【按揭竅門】先買樓VS先買車位 今年非住宅物業減辣，吸引不少樓市投資者留意相關市場。 從事金融業月入8萬元的Doris正計劃買入車位投資，同時亦希望可以買樓上車。 但隨基建項目帶來的經濟機遇，市場憧憬的不是租金回報，而是重建價值，因此舊式工廈往往較受投資者留意。 除了物業增值之外，樓宇復修部過去在長沙灣租用辦公處，每年的租金支出達到1,000萬，是次改造工廈項目增加了市建局持有自用辦公室樓面的空間，節省了租用私人商業大廈辦公室的租金開支，達致盡用資源、善用資源的目標。
舉例說，我們留意到工廈附近的兼善里有一間由社會企業開設的食肆，為殘疾人士提供就業機會之餘，亦向區內有需要人士派發免費飯餐，甚具社會意義。 同時，我們亦為舖位預先裝設符合工廈食堂規定的屋宇裝備基本設施，包括消防、排污及供水系統、通風、配電及照明系統等，以便這所社企進駐時，只需在進行裝修、添置設備和食堂用具後，盡早營運。 (二) 更改用途限制大：在局部改造的情況下，市建局須遵照這幢樓宇在長沙灣分區計劃大綱圖原先准許的用途，將持有樓層的單位改造後用作樓宇復修部門的辦事處，不能擴充作其他用途，例如推廣活動、工作坊或展覽等。 當中的原因，是部份樓層單位的廠戶仍然從事經准許的工業用途，可能涉及一些厭惡性行業或貯存危險品等，就算市建局的單位完成改建及活化，也需要盡量避免吸引非大廈使用者到訪，減低因為不熟悉工廈環境而誤入其他工業單位所帶來的安全風險。 為此，市建局考慮到在不影響廠戶日常的業務運作，同時能提升工廈安全的前提下，提出了一個創新的「局部改造」方案，取代「全幢改造」。
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由金朝陽收購的同區南華冷房工業大廈，新近向城規會申請放寬兩成地積比，以重建一幢樓高20層的數據中心。 至於餘下兩幅工廠用地，包括屯門的開泰工廠大廈和葵涌的晉昇工廠大廈，因存在嚴重的噪音、空氣質素和氣味問題，評估後發現作房屋發展並不可行，故該兩幅用地在現階段不會作房屋發展。 房委會又指，將保留業安、穗輝、宏昌及葵安4幅用地發展不同公營房屋類別的彈性，暫未能確定個別用地的最終房屋類別。 至於整個地盤分為4期發展，合共提供5幢31層高住宅，總樓面面積增約22%至約689,716方呎，單位量增加至1,330伙。 曾慶聲指，如果長實方案獲批發展，火炭轉型為住宅區，正因區內有全新物業，樓價高過沙田。 而沙田市中心物業樓齡較舊，近40年，而且，稍後瓏珀山推出後，未來數年沙田區內未有大型新盤供應，故火炭樓價可望高過沙田市中心樓價。
- 資料顯示，發展商去年底曾提交另一修訂方案，當時計劃將旗下持有的第一期，放寬建築密度並增加伙數至480伙，總體單位量共1,200伙。
- 至於餘下兩幅工廠用地，包括屯門的開泰工廠大廈和葵涌的晉昇工廠大廈，因存在嚴重的噪音、空氣質素和氣味問題，評估後發現作房屋發展並不可行，故該兩幅用地在現階段不會作房屋發展。
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- 事實上，近年油塘拍地成績顯赫，除了因為發展商看好區內轉型前景，亦有對政府推出「起動九龍東」的憧憬，該規畫主要包括加速區內商業發展，並致力於推動九龍東成為下一個核心商業區。
- 而連同其餘3幢由其他業主持有的工業，整個地盤分為4期發展，共提供5幢31層高住宅，總樓面約689,716方呎，單位量增加至1,330伙。
目前區內有多幢工廈物業或地盤，正申請或已獲批進行改劃，料未來十年觀塘區至少再有三個大型購物商場落成，涉及樓面逾百萬平方呎。 韋堅信測量師行發展及投資董事許偉國稱，去年全幢工廈市場受活化工廈政策結束而急挫，不過今年年中，不少市場人士預計政府將重新審視工廈政策及放寬工廈用途，故個別發展商及投資者已率先入市。 該區近月亦連錄成交，如荃灣沙咀道王子工業大廈全幢於十月份以約12.3億元易手，為區內最大額工廈成交，物業現有樓面約28.5萬方呎。 億京集團則於近月以2.58億元購入區內文迪工業大廈全幢，最高可重建樓面13.3萬方呎。 而舖王鄧成波家族亦早於第二季以約4.5億元購入同區柏獅電子大廈全幢，最高重建樓面約19萬方呎。
王子工業大廈重建: 項目一覽
以這個永康工廠大廈改造項目為例，整項改造工程的支出約1.5億元，以市建局持有27個單位合共約7萬2千平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約2,000元。 儘管這幢大廈外、內已煥然一新，但受原有工業大廈設計所限，加上是次屬局部改造，市建局只能向相關部門申請在自己擁有的物業，以及大廈地下大堂入口的公共地方，進行改建工程，提供無障礙設施。 市建局會繼續透過法團協商，爭取其他廠戶業主，盡早為其單位落實加設無障礙設施和提升消防設備。 然而，若要在這類舊式工廈執行有關工程以符合最新法規，必須得到法團的參與才可進行，過程中若改動個別業主單位的結構間隔，還要得到有關業主的允許。
不過，有財團早前就元朗屏山庸園路坐落永寧村以南的一幅綜合發展區用地，申請興建166座3層高樓宇，提供422個住宅單位，惟規劃署並不支持該項申請。 另外，同區由美聯工商舖等持有的羅氏美光發展大廈，早前已獲批重建為新式工廈，近日再向城規會提交新發展方案，以重建為一幢樓高28層商業大樓。 上述地盤範圍涵蓋沙咀道與聯仁街交界4幢工廈，佔地約121,829方呎。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
王子工業大廈重建: 香港樓市2022：火炭樓價料升8%
多年以來，新鴻基地產聯同其他財團積極推動荃灣沙咀道、聯仁街私人重建項目，計劃把四座工業大廈（安泰工業中心、王子工業大廈、萬象工業大廈、亞洲脈絡中心）拆卸，重新發展私人住宅項目。 近年提到觀塘區，外界多聚焦觀塘道以南、裕民坊一帶的觀塘市中心重建計劃。 當局在前年的《施政報告》提出邀請房委會研究重建轄下的工廠大廈作公營房屋用途，以增加公營房屋單位的供應。 房委會隨後進行了相關初步技術評估，以確定旗下工廠大廈用地作公營房屋發展在技術上的可行性，初步研究結果顯示火炭穗輝工廠大廈在技術上可作公營房屋發展。
葵安工廠大廈用地，料提供約600伙，但受葵涌分區計劃大綱草圖的司法覆核個案影響，在個案完結前該大綱圖暫緩進一步修訂，故項目開展及落成時間暫未有定案 。 【本報訊】港府早前提出研究重建房屋委員會轄下6座工廠大廈，有消息指房委會將先清拆其中4座工廈。 地政總署公布最新完成補地價個案，其中新鴻基地產荃灣橫窩仔街13至23號安泰工業中心，補地價金額逾4.68億港元，作商業/住宅用途。 據發展局文件顯示，約3年城規會共批出52宗工廈重建申請，合共提供逾1,166.83萬方呎樓面，當中佔51%屬工業樓面，其餘則為商業物業，觀塘則有14宗個案佔最多。 據城規會資料顯示，由Fung PropertiesLimited持有，位於荔枝角長沙灣道868至888號利豐大廈，最近提出活化申請，擬重建為1幢27層高新型商廈，涉及面積達28.77萬方呎。
王子工業大廈重建: 工商舖上月638宗成交 去年最高
新地（00016）向城規會提出申請，建議將荃灣沙咀道與聯仁街交界4幢工廈，分期重建共6幢分層住宅，提供約1,047伙，不過新地只持有其中一幢工廈，重建提供約327伙。 王子工業大廈重建 98歲的美國前總統卡特決定接受寧養服務，在家中與家人渡過餘下時間，不再接受治療。 卡特中心發表聲明，指卡特得到家人及醫療團隊全力支持，卡特家族呼籲大家在這個時刻尊重私隱，並感謝外界關心。
另外，葵涌大連排道45至51號金星工業大廈，佔地約23,563方呎，申請將地積比率由約9.5倍放寬至約11.4倍，並將建築物高限提高至主水平基準以上129.35米，以興建一幢20層高的數據中心，總樓面逾26.86萬方呎。 此外，億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈，作價逾21.6億元，總樓面約49.71萬方呎，以成交價計，呎價約4,350元。 據美聯工商舖資料，荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗，較去年同期8宗上升37.5%，反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。 穗輝工廠大廈位於山尾街，佔地約九萬七千方呎，現時規劃為「工業」用途，擬改劃成「住宅（甲類）」用途，將以地積比率六點七倍發展，總樓面約六十四萬方呎，包括百分之五的樓面作為社福設施，並會興建兩幢住宅大樓，將會提供一千三百六十伙，將容納約三千七百人。 政府重啟工廈活化，並推出2.0優化計劃，重建可獲放寬兩成發展密度。 據本報統計，自去年十月政府宣布重推措施以來，城市規劃委員會已接獲至少22宗同類申請，重建樓面共近500萬方呎，當中涉及的新增樓面超過78萬方呎，個案集中在觀塘、荃灣及葵涌區。
王子工業大廈重建: 活化工廈
該項目的廣告宣傳資料闡述工業處所可以用作特定的非工業用途，而無須向地政總署申請短期豁免書和繳付任何費用。 王子工業大廈重建 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 王子工業大廈重建 此外，立法會房屋事務委員會今天亦討論重建工廈，其中有議員質疑十年才有新單位太慢，當局表示，落成時間只是保守估計，日後改劃及搬遷將會同步進行，可望提早一或兩年落成，又指房委會之後不會再興建工廈。
在安排樓宇復修部使用改造後的辦公室時，我們亦顧及應盡量避免吸引非大廈使用者到訪上層單位，因此，我們將需要面見已預約的樓宇復修資助計劃個案申請人的業務，例如辦理手續和宣誓等，集中在地下單位進行。 針對加設消防設備困難及用作置存消防水缸和供水系統的公用地方不足的情況，市建局自願撥出超過1,600多平方呎、屬於其業權範圍的樓面面積，以象徵性租金租予法團用作放置各項新加的公用設施，解決公用地方面積不足的難題。 這些設備亦已預留接口，餘下仍未改造單位的廠戶業主，日後若希望進行相關改造工程，只需將其單位的消防設施，接駁至市建局新加的消防系統便可。 申請人擬由327個單位增加63個至390個,並修訂建築物設計及布局以優化公用空間及解決環境噪音問題,並會利用兩條公眾通道的樓宇後移位置,作住宅發展的公用休憩空間,同時在界線的圍欄外提供街道設施,以美化面向兩條公眾通道的街景。 位於筲箕灣的明華大廈分三期進行重建，第一期興建的兩幢新大樓已於2021年落成，提供966個出租單位。 預計整個明華大廈重建工程將於2035年完成，可提供合共3,919個單位，包括2,561個出租單位、750個資助出售房屋單位和608個「長者安居樂」單位，較原有屋邨提供多700個單位。
王子工業大廈重建: 物業名稱
十月份羅氏集團以13.9億元購入觀塘道350號麥士威工業大廈，可重建樓面23萬方呎，其餘區內兩宗全幢成交則於四月份錄得，新昌中心及達通大廈分別以7.6億及3.8億元沽。 房委會轄下策劃小組委員會在四月二十三日的會議上通過有關研究結果，並同意在進行改劃用地期間，同時清空業安工廠大廈、穗輝工廠大廈、宏昌工廠大廈和葵安工廠大廈的租戶，然後拆卸有關建築物。 此安排有助房委會縮短重建計劃的時間，提早供應公營房屋以滿足需求。 行政長官在二○一九年《施政報告》中邀請房委會研究重建轄下的工廠大廈作公營房屋用途。 申請範圍涵蓋沙咀道與聯仁街交界4幢工廈，佔地約121,829方呎。 據城規會資料，上述由英皇國際申請分拆重建的工廈為新安街13號寶泰工業大廈，以及新安街15號山齡工業大廈，各自向城規會申請重建一幢樓高23層的工廈，落成後兩幢工廈涉約11.4萬平方呎，合共約22.8萬平方呎。
截至二○二○年六月三十日，在這18宗個案中，已有11宗個案的業主向地政總署申請契約修訂。 這些自二○一九年三月起陸續收到的土地契約修訂申請正在處理當中，並需付十足土地補價。 為加快重建，按計劃的原定安排，有關土地文件須在城規會發出規劃許可後三年內完成簽立。 我們亦正就現行的「補地價仲裁先導計劃」訂定改善措施，並快將推出實行，相信該先導計劃能有助土地契約修訂在計劃下規定的時間表內盡早簽立。
王子工業大廈重建: 最新文章
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚則表示，葵涌及荃灣區工廈今年成交表現理想，相信港珠澳大橋通車帶來的基建效應，只是引發升幅的一部分原因，而帶動升幅的最主要因素，是本身呎價相對低水。 該兩區工廈呎價水平僅在3,000多元左右，相比其他地區工廈存在一段距離。 雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售，發展或涉及修訂地契及補地價，但亦無阻財團及投資者在該兩區尋覓貨源，只要發展成本合適亦會入市，故成為「必爭之地」。 受到外圍負面消息影響，加上本港正式踏上加息之路，本港物業市場似乎開始轉勢。
新方案只針對新地旗下的安泰工業中心，該地盤將為第一期，最新建議將地積比率由5倍提高至6倍，總樓面相應地增兩成至約201,125方呎，物業幢數由兩幢減至1幢，單位量則由327伙，增約46.8%至480伙。 而連同其餘3幢由其他業主持有的工業，整個地盤分為4期發展，共提供5幢31層高住宅，總樓面約689,716方呎，單位量增加至1,330伙。 王子工業大廈重建 至於餘下一個工廈申請則為觀塘勵業街5號振業工廠大廈，擬放寬地積比率兩成至14.4倍，並把高度限制由主水平基準以上100米放寬至125.9米，以重建1幢28層高商廈，涉約15.9萬平方呎。
王子工業大廈重建: 香港大廈搜尋
至於另外兩幢工廈，包括葵涌的晉昇工廠大廈、屯門的開泰工廠大廈，消息指因該址存有嚴重噪音、空氣質素及氣味問題，故現階段不會進一步討論重建以上兩幢工廈。 除投資者入市外，張翹楚認為，珠海或附近設有總部的企業，一般不會投入太多資金在香港開設辦公室，如在中上環添置寫字樓物業等，而荃灣區及葵涌區正好提供這類平價貨源，因此預料會陸續出現內企買家吸納，預計兩區工廈呎價將會追落後，料明年的升幅可達15%。 除投資者入市外，珠海或附近設有總部的企業，一般不會投入太多資金在香港開設辦公室，如在中上環添置寫字樓物業等，而荃灣區及葵涌區正好提供這類平價貨源，因此預料會陸續出現內企買家吸納，預計兩區工廈呎價將會追落後，料明年的升幅可達15%。 值得注意的是，若從租賃表現來看，荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩，兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。 王子工業大廈重建 據差估署私人分層工廠大廈租金指數，今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點，累升約6.2%。 但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍，業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。
王子工業大廈重建: 【規劃申請】荃灣沙咀道、聯仁街私人重建項目 申請興建 5 幢住宅 提供 1,200 個單位
市建局在2013年，回應政府提出加快舊工業大廈的更新工作，啟動長沙灣汝州西街工業樓宇重建項目先導計劃。 雖然項目在2018年因收購率低而中止重建的計劃，但我們改用樓宇復修及改造重設這重建以外的市區更新策略，為這幢老化的工廈提升樓宇安全和設施水平，延長樓宇的壽命。 經過約3年時間，這幢工廈的改造工程已竣工，是市建局首幢以改造重設復修、活化再用的工廈項目，並已於上月起，成為市建局樓宇復修部的辦事處，服務市民。 英皇國際持有的屯門新安街兩幢工廈，即泰工業大廈和山齡工業大廈，去年1月獲批合併重建，最新向城規會遞交新發展方案，申請將上述兩工廈分拆作單獨重建，可建總樓面維持22.8萬方呎。
王子工業大廈重建: 荃灣 有線電視大樓 出租 – 高層海景齊間格
由英皇國際（0163）持有的屯門新安街兩幢工廈，兩年前申請放寬密度合併重建一幢新式工廈，不過發展商新近又再就上述兩幢工廈，再次向城規會分拆申請重建，涉及總樓面約22.8萬平方呎，與早前合併方案相同。 據城規會文件顯示，上述項目位於葵榮路30至34號，現時屬「其他指定用途」註明「商貿」地帶，申請擬議略為放寬地積比率限制，以作准許的非污染工業發展（不包括涉及使用/貯存危險品的工業經營）。 房委會表示，業安、穗輝及宏昌工廠大廈用地，經初步評估，可在2031年提供約4,200伙。
王子工業大廈重建: 項目細節或修改
據悉，原業主為威馬製衣或相關人士於1972年以152萬元購入，是次易手帳面獲利12.28億元，期內升值808倍。 據了解，項目所處地段被規劃為綜合發展區（3），即項目可改作住宅發展，惟若轉住宅用途，地積比降至4.5倍，以地盤面積1.9萬平方呎計，可建樓面僅8.6萬平方呎，比現有樓面少70%，故大業主數年前只申請活化成酒店，惟未獲當局批准。 市場消息透露，觀塘道368號英亞工廠大廈全幢，物業地盤面積約20,175平方呎，最高可建逾40層高甲廈，可建樓面總面積達242,100平方呎。 觀塘英亞工廈招標 14億獲洽 大業主早前推出市場招標，惟在截標前已有準買家出價約14億元洽購，有機會在截標前達成交易。