本社區A、C 棟2 樓,B 棟3 樓露台及A、B、C各棟屋頂平台. 查本件被上訴人所指漏水原因,係基於上訴人家庭用水排水管所造成已如前述,而公寓大廈管理條例第十二條前段縱認該滲漏水管線係位於兩造上下樓地板內之管線,被上訴人於本件並未證明是否屬上訴人之專用管線,然本件既係因可歸責於上訴人之事由所致,被上訴人據以主張應由上訴人負修繕費用,依公寓大廈管理條例第十二條後段之規定應屬有理。 較常發生糾紛的,是「約定專有」範圍,其通常是指社區部分設施,經由管委會或住戶同意後,由某戶約定專用,最常見的是露台、1樓庭院、頂樓天台、頂樓加蓋區塊、車位等。 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
現在絕大多數的預售屋與新成屋交易,在簽約時同時也會簽下「分管協議」,並在合約內的平面圖上標示「約定專用」的區塊與為哪一戶專用;因為「約定專用」的用戶只會擁有使用權,並沒有所有權,也必須自己負責「約定專用」部分的修繕、管理、維護,因此針對「約定專用」部分,該專用用戶不需要再繳管理費。 露台通常是屬於約定專用部分,如果未做好防水工程,造成下雨時滲水至樓下,依公寓大廈管理條例第10條第1項 … 二、本公寓大廈共用部分,除下列約定專用外,應供全體區分所有權人及住戶共同使用。 三、 約定專用部份:公寓大廈共用部份經約定供特定區分所有權人使用 …
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至於所述已登記為專有之「露臺」,除另約定共用外,其修繕、管理、維護費用負擔,依條例第10條第1項規定辦理。 另所述「緩降機」之管理維護事宜,涉消防法令有關消防安全設備之相關規定,屬消防主管機關權責,請另向本部消防署洽詢。 公寓大廈隨著時間逐漸老舊,管線如未進行維護及維修,難免會發生漏水情形,惟在查明漏水原因後,應負修繕責任之人應儘速進行修復,避免造成他人財產的進一步損失,而為進行修繕,如需要其他住戶配合進入專有部分或約定專用部分時,該住戶亦應將心比心,配合完成修繕工作。 此外,在進行修繕前後,均應照相存證,以作為證據,避免日後發生爭議時,因現場狀況已變更,造成責任歸屬無法釐清之狀況。
且日後不論一樓屋主或其他鄰居出售房屋,後手新屋主也須繼受「約定專用」 … 此外,露台改建同樣也會影響到建築物載重,涉及2次施工相關法規,一經檢舉同樣只有被強制拆掉並復原的命運。 戴雲發也指出,雖然根據法規規定,若管委會同意增建露台遮雨棚,且搭建面積與該戶雨遮合計若約在9坪以內,屬於拍照列管,毋需立即拆除,但還是建議還是依法先取得雜項執照,以免被認定為違建遭到立即拆除。
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法規 名稱:, 花蓮縣違章建築查報及拆除標準作業程序 … 約定專用露台修繕 占用巷道、防火間隔(巷)、法定停車空間、避難平台, 如設於公寓大廈共用部分,應取得約定專用部分之使用權。 故約定專用部分既然係由特定住戶專門使用,法規也規範約定專用部分之修繕、管理、 …
露台 可以分成兩類,早期的露台有些有登記(屬於「附屬建物」),但後來的露台屬於公設,只是「約定」給某一戶「專用」,沒有登記坪數。 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。 約定專用露台修繕 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。 其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。
約定專用露台修繕: 約定專用露台修繕在你知道花錢買的露台是誰的嗎? – 591新聞的討論與評價
「約定專用」,係指公寓大廈的共用部分經所有住戶約定,供特定區分所有權人使用的部分,常見公寓大廈約定專用部分,例如露台、停車位、頂樓平台等。 這種「口頭約定」、「默認」的分管協議,平時是沒什麼問題,但若遇到例如,頂樓有漏水,但頂樓長期被某住戶佔用,那這種時候若沒有書面白字黑字的「分管協議」,這種時候修繕費用要由整個社區住戶共同負責,還是由長期佔用的該住戶來負責,就容易有爭議。 由於約定專用的露臺只有使用權,沒有所有權,所以住戶若是想加蓋遮雨棚或是花架,都必須經過管委會同意,使用上也不是絕對自由。 若是位於低樓層的露臺,最常發生樓上住戶亂丟垃圾、菸蒂,或是衣服掉落到露臺,上層住戶若是愛蒔花弄草,落葉也會掉在露臺,大樓排水、汙水管線若是沒有拉好,水管開口開在露臺,露臺戶就要忍受汙水之苦,不過最害怕的,還是天外飛人落在自家露臺。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。 但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。 住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。 雖然「約定專用」是給特定所有權人使用,但可不是你想怎樣就怎樣,地政士提醒,「約定專用」區塊所有權因屬於全體住戶,若想在露臺加裝遮雨棚、花架等需要管委會同意。
約定專用露台修繕: 社區公共空間修繕費 全社區分擔╱約定專用空間由該戶自付
張義權說:「理論上可以這麼做,但實務上要求解除約定專用容易與賣方發生糾紛,一般不會解除約定專用。」若是不想無辜變凶宅,購買露臺戶前還需要審慎評估。 「約定專用」「約定共用」大不同2019年07月11日【陳韋帆╱蘋果日報】謝姓男子以總價4778萬元,購買北市萬華區預售屋「全坤威峰」3樓 約定專用露台修繕 … 雖然是你這戶約定專用,可是不能放東西」,就不懂為什麼露台戶的價格可以 …
- 房屋的產權分為幾種: 專有產權(室內、陽台) 共用產權(如梯廳) 約定專用(如露台、法定 …
- 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。
- 三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。
- 條規定,合法建築物外牆以非永久性建材搭蓋之雨遮,其淨深一樓未超過90公分、二樓以上未超過60公分或位於防火間隔(巷)未超過60公分,且未超過各樓層之高度者,應拍照列管。
- 若該分管協議沒有經過地政機關登記,根據《大法官釋字第 349 號解釋》,為了保護善意第 3 人,只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時,才會受到分管契約拘束。
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 所謂「必要範圍內」(或「必須」),係指非進入相鄰區分所有權人之專有部分(4樓住家),即無法完成其維護、修繕專有部分(3樓住家)或設置管線之情形而言,例如:樓上住家浴室馬桶漏、且地板之防水層損壞,造成樓下住家漏水,非從上層修繕即無法止漏者。 (若依施工方法,樓下住戶即使不進入樓上住家,亦可完成修繕;其要求進入樓上住家,僅係為減少維護、修繕專有部分或設置管線之時間或費用者,即不能認為有進入之必要。)(臺北地方法院91年度訴字第1910號、93年度簡上字第79號民事判決參照)。 I 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 首先必須先確認漏水管線是屬於集合住宅內哪部分的管線:是專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分,才能夠進一步釐清誰應該負責出錢抓漏或維修。
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屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。 住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。 約定專用露台修繕 專用權乃由「規約」而生的權利,故依《民法》第799條之1第4項:「區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同」的規定,「區分所有權之繼受人」仍應受其拘束,而不問該繼受人是否惡意。
二、查公寓大廈管理條例第7條規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:……三、公寓大廈基礎、主要 … 有遵守《公寓大廈管理條例》及其相關法規的義務;同時也可以運用該條 … 五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責 … 第2項規定係屬共用部分,並得載明於規約予以約定專用(100年 … 政法規. 三.決議,採方案一,建物地下室之面積,依使用執照及其竣工平面. 都會區因地狹人稠,許多民眾都居住在公寓大廈內,惟在人情淡薄之現代社會,樓上、樓下鄰居互不相識之情形亦非少見,一旦住家發生漏水問題,如無法及時釐清修繕責任歸屬,除延宕修繕時程外,也容易造成住戶間不必要的誤會和摩擦。
約定專用露台修繕: Point.2 露臺需約定專用? 使用權大解密
郭紀子也補充表示,倘若民眾私自2次施工擅自設置游泳池,除了會涉及違反《建築法》第73條第2項規定,並依同法第91條遭罰6萬元以上、30萬元以下罰鍰之外,必要時還會被停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。 復經本院囑託台北市土木包工商業同業公會會員陳章樺鑑定後,其研判漏水原因為三樓廚房、浴室之排水管漏水;原告之裝潢受損之必要修復費用為一十六萬七千八百六十元,有其出具之鑑定報告書附卷為憑。 若對方遲遲不出面處理,可以先請管委會寄發存證信函通知,然後報請主管機關(縣市政府工務局)做處置。 但依據實務經驗,透過行政程序方式要花費不少時間,最好還是與屋主做直接的溝通,再做進一步修繕的處理。
- 張義權說:「理論上可以這麼做,但實務上要求解除約定專用容易與賣方發生糾紛,一般不會解除約定專用。」若是不想無辜變凶宅,購買露臺戶前還需要審慎評估。
- 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責 …
- 而管委會只僅就共用部分負修繕、管理、維護之責,也才能收取管理費。
- (四)漏水原因,如不可歸責於樓上樓下雙方,係因大樓「公共管線維護不當」所致,即由公寓大廈管理委員會負擔修繕費用(法令依據:民法第184條、公寓大廈管理條例第10條第2項)。
- 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
- 依民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書條文之規定,本件損害發生之起因,既係4樓房屋浴室馬桶漏水所致;4樓所有權人,自對該房屋內之漏水問題負有維護、修繕之責。
相對於頂樓,露台空間也常被拿來改建、加裝遮雨棚或花架等,可事實上這種空間也屬於社區共用部分,通常民眾在買房時會簽署約定專用,拿給特定所有權人使用 … 但假如好巧不巧,自己社區出現鄰居在頂樓或露台亂搞違建,大家第一時間當然就會想通知管委會,一般來說住戶任意加蓋,未經區權人會議通過,管委會應立即制止,若住戶不遵從,則管委會應報請主管機關依《公寓大廈管理條例》第49條規定處理,要求住戶在1個月內回復原狀,且費用由該住戶負擔。 被上訴人空言辯稱上訴人屋內滲水原因無法認定係屋頂陽台漏水所致,上訴人請求支付修繕費用五萬五千完過高云云,即無足採。 三、按『共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。 另外不少人習慣在梯間擺放鞋子、雜物,增加使用空間,中信房屋資深法務專員白宗益表示,這些都屬違法行為,許多有管委會的社區,都有訂定社區公約規範,而依照《公寓大廈管理條例》,只要妨礙其他住戶通行,就可處4~20萬元罰鍰,也可依《民法》侵權條款,要求撤除雜物,若不聽勸告,還可上告法院要求搬離。
約定專用露台修繕: 新北市五股區的富麗宅公寓大廈評價如何? | 新北市大廈社區資訊
而該條例第8條規定,在樓頂平台上變更構造或其他類似的行為,除了依法令規定辦理外,必須符合規約或大樓住戶的會議決議,並向地方主管機關報備。 購買露臺戶之前要先認識「約定專用」,依照我國法規「區分所有建物」規定,公寓大廈建物可分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」四種類型。 約定專用露台修繕 室內空間就屬於專有部分,屋頂多屬於共用部分,一樓騎樓、警衛室屬於約定共用,而露臺、花臺、一樓庭院等就經常是約定專用給特定戶別使用。 根據《公寓大廈管理條例》的法規規約,「約定共用」為指一個社區大樓裡面的某個特定部分,經約定後提供部分使用者共同使用;「約定專用」則是一個社區大樓裡面的某個特定部分,經約定後提供給某位(戶)指定為專用的使用者。 第15條:住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。 三、又按「專有部分、約定專用部分」與「共用部分、約定共用部分」之修繕、管理、維護費用負擔,當分別依條例第10條第1項及第2項規定辦理。
公寓大廈管理條例係屬民法之特別法;實務上,認為其規定亦屬民法第184條侵權行為規定中之「保護他人之法律」。 因此,「專有部分(4樓住家)」之修繕、管理、維護,依法應由各該區分所有權人為之,並負擔其費用;如維修不當,造成他人之損害,即應由其負擔賠償責任。 例如:樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、長期就漏水問題視而不見置之不理,導致樓下漏水等(臺北地方法院87年度訴字第1255號、92年度簡上字第590號、92年度簡上字第253號民事判決參照)。 如果漏水位置是在共用部分或約定共用部分,像是健身房、樓梯間、大廳等提供給所有集合住宅住戶一同使用的公共區域,而且漏水不是因為特定區分所有權人或住戶的行為所造成的,而出於管路自然老化脆裂或天災等原因導致破損,那麼公寓大廈管理委員會或管理負責人必須負責處理。 此時維修或抓漏費用就是由集合住宅的公共基金支出,如果沒有管理費或公共基金,則這筆費用就要由各個區分所有權人按照共有法律關係所擁有的應有部分比例,計算後進行分擔。 如漏水情形屬於「公共排水管線」之問題所導致,則必須再區分該漏水情形是否可歸責於特定區分所有權人或住戶所致。
約定專用露台修繕: 約定專用露台修繕在露台到底是誰的?「約定專用」「約定共用」大不同的討論與評價
看到這邊,相信大家對於「約定專用」跟「約定共用」的法規規約、意思與差異都有了解了,但我們還是要提醒大家,如果今天買到了「約定專用」的戶別,一定要更仔細的詳讀你的合約內容,確認是否有標明區域、使用範圍與價錢計算方法,以免之後發生爭議很麻煩。 王九思提醒:「即便管委會同意,露台利用仍受建築法規限制,只要搭建遮蓋,本質上還是違建物,仍然有其風險。」 【專家說】屋主承擔修繕 … 很多人以為陽臺與露臺是同義詞,但其實在字義、結構與法規上有著很大的不同 … 當露台經過住戶家中時,則會藉由「約定專用」指定給露台戶使用,在其 …
約定專用露台修繕: 分管協議效力有限,仍須遵守公寓大廈管理條例
由上述說明可知公寓大廈之管理、維護費用由誰負擔,須視該受損之部份屬於專有部分或共用部分而定。 因此如住宅內發生天花板或頂樓平台有漏水之情形,則須視係何種原因導致有漏水情形發生。 如係「住家私有管線」之問題導致漏水,因住家私有管線乃各區分所有權人所有,屬「專有部分」,依公寓大廈管理條例第10條第1項規定,修繕責任應由各該區分所有權人負責。 如屬專有部分之共同樓地板,則上下方之區分所有權人共同負擔。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。
約定專用露台修繕: 約定專用露台修繕在「約定專用」與「約定共用」是什麼意思?法規規約、管理費差 …的討論與評價
「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」公寓大廈管理條例第6條第1項第2款及第3款訂有明文。 因此,如果住戶、管理負責人或管委會為維護或修繕管線需要,而欲進入某住戶屋內時,該名住戶不得拒絕,依公寓大廈管理條例第6條第3項規定,如拒絕進入維護或修繕,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質,請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 直轄市或縣市主管機關並得依公寓大廈管理條例第47條第3款規定,裁罰新台幣3千元以上、1萬5千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務,屆期仍未改善或不履行者,得連續處罰。 約定專用露台修繕 依公寓大廈管理條例第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」。
如王先生可證明,他確實曾向4樓屋主反應漏水問題(例如存證信函),惟4樓屋主一再置之不理,他才先行支出此費用,以保存傢私物品居住安全,且可提出證據證明確有此支出者,亦可請求之。 約定專用露台修繕 一般人通常會認為一旦出現漏水,就是樓上要負責支付樓下修繕和抓漏的費用,其實並不一定,應該要回歸到漏水的原因出在哪裡,來決定費用的分擔。 公寓大廈漏水最大爭議往往在於不知道該由何人負責,只要在發現漏水之初立即請抓漏專家前來確認漏水點及原因,後續即可輕易釐清責任之歸屬。 那麼,若想徹底與凶宅切割,買家是否可以要求解除約定專用呢?
約定專用露台修繕: 露台約定專用必知權狀社區規範|蘋果地產
所謂「約定專用」,參照公寓大廈管理條例第3條第5款規定,係指:「公寓大廈共同部分經約定供特定區分所有權人使用者」;換言之,是將原本屬於「共用部分」,經由約定而由某 … 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 擁有該露台的住戶必須負責管理、修繕、維護該建物,若是要建造遮蓋物或其他工程,就得經過管委會的同意才能執行,在沒有經過管委會同意之下動工,住戶可依法舉報拆除,該住戶也必須依《公寓大廈管理條例》的規定繳納4萬元以上20萬元以下的罰緩。 所以基本上露台雖然可以依自己的意思來改造,但是申請過程複雜且漫長,必須先申請建照,然後請管委會評估是否同意該建物工程,萬一嫌麻煩不想申請,就得面對一筆不小的罰緩。 故約定專用部分既然係由特定住戶專門使用,法規也規範約定專用部分之修繕、管理、維護,由該住戶自行為之及負擔費用。 而管委會只僅就共用部分負修繕、管理、維護之責,也才能收取管理費。