一般而言，銀行會以按揭申請人「每月供款與入息比率」去評定壓測，而公式中的供款和入息，存在很多可變因素，本文將為大家一一拆解。 即是上一段筆者所述的情況，銀行需先考慮申請人能否通過6成按揭的壓力測試，才能夠動用按揭保險下免壓測的條款批核7成按揭。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次放寬壓力測試要求，相信是因今年樓市交投疲弱及樓價下跌。 但在按保措施下，銀行對首次置業和非首次置業人士有不同處理方法。
不過沒有註入TU的保費融資、學生貸款 ，貸款人都應該申請表上如實申報。 銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DTI及壓力測試，每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。 銀行計算供DTI時，除了預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。 所謂mortgage count，即原本已有按揭在身。
爆壓測: 壓力測試實例解釋
快手按揭希望可以透過提供按揭專業知識，從而令客人得到最大的利益，從此不再怕買樓會有撻訂問題，令客人可以安全上會。 深圳市委書記孟凡利、市長覃偉中昨日在深圳會見行政長官李家超。 《深圳特區報》報道，孟凡利說，近年來，兩地共同推動規則機制「軟聯通」和基礎設施「硬聯通」，取得了顯著成績，深圳將積極推動全方位各領域深層次交流合作。 李家超指出，特區政府會繼續深化與內地，尤其是大灣區內地城市，在創科方面的合作和交流，包括與深圳共同推進河套深港科技創新合作區的建設工作，攜手探索在「一區兩園」的基礎上試行創科合作跨境政策。 港深創新及科技園首三座大樓會由2024年年底起陸續落成。
如果其他按揭是聯名，可以只計一半，但需要提供另一半的入息證明。 若為其他按揭作擔保，擔保的每月供款亦要全數計入壓測內。 審批按揭的時候，銀行非常著重申請人的外債情況，而且會向環聯查閱申請人的信貸評級。 爆壓測 只要發現申請人有其他按揭在身上的時候便會收緊壓力測試，大大縮小借款額。 如果需要最準確的計算結果，申請人需要申報會否有其他按揭。 倘若申請人申請高成數按揭，需要在壓力測試前供款與入息比率不高於50%，壓力測試後比率不多於60%，才算合格，銀行才會批出高成數按揭。
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對於首次置業人士，實際按揭供款額不能超過收入50%，而壓力測試後（意思加多2%利息後的供款額）的供款額不能超過收入60%。 雖然林鄭plan允許爆壓力測試（壓測後供款與入息比率超過60%）申請人申請按揭，但按揭保險費用就會相對提高，而且銀行未必一定批。 ROOTS上會建議可免則免，寧願買平少少亦不要爆壓力測試，提高銀行批核按揭申請的機會。 以將軍澳海茵莊園為例，關鍵日期由2022年8月31日延遲7個月至2023年3月31日。 由於距離現在超過3個月，到收樓時，銀行及按揭保險公司會要求用當時利率重估壓力測試。
如賣給母親等家人，銀行會要求申請人提供其住址證明、水電煤費用的信件，讓銀行了解申請人的真正住址，申請人在填寫申請表時需聲明新的物業是自用。 由於疫情大爆發，不少工人都受疫情影響無法上班，導致不少一手新樓都需要延遲收樓，包括：將軍澳海茵莊園、藍田 KokoHills等，預計陸續會有不少新盤都會延期交樓給買家。 金管局解釋，壓測鬆手與逆周期宏觀審慎監管措施無關。 近期樓市出現了一些調整，截至2022年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%，今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。 惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期，金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。
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有部份客人都知道，申請按揭時，有啲銀行可以毋須「通過」壓力測試，但其實唔係任何況都可以，以下係一啲需要通過壓測嘅例子。 筆者就此再在按揭保險的簡介內尋找答案，在下圖3中的藍色框部份發現劃分了三個保費表，分別為40%、50%及60%。 相信這是因應沒有其他按揭的申請人購買833.3萬以下住宅可6成按揭、1000萬元以下可5成，而有其他按揭申請人需扣減一成按揭的原有制度。 但是在製作按揭保費表時，卻只製作了60%至90%的表3及40% / 50%以上至 90%的表4兩個保費表。 在研究按揭保險費的時候，雖然已了解到，舊制適用的樓價範圍及成數使用舊保費表、新制適用的樓價範圍及成數使用新保費表。 香港按揭証券有限公司已將新按揭保險計劃的簡介及保費表上載到官方網站，但筆者細閱後發現幾個問題。
- 銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DTI及壓力測試，每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。
- 對於明知不實或過度情緒謾罵之言論，經網友檢舉或本網站發現，聯合新聞網有權逕予刪除文章、停權或解除會員資格。
- 自2019年首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士自住做高成數按揭，可以不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%。
- 若按揭成數是6成或以下，而且不需要購買按揭保險，借款人將須通過壓力測試。
- 現時壓力測試的新安排則有緩衝作用，亦是有「少少減辣」。
至於P按主流的P按的「P-2.4厘」計，實際利率為2.725厘，壓力測試便由「加3厘」的5.725厘，降至「加2厘」的4.725厘。 金管局指，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理，局方釐定壓測水平時，會參考目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平。 按該行計算，按揭供款人每月供款與收入的比例為55%，惟一旦香港銀行同業拆息（H）升至3.5厘，該比例即急增至62%。 在樓價未觸底、H按封頂息或再上升的前提下，該行都難以看好本地發展商股。
爆壓測: 情況5：非首置人士
爆速是衡量炸藥爆炸性能的重要指標之一，在理想情況下，一種炸藥的爆速是一個常量，實際上炸藥的爆速總是低於理想的爆速。 爆温取決於爆熱和爆炸產物組成，可以理論計算，也可近似實驗測定。 對發動機噴管或火炮炮膛的燒蝕也愈大，故不能一味追求高的爆温。 實驗測定爆温尚十分困難，因為爆温很高，且達最大值後在極短時間內即迅速下降，同時又伴隨有爆轟的破壞效應。
理據是，環球經濟持續減息，壓力測試窒礙有能力供款市民置業機會。 莊錦輝相信，新政策推出後，不少待審批貸款的業主傾向重新申請按揭，以獲取更高成數的借貸；加上放寬按保後，申請按揭宗數料上升，或影響新收按揭貸款申請進度，他建議準買家可與業主商議，延長成交期至90天，以確保有足夠時間審批。 答：有機會是自己漏計私人貸款，比方信用咭欠數、供車貸款等。
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若果首次置業人士未能符合壓力測試（即模擬加息3厘時，供款佔入息比率超過六成）時，按保公司會因應風險因素額外調整保費，惟該首置客供款仍不能超出其入息五成。 假設在現水平按息加3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。 在這種計算方法中，銀行假定按揭利率上調，在「加3厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力，這就是「壓力測試」。 此外，有物業放租的人士收入亦可計作入息，但要打7折，如沒有打厘印，部分銀行更會打6折。
他解釋，以往按保僅適用於400萬至600萬元的物業，所以採用壓力測試要求，但新措施覆蓋的物業價值增加，貸款額隨之上升，若繼續沿用舊有壓力測試會「好易達唔到標」，所以「叫銀行開條路」給按揭申請人。 表 3 – 保險範圍由按揭成數 60%以上至 90%圖2. 表4 – 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90%可是，假如像這段中的情況，一個沒有其他按揭的申請人，購買1000萬元住宅借55%，因沒有其他按揭，所以根據保費表的備註，應該用表3計算保費。
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唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income 爆壓測 ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。
例如，當申請人55歲，樓齡49年，而兩者都採用75減進行計算的話，最終按揭年期會是20年，而不是26年。 雖然有些銀行提供80減計劃，但利息可能會較高或者需要申請人開立銀行賬戶存入一筆特定金額。 幸好，仍有不少銀行對於一手新樓仍然保持3.125%的封頂利率，對短暫延遲交樓的買家應無太大影響。 如果在這段時間有轉工計劃，可以主動通知銀行，補交新公司一個月的糧單及銀行月結單，按揭申請應沒太大問題。
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但若果不參與按保計劃，銀行處理擔保人會稍為寬鬆。 相反，銀行處理非首置壓力測試，不會以「爆壓測」的彈性計法，反而收緊壓力測試比率。 正如上述例子，壓測後供款舆入息比率降至45%，較上限50%還要低，月入要求超過10萬元。 若果非首置人士想申請八成按揭，要向銀行證明新買物業是自用。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，非首置人士申請按揭時，需要向銀行解釋先前購買舊有物業的目的。 如果唔係高成數按揭，即係冇透過按揭保險去申請，就必須要通過壓力測試。
壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。 相反，非首置人士卻需要通過壓力測試，而且壓力測試要求較首置嚴格。 王美鳳說，非首置人士本身已經擁有物業，並有按揭在身，銀行不會彈性處理，他們需要通過壓力測試，壓測前後的50%/60%比率不適用於非首置人士，比率會降至40%/50%。
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美國大手加息，香港部分銀行近日已上調最優惠利率（P）0.125厘，加添市民供樓負擔。 金管局今日（23日）向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由現時的300基點，下調至200基點，調整適用於所有物業按揭貸款，即時生效。 有關措施變相下調入場門檻，每100萬元貸款額的每月入息要求，減少約1000元或一成。 可見銀行對首次置業人士的壓測條件較非首置人士寬鬆一些。 壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。
爆壓測: 壓力測試計算方法
政府放寬按揭成數，1,000萬或以下最高可做9成按揭，1,200萬可以做8成、1,200萬以上至1,920萬貸款上限960萬元。 首置人士申請高成數按揭，更可免除壓力測試，只要求入息與每月還款比率（DSR）不超過50％。 壓力測試是一條公式方便銀行計算按揭申請人的負擔能力。 壓力測試公式會假設當按揭年利率升2%時，加多2%後的按揭供款額會否超過收入一個預設水平。
爆壓測: 壓力測試個案例子備註
除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
另外，有準業主是透過Bitcoin出糧，但不能當入息或資產申請按揭，原因是加密貨幣或虛擬貨幣並不是法定貨幣。 如果沒有房地產證，就不能計入息，就算有持續過數紀錄。 通常近親轉名雙方會用同一律師樓，臨約是自制，而不是經地產代理，因此銀行可知。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。
局方續指，近期樓市出現了一些調整，截至今年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌了5.5%，今年首8個月的成交量較2021年同期下跌38%，但現階段未能確認樓市已經進入下行周期。 金管局指出，會繼續密切監察市場發展，因應樓市周期的轉變，在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。 若果申請人未能通過壓力測試，銀行未批足按揭，申請人怎樣做？ 莊錦輝指，銀行未能批足貸款額，申請者亦需準備更多首期資金及找親人或朋友作額外按揭擔保人。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，非固定收入人士以6個月收入計算平均每月入息，工作時間不足6個月亦會除6計算。
爆壓測: 計算「供款與入息比率」
即使首置人士未能通過壓力測試，但只要其供款與入息比率不多於50%，銀行會彈性處理，仍然有機會批出高成數按揭，但首置人士要繳付額外保費。 事實上，若金管局拒絕放寬壓測，以800萬元物業敍做九成按揭計算，要通過壓力測試下的供款入息比率，每月收入最少達69,078元，但若只需符合申請時50%供款入息比率，月入要求將會相應降至57,838元。 香港金融管理局旗下按揭證券公司放寬按揭保險計劃，最主要在於提高適用的樓價範圍，以及容許未符合壓力測試的市民，依然可敍做最高樓價九成按揭。 金管局承認，措施有助擁有穩定收入、不想靠父母資助及首期不足的年輕專業人士置業。 爆壓測 現時銀行審批按揭時的壓力測試，即是要求申請客戶在面對按揭利率上升3厘時，每月供款金額佔收入（供款入息比率，DSR）不得超過60%。
若果非首次置業人士想換樓，可以透過先買後賣方式慳稅。 若果自己已經擁有一個物業，購買新物業時，預先繳交15%印花稅，等待一年內售出舊物業後，回復首置身份，向稅務局申請退稅，稅務局審核後，就會向申請人退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價。 爆壓測 無論是首次置業或非首次置業人士，購買物業時需要繳交從價印花稅，但稅率各有不同。 非首置人士購買任何樓價物業，需劃一繳交15%稅率。
黃詠欣解釋，由於當年這批業主是用當年低息去評估自己的供款能力及壓力測試要求，如這期間收入未有增長，於加息周期下才「上會」可能會大失預算。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，壓力測試多年來有效降低信貸風險，但由於香港已進入加息周期，按息已有所上升，故將壓測原本假設加息幅度作出調減屬合理做法，調低假定加幅後，當息率再上升，便不會引致入市難度增加。 她稱，今次金管局迅速回應巿場變化，相信有助置業人士在加息期作好預算及準備，亦可避免買家在按息上升時形成入市難度增加，對樓市起正面推動作用。 爆壓測 金管局發言人表示，放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平，因應銀行風險管理需要的變化而作出的決定，與逆周期宏觀審慎監管措施無關。
爆壓測: 的士司機假設收入不穩定 銀行會點計？
若本來已有一間物業，買第二間物業時敍做高成數按揭，將需要申請按揭保險，並如實申報已持有物業。 由此按保將得悉申請人非首置客，按揭申請便需要壓力測試。 如果借款人買樓申請按揭時，已有其他住宅按揭、車位按揭、工商鋪按揭，或擔保按揭，將要進行壓力測試。 一旦入息不足而需要加擔保人，該擔保人有按揭在身的話，申請按揭亦需要壓力測試。
可用色光法測定，即將爆轟產物視為具有一定吸收能力的灰體，能輻射出連續光譜, 測出光譜的能量分佈或兩個波長亮度的比值，再計算爆温。 測定結果誤差，對液體炸藥為±150K，固體炸藥為±300K。 纏繞導爆索時，不得用力擠壓或敲擊，附近嚴禁煙火。 太乳炸藥及導爆索，只能用鋭利小刀在木板上或橡皮墊上裁切，嚴禁用剪刀或鋼絲鉗子剪夾。 使用爆炸物品時，應輕拿輕放，不得強烈振動和磨擦。 其值的大小主要取決於炸藥的化學性質，一般為10～40吉帕。