假如面臨發展商一按高息期，譬如將收取6%利息的話，一年的息差已是3.5%，足以抵消按揭保險費有餘，而且轉按還可賺取銀行及中介回贈，繳付按揭保險費轉按至銀行，相比無了期的等待優勝。 舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。 在2019施政報告後，按揭保險的範圍放寛至900萬元以下物業，最高9成按揭或720萬元之較低者；1000萬元以下物業，最高8成按揭。
而且除此之外，買銀主盤跟買賣二手樓的流程，也截然不同。 一般來說，參與拍賣者成功競投後，便會馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署「正式買賣合約」，跟我們買賣二手樓，會先簽署「臨時買賣合約」不同。 至於申請按揭上，除非購入的是凶宅及「半契樓」，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別，也能夠按正常年期批出三十年貸款，以及現時息率2.5厘批出按揭貸款。 當然，不是人人都可以改以「即供」付款，原因是超過600萬港元的物業要做高成數按揭，一定要採用「建期」，估計很多業主仍然無可避免身陷險境。 筆者建議政府應該未雨綢繆，研究當樓價繼續下跌、銀行或按揭保險公司不容許建期樓花以買入價計算按揭成數時，可以推出甚麼應對政策以減低對這類業主的影響。 事實上，若果業主借不足按揭，又沒有流動現金應付飇升的首期，最終將面臨撻訂。
樓花按揭即供: 即供期付款 / 建築期付款
假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。 但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢? 樓花按揭即供 一般來說，如果業主斷供兩至三個月，銀行方才會向法庭申請收樓，執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價，之後委託拍賣行拍賣，屆時物業才會成為「銀主盤」。 很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？ 究竟經濟轉差時，會否有大量業主斷供而出現盤源？ 我們會一文闡述注意事項，銀主盤按揭、及拍賣流程。
- 例如有銀行所提供的P按和H按分別適用於5至6類物業，但其按揭保險計劃則只適用於私樓。
- 現時建築期上會可以申請俗稱「波叔Plan」的按揭保險新例，1,000萬元以下的現樓最高按揭成數為九成，1,000至1,125萬以下的樓價上限…
- 一旦樓價升穿1000萬，便不能敍做8成按揭，只可以借5成，無法用轉按甩走發展商二按。
- 除上述付款方式外，也有些較另類的付款方法，例如「先住後付」或「先住後供」。
- 同時，美國和歐元區等先進經濟體在經歷當前的挑戰後，預期將逐步回復至其長期增長趨勢。
- 不少銀行亦有提供專為購買政府房屋（包括房協資助出售房屋［房協樓］、居者有其屋［居屋］、租者置其屋［租置屋］、綠置居［綠表居屋］和夾心階層住屋［夾屋］）而設的按揭計劃，大部分均為P按。
購買樓花最重要是清楚了解不同的付款方法，為了解答大家的疑問，今期Junto會比較樓花兩種最普遍的兩種按揭方法，「即供期付款」和「建築期付款」。 兩者的優點缺點、適合邊一類買家，Junto在下面為你一一拆解。 在一手樓正式落成前，買家已對這些樓盤預先購入擁有權，是為樓花。
樓花按揭即供: 表: 一手樓供款 (可負擔水平)
由於車位價值較低，譬如說100萬元車位，減少一成按揭也只是減少了10萬元按揭金額，影響相信不大。 假如自用住宅單位價值700萬的話，減少一成便減少了70萬元的按揭金額。 兩者的最高按揭金額分別是350萬元及30萬元，即總共只有380萬元。
發展商會為買家提供不同付款計劃，導致成交期較長，由於銀行只會處理3個月內的按揭申請，買家要小心利息、按揭及樓價的風險。 再者，即使買家購買樓花單位作為未來換樓居所，但礙於買家仍居住於原有單位，銀行始終難以確定新買入之樓花單位是自用或投資，買家或需向銀行多加解釋才可獲接納以自用物業計算按揭成數。 而對於投資者來說，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，如待現樓階段才上會，便可以租金抵銷按息支出。 除了上述，建期付款方法亦方便買家有充裕時間調配資金完成交易。 當樓巿節節上升，數期會是買家的一張利刃，可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。
樓花按揭即供: 樓市資訊 | 香港置業
而早前購入以上樓盤單位的買家，如已選擇建築期或選擇即供並已申請按揭將不受影響；惟於近月購入單位而又選擇即供付款辦法的買家，若仍未於銀行申請按揭，有可能受到影響。 根據經絡按揭轉介研究部統計，今年5月迄今，恆大． 曹德明建議，買家可尋找發展商更改至建築期付款辦法，或申請延期完成交易。
- 買樓花其中一個風險，就是單位落成後最終實況或與期望有落差。
- 即供指準買家揀好單位後，必須於短時間內完成交易。
- 發展商一、二按之間，除了本系列第三篇的利率差外，對於將來轉按亦有一定的影響。
- 建築期付款是按照樓盤興建期付款，買家先付小部分的樓價款額，留待物業落成後才正式申請按揭和供樓，支付尚餘的樓價。
- 最終有關單位於成交前獲批滿意紙，客人亦順利承做高成數按揭上會。
相反，如果你是一早選擇了即供，在供款中途轉做建期就不可能了，因為本身已經供了一部分，不可能突然改為斷供直到物業落成才繼續。 當樓花物業落成之後，發展商就會出信通知業主去驗樓及收樓。 特別一提驗樓的過程非常重要，尤其是在不同發展商對於物業標準可能有所不同的情況下，驗清楚物業的詳細狀況是收樓前的關鍵一步。 另外，發展商也不會對於已收樓的物業作出任何補救，所以收樓一刻的那個簽名價值連成。 另外，由於樓花不是可以即時入住的單位，有時候也不一定要在簽完臨約之後即時就申請按揭。 如果一切順利，揀到心水單位決定要買，就可以當場簽定臨時買賣合約，交「細訂」及開始處理按揭申請事宜。
樓花按揭即供: 按揭申請
現時新盤按揭基本上分兩種方式，分別是即供付款和建築期付款。 即供付款是指在新盤樓花期內，買家申請按揭，並在某段時間內繳付所有樓價款額，並提供折扣優惠，成交期可長可短，可長達至210日(即7個月)。 目前一手住宅新盤分為樓花和現樓，通常推售的新盤大部分是樓花，樓花是指未落成的住宅物業。 為了回籠資金，發展商推售樓花，並會推出多項付款優惠，吸引準買家入市。 有意買一手住宅新盤的人士應該要對這些付款方法和優惠多了解，為未來揀樓時作好準備。 《香港財經時報》分析即供和建築期付款的特點，以及四個普遍的樓花按揭優惠的要點。
以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 樓花按揭即供 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
樓花按揭即供: (IV) – 選擇繳款期及按揭計劃
我們可看看以下例子，由於一般儲蓄帳戶息率較低（如0.001%），對比能提供較高息率的按揭存款掛鈎計劃存款帳戶（如1.5%），後者的總利息收入大大增加，能抵銷的按揭利息亦更多。 經國內銀行申請按揭則不會註入環聯信貸資料庫，影響日後借款能力。 日後要做其他港樓按揭時，銀行按揭成數會扣減一成。 並且，融資的每月還款會計算入壓力測試中，增加了再做其他按揭的最低入息要求。 東亞銀行利率較低，介乎3.625%至3.875%。 若果要選擇在本港抑或在內地做物業按揭，看來也要仔細研究不同銀行的情況。
其實樓花即是未落成的一手新樓，買家只可從示範單位睇樓，繼而以預售的方式率先購買新盤。 所以，買樓花的話，並不可以即買即住，必須待新樓真正落成後，才能遷入。 而發展商一般都會選擇發售樓花，令資金流轉更方便，風險更低。 不少年輕人置業時鐘情購買新樓，近年發展商亦主攻年輕一代市場，提供高折扣優惠並興建豪華會所，以吸引更多人抽樓花。 本文將以Q&A形式逐一解說，並全方位闡釋各類注意事項，包括即供或建期、發展商二按、高成數按揭等，幫助新樓買家能夠順利上會。
樓花按揭即供: 按揭比較注意事項
不過，買家要留意，按保的保費為貸款額的1.32%至5%，視乎貸款年期而定。 兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 同樣地，第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件，現時只能承造最高8成按揭，並需要接受壓力測試。 樓花按揭即供 要購買一手樓花，首先要熟悉一手樓宇的銷售程序。
在中港兩地銀行申請內地物業按揭，情況各有不同，在港申請內地物業按揭時，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明有以下建議及忠告。 樓花按揭即供 【買樓攻略．大灣區置業】港人在內地買樓，如果手頭現金有限，可按需要選擇在內地或本港申請按揭。 以上資料僅供參考，不能詮釋為在香港以外提供或出售或遊說購買任何保險產品。 市場上不同保險產品的保障範圍、條款及細則、不保事項和產品風險各有不同，除了在投保前瞭解清楚自身需要和負擔能力外，還要仔細閱讀保單檔以清楚瞭解保障內容及條款和選擇適合自己的產品。 對於在任何因使用或依賴此文章引致的後果，富衛及其聯繫公司或各自的董事或雇員概不負責並無須負上法律責任（包括第三者責任）。
樓花按揭即供: 申請8成或9成按揭條件
購買一手新盤，除了可申請按揭保險以借取高成數按揭外，部份樓盤的發展商還會與財務機構合作推出一按、二按計劃供買家選擇。 至於選擇建期的話，可以在收樓前一刻才完成賣出原有物業的交易，中間一段較長的時期不用煩惱要租屋暫住。 雖則如此，假如未有足夠資金週轉，需要待售出的物業成交後，取得尾數去找新樓首期的話，中間也有一段真空期需要暫住其他地方。
不過，樓花期內其實是不能轉按的，要待成為現樓後才可以轉按。 樓花按揭即供 另一方面，許多時由於律師樓會等入伙紙、公契等等文件齊備才會一次性的把整個項目的文件進行登記及轉契，所以一般預算收樓後一個多月時間，才能夠正式在土地註冊紀錄上成為「現樓」並進行轉按。 許多時，選擇即供計劃，在樓價折扣通常會較多，不過，其實如細心的計算，由於繳付樓價尾數的期限有別，建期買家在簽臨約至收樓期間的日子不用「白供」，所以其實是「有數得計」的。 一般來說，即供計劃通常也有最少90日數期去繳付尾數，所以即使在一手樓花揀樓後才賣出現有物業也能趕及新購物業的成交日。
樓花按揭即供: 中原按揭x中原地產 「柏瓏I GRAND MAYFAIR I」按揭雙優惠 選擇一：全期低至H+1.3% 現金回贈高達1.6% 按揭成數高達90% 選擇二【樓花即供高成數按揭】：按揭成數高達80% 全期低至P-2.75%
建築期付款計劃意思是準業主在發展商開始預售樓花時（樓花期）先落訂繳付一小部分的物業價格，直到物業興建完畢，發展商通知可以入住後，再跟銀行提交按揭申請，之後開始每月供款。 簡單來説，業主在整個樓花期是無需繳付任何貸款，相對來説就有更多的時間存首期和入住時的一些費用。 即供付款和建期付款，不僅限於樓價數期上有分別，更影響著按揭申請和按揭成數。 原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「樓花按揭」，換言之，用即供付款雖可享樓價折扣，但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭，最多只可造 6 成，買家需要自行籌備更大筆首期。
樓花按揭即供: 按揭成數
現時新盤即供與建期的折扣差距多達樓價之1%-5%，個別更高達6%-10%，買家可比較不同付款方法的折實價以及自身狀況作決定。 準業主向銀行申請按揭貸款時需要提供按揭申請表、臨時買賣合約、身份證明文件、入息及工作證明。 銀行在審核按揭時也會根據不同的情況再向申請人討要相關文件。 之後銀行會根據申請人提供的文件和信貸評級審批按揭成數和貸款年期。 除了可以向銀行申請按揭貸款，發展商也會為購買樓花的買家提供不同的貸款計劃，所以買家在選擇貸款計劃不要衝動，要仔細計算按揭利息，做好財務規劃。 對於資金較充足的買家，選擇「即供」可享有較大的折扣。
樓花按揭即供: 置業按揭貸款知多少？ 拆解各按揭計劃利與弊
發展商二按對於非固定收入、人齡限制、以及有其他按揭在身，批核往往比銀行謹慎，過往部分申請人因沒有稅單而被拒批。 本港過去五年平均促成15,975宗一手買賣，但平均每宗成交金額卻仍高見1,200萬元。 關鍵日期是樓花交樓的重要指標，如果你選擇即供付款，當關鍵日期推遲，你的財務負擔便會加重，因為交租與供樓的時期需要延長。 由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足(想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。 樓花按揭即供 買樓花和買現樓要注意的地方也有所不同，由於樓花的優惠一般會較多，買家亦要注意自己心水的計劃是哪一個。 樓花的優惠計劃分別通常在於不同期間內付清樓價，以及有一些XX會會員折扣等，各位可以自行留意一下。
但「呼吸Plan」也有風險，所以買家必須慎重考慮。 通常在物業轉讓後30日內交印花稅，其計算方法亦與其他一般物業一樣，留意的是如果印花稅是計百分比，那計算基數是扣除優惠、折扣的折實價。 按現行稅制，如揀即供樓花，正式入伙前的供款利息都不可以納入扣稅額內。 要扣稅者，都要符合部分資格，例如物業位於香港、是納稅人主要居所等。 另一方面，通常建築期的樓花期按揭可高達9成，但即供樓花按揭成數就不及前者。 而在新按保計劃下，已落成的住宅物業按揭才可造9成按揭，惟即供樓花不適用。
上述情況一，買家以675萬元現金加上貸款675萬元按揭清繳樓價；情況二，買家以750萬元現金加上600萬元按揭清繳樓價。 兩者均是花了1350萬元去購入單位，但後者從銀行取得的貸款少了75萬元。 更奇詭的是，後者的登記樓價是1500萬元，比前者還貴150萬元，貸款反而借得較少，而印花稅更要多繳56,250元。 要非常注意的是，與樓價折扣不同，現金形式的回贈，需要全額從貸款中扣除。 樓價折扣與現金回贈對於貸款的影響，舉實例會較易明白。
假如打工仔為幫家人或男／女朋友供樓，但卻沒有業權的話，即使同全住在申報居所，都不符合申請居所貸款利息扣稅的資格。 假如打工仔與他人分權擁有居所，例如與家人合購單位，自己只佔五分一業權，家人則持有五分之四的業權，打工人的供樓利息最高扣稅額只有HK$20,000。 「貸按易」專業團隊幫你比較全港多間銀行，為你新買的物業、個人職業、年齡、財務背景等作出即時分析，為你配對出適合你的銀行。
樓花按揭即供: 信用卡交租 揀啱平台 回贈夠買日本機票？
由於發展商會入伙後先收到錢，所以折扣一定會比即供計劃少。 有一個比較特別的情況，假如樓價下跌至銀行估價600萬，就會重新進入可以申請按揭保險借取8成按揭的範圍。 600萬自住物業，上限借8成即480萬，這情況下要補33萬元，比樓價不升不跌反而補得較少，但是要支付數萬元按揭保險保費，這個也需要好好考慮。 在按揭成數方面，由於2019施政報告放寛按揭保險的原因，樓價範圍上限提高至1000萬元。 最常見及最廣為買家採用的高成數按揭計劃便是按揭保險，無論購買一手或二手物業，按揭保險的基本批核準則都幾乎完全相同，例如主要收入來自香港 / 樓花按揭即供 自住用途 / 通過相應的供款與入息比率(壓力測試) 等等。
除了香港本地的買家，其他地方如大陸或國外的買家更是紛紛往香港發展和置入物業。 另外，由於呼吸plan的利息一般而言都比起銀行按揭高，一般業主都會考慮在罰息期過後轉去銀行做按揭。 但特別留意如果樓價太高，呼吸plan所借到的按揭金額高於銀行最高可借給你的按揭額，你就要向銀行補回差價，假如沒有足夠資金的話，罰息期過後的呼吸plan還款可能會把業主壓到透不過氣。
假如出現最壞情況，亦即是銀行不以合約價計算按揭成數，只以最新估價進行審批，以陳先生為例，銀行最多只能用680萬港元估價借出9成按揭，貸款額為612萬港元，買家較原先需要多補108萬港元首期。 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。