因应审计署在2002年发表的第39号审计报告，当时的房屋及规划地政局局长表示，他打算在任期內全面检讨小型屋宇政策及相关的议题，并希望在这段时间內可以一次过解决有关的问题。 审计署(前称核数署)先后发表两份报告书，即在1987年发表的报告书(“第10号审计报告”)及在2002年发表的报告书(“第39号审计报告”)，就改善小型屋宇政策的运作提出多项建议。 审计署于2002年发表第39号审计报告后，当时的房屋及规划地政局局长向立法会政府帐目委员会表示，他打算全面检讨小型屋宇政策，以寻求适当方案，务求藉此解决与这政策有关的各项问题。 合和實業主席胡應湘曾建議政府實施「丁權證券化」，讓擁有興建丁屋權的原居民，可以將發展權在市場上自由買賣，以增加新界土地供應。 14.在1995年制定的《性別歧視條例》附表5訂明，因小型屋宇政策而產生的男性與女性之間的待遇差別可獲豁免。
上訴法庭今日裁定，小型屋宇政策下的免費建屋牌照、私人協約及換地安排均屬《基本法》第40條內的新界原居民合法傳統權益並合法合憲，政府對裁決表示歡迎。 丁屋政策的免費建屋牌照、私人協約及換地安排，均受《基本法》保障。 地政總署曾因應原訟法庭就小型屋宇政策司法覆核案件頒下的裁決，於2019年4月8日至2021年2月21日期間暫停接受和處理，以私人協約方式及換地方式申請官地興建丁屋的申請。
小型屋宇政策: 小型工程監管制度
鄉議局於2016年1月25日再在多份中文報章刊登公開信，促請發展局局長澄清對小型屋宇政策的立場及”套丁”是否涉及刑事。 發展局局長回應時表示，”丁權”和”丁屋”買賣不可混為一談，而利用不當方式買賣”丁權”屬違法行為，政府會嚴格執法，絕不容忍。 他進一步表示，由於預期有關人士會就案件提出上訴，因此在現階段不宜作出評論。 33註釋符號代表請參閱政府在2016年1月25日發出的新聞稿”丁權和丁屋買賣不可混為一談”。 另一方面，興建多層鄉村屋宇對整體社會好處甚多，其中包括節省政府審批申請丁屋的人力資源；有效規劃及增加鄉村擴展區的效益；不損公共利益之餘，又不會增加財政負擔；更為丁屋政策提供長遠解決辦法，政府可更靈活地處理及整合預留作丁屋的用地。 此外，發展丁廈可減少原居民對公營房屋的需求，對整體社會可說是利多弊少。
《基本法》第四十条规定：“‘新界’原居民的合法传统权益受香港特别行政区的保护。 未取得香港新界地区居民的支持，香港政府于1972年12月实施的“小型屋宇政策”，规定年满18岁，父系源自1890年代新界认可乡村居民的男性香港原居民，每人可一生申请一次于认可范围内建造一座共3层高，每层面积不超过700平方呎的丁屋，无需向政府缴付地价。 而建造丁屋的权利称为“丁权”，通过被《基本法》的保护延续至今。 香港前任发展局局长陈茂波曾透露，香港土地储备中的56%要留作“乡村式发展”，也就是牺牲大多数香港居民的利益保护少数新界居民的特殊利益。
小型屋宇政策: 新界鄉村屋宇
适合兴建小型屋宇的土地，一般限于”认可乡村范围”及法定规划图则內的”乡村式发展”地带。 4注释符号代表Legislative Council Secretariat 。 “认可乡村范围”是指在1972年12月实施小型屋宇政策之前，在相关认可乡村兴建的最后一间乡村屋之边沿起计300呎的范围。 而”乡村式发展”地带內的土地主要预留供原居村民兴建小型屋宇之用。 在法定规划图则內的”乡村式发展”地带的界线不一定与”认可乡村范围”的界线完全脗合。 政府曾多次重申2注释符号代表举例而言，请参阅Legislative Council 、Finance Committee 及Finance Committee 。
- 正如上述，「鄉村式發展」用地面積並不等同可供加建小型屋宇的土地面積，例如當中包括不少形狀不規則的地塊，或是已興建小型屋宇間的通道或空間，該等空間的寬度面積不足以加建小型屋宇。
- 政府在聘任公務員時，2007年前的香港中學會考中國語文科和英國語文科(課程乙)E級成績，在行政上會被視為等同2007年或之後香港中學會考中國語文科和英國語文科第2級成績。
- 被問及會否考慮修訂丁屋政策，合併丁權發展「丁廈」，黃偉綸指，發展「丁廈」的建議將大幅改動小型屋宇政策，從土地使用及發展角度，本來規劃作低層、低密度屋宇發展的土地，未必適合用作發展高層、高密度樓宇發展，任何改變土地用途的建議必須透過技術研究確立。
- 这些价值观崇尚私有财产不可侵犯，在香港成为价值共识，甚至得到了包括一些在这个价值观作用的制度下连基本住房都无法得到保障的香港居民的认同。
- 1948年，效仿英国民间建筑协会的传统，香港民间自发成立香港房屋协会，2018年底，房协提供了约两万套公屋单位。
- 更加重要的是，「土地大辯論」後的土地供應專責小組報告老早明言「從地盡其用的角度而言，政府可在涉及小型屋宇政策的司法覆核審結後，考慮小型屋宇政策是否有檢討的空間」，港府回應亦指「備悉專責小組對此選項的觀察」和「會繼續留意小型屋宇政策司法覆核的發展」。
- 在1961年1月1日《建築物條例（新界適用）條例》生效前建成的任何新界建築物，若在該日期後沒有進行任何改建、加建或重建，無論是否合乎豁免條件，均不在上述的僭建物定義範圍內。
2021年11月5日，終審法院駁回挑戰新界丁權合憲性的上訴，一致裁定丁屋政策合憲。 小型屋宇政策 《基本法》第40條列明「新界原居民的合法傳統權益受到特區保護」，法院認為，丁屋政策受到若干條法規以及《基本法》第122條隱含但清楚的認可，相關權益完全建基於公法之上，地政總署是合法行使酌情權處理丁屋申請，這項酌情權並非無限大，而是受到法例約束。 法庭認為第40條是具有主導地位，是針對新界原居民的特定條文，凌駕於基本法第25條、第39條以及人權法案第22條這類一般性的條文。
小型屋宇政策: 丁屋政策上訴得直 政府表示歡迎
若村民本身沒有農地，他可要求政府以私人協約方式批出政府土地(如可提供)，並給予地價優惠(一般為十足市值三分之二)。 合和实业主席胡应湘曾建议政府实施“丁权证券化”，让拥有兴建丁屋权的原居民，可以将发展权在市场上自由买卖，以增加新界土地供应。 高等法院原讼法庭采纳了政府方的说法，认定“传统权益”须可追溯至1898年前，但否定以私人协约和换地方式获批兴建丁屋可追溯至1898年前。 高等法院上诉法庭推翻了原讼法庭有关“传统”的说法，认定“传统权益”的解释须考虑1990年4月基本法颁布时的情况，亦即“传统”不须追溯至1898年前。 香港過往在房屋政策上的失誤，雖未足以解構1967年暴動的全部成因，但在其中佔一定位置卻是毋庸置疑。 小型屋宇政策 假設當年的徙置計劃並未根深柢固，則任憑麥理浩如何高瞻遠矚，又能否構思出如斯宏大的公屋計劃，實屬未知之數。
在李钦培的指示下，发展商一名前职员安排该等原居民与发展商签订买卖协议，以显示他们分别是丁屋兴建申请中各个所涉地段的业权人。 法院在聆讯中得悉，原居村民亦与发展商签订了秘密协议，当中订明他们同意在丁屋建成后将丁屋业权转让给发展商。 请参阅Independent Commission Against Corruption ，以及香港特别行政区诉李钦培及其他人 区域法院刑事案件2015年25号。 案中的发展商及11名原居村民被判处监禁刑罚，刑期最长为3年。
小型屋宇政策: 面積有限，不可能無限擴充，當所有土地用盡之後，便無以為繼，因此演繹權利是必須的。
在我四十多年工作生涯當中，第一次處理有關小型屋宇工作始於1974年3月，出任新成立的沙田理民府，主要任務就是處理興建沙田新市鎮前期準備工作，但同時也需要妥善處理在新市鎮範圍內被保留的村落，及設立鄉村擴展區。 當年整個沙田區都是一片工地，進行各種地盤整理工作，沒有適合興建小型屋宇的地方，所以當時沒有批准過任何小型屋宇申請。 我們注意到重點是在申請，並沒有賦予任何申請人無需批准建屋權利，況且申請是受制於合適土地供應，將建屋申請強說為權利的理據根本站不住腳。
1902年，政府完成了新界田地屋宇的測量圖，聲稱一直擁有土地業權的新界居民，可以憑地契向田土廳進行登記。 村民所持的地契中，有的蓋有清政府官員的紅色印章，稱之為「紅契」，有的沒有官府印章，則是「白契」，這些專有名詞到了今天依然為原居民所用。 小型屋宇政策 無論如何，由於土地已非村民擁有，他們不再能自行決定土地用途。 在土地供应的问题上，近年来香港政府做出了巨大努力，但是屡遭“民主”的阻挠。
小型屋宇政策: 新界小型屋宇政策
《基本法》第六条规定，“香港特别行政区依法保护私有财产权。 ”《基本法》在总则中明确规定保护私有产权的本质目的是确认和维护资本主义的私有制，体现了资产阶级的集体意志，对香港政府干预市场的行为做出了根本上的限制，预示着香港政府在资本主义制度下难以彻底解决住房问题。 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》（下称《基本法》）第五条规定，“香港特别行政区不实行社会主义制度和政策，保持原有的资本主义制度和生活方式，五十年不变。 公屋由香港政府提供免费土地和资金资助建造，所以公屋租金一直保持在非常低的水平。 2017年第一季度中，公屋的平均租金为61港元/平方米，而同期70平方米以下的私人永久性房屋平均租金为326港元/平方米。 落馬洲發展樞紐、新界北新市鎮和文錦渡、及《北部都會區發展策略》內的新土地發展建議；由於這些項目仍須進行研究，各項具體細節，包括規劃用途、實施安排及收地範圍等有待確定。
24注释符号代表Legislative Council 。 然而，小型屋宇政策的目标仍未达到，是由于原居村民的人数众多及土地不足所致。 乡议局认为法院案件涉及的不当行为纯属独立及个别案件，小型屋宇政策并无被滥用。
小型屋宇政策: 政府長期不置可否
引入上述有利市場流轉的制度安排，堪稱一石二鳥的良方；面臨香港發展轉捩點之際，在不必強制的情況下，一舉解決覓地發展和資助興建公屋兩大問題。 新界原居民擁有的土地大都業權分散，徵收發展用地費時，開支亦極為龐大。 多年以來，儘管政府禁止原居民轉讓丁權並限制丁屋轉賣外人，但在政策上，只是規定五年內轉售丁屋需補足地價，五年後可自由買賣。 小型屋宇政策 這種不法行徑愈演愈烈，終於引起審計處關注，於2002年發表有關的第39號報告。 一方面，香港住房问题处于一个道德抉择的两难的萨特式困境：道德本能和道德判断之间的选择。
- 若以群組方式在屋頂安裝太陽能發電系統，每個群組的覆蓋面積不得多於5平方米，而每個群組之間相 距不得少於1米。
- 在英國接管新界前，土地業權人享有「永業權」，他們不單擁有土地，而且可自行決定土地用途。
- 丁屋制度亦違反《香港人權法案條例》和《消除對婦女一切形式歧視公約》等法例。
- 《基本法》第七条规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。
- 政府計劃先在沙田排頭村、上禾輋村，及元朗蝦尾新村進行試驗，興建高達20層的多層丁屋，預料可提供2000個丁屋單位，希望可解決積壓的申請個案，不過建議後來不了了之。
- 六七暴動之後，政府大量興建公屋以容納低收入家庭，標誌着房屋政策的一大轉捩點，公屋居民主要分為兩類：未經入息資產審查的原寮屋居民，以及須經入息資產審查的低收入家庭。
鄉議局特別指出，早於2007年，時任發展局局長曾去信鄉議局，表明若承批人或持牌人違反有關禁止”丁權”轉讓的條款，地政總署可重收有關地段，但這些措施不牽涉把承批人或持牌人定罪。 30註釋符號代表請參閱香港特別行政區訴李欽培及其他人 區域法院刑事案件2015年25號判刑理由書。 適合興建小型屋宇的土地，一般限於”認可鄉村範圍”及法定規劃圖則內的”鄉村式發展”地帶。 4註釋符號代表Legislative Council Secretariat 。 “認可鄉村範圍”是指在1972年12月實施小型屋宇政策之前，在相關認可鄉村興建的最後一間鄉村屋之邊沿起計300呎的範圍。
小型屋宇政策: 相關公報
申請人應盡早遞交申請，以確保在限期前成功於網上完成申請程序。 雖然高等法院對丁權覆核案的判決或會進入上訴程序，最終結果還未定案，但未雨綢繆，政府是時候探討落實丁廈發展，以填補丁屋政策的不足。 文化保育方面，原本具有文化風情的鄉郊景觀，因丁屋亂建而被破壞。 以著名圍村錦田吉慶圍為例，其圍牆是香港重要文化遺產，但歷經數十年發展，傳統客家圍村房屋已被三層高西班牙式洋房取代，形成圍牆內外的景觀格格不入。 把原本透過折扣價出售居屋，改為先減樓價出售、日後須補地價的政策，無異於徹底改變居屋計劃作為房屋階梯一環的本質。
，小型屋宇政策所涉问题复杂，因此其未能订定完成有关政策检讨的明确时间表。 在2014年2月发表的政府帐目委员会报告书(“帐委会第61号报告”)，委员会促请政府加快进行相关政策检讨，并已将有关事宜转交发展事务委员会跟进。 本期《资讯述要》旨在提供有关小型屋宇政策的概览资料，并重点概述与该政策有关的主要关注事项。 於 1972 年 11 月獲得行政局（現稱「行政會議」）批准，由 1972 年 12 月起實施，旨在讓原居村民得以一生一次向當局申請批准，在其所屬鄉村內的合適土地上建造一間小型屋宇。 為避免郵件過期或未能成功派遞，在投寄前請確保信封面已清楚寫上正確寄送和回郵地址及已貼上足夠郵資。
小型屋宇政策: 發展局：研究上訴庭判詞 再安排接收處理小型屋宇申請
目的是希望藉興建丁屋，讓原居民獲得環境較佳的居所，因新界當年只有7%房屋是屬於正常的永久性房屋，其餘93%統統是老舊村屋、臨時性房屋甚至是非法搭建物，故准許原居民興建丁屋是迫在眉睫。 有評論認為這反映丁屋只是臨時的恩恤政策，並非承認原居民擁有特權。 新界民政署（現合併於民政事務總署）內部解密檔案指出港英政府當時因為遺漏「無屋住才可建丁屋」的審批條款，變成男性原居民人人可建丁屋。 1977年，新界民政署作出內部檢討，報告指丁屋濫用問題嚴重，西貢民政專員指西貢有1000個丁屋申請，惟只有很小比例涉及真正住屋需要，風景較佳的西貢區和離島區的丁屋，被市區人士認為是理想度假屋。 2003年，政府在政府帳目委員會進一步表示，雖然有關問題值得關注，但如小型屋宇的轉讓是根據限制條款進行，當局很難說有關村民濫用了小型屋宇政策。
小型屋宇政策: 相關人士
因为道德本能不会因为历史的发展而轻易改变，是人类延续的基础，与法治保障私权的更不目的相契合，所以本文为解决香港住房问题提供的伦理学主张是，尽可能选择道德本能，也就是从社会绝大部分居民的基本居住需要出发解决问题。 二是香港处于资本主义制度时期社会的主流价值，资本主义社会中的核心价值观是自由、民主、人权等“普世价值”。 核心价值观不只是抽象的话语体系，其为香港制度的构建提供了基本思路，也决定了香港制度变革和调整的基本方向。 这些价值观崇尚私有财产不可侵犯，在香港成为价值共识，甚至得到了包括一些在这个价值观作用的制度下连基本住房都无法得到保障的香港居民的认同。 如前文所述，香港的资本主义制度是彻底解决香港住房问题的制度障碍，对现状的维护则属于后天在社会环境作用下习得的道德判断。 资本主义制度在经济上是私有制，私有制是资本主义存在的基础和前提。
小型屋宇政策: 新界豁免管制屋宇的僭建物
當局結果選擇制約「富戶」濫用公屋資源的相同措施，就是交還單位或支付「雙倍租金」，以應付有關問題，目的在於迫使收入較高的住戶子女（尤其是已婚者）遷出公屋。 乙種換地權益書可轉售給發展商，經補地價後可改變農地作為發展之用。 因此，政府毋須為收地作出任何開支，更能藉改變土地用途有所進賬，以供資助興建出租公屋。 除政府機構外，電力公司的所有客戶，如計劃於在其處所安裝發電容量不多於一兆瓦的分布式 可再生能源系統，並接駁到供電該區域的電力公司電網，即合資格向該電力公司申請，按該系統產生的電量，根據指定的價格收取上網電價。 小型屋宇政策 為鼓勵市民參與發展可再生能源，在「上網電價計劃」下，由可再生能源系統 (如太陽能/風能發電系統) 產生的電力，可以高於一般電費水平的價格售予電力公司，從而幫助市民收回投資在可再生能源系統和發電的成本，為提供足夠誘因鼓勵潛在的可再生能源發展者。
前转让小型屋宇(即转让物业业权)，并列出可在获发完工证后进行转让所须符合的规定。 2012年，時任發展局長林鄭月娥指出新界原居民之丁權，不能無限期維持下去，建議2047年後停止丁屋政策，以2029年為劃界線，之後出生之新界男丁不再享有丁權，但其後因原居民反對而擱置。 在臨近截止申請日期，接受網上申請的伺服器可能因為需要處理大量申請而非常繁忙。
历史证明，新道路的开辟是由弱变强的过程，必将受到一定时期主流价值的反对。 黑格尔认为，“每一种新的进步都必然表现为对某一神圣事物的亵渎，表现为对陈旧的、日渐衰亡的、但为习惯所崇奉的秩序的叛逆”，在分析香港住房问题的时候，我们要有超越西方主流价值观的勇气。 小型屋宇政策 诚然，法律一经制定都具有一定的稳定性，相对于发展变化的社会关系具有滞后性，这就是法律修改的必要性。 对于不利于、有损于治理的经济基础，法律应该加以限制、削弱甚至是废除。
小型屋宇政策: 香港新界小型屋宇政策建筑规格
鑑於女性原居民甚少擁有土地，可供購買的土地極少，向政府申請土地極為困難，鄉議局於是向政府進言，讓女性原居民亦可擁有申建丁屋的資格。 雖然，目前「鄉村式發展」地帶總面積約3380公頃，主要供原居民建丁屋之用；其中有900多公頃為未批租或撥用的政府土地，並非全用作建丁屋。 但上述高院的判決表明，政府提供土地以興建丁屋乃屬違憲，社會上隨即出現許多聲音，建議政府釋放這900公頃土地，用作房屋發展；事實上，其中不少為各丁屋之間的通道和其他零散、不規則地皮。 限於地形、基建及其他配套設施等，可供進一步發展的土地有限。
小型屋宇政策: 私人協約及換地建丁屋恢復申請 前者截至上月尾收30宗申請
判詞解釋，《基本法》列明的「五十年不變」，其中一項要素就是「香港現行社會、經濟制度不變」，基本法第40條就是保障特定階層人士現有權利，以達致這項原則。 地政總署在1997年首次列明禁止以私人安排出售”丁權”的條款，作為申請人法定聲明的一部分。 21註釋符號代表1997年10月，申請建造小型屋宇的聲明書載有以下條款：”本人從未及現時無意作出任何私人安排，以把本人根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士／發展商”。 然而，根據第39號審計報告，上訴法庭於2001年6月總結一宗有關批建小型屋宇的上訴案件時，向地政總署提醒注意有關小型屋宇的申請出現不合法協議的問題。 23註釋符號代表請參閱Audit Commission 。
要彻底解决香港的住房问题，提高全特区居民的生活质量，保障特区居民的基本人权，维护香港房地产市场稳定，就必须改变香港现有的资本主义制度。 而要为改革提供法律保障，必须对《中华人民共和国香港特别行政区基本法》进行修改。 《基本法》的修改权属于全国人民代表大会，修改提案权属于全国人民代表大会常务委员会、国务院和香港特别行政区。
19注释符号代表请参阅Audit Commission 。 在「新界村屋僭建物申報計劃」下，新界村屋的業主可為符合資格參加「申報計劃」的僭建物向屋宇署申報。 已申報的僭建物，除非有迫切危險，否則不會在首輪取締目標執法階段被強制即時清拆。 但是，有鄉事委員會委員批評政府選擇性實施登記制度，登記制度只適用於新界，對新界居民不公平。 惟時任發展局長林鄭月娥一再重申在新界村屋僭建的問題上會依法辦事，不會有特赦。 2013年9月12日，《大公報》認為大量內地來港新移民蜂擁而入不是造成香港住房短缺的主要原因，而是香港現有住房問題很大程度上是由於新界原居民大量非法佔用土地，以及受到「新界小型屋宇」政策的影響。
目前，在申请兴建小型屋宇时，申请人须在申请表声明，他是有关土地的唯一合法注册业权人。 为禁止原居村民转让”丁权”，有关以建屋牌照、換地或私人协约方式批出土地的小型屋宇批约文件载有保证条款，即申请人在签署批地文件时，须保证他从未就其发展小型屋宇的权益或申请批建小型屋宇的资格作出转让安排。 小型屋宇政策 据地政总署所述，小型屋宇承批人或持牌人如违反此项条件，分区地政处会采取执行契约条款的行动。