樓市走勢2023｜土地市場吹淡風，今年公布招標結果的3幅大型地皮都出師不利，全部流標。 繼赤柱環角道賣地表地皮和觀塘市中心第四及五發展區商業項目… （四）施政報告表明更進取吸納外來人才，其中通過指定輸入人才計劃來港的合資格人才，若即日起置業，可在居港七年及取得永久居民身份後，申請退還就購入的首個住宅物業繳納的買家印花稅及新住宅印花稅。 這僅對於快到七年的人士才有吸引，新來者「今年未知明年事」，要首付重稅的置業誘因不大。 樓市走勢2023｜兔年香港樓價或由低位回升5%至超過1成，好消息不斷出台，但忘記了不利消息沒有減退，老樓便分析一下這些影響樓市復甦因素平衡一下吧。 前線地產代理對後市亦重拾信心，中原經紀人指數CSI(住宅售價)繼續向上挑戰70點，預示樓價平穩向升。
太古城成交持續暢旺，樓市轉為業主主導，部份業主更反價封盤。 太古城本周錄得30組預約睇樓量，每呎實用叫價18100元，較上周上升0.6%。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，本周CVI最新報91.12點，較上周82.79點上升8.33點。
樓市走勢: 最新成交
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，新春後樓市氣氛暢旺，成交持續活躍，展望復活節前後CCL重上170點水平，現時相差10.01點或6.25%。 中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波分析指，美國加息，港元遭拋售，資金轉移美國，本港遲早會加息。 正因美國通脹高，故預期美國持續加息，本港下半年會跟隨加息0.25至0.5厘。 雖然近月市況回穩，但展望下半年，利淡因素呈現。 其中最關注的是息口因素，美國步入加息周期，近月連番加息，本港同業拆息亦調升，升幅很快，近日實際按揭利率超過2厘，貼近封頂位(2.5厘)。
九龍區方面，中原地產黃埔第二分行分區營業經理袁顯岸表示，黃埔花園本月至今暫錄得10宗成交，與上月同期一樣，交投平穩，屋苑最新平均實用呎價報14115元。 美國聯儲局放慢加息，香港銀行未有跟隨加P，買家置業信心明顯轉強，區內睇樓氣氛高企，黃埔花園本周末預約睇樓量維持50組，每呎實用叫價16700元。 【樓市走勢2023】香港樓市氣氛轉好，多個新盤整裝待發推出，二手物業市場亦起動。
樓市走勢: 物業市場統計資料
紐約4月期金收市報每盎士1842.5美元，跌7.7美元，跌幅0.42%。 信和置業（00083）主席黃志祥表示，預期加息周期壓力逐漸放緩，中國重新通關將為香港住宅市場提供支持，集團已為短期內營運環境正常化做好充分準備。 他又稱，隨着今年初內地與香港重新通關，兩地之商務往來逐漸回復，將會提升內地企業的租賃需求，集團會繼續加強租賃組合提升競爭力，其中黃竹坑Landmark South和元朗朗壹廣場已獲得佔用許可證。 儘管美國聯儲局加息步伐未停，惟美國經濟數據卻始終異常火熱，強勁的增長亦導致物價回落速度也慢過預期。 投資銀行高盛指出，多項數據均反映美國經濟具備韌性，故把未來12個月陷入衰退的預測機率，由原來的35%大降至25%。
倘若美國持續有紛爭，美國經濟難以短期復甦，美元繼續弱勢，出口業疲弱，難免會對樓市造成打擊。 作者認為近月已有不少業主劈價賣樓，2021上半年香港樓價走勢可能會有5-10%跌幅。 老樓撰文指出，2021年股市暢旺，帶動了2021 樓市。 第一季樓盤推出不多，供不應求下，或會造成一個小陽春，其後將會陸續有多個一手樓盤推出，屆時有機會帶動樓價上升。 翻查差餉物業估價署資料，2008年9月雷曼兄弟「爆煲」後，樓價指數由9月跌至12月，累積跌15%，但到了2009年1月已回升。
樓市走勢: 買家和政府是最後的輸家
現時本港情況類近2003年「沙士」情況，當時疫情過後，大批旅客來港，推動本港經濟和樓市。 目前政府放寬至「0+3」措施，由外國入境人數增加，但本港跟內地仍未通關，市場憧憬如果兩地通關，對經濟和樓市同樣起正面作用。 過往本港地產市場曾經歷過多次跌市，對照今天的情況，2003年跌市值得參考。 2003年是谷底反彈一年，97年後發生金融風暴、科網股爆破和2003年「沙士」病毒爆發，期間樓市一直受壓。 摩根士丹利發表報告表示，本港住宅樓價由年初至今已累跌8%，並預計明年將再跌5%，指目前尚未觸底。
- 李兆波看好藍籌屋苑走勢，如太古城、美孚新邨，始終交通方便，估計屋苑樓價上落幅度不大。
- 【樓市走勢2023】香港樓市氣氛已低迷將近一年，隨著政府放寬多項社交距離措施，綜合中原、美聯、利嘉閣及港置4大代地產代理行的樓市預測，2023年香港樓價或有機會由低位回升5%至超過1成。
- 新地旗下屯門NOVO LAND 1A項目，為2022年最熱賣一手私樓買賣登記量之新盤，共錄814宗登記。
- 樓市走勢2023｜香港進入加息周期，樓市交投氣氛大受影響。
- 滙控行政總裁祈耀年重申看好香港前景，料市場繼續受惠中國重新開放，盈利有望進一步增長。
- 作者認為近月已有不少業主劈價賣樓，2021上半年香港樓價走勢可能會有5-10%跌幅。
- 新春後樓市氣氛暢旺，成交持續活躍，展望復活節前後CCL重上170點水平，現時相差10.01點或6.25%。
另外，嘉湖山莊7期景湖居8座中層H室，實用面積547呎，估價上升2.0%或10萬元，升幅與大市的1.9%相若。 樓市走勢 黃埔花園5期青樺苑9座中層G室，實用面積680呎，估價微跌0.1%或1萬元，仍有待回升。 當中，有9個屋苑單位錄得上升，8個的升幅優於大市，達2%以上。
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銀行估價來自測量師行，測量師會根據區內近期相類單位成交價、物業質素不同因素等計算物業價值。 然而，由於銀行委聘的測量師行不盡相同，因此不同銀行對同一個單位的估價或有差異。 對於交投疏落的屋苑或大廈，在缺乏成交參考下，單位的估價和市價或會有差距。 根據差餉物業估價署公布最新的樓價指數，12月份私人住宅樓價指數報332.5，連跌7個月，創逾5年半新低，按月再跌2.03%。
許智文說，本港防疫措施可望放寬，縮短外來人士隔離時間，帶動商貿活動，令經濟轉好，樓市亦會轉好。 另一個因素是本港嚴緊的防疫措施影響對外通關，窒礙經濟。 李兆波指，本港抗疫措施未知何時放寬，對外通關的步伐較許多國家慢，而且今年跟內地通關機會不高，即使通關，僅屬小規模而已。 到了4、5月，買賣合約開始回升，分別是3,897和6,202宗，因疫情放緩，以及4月下旬發展商開始推售新盤，令交投增加。
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現時置業人士普遍採用同業拆息的H按方案，近期拆息上升，無疑加重供款壓力。 樓市走勢 銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修，如果單位本身靚裝，可以搬入即住，或連租約放售，已有穩定租戶，因為買家能節省可觀的裝修費，亦避免了白白供樓而單位空置的情況，賣家有機會企硬高開叫價而不退讓。 差估署樓價指數按單位面積大小分成 A 至 E 類別，以 A 類單位面積最細。 一般而言，差估署樓價指數跌，或意味著香港樓市下行，反之亦然。 參考歷史數據，美國加息與本港樓價非有絕對的聯動，如2016至2019年的加息周期，香港樓價就升了約27%；2004年至2006年的加息周期間，香港樓價亦升了13%。
布少明認為，即使在樓市的「冰河期」，特區政府亦未有減辣的打算，相信隨著樓價及交投回升，「財政預算案」減辣的機會亦愈來愈少，極其量只會於按揭成數中著墨，進一步將9成按揭拓展至2,000萬元以下物業。 如對新界發展有信心，可考慮屯門的大興花園，去年成交呎價大跌23.7%，如今僅反彈6.1%，亦是呎價「低水」的屋苑，極有上升潛力。 樓市走勢 布少明指出，是次香港樓價回升的其中一個特點是，指標屋苑成交呎價出現「彈簧式」反彈，去年跌幅愈大的屋苑，今年反彈力度更大，升幅跑贏大市。 布少明指出，通關成為香港樓市由跌轉升的催化劑，自通關之後，樓市一二手成交齊升。 當中1月份新盤成交量重上500宗水平，而2月份表現進一步向好，首19日錄510宗，已超越1月全月，並暫創5個月新高。
樓市走勢: 資金鏈未斷 樓市跌勢難長
樓價連升2周後回軟，但仍然企穩160點水平，走勢繼續反覆上升，近8周，CCL六升兩跌，累升2.32%。 樓市走勢 理工大學建築及房地產學系教授許智文指，美國加息，近期本港拆息亦一直調升，預期香港會加息，銀行貸款利率上調，從而影響樓價，並料H按封頂位會調升，最優惠利率亦有機會向上。 他不估計未來本港加息次數，但相信本港未必跟足美國加息。 香港樓市2022｜下半年那些屋苑或物業走勢較好？ 買賣的需求許多時給予人忽悠的感覺，往往到靜市的時候，之前的所謂買賣剛需就消失得無影無蹤！ 反而在租務成交中，我們不單只可以看到租賃上的需求，多年來也同時可以看到買賣上的需求，靜市中不少部份的買家決定不買樓之後其實都會轉爲租樓，於是租金就得到鞏固，最後又間接支持著樓市。
近期利好消息增多，買家入市意欲增強，積極睇樓覓心水盤，樓市氣氛熱鬧。 國家出入境管理局新近宣布，大灣區九個城市實施港澳往來簽注政策，六類人才可五年來無限次來港，最長可逗留30日，預計將衍生大量住屋需求，相信租務市場率先受惠，料租金將推高3%至5%。 後市走勢樂觀，促使買家加快入市步伐，令睇樓氣氛急速升溫。 中原地產黃良昇指出，CSI(住宅售價)最新報64.44點，較上周的61.63點上升2.81點。 CSI走勢持續上揚，連升10周，累計升33.21點，是2021年3月後的最長連升。
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港島累升7.29%，九龍升3.72%，新界東升2.65%，新界西跌0.39%。 無獨有偶，風水師「七師傅」七仙羽近來亦在社交平台Facebook上發文表示自己先前對樓市的預測準確，勸誡大家2020、2021的樓價高位已過，未來股市將冧，樓市亦離冧市不遠矣。 她又指，樓市跌勢會持續一段長時間，似乎對未來幾年的市況相當不睇好，大批網民也對她的看法表示讚同。
太古城今年5月實用呎價19,187元，較去年12月實用呎價19,505元下跌1.6%。 美孚新邨升幅不足1%，稱得平穩；太古城跌幅不逾2%，跌幅未算很大。 本港地產中介亦有編製的樓價指數，其所參考的數據各有不同，如中原城市領先指數是基於該集團的買賣合約成交價；美聯樓價指數就根據全港100個具代表性的中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數。 它們一般會較官方數據領先，但缺點是不夠全面及精準性較低。 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價的二手私樓註冊個案，並扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，今年2月(截至17日)帳面獲利比率回升至84.6%，創4個月新高。 不過，中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量預期，樓市於今年底見底。
樓市走勢: 香港加息未必跟足美國
近日趙國雄則對此回應，認為內地人來港置業將會成為重點。 4月27日，美聯布少明在媒體指出，香港樓價已從低位回升。 「美聯樓價指數」最新報168點，2021年至今香港樓價指數累計升幅已經有2.65%。 2008年金融海嘯是近19年影響本港樓市的其中一件大事，當年9月美國雷曼兄弟在美國聯準會拒絕提供資金支持援助後提出破產申請，在同一天美林證券宣布被美國銀行收購。 兩件事觸發全球股市暴跌，本港股市和樓市同樣受牽連。
樓市走勢: 住宅售價指數走勢
指數成功升穿60點好淡分界區間上限，連續10周累升25.21點，是2021年7月後的最長連升。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數CCL最新報160.73點，創12周新高，按周升1.25%，升幅是2021年4月(93周)以來最大。 本周指數是反映新春長假前1周的市況，CCL升幅擴大，成功升破160點，兼連升2周共1.81%。 新春後季節性旺市順利來臨，下個短期目標CCL重上170點水平，估計復活節前後達到。
樓市走勢: 租金指數
2023年香港樓市開局不錯，呈現價量齊升的情況。 以上註冊量屬二手住宅數字 美聯樓價指數(全港)乃根據全港138個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算。 美聯分區樓價走勢指數乃根據區內部份著名私人屋苑的成交個案，並計算加權平均數。 以上數據是綜合土地註冊處的物業買賣註冊個案資料及美聯物業的物業資料庫資料統計，計算而成。 在籌備該等素材時，雖已作出合理謹慎措施，但若因錯漏而引致任何不便或損失，美聯數碼概不負責。
因此，若能撤銷SSD，當可加速資金流轉，激活淡靜的二手市場。 至於針對非首置及非港人買家的從價印花稅也宜依環境變化而考慮寬減或撤銷。 屆時，激活後的樓市所產生的財富效應自然是經濟增長的一大助力。 另一方面，今昔本港境內客觀環境因素也大不相同，近兩年疫情反覆重創經濟，市場估計香港首季GDP可能倒退1%。 而與樓市關係密切的失業率，相信將會隨着第5波疫情而掉頭回升，至於就業不足率亦已率先反彈，短期內估計會再攀升，視乎疫情受控情況而定。 首先是美歐同受疫情肆虐打擊，經濟增長失速，加上通脹來勢洶洶，相信短期也難以回落，而聯儲局亦已重啟加息兼且將逐步收水，量寬環境有變，恐對樓市帶來影響。
樓市走勢: 銀行按揭估價取態積極進取
在2022年主導香港樓市的關鍵是美國快加息，而雖然加息步伐可能減慢，但加息周期未完，而且就業市場相對強，這對通脹構成壓力，所以加息仍是影響今年香港樓市關鍵因素。 不過，近日香港同業拆息略為回落有助輕微減輕壓力。 相信有不少地產代理都憧憬兩地通關後，會吸引內地客戶來港買樓。 現時非港人在香港買樓，需要額外支付30%印花稅，因此非港人在樓市並不是一個重要的持份者。
港島CCL Mass報160.67點，按周跌3.76%，指數連升七周後回軟。 黃良昇稱，近八周，CCL六升兩跌，累升2.32%；新春後樓市氣氛暢旺，成交持續活躍，展望復活節前後CCL重上170點水平，現時相差10.01點或6.25%。 踏入2022年首個周末六、日，一手市場共有30個新盤推出，兩日共要售1239伙，反映發展商要吸盡購買力，心急清貨。 由於納米樓樓呎價隨時過2萬呎，兼可做九成按揭，加上有關上車客財力較弱，若樓價於未來下挫，銀行首當其衝，要承受問題貸款風險亦不少。 值得留意的是，無論是樓價或租金，也要考慮本港自2020年起經歷新冠肺炎疫情，以至2019年社會運動的事件的影響。
美元轉強，債市向下，10年期美國國債息率上試4厘水平。 因此綜合以上因素可以預期，香港樓市應該只會持平，上落未必大，加上響應中央政府「住房不炒」的大方向，相信香港樓市不會如過往十年般「愈升愈有」。 當然如果單位以自住為目標，最重要是衡量個人付擔能力，但如果以投資為目標，則要考慮清楚入市時機。