議商討成立法團。 業主會議只要有10%的業主出席 （包括親自出席及委任代表出席的業主）， 便符合法定人數，當中如獲出席會議的過半數票通過，及獲不少於30%業權份數的業主支持，便可通過成立法團。
事實上，要加強業主對管理公司的監察，目前「民政事務署」對管理公司制定了一份《大廈管理的最佳做法》指引，例如規定管理公司招標工程，需要擬備招標書。 但凡供應品、貨品或服務價值超過或等於過去三年平均審計開支的20%，就需要用招標方式進行。 至於標書需否得到各方同意才接納，則視乎該項目是否屬於「大型採購」項目。
業主大會流程: 香港條例
所以即使已委託物業管理公司，仍然要多加監督，切勿掉以輕心，被物業管理公司肆意妄為。 雖然妥善管理大廈是管理委員會的義務，但是居民也要提醒自己，參與法團的決策工作也是自己應該履行的責任，需要多加上心。 會議中，決議案要獲合計業權份數30%或以上的業主支持，每業權份數為一票，支持票須超過一半，方能通過成立法團，以及委出管委會的決議。
決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。 決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。 第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。
業主大會流程: 管理委員會委任程序
業主期望壓縮開支，因為屋苑過去曾入不敷支，只因業主在管理費之外，額外多繳一筆費用，撥入特別基金才成功滅赤，自然希望未來可以用得其所，但管理公司制定的預算時卻令業主覺得，管理公司是否為了谷大開支，藉以獲取更高的酬金。 《大廈管理的最佳做法》指引並無約束力部份管理公司會很寵統地以「雜項」列出開支，但「雜項」包括什麼? 按一般準則，如果預算開支較往年增幅大於一成，業主都值得在向管理公司查詢。 公司如在香港以外地方備存登記支冊，須於備存該公司的登記主冊所在的地方，備存該登記支冊的複本，並於在該登記支冊作出記項後的15日內，將該記項的文本，傳轉至其註冊辦事處，以及更新該登記支冊的複本（第637條）。
現今香港作為國際金融中心，股票及地產已是多數人選擇的投資工具，而地產市道暢旺的時候，只要入市就可賺錢，買樓保值已經成為潮流。 不過業主仍須留心大廈管理，以免疏忽監管，而須支付過分的管理開支，因為管理費都是置業成本的一部分。 取用本網頁資料的人士須自行承擔責任，並必須根據香港政府最新公布的法例行事，本協會無須承擔任何法律責任。 以2019年龍門居增加管理費一事為例，當時龍門居的業主立案法團宣佈各單位管理費上調12%，居民因為心感不滿而於屋苑附近聚集抗議。
業主大會流程: 成立法團對業主的好處
對於未能遵守保留所有委任代表文書規定的有關管委會，建議施加刑責，並加重未能保管招標文件等罰則，最高罰款2.5萬元。 《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》只適用於新條例中已指明並規定須受此規例規限的公司紀錄。 舉例而言，此規例涵蓋成員登記冊、董事登記冊及債權證持有人登記冊，但不適用於會計紀錄（該等紀錄受新條例第373至378條管限）。
業主大會流程: 業主/業主立案法團支援
召集人須確定，業主在同一業主會議上，藉決議以“得票最多者當選”投票制，從管委會委員當中選出主席、副主席(如設立的話)、秘書及司庫各一名。 倘有多於1名共同擁有人擬就其單位份數投票，召集人只可視在土地登記冊排名最先的共同擁有人所投的票為有效，不論其是否親自投下或委任代表出席投下。 如業主是法人團體(即公司 、 社團等)，則須蓋上其印章或圖章，並由獲該法人團體就有關業主會議而授權的人簽署。 召集人須確定，業主會議通知清楚列出會議日期 、 時間 、 地點及議程。 召集人也可使用有關的申請表格，或按此連結登記，向所屬地區的民政事務處申請豁免業權查冊收費證明書，向土地註冊處免費索取業主紀錄。 業主如擬根據條例第3條(即由總共擁有不少於5% 業權份數的業主委任一名業主作為召集人)委出管委會和成立法團，須按下文所載的程序，召開業主會議。
業主大會流程: 管理委員會第148次會議議程
擅長處理：國際公證 Notary Public、婚姻監禮、家庭信託 Family Trust。 最後在第二輪投票中以5票勝出的匯卓保安，不論在公司背景、標價，人手配置、往績及面議表現，均在我個人的計分表上名列榜尾，結果令人沮喪！ 但基於體現民主精神以及少數服從多數的原則，我還是收拾心情，無奈地接受了投票結果。 揭牌時務必注意布幔是否能順利揭下，會不會有太緊拉不下來的問題，並注意是否有障礙物會卡到布幔，導致布幔拉不下來。
業主大會流程: 業主會議後的跟進工作
樓宇復修工程的規模較為龐大，合約價值一般超過法團年度預算的20%，因此須根據《建築物管理條例》的要求，交由業主大會決定是否採納收到的投標書。 業主應積極並盡可能親身出席會議投票揀選合適的工程承建商，以保障自身權益。 民政事務局於2016年提出修訂《條例》，當中涉及9個方面，包括採購和大型維修工程、委任代表文書及妥善保存和傳閱記錄等。 過往屋苑通過「大型維修工程」決議時，法團會議的法定人數，為業主人數的10%，修訂建議則提高至20%，並須有至少10%業主親自出席。
業主大會流程: 業主立案法團支援
全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員。 就上文第4段所提述的陳述書，獲委任的管委會委員須在一名見證人面前簽署陳述書，並由見證人在陳述書上簽署確認該委員簽名的真確性。 見證人可以是任何年滿18歲的人士，例如家人、鄰居或其他管委會委員。
市建局完成個案排序後，預計於年底前陸續發信予所有申請人，通知有關申請的排序結果，及之後的跟進時間表等資料。 我們亦會於2019年第一季開始，委派個案主任聯絡首批於排序下被揀選申請的樓宇，為法團和業主提供專業及技術支援。 業主大會流程 大約下午4時起，居民陸續進場，人數多達數百人，坐滿整個會場，現屆業委會司庫屈奇安宣佈按之前公佈的議會流程，順序選出主持該次業主大會的主席、新一屆業主委員會總人數，以及業委會當選委員。 由居民自發成立的采頤居民會，以「改善現有屋苑管理問題、為業主爭取合理權益、不做橡皮圖章」等政綱，推舉出10人名單參選，力圖挑戰舊業委會勢力。
業主大會流程: 主席辭職 重選無期
提出書面決議的成員，可要求該公司在傳閱該決議的同時，傳閱關於該決議的標的事宜而字數不多於1 業主大會流程 000字的陳述書 （第 551條）。 於公司成立為法團的首個周年日後的6個月內，舉行周年大會；或於該會計參照期結束後的3個月內，舉行周年大會， 兩者以較遲者為準。 管理大廈當然最好交由管理公司負責，因為管理公司是專業機構，就像一位管家，代大家妥善管理大廈，尤其是大型屋苑，交由管理公司去管理就輕鬆得多。 本協會並非提供服務的機構，只建立本網頁，推廣一站式業主關心的資訊和知識，藉以提高本地業主的大廈管理意識，改善環境及優化大廈管理。