銀行作為物業買賣的按揭承造者,會保留評級良好的律師於銀行的指定名單,表示律師過往在律師公會的操守紀錄良好,值得信賴。 如果業主或買家有需要,可以向銀行申請按揭時,查詢可靠律師名單。 整體而言,港人在內地買房、賣房結購匯,從政策、操作層面而言是合理可行的。 但考慮到政策可能實時變化,需提前做好諮詢工作。 在香港買賣物業,均需委託律師處理,因此賣樓需準備律師費,用於草擬買賣合約,樓契登記以及按揭契,費用大約是$10,000左右。
由於有首置與非首置的買家,從價印花稅(AVD)分為兩種標準稅率,首置人士只需繳付為首置印花稅(第2標準稅率),即樓價$200萬或以下的印花稅… 正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬,用作取代臨時買賣合約,包含更詳盡的條款。 你可在正式合約裡加入特別條款,而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所抵觸。 所選擇委託代理只代表你,還是同時代表你和置業人士,若是後者,該代理須如實告知雙方,並向雙方披露從另一方收取的傭金數額或比例。 你可在正式合約裡加入特別條款,而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所牴觸。
內地賣樓程序: 考慮1: 選擇什麼地區收租
相比起其他投資工具,有人未必鍾情買樓收租,因為放租還有很多雜費支出。 內地賣樓程序 租約期一般為兩年合約,一年生約、一年死約,如果租客在一年死約期後提出解約,業主又要再繳付佣金尋找租客。 包括管理費、差餉地租等,都會蠶食了租金收入及回報,所以部份人會計算回報淨值。
在香港,許多人成立一家有限公司來買房子,在外國,許多時候是不容許用境外註冊有限公司持有物業,或只容許當地成立的有限公司來置業。 至於用私人名字購買物業,也要小心,例如在國內,你要同時申報及證明個人婚姻狀況。 如果用兩人以上的名義買樓,有些地方更會有人數限制的。 由於這稅基因素,因此當你邊過這有限公司想賣出物業時不會賣給個人,而是透過公司轉讓賣給下手。 但由於買公司需要full paid 而不能做按揭,因此不容易搵到買家,就算搵到也和你最初買入這公司時的情況一樣,你需要簽保證和賠償保護給你下手。 當你買入一間有限公司時,你不只是買了那公司的物業,同時也承擔了該公司的所有債務、未繳付的稅項、以及已有及潛在訴訟。
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【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率? 有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 內地賣樓程序 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 自從香港與內地通關消息一出,不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤,引發不少市民矚目。 內地賣樓程序 根據資料報告,本港預計有過百個新盤推售,合共提供超過4萬伙,較去年增加接近20%,有機會創下2005年以來新高。 今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤!
但前提是要具備在境內工作、學習或居留等相關購買資格。 儘管也有部分中小城市開發商,或因之前遇到境外買家不多,不太了解結、購匯操作流程,而拒絕了此類有結匯需求的香港買家,但在上海鮮有發生。 另一項注意的是,網上房屋買賣交易過程中,確認房屋產權的真實性是首要問題(特別是二手樓)。 內地盈科律師事務所合夥人楊莉莎律師提醒,買方在簽訂房屋買賣合同前,應當要求商家出示賣方個人身份證件、婚姻關係證明、房屋所有權證、購房發票等相關資料的複印本,買家可以憑此資訊有一個初步判斷,然後雙方才開始磋商。 中原地產皇御苑店店長夏志高說,此前港人如果要出售深圳房產,如果不能親臨深圳的話,他們可以通過地產中介網上簽約系統進行電子網簽,簽完後做遠程公證,就可以辦理。
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內地買樓無律師,賣買雙方你唔信我我唔信你;經紀就更加最信唔過,咁內地銀行就有呢個服務,可以幫雙方做中間人,買方將錢交俾銀行,層樓過戶之後,銀行將錢過俾賣家。 中國委託公證人辦理完公證書後必須送至中法公司進行轉遞,中法公司將對公證文書是否符合辦證程式,是否按照規定的格式出具,文書內容是否不違反香港法律和內地法律進行審查。 對符合規定的予以加章轉遞,不符合規定的不予轉遞。 委託公證文書是將發生在香港地區的法律行為、有法律意義的事實和文書,由中國委託公證人出具證明檔經中國法律服務(香港)有限公司(以下簡稱“中法公司”)審核、加章轉遞後,供內地使用的公證文書。 之後,前往司法部認可的中國委託公證人所在的香港律師行,簽署有關文件,交由公證人辦理公證及轉遞手續即可。 當買賣雙方商議好價錢,買家「扑鎚」做買賣決定、買賣雙方就會簽署第一份文件,叫「臨時買賣合約」,賣家亦會在簽這份合約時,收取買家的「臨時訂金」,即「細訂」,一般是樓價的 3 至 5%。
站在買家的角度來看,買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。 以下例子假設樓價為$10,000,000,並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。 另外,2022年12月皇御苑有中介代理幫助港人劉先生售出一個皇御苑二期70多平米兩房,售價為535萬元(人民幣,下同),較之前成交價低近了70萬,均價每平米僅7萬多元。
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講到底,透過公司轉讓來買樓,都是為想慳稅而已,尢其如本身有樓,用公司轉讓方式買樓可慳15%印花稅。 但如將來賣出要付比15%更高的利得稅,而且要承繼低稅基,還有沒有著數,便真見人見智。 有點非常重要的是,你要付的利得稅不是以你的買入價計算,而是用公司最初買這物業時的樓價計算。 例如當年這公司買入物業時是$100萬,轉手給你時是 $1000萬,那麼假設你將來以$1500萬賣出的話,公司的利得稅是以$1400萬計算而不是$500萬計,雖然你買入後利潤只是$500萬。 那麼,如公司本身是空殼而不是營運公司,是不是便沒有以上隱藏債務和訴訟?
比如在香港的睇樓過程中,可以即時電話至銀行專員了解個人信用狀況,銀行也會及時回覆是否能夠貸款。 但在上海是不可能這麼快的,即使購房者可以事先和銀行溝通了解個人信貸狀況,但對於實際能夠貸到多少款項,還是需要購房者在簽署定金合同、並且提供個人相關資料以後,在不同政策背景下提供相應的答覆。 實情是現時港人買內地樓,其實很難經銀行合法匯款,原因是內地的買賣合同上列明買家已支付三成首期,發展商一般會要求買家先支付三成樓價首期,才會開始辨理各項簽約辦證手續。 否則簽約後,萬一遇上買家拖欠首期,就可能無法追討,或者要經過繁複的法律途徑去處理。
內地賣樓程序: 健康申報碼難住長者 港人盼取消
不久,有另一間地產代理公司致電鄧,聲稱有一名買家可以出價八十二萬元,鄧查詢該公司背景後,證實有工商執照及物業代理執照,於是轉為委託該公司放盤。 內地賣樓程序 按程序,買家領取新房產證後,要在今年一月五日前支付五十七萬元尾數給鄧女士,而鄧女士的舊房產證同時失效。 香港居民繼承內地遺產,是中港跨境律師會經常需要處理的日常法律事務。 由於香港和內地的緊密聯繫,許多香港居民在內地購置有房產或開設銀行賬戶留有存款。 同時,一些香港居民最初從內地移民到香港來的,他們在內地還留有房產、銀行存款等資產。
此外,二手市場稅項亦跟一手不同,以Benny為例,由於他在惠州置業,需繳付稅項就包括1至3%(視乎單位面積)的契稅。 若其後在物業未滿五年期內轉售,賣方便要再繳付約5.5%營業稅(增值稅),以及20%個人所得稅,五年後轉售則能豁免。 這種租賃合約對買家毫無保障,因在法律上來看,買家只是物業租用者,並非真正持有人;五年後國家政策隨時有變,若政策限制境外人士買入內地任何物業,屆時買家必須「硬食」長達20年的租約。
內地賣樓程序: 注意事項七:養寵物與家電維修
為避免遇上此情況,買家不能盡信中介人,在簽合約時需逐一查閱各條款,若果稍有不明白,應向律師尋求意見,毋須急於簽約。 根據取得的幾個電話號碼, 可以在工作時間內撥打不同律師的電話進行口頭初步諮詢, 包括可能的收費等情況, 內地律師通常都會在電話中給出非常初步的意見和報價供參考, 這點或與香港律師工作方式不同。 如果律師不願進行初步電話答覆, 一般也無需進一步保持聯繫; 通過比較篩選, 一步步選定自己的心怡律師。 貼士:買家取得物業所有權證後,才受相關法律保障。 如買家申請按揭,不動產權證書需在國土資源局進行抵押登記,並由銀行保管。 當買家收到發展商入伙通知書,便可在指定時間內辦理收樓手續。
- 一筆過付全數,好處是可免除各種由按揭而衍生的手續費及銀行利息。
- 買家記緊看清列印出來的合同左上角有否條碼及編號。
- 而我們在投資住宅時,亦不應選購沒有裝修的單位,一來現時在內地裝修費用高昂,有時甚至可以高過單位首期,那變相上車門檻增加了;再者,在銀行申請按揭時,該筆費用亦會計算在內,那就是說購房所動用的資金不會減少。
- 要注意內地只有部份銀行可為香港人提供按揭,但由於此舉擁有一項隱藏的「把關」功能,故日後睇樓時,不妨問問職員樓盤能否為港人或內地人承造按揭,只要其中一類人可以,也就代表樓盤已成功「過關」!
- 業主如果即將供滿物業,銀行一般會發信通知需要贖契,否則便要收取寄存費,但亦有部份銀行不會主動通知。
- 部份樓盤明明是在九龍城區,卻偏偏跌出了名校網;同樣地九龍塘區「畢架山峰」原來也跌出了41區名校網。
- 另一項注意的是,網上房屋買賣交易過程中,確認房屋產權的真實性是首要問題(特別是二手樓)。
- 一般它包含備用電源,資料通信連接,環境控制(例如空調、滅火器)和各種安全裝置。
而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話,資金不足亦可能令你被逼撻訂,結果換樓夢泡湯。 正如上面所說,樓換樓,特別是先買後賣,如果處理得不好的話,當中的交接期可以為你添上不少麻煩。 最佳做法是首個物業只落其中一人名,而當需要換樓時,就用另一個名去付首期買樓借按揭,那二人就同時可以享有首次置業的印花稅優惠,而且就算有一人有按揭在身,用另一人名申請新按揭也不會影響到按揭成數或入息供款比例。 除了上面提過的印花稅之外,換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓,想賣出的物業有未供完的按揭,而你又想為新物業申請按揭的話,你就要非常小心,銀行會計算你的 Mortgage Count。
內地賣樓程序: 簽署臨時及正式買賣合約
如果你計劃在買樓後出租房屋,是需要繳交一定的稅費,包括增值稅、城建稅、教育附加費等,金額取決定房屋的性質、用途和租金來決定。 你亦應預算,相對於樓價,中國城市工人工資並不高,租金回報或未必如香港物業般理想。 如果之後會定期供款到大陸銀行,經 Wise 匯款至大陸銀行戶口將會是你便捷又便宜的選擇,在網上即可辦理人民幣匯款,匯款每年上限為 50 萬元人民幣,足以應付你的供款需要。 內地賣樓程序 各省市的律師協會通常都會根據來電者的案件性質, 幫助提供幾個當地律師的聯繫方式(最好能夠要求律師協會提供三個不同律師事務所電話), 以供多方面的比較和選擇。