另外區內還有兩個大型私人住宅重建計劃,包括由新地及興勝創建持有的「星堤二期」、以及新地及長實「小秀村」大型重建計劃,分別提供1,326伙及800伙。 經過城規會改劃,「帝御.金灣」現址改劃為「住宅乙類」,地盤面積24.2萬呎,最高可建樓面為66.3萬呎,限制高度最高70米。 終由「帝國集團」及「香港小輪」合組財團,以27.08億元投得,以可建樓面來計算,每呎地價4,085元呎。 智能家居已是大趨勢,有見及此,屋苑所有單位會引入Carrot Home智能化系統,配有中央控制功能,用於照明系統和自動窗簾等家居設備。 住戶可透過Emerald Club APP電話應用程式,將酒店式住宅服務盡在掌握。
- 這個計劃的折扣額,會比起不採用發展商付款安排少了1%,實質折扣額為5%。
- 珺瓏灣規劃出佔地70,000平方呎的園景區,以及面積逾39,000平方呎共兩層的住客會所,設計上與生態環境融為一體。
- 至於第二期為「第1座」及「第2座」,位置上貼著「青山公路-青山灣段」而建;第三期則為「第6座」及「第7座」則較貼近屯門公路,及頗貼近毗鄰「佳兆業」青山灣的項目。
- 此成交紀錄冊所列載的個人資料不應用於其他用途。
- 二期5座及3A座是全個屋苑唯一有開放式海景單位的座號及二期兩幢都是在屋苑的內端。
- 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 41,000,年齡中位數為 42.7歲。
- 第一,他可以選取「即供+100天成交期」,但再搭以發展商的二按、或全期發展商一按計劃。
希望減低供樓開支,選取發展商「即供+100天」成交計劃,可以獲取最高6%的折扣額;但如果希望減低首期開支,則需選用發展商的一二按安排,以至若希望資金調動較靈活的準買家、或希望申請「新按揭保險」,就要使用折扣額最少的「建築期付款」。 成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該發展項目的交易資料,以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。 此成交紀錄冊所列載的個人資料不應用於其他用途。 恆大‧珺瓏灣第2期位於屯門掃管笏管翠路8號,發展商為中國恆大,實用面積 平方呎,共提供1228伙。
珺瓏灣一期平面圖: 業主放盤
以上的物業資料只供參考,一切以發展商最新公布為準。 其中2伙為高層B室,面積312方呎,1房間隔,成交價分別為527.8及530.4萬,呎價16917及17000元。 另外低層G室,面積475方呎,2房連儲物室間隔,成交價708.8萬,呎價14922元。
- 並不保證上述資料或廣告與上述網站同步更新內容,客戶需自行向發展商/一手銷售監管局查証以取得最新資料。
- 珺瓏灣的業主開設群組,商討對策,及與法律顧問查詢改名對屋苑、物業管理及住戶會否產生構成什麼潛在影響。
- 例如恆大‧珺瓏灣5座一個單位(如下圖),原本於今年3月12日採用建築期付款入市,並選用90%一按安排,樓價為413.8萬元,惟今年9月2日已改為「不使用按揭」,並可獲2%折扣,故樓價現改為400.5萬元。
- 不同的居屋類型,如一手居屋、二手居屋等,在審批程序及要求也有出入。
- 新買家可享有「珺瓏灣優『悅』生活驚喜」優惠,凡購買開放式、1 房及2房單位之首50名買家, 將可分別獲贈價值2萬元、3萬元及3.5萬元優惠券。
- 新地代理總經理陳漢麟表示,項目至今已接獲逾1萬張入票,超額認購…
恆大‧珺瓏灣位於掃管笏管翠路8號(中原樓市片區:掃管笏)。 恆大‧珺瓏灣共有2期, 8座, 洋房22間,提供1982個單位。 恆大‧珺瓏灣的實用面積為201呎至2420呎。 珺瓏灣一期平面圖 據屋苑業主提供的文件資料,一間律師行表示,代表屋苑發展商福彩發展有限公司(FORTUNE CHOICE DEVELOPMENT LIMITED)向住戶發出信件,指恆大. 珺瓏灣(Emerald Bay)將會改名為緹岸(Ocean Camino),生效日期為2023年7月21日。 不過信件未有提及任何有關屋苑改名的原因及理由。
珺瓏灣一期平面圖: 項目背景及特色
根據樓書的「發展項目的所在位置圖」,用地以北望向啹喀廟,是為三級歷史建築物,現為國際紅十字會的租用範圍內。 這個規模較「帝御.金灣」大1.5倍的項目,最高建築高度介乎70及85米高,故基本上向東面單位,也要有望樓景的預期。 看平面圖,第一期幾乎有過半單位會朝向這方向,包括「第3座2-16室」及「第5座5-9室」,但當然樓景未必很壓迫,因為日後兩個地方之間需預留15米非建築地帶,以作通風之用。。
珺瓏灣所在地皮原由恒地(0012)在2015年6月份以36.289億元投得,不過在2018年1月以65億元轉售予內房恒大,成為恒大在港首個發展項目。 樓盤分一期及二期發展,合共提供1,982伙,至今累售出逾1,720多伙。 至於香港房屋經理學會秘書王榮樂表示,理論上不可以由發展商單方面更改屋苑名稱,因屋苑改名需要視乎大廈公契的權限,不過他指出「每個樓盤公契內容都唔同,要視乎公契權限去到邊」。 即使成功轉向銀行或其他財務公司上會,買家何時可取得發展商的相關現金補償? 隨著恆大‧珺瓏灣的上會死線為今年9月30日,即尚餘不足十日,發展商一直未有公布後續安排,受影響的業主只能盡快尋求銀行或歐力士上會,若然申請仍然不獲批,業主或只可選擇撻訂離場。 例如恆大‧珺瓏灣5座一個單位(如下圖),原本於今年3月12日採用建築期付款入市,並選用90%一按安排,樓價為413.8萬元,惟今年9月2日已改為「不使用按揭」,並可獲2%折扣,故樓價現改為400.5萬元。
珺瓏灣一期平面圖: 按揭計算機
當中,尚未交樓的恆大‧珺瓏灣2期及恆大‧睿峰,其買家如選用即供付款,需短時間內上會,可謂首當其衝。 至於已交樓的恆大‧珺瓏灣1期,以及採用建築期付款的買家則不受影響。 「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY」項目至今累售1,527個單位,涉及成交金額達75億港元,當中項目第2期銷情更為熱熾,已售出990伙,涉及成交金額達49億元,至今僅餘下101伙可供發售。 當然能否借取「舊按揭保險」也只是「搏一搏」,皆因要成功申請「舊按保」,樓價必須在600萬以下。 600萬以下才可申請最高80%按揭、400萬以下可申請最高90%;然而正如之前講述,按揭證券公司只接納樓花期約一年的物業申請。 了解各款單位後,來到揀樓時還要視乎價格高與低。
雖然「御海灣」的景觀也充滿不確性,但至少未必需受噪音所影響;相比之下,「帝御.金灣」要受兩邊公路噪音夾擊下,我們也只能給予1分;以至樓盤依賴的「黃金海岸商場」,內裡選擇並不算多樣化,故也極其量只能給予1分。 連同間隔計算在內,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤5分。 珺瓏灣一期平面圖 若以「帝御.金灣」為例,全盤只有47個車位,相當於要13戶才能分配到一個,這一點也勢令區內車患問題愈見嚴重,並引伸違泊問題。
珺瓏灣一期平面圖: 銷售情況
星級服務包括日常家居項目,住戶可預約家居清潔、洗衣乾衣等,更設有專業維修團隊,提供日常簡單檢修服務。 即使足不出戶,亦有代購服務,住戶透過線上支付可自助式選購日常家居商品。 除了長實在深水埗的「愛海頌」,位於 掃管笏 的「恒大.珺瓏灣」也即將開售,是中資發展商恒大首個進軍香港項目,不單可測試港人是否已離棄中資外,這個盤最大焦點是究竟發展商能否做到收支平衡。 當然,「恒大.珺瓏灣」優勢是面積劏得夠細,有利準買家壓縮銀碼入場。 面積最細開放式只不過201呎,最大也僅僅239呎,共有604伙。 一房戶型更提供972間,面積介乎 呎之間,單計這兩個戶型已佔全盤近80%比例。
惟今年6月中,有指發展商去信要求買家轉至其他銀行、或更改另一家財務公司「歐力士」上會,並提供額外現金補償。 內房中國恒大(3333)的債務危機愈演愈烈,旗下香港兩個新盤的交樓及按揭問題亦備受關注。 其中,恒大旗下的財務公司創盈,原為屯門恆大‧珺瓏灣的買家「包按」提供高成數按揭,惟6月突要求買家轉其向他銀行、或另一間財務公司「歐力士」上會。 及至7月再傳有銀行拒收恒大新盤的樓花按揭申請。 而最後一個為第1期第1A座21樓A室交樓標準示範單位,實用面積798方呎,屬三房一套連儲物室間隔,主人房配置入牆式衣櫃。
珺瓏灣一期平面圖: 離死線七天 發展商未公布任何安排
事件擾攘多月,距離上會死線尚餘不足十天,據成交紀錄冊顯示,恆大‧珺瓏灣 II 近四個月已有逾100名買家放棄採用發展商的90%一按,而其他買家的上會情況、發展商的後續安排等仍然是個謎。 NOVO LAND暫錄超額認購36倍 料最快明日公布銷售安排… 新鴻基地產旗下屯門兆康NOVO LAND第1A期,收票反應熱烈。 新地代理總經理陳漢麟表示,項目至今已接獲逾1萬張入票,超額認購… 珺瓏灣周四(17日)首度開放示範單位及展銷廳予傳媒參觀,包括1個連裝修示範單位及3個交樓標準示範單位。
「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY」分兩期發展,合共提供1,982伙,其中1,960伙分層單位,間隔由開放式至3房,戶型多元化,另設22幢洋房。 此外,買家於簽署臨時買賣合約支付樓價5%後,餘下之95%款項只須在選用之付款計劃到期日一併清繳即可。 而項目計劃今季推出「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY 第1期」的珍藏3房單位和洋房。 【新盤2021】中國恒大旗下屯門掃管笏新盤「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY」,盡推尚餘137伙單位,其中110伙將安排於本週六(5月8日)以先到先得形式發售,另外27伙為地下花園特式單位,於5月10日開始以招標形式發售。 因為跟「國際紅十字路會」的地盤之間,現時建有一條私家路,發展商向路政署建議加建一條連接路,通往「青盈路」方向。 雖然表面上有助接近樓盤名校優勢,但實際上早上接載學校返學的家長車,經常令「青盈路」相當擠塞,有可能迫爆這個路段,亦難怪這邊單位也需進行噪音緩解措施。
珺瓏灣一期平面圖: 屯門區
事件發酵至今約三個多月,資料顯示,為數不少的恆大‧珺瓏灣買家,原來已經更改樓價付款方式。 據成交紀錄冊顯示,由6月傳出財困消息至今(由6月1日至9月23日計),恆大‧珺瓏灣2期已有約103個單位的買家放棄使用發展商按揭,由於不使用按揭可額外折扣優惠,故更改付款方式後實際成交金額反而「平左」。 屯門飛揚第1期周六發售138伙 擬再作加推部署… 長實集團及新鴻基地產合作發展的屯門青山公路大欖段飛揚第1期,周三(22日)開放全新兩房配梗廚無改動示範單位供傳媒…
珺瓏灣會所為1期及2期所共用,取名為「珺悅薈Emerald Club」,集自然景色、室內外運動與休閒活動於一身,並以優質且具創意的尊尚服務為賣點。 當中,會所引進了風靡全球的高科技VR健身器ICAROS PRO,讓住戶可模擬飛行及深海潛水,在地面亦能一嘗上天下海之樂趣。 如想更進一步鍛練肌肉,健身室、訓練室及單車室可提供相關設備。 項目會所「珺悅薈Emerald Club」,樓面近3萬方呎,提供健身房、室內恒溫游泳池、VR遊戲室、VR健身器、兒童遊戲室、動感單車訓練室,以及長約50米的室外游泳池等。 珺瓏灣一期平面圖 而住戶可使用手機應用程式預約會所服務、住戶代購服務、預約日常家居服務及商務居家共用服務等。
珺瓏灣一期平面圖: 恆大‧珺瓏灣1期- 銷售安排
『宅谷地產資訊網』不發表任何聲明或作出任何保證,無論是明示或暗示的,就資訊的正確性及完整性作出任何保證。 如閣下繼續使用本網頁,即表明同意接受此等免責條款。 中國恒大(3333)旗下﹑位於屯門的恆大‧珺瓏灣2期,加推125伙,單位函蓋開放式及1房戶,面積為223至325平方呎,折實售價為379至606萬元,當中95%單位售價均低於600萬元。 珺瓏灣(Emerald Bay)於2021年中入伙,至今累售出逾1,720多伙,據悉項目將在今年7月21日改名為「緹岸」(Ocean Camino)。 有屋苑業主向《香港01》表示,不理解為何屋苑突然改名,又擔心屋苑改名會導致潛在問題,如影響大廈公契、樓契、按揭,以至於更換屋苑內所有設備、設施、指示牌等的費用等。
我們決定以全盤最平的單位「3座高層地下15室」,一個實用207呎的開放式單位作闡述,單位訂價為309.8萬元,也是在即供折扣後低至300萬有找的單位。 運用發展商的按揭,如果希望用最少首期入市的買家,就可選用「即供+100天+發展商二按」,因為買家可借取最高90%貸款額,以最平單位為例,首置客印花稅、律師費連同首期開支,買家只需有35萬元已可進駐樓盤最平單位。 此外,發展商又開放一伙現樓示範單位,為第1期2A座21樓A室,實用面積790平方呎,連露台及工作平台,屬三房一套連儲物室間隔,面向南方,外望黃金海岸及遊艇會一帶開揚景致。
珺瓏灣一期平面圖: 恆大‧珺瓏灣1期 – 成交記錄冊
如果希望單位設套廁類別,就只得餘下兩柱「一房連衣帽間」可選擇,分別為「3座12室」及「3座20室」。 珺瓏灣一期平面圖 比起沒有套廁的單位,這兩柱的「衣帽間」較細,面積只有約30呎大,但間隔上也頗為靈活,在客飯廳與進入睡房間加一道門,就可自製作套廁單位。 珺瓏灣一期平面圖 至於「3座12室」(366呎)及「3座20室」(362呎)有何分別? 要特別留意的是「3座12室」的露台,除了露台的摺門外,還多設一重「隔聲摺叠門」,佔用了部份客飯廳的空間。 第一,該12柱單位「純一房」單位,實情可再仔細分兩類。
珺瓏灣一期平面圖: 單位數目
首先推出的第一期「第3座」及「第5座」,由於位置較捱向地盤東面,一路之隔就是「國際紅十字路會」的用地。 在論述未來供應時,我們曾提及過「國際紅十字路會」用地已納入今年的賣地計劃中,稍後會推出招標作住宅發展。 一共分三期發展的「帝御.金灣」合共提供1,782個,六座物業沿地盤邊界而建,其中第一期「第3座」及「第5座」較集中在地盤東面,跟毗鄰「國際紅十字路會」的用地只有一條車路隔。 至於在「屯門第48區國際紅十字路會」及「愛琴海岸」以北,在「順德聯誼總會李金小學」以西的大片用地,佔地48.09萬呎,亦已改劃為「住宅乙類」用地,但根據規劃意向,會保留作公營房屋發展。 兩幅均為政府推出招標的用地,可建樓面分別為47.3萬呎及20.6萬呎,分別在17年及16年中標,中價價分別為31.68億元及14.01億元,每呎地價6,700元及6,800元。
珺瓏灣一期平面圖: 樓盤位置
我們會從景觀、交通配套、以至平面圖逐點剖析。 但這個樓盤最為人詬病是交通問題,雖然在「青山公路-青山灣段」已加裝迴旋處,但區內早上卻堆滿接載小朋友上課的家長客,令交通格外擠塞,一直也難以解決,故二手價升幅也不顯著。 截至2020年7月止,平均二手成交價約為12,200元,一房單位500多萬有交易,兩房單位則670萬左右。
珺瓏灣 1期 1座 共有20層,提供196個單位。 珺瓏灣 1期 1座 於2020年12月起入伙。 珺瓏灣 1期 1座 於過去3年共有59宗成交。 【供應大減】政府下季賣兩幅住宅地涉980伙… 發展局局長黃偉綸公布10至12月賣地計劃,推出兩幅住宅地,位於大坑、屯門,合共提供約980伙,按季急跌約27%……
整個「帝御.金灣」共有107個開放式戶型,分布於七柱單位內,除上述提及最細戶型外,還設有211呎、212呎、213呎及215呎。 「帝御.金灣」一期共由兩座所組成,合共提供611個單位,但開則並不算多樣化,撇除樓盤59個特色戶型後,清一色都是以開放式、一房及兩房戶型,主攻上車客為主。 更重要一點,「帝御.金灣」地盤往山上發展就是「屯門公路」。 「屯門公路」處於地勢較高位置,故車輛經過時對樓盤「第5座」西北方高層單位影響較深,「第5座1室、10-16室」也需要進行噪音緩解措施。 至於第二期為「第1座」及「第2座」,位置上貼著「青山公路-青山灣段」而建;第三期則為「第6座」及「第7座」則較貼近屯門公路,及頗貼近毗鄰「佳兆業」青山灣的項目。 三期之中,第一期「第3座」及「第5座」是優質還是劣質?
珺瓏灣一期平面圖: 中學:屯門區
「帝御.金灣」主打一房類別,首期就提供了309個一房單位,但當中也有幾種不同類別,包括「純一房」及「一房連衣帽間」,建議你用「消除法」來作出收窄範圍。 當中不少單位外牆設有長長「隔音鯺」,部份則跟外牆連接公共地方,有一邊牆身需獨力承擔計入實用面積。 以首張價單中推出「3座11室」(211呎)及「3座15室」(207呎)為例,兩個單位出現了四呎差異,大單位平均賣貴細單位七萬元,但實情純粹跟客飯廳外接牆身厚度不一有關。 5座15室 (1-18樓)30參看平面圖,除了開放式戶型面積最大的「5座10室」外,其餘開放式單位開則都一樣,入屋左右兩邊設有洗手間及開放式廚櫃,廚櫃旁預留了一個4呎小凹位,可用來擺放少量雜物。 洗手間一邊牆身看似非實心牆,變相可偷了部份內空間,而朝向客飯廳的洗手間門也改用趟門,藉以有助擴闊室內視野。
今次發展商按不同戶型也有推出單位,首張價單中推出123個單位,扣除最高折扣額6%後,即供均價13,578元,比起「OMA by the Sea」貴約7%,但較同區也主打上車間隔的「恆大‧珺瓏灣」,價錢則低約11%。 而且更重要一點,今次發展商以300萬以下作為招徠,希望壓低入場價堵截較早開售「御海灣」的客源。 如果著重單位內櫳空間的話,我們建議首選「5座9室」,單位面積雖然只得406呎,但這一款開則不設玄關,故可分配更多空間予內櫳,客飯廳空間也方正,更重要一點是主人房面積達90呎,比起「3座10室」(446呎)的主人房78呎還要大。 因為有六柱「一房連衣帽間」也不是套廁類別,包括「3座17室」、「3座18室」、「3座22室」、「3座23室」、「3座25室」及「5座2室」,但這幾柱的「衣帽間」面積卻較大,差不多有接近40呎。 至於六柱單位的面積上,雖然略有差異,介乎 呎之間,但比較內櫳會發現沒有差異的。 面積290呎的「3座3室」、「3座5室」、「3座6室」、「3座7室」、「3座8室」全部朝向同一方位,面積及面數也是相同,故發展商在訂價上也沒有分別,故自行按樓價高低作排序便可以。
珺瓏灣一期平面圖: 銷售狀態
其後,新地在掃管笏推出了「星堤」,這個由12座組成的項目,合共提供459個單位,實用面積由554呎起。 位置上比起「愛琴海岸」還要隔涉一點,交通並不算十分方便,卻勝在屋苑爭取到村巴接駁往荃灣港鐵站,較附近新興屋苑優勝。 發展商在2011年推出發售,首批單位平均呎價約6,900元,並提供了首兩年免息免供計劃。
居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面,也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型,如一手居屋、二手居屋等,在審批程序及要求也有出入。 《胡.說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭,並羅列各銀行的現金回贈及息率。 這類開放式及一房多數集中在第二期,亦即第三及五座,望過去會德豐「NAPA」的內園景緻,日後都以樓景為主。 至於餘下兩房及三房,分別有232間及152間,面積分別是 呎、以及 呎。 本人已查閱貴公司的 私隱政策 和 收集個人資料聲明 ,並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。