嶺 主題大廈 Reach Summit 尚悅•嶺 尚悅． 嶺, 位於元朗大棠路99號, 由恒基地產發展，設有2座，合共提供504伙，實用面積由174至381平方呎，間隔由開放式至2房間設計。 新界居民巴士路線NR975，由陽光巴士有限公司（客運營業證編號8675A）營辦，來往尚悅． 區內「原築」、「溱柏」、「瑧頤」及「尚悅」逐步發展後，十八鄉路附近已成為元朗區的新興住宅用地。
共有474伙，樓底高度由2.8至3.15米，實用面積為195至381平方呎，樓底高度由2.8至3.5米，戶戶配置22平方呎露台；部份單位另設有16平方呎工作平台。 單位的實用面積介乎174至381平方呎，樓底高度由2.8至3.5米，間隔涵蓋開放式至2房，當中包括開放式、1房2廳、1房2廳(連套房)、2房2廳等多種類型。 分鐘，而在大馬路路段，即十八鄉路及青山公路元朗段，沿途設有巴士前往觀塘、青衣及銅鑼灣等地外，亦有小巴往來區內外各處。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 據知， 原業主於2019年以約463萬元購入上址，持貨約三年，是次易手帳面蝕讓約63萬元離場，單位期內貶値14%，不過期內料有租金收入。
尚悅•嶺: 註冊日期 單位地址 面積 成交價 呎價
除了這個位置，走出客飯廳，會見到窗台上的磚及地腳線，也跟售樓處看見的顏色不一，但更大問題卻在房門的位置，因為明顯見到房門跟門框是截然不同的顏色。 「屋苑中的屋苑」相當特別，我們也曾問過發展商恒基，他們只回覆我們一句，表示「尚悅．嶺」屬於「蝶翠峰」的第五期。 尚悅•嶺 翻看樓書，樓書有列明地段簽署了「互授契約」，意思即「蝶翠峰」屋苑願意開放土地給「尚悅．嶺」作通道。
套用在今次個案中，「主地」就會是「尚悅．嶺」、「役地」則為「蝶翠峰」。 因為「尚悅．嶺」的居民要穿過「蝶翠峰」的土地，才可合理地享受出入的權利。 哪裡才是「尚悅．嶺」及「蝶翠峰」業主之間的「公用道路」呢，若翻查「互授契約」卻有不同詮釋。 所謂「互授契約」就是「蝶翠峰」及「尚悅．嶺」持有土地的業主，早年曾簽署的一份合約，當中確認了「公用道路」位置。 批地文件有說明，要根據「互授契約」來詮釋「公用道路」。
尚悅•嶺: 元朗 三年樓齡 靚裝修 真有一房 首期390,000買到
「尚悅．嶺」的管理費只涉及公用道路維修，不涉及大閘閘門，能否用到該閘門要由兩個屋苑去商討。 嶺由恒基地產發展，設有2座，合共提供504伙，實用面積由174至381平方呎，間隔由開放式至2房間設計。 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。
若因錯漏而引致任何不便或損失，本公司及中原網頁概不負責。 美聯物業聯席區域經理張瑋津表示，是次成交為元朗尚悅． 嶺2座低層B室，實用面積279平方呎，屬一房間隔。 單位原用作投資收租，因業主睇淡後市決定減磅套現，單位最初以蝕讓價415萬元放售，及後獲洽購。
尚悅•嶺: 地產博客
如果真的以這份文件作為依歸，實情由落樓梯至閘口的位置，仍跌入了「公用道路」的部份，是賦予了「尚悅．嶺」居民通行的權利。 尚悅•嶺 驗樓方面，這個單位失分並不算很多，整體得分也頗高，唯獨是單位的窗崩花較多，包括露台圍欄玻璃、客廳的大窗均有類近情況。 驗樓師鍾智剛表示，每一平方米的玻璃可接受四條100毫米以下的花痕，建議客人可先量度玻璃有多大，並數數是否有四條花痕，若有四條即代表不合格；如果數到三條很短的花痕，也就等於合格。 尚悅•嶺 如果出現崩花，是少於1.2毫米，會歸納為微小崩花，就看一看有沒有超過四點微小崩花。
賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。 發展項目於公契、買賣合約、土地注冊處及其他法律文件的全名稱為「尚悅．嶺 － 蝶翠峰第五期」。 元朗區的元朗東南@中原樓市片區，區內共6,645個私人住宅單位，涉及人口共31,854人。
尚悅•嶺: 單位數目
因為毗鄰這座已荒廢的校舍「嶺文學校」，教育局交還規劃署的空置校舍之一，日後會發展住宅，未來景觀都受阻。
環繞「尚悅．嶺」，未來還有兩個住宅項目會發展，包括在元朗「大旗嶺」住宅用地，由麗新以2億元擊敗三個財團奪得，每呎地價4,977元。 發展商表示會興建105個單位，預計面積由 呎之間，最快在2024年中推出市場。 發展商把項目發展為兩座物業，合共提供504個單位，面積介乎 呎之間，由開放式至兩房單位均有提供。
尚悅•嶺: 元朗區
涉及單位為高層J室，實用面積195平方呎，屬開放式戶型，以345萬元成交，平均呎價17,692元。 據「尚悅．嶺」居民表示，發展商恒基有出資興建該閘門，按道理他們均可使用。 我們曾向「尚悅．嶺」發展商恒基查詢，透過電話向我們確認閘門由恒基在發展「尚悅．嶺」時出資贊助興建，目的為促進鄰里關係、及減少對「蝶翠峰」居民在地盤施工時出入影響。 大閘由「蝶翠峰」擁有、維修及保養責任亦落在「蝶翠峰」。
- 驗樓師鍾智剛表示，每一平方米的玻璃可接受四條100毫米以下的花痕，建議客人可先量度玻璃有多大，並數數是否有四條花痕，若有四條即代表不合格；如果數到三條很短的花痕，也就等於合格。
- 發展商表示會興建105個單位，預計面積由 呎之間，最快在2024年中推出市場。
- 尚悅於2014年1月陸續交樓入伙，惟直至半年後的7月，屋苑之室內及室外泳池因仍未取得食物環境衛生署的牌照而沒有開放，有住客批評雖每月繳付逾千港元管理費，惟主要的會所設施則不能使用。
- 食環署則指2013年12月已收到尚悅會所泳池牌照申請，延至半年後仍未獲發牌是因為申請人尚未提供全部所需文件，故仍未能完成申請。
賣方代表律師：孖士打律師行、范紀羅江律師行及張葉司徒陳律師事務所。 已為發展項目的建造提供貸款或已承諾為該項建造提供融資的認可機構：BNP Paribas acting through its Hong Kong Branch。 已為發展項目的建造提供貸款的任何其他人：恒基兆業地產代理有限公司及新世界發展有限公司。
尚悅•嶺: 按揭計算機
另外，露台牆身旁預留生口位，可以打開小門，在必要時關掉煤氣總掣，但使用上要小心，因為鎖扣不算很結實。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 經歷了多項樓市措施影響，一度拖慢了香港物業銷售之速度，幸而，自2013年第4季起，樓市氣氛逐步改善。
此外，黃開基拍賣行表示，青衣翠怡花園5座中低層A室，實用面積約442方呎，拍賣前以518萬元售出，呎價約11,719元，較個別銀行估價低約14%。 美聯劉卓豪指，屋苑9座中層G室，實用面積約437方呎，累減127萬元，以663萬元沽，創項目兩房做價新低，呎價約15,172元。 中原柯勇稱，都會駅1座高層C室，實用面積約629方呎，套三房間隔，最初開價1,120萬元，曾調整至980萬元，最終累減270萬元，以850萬元易手，呎價約13,514元。 原業主於2019年7月以900萬元購入，帳面蝕讓50萬元。 二手樓價回落，業主蝕讓出貨個案愈來愈多。 元朗半新盤尚悅‧嶺一個兩房單位，減價後以530萬元沽出，原業主持貨逾3年，帳面蝕20.2萬元，屬項目蝕讓金額最大轉手個案。
尚悅•嶺: 元朗區周末錄19宗二手買賣 創10個月同期最旺 溱柏今年首宗千萬成交 3房套連書房戶1043萬元沽
簡單來說，若「尚悅．嶺」及「蝶翠峰」兩幅土地之間，並沒有任何合約來規範，則視乎兩幅由不同業主持有的土地，在以前是否已有如此權利，來決定是否有隱含條款。 第二個方法，就是經由「尚悅．嶺」旁的側門，經過「尚悅」後方的後巷行入。 我們《胡．說樓市》團隊都嘗試行這段路，後巷沒有太多照明，沿途會經過「嶺文學校」即由麗新投得的住宅用地前往，九曲十三彎，是有點寧靜，亦令人擔心治安問題，不久便來到「尚悅．嶺」。 「蝶翠峰」拒絕開放近13座大閘給「尚悅．嶺」居民，有「尚悅．嶺」居民懷疑，是否因「蝶翠峰」居民曾要求「尚悅．嶺」開放後門予「蝶翠峰」居民出入不果，而故意留難他們。 因為雖說「尚悅．嶺」兜兜圈被「蝶翠峰」包圍，但實情「蝶翠峰」部份的一至三座，也就是較遠離大馬路的幾座，是置於「尚悅．嶺」的後方。
由於『宅谷地產資訊網』不另核實第三方提供者的身份或所提供資訊的正確性及完整性或任何資訊並非最新的，請閣下自行向有關人士及部門核實。 若有任何爭議，或因為使用本網頁的資訊而引致直接或間接損失，『宅谷地產資訊網』概不負責。 『宅谷地產資訊網』不發表任何聲明或作出任何保證，無論是明示或暗示的，就資訊的正確性及完整性作出任何保證。 如閣下繼續使用本網頁，即表明同意接受此等免責條款。
尚悅•嶺: 樓盤資料
項目的英文名字THE REACH，表達出優越居住環境不只寧靜怡人，同時一切生活所需亦觸手可及，輕易接通生活所想。 該行鄭嘉邦表示，荃灣環宇海灣7座低層E室，實用面積約498方呎，去年底以870萬元放售，降價兩成，剛售690萬元，呎價約13,855元，創同類型兩房戶近兩年新低。 美聯張瑋津表示，上述單位為1座低層C室，實用面積約370方呎，原業主長期不在香港工作，自購入後未曾入住，狀況媲美一手單位，持貨滿3年，劈價30萬元轉售，呎價約14,324元。 原業主於2019年3月以550.2萬元購入，帳面跌價約3.7%。 【on.cc東網專訊】恒基地產旗下元朗尚悅‧嶺沽出1座28樓A室，實用面積378方呎，連294方呎天台，成交價逾784.6萬元，呎價20,757元。 「蝶翠峰」及「尚悅．嶺」均由同一管理公司「富邦物業」負責管理。
尚悅•嶺: 中學:元朗區
本廣告/宣傳資料內一切資料，須以政府相關部門最後批准之圖則及法律文件為準。 尚悅•嶺 賣方保留一切權利，按實際情況需要作出改動，而無須另行通知。 在本廣告/宣傳資料內所載列的描述、參考、相片、繪圖、圖像或其他資料，無論是否明訂或隱含，並不構成或不應被視為提供任何要約、承諾、陳述或保證。
尚悅•嶺: 元朗東南 @中原樓市片區
「尚悅．嶺」在捱近單車泊位附近有一道後門，連接「蝶翠峰」一至三座，若「蝶翠峰」一至三座住戶能取道後門，便可直接接駁至「蝶翠峰」其他公共地方外出，而不用兜大圈。 所以，今次通告中用「大閘損耗」、「居民糾紛」等因素為由，「尚悅．嶺」居民都覺得不是真正理據。 ，有人自住，有人要交通方便又熱鬧，有人又鐘意低密度休閑，亦有人鐘意玩會所，有人要校網好。 仲要睇發展商，又要睇個價，無十全十美架啦，每個屋苑都有靚則有差則，最緊要自己住得舒服，各花入各眼囉。
尚悅•嶺: 元朗樓盤｜細戶上車盤尚悅·嶺
當然，若物業由同一業主持有，法例上也有「類似地役權」的原則，但這裡我們並不詳述。 整件事的爭拗源於一條「公用道路」，背後涉及「地役權」的爭拗。 所謂「地役權」，是指土地業主可以為特定的目的，使用毗鄰另一業主的土地權利享用土地稱為「主地」，而被享用土地稱為「役地」，這是為了「主地」業主可合理地享用利益而設。 「主地」業主享有的權利、「役地」業主須承擔的義務，分別附屬兩幅相鄰土地，而不是附屬於業主身上。
尚悅•嶺: 業主放盤
記得當日「尚悅．嶺」入伙時，我們《胡．說樓市》曾報道過此事，當時曾向發展商查詢此安排的原因，只模糊地解釋了「尚悅．嶺」是「蝶翠峰」的第五期。 按照當時說法，若「尚悅．嶺」屬於「蝶翠峰」的一部份，也沒有不能使用該通道的理據，但跟今日情況有點出入。 令到「尚悅．嶺」居民反應之大，是因為屋苑置於「蝶翠峰」內。 進出「尚悅．嶺」最直接的方法，就是由「尚悅．嶺」行一條直路，經「蝶翠峰」近第13座的後閘出入，之後經過一條小巷便能行至「十八鄉路」。
這條路線也是前往元朗市中心最便捷的方法；採用其他方法會較費時或危險。 由於該閘最接近「尚悅．嶺」，由入伙至今都可以用，終止使用權對居民帶來不便。 中原副區域營業經理王勤學表示，尚悅‧嶺1座高層E室，面積266方呎，一房間隔，叫價530萬，議價後以513萬沽出，呎價19286元，為該屋苑一房分層戶二手呎價新高。 原業主於2018年11月以431萬一手買入單位，持貨3年轉售，帳面獲利82萬或19%。
若透過合約來確立，則視乎怎樣去詮釋合約內容。 英國著名案例「Re Ellenborough Park」清晰訂出了「地役權」的幾個主要條件，包括必須有「主地」及「役地」的存在。 「地役權」只能為「主地」帶來享受的權利，而這個權利必須很清晰，不能產生個人利益，例如因「地役權」用來謀利等。 「主地」及「役地」必須為兩幅獨立地段，並由兩個不同業主持有。
尚悅•嶺: 成交記錄
驗樓師鍾智剛認為，由於門框屬於包木的門框，而房門則是防火板料門，物料上有分別，故顏色上或有差異。 他擔心，如果要求發展商更換，究竟發展商能否找回相同顏色的防火板料來陪襯門框是問題之一。 鍾Sir認為，業主在考慮應否換門，還要想一想究竟拆門重裝是否較理想。 我們協助驗樓的單位是266呎單位，位於2座中層E室的單位。 據業主說，收樓時跟售樓處的交樓標準有不同，包括在洗手間，洗手間淋浴間的位置，交樓標準的壆位採用較深的顏色，但收樓時卻用了較淺色物料。
尚悅•嶺: 項目背景
問題是，明明在售樓處是見到這種顏色，但入屋卻不同，對於完美主義者可能真的覺得不能接受。 一手銷售監管局表示，「無改動的示範單位」即交樓標準內的裝置、裝修物料及設備，可以有別於樓書所展示，但就要符合兩個條件。 第二，在交樓標準中展示告示說明有關分別。 但當日我們驗樓時，都可以自出自入「蝶翠峰」範圍；如果有訪客又應該怎安排呢?