買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。 曹德明說，加息周期通常3至5年，故申請人可以選用10年期按揭，並指定息按揭有3年罰息期，3年後可轉按，選用浮息按揭。 普遍來說，H按封頂位等同P按息率，若果日後銀行調高H按封頂位，息率高過P按，屆時適宜採用P按，如果低過P按，便適宜採用H按。
比如如P按是P-3.1%，H按封頂位是P-3%的話，如H按長期爆封頂位，那麼P按就有優勢。 目前除一兩間細銀行，大部份銀行未有這種P按計劃。 在購買任何投資產品、海外物業之前，請確保行動符合您的投資目標，財務狀況和特定需求。
細p大p: 加息影響丨美國加息對按揭的影響
國際投資者可能面臨因貨幣波動和/或地方稅收或限製而產生的額外風險。 本網站包含的信息是從我們認為可靠的公開來源獲得的，但我們不保證所提供信息的準確性或有用性，並且對使用研究的讀者所遭受的損失不承擔任何責任。 請記住，投資可能會上下波動，投資可能失去所有價值的可能性，過去的表現並不預示未來的結果。
因是拆借資金利率，所以息率會受銀行同業間的資金流動性所影響，業主可選擇不同期限之利率，最常見是1個月Hibor。 所謂Prime Rate，即最優惠貸款利率，是銀行給最重要或信用質素最佳的客戶放貸的基本貸款利率，而對普通客戶通常是在此基礎上加上一個溢價，而對房地產按揭貸款則一般在此基礎上有所減少。 十多年前，如果造按揭的話，一般是最優惠貸款利率加2厘左右，但隨着市場競爭激烈，近年按揭利息已由加變減，即是最優惠貸款利率減2.75厘左右，可見銀行的利潤已經愈來愈薄弱。 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升，而觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。
細p大p: 什麼是「H按」?
據今次經濟預測的利率點陣圖顯示，儲局官員預期的端終利率中位數為5.1厘，所以未來勢將再加息，而市場亦預計在2023年上半年，香港的最優惠利率也會繼續升至6厘或以上。 若以400萬樓價，採用浮息按揭(即H/P按)，分30年供，一次付清按揭保險的費用為樓價的4.35%，共17.4萬元。 揭保多數是一次付清，因為每年支付保費將，供到第3、4年，便己經貴過一次付清。
MoneySmart助你一次過比較17間銀行的按揭計劃的利率和銀行現金回贈率，讓你選擇最適合自己的按揭計劃。 香港各銀行的最優惠利率在大多數情況下與美國呈軌跡同步，美國加息時，香港加息；美國減息時，香港亦減息。 變化較小，變化周期亦較慢，因此如就風險而言，比H按低得多。 P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。
細p大p: 加息影響丨甚麼是「P按」、「H按」？
P按意思是最優惠利率，銀行借錢給信貸記錄良好的人士的利率，利率計算方法是以「最優惠利率」加一個固定百份比來計算。 有興趣人仕可因應自己的需要報考地產代理資格考試(大牌)或營業員資格考試(細牌)。 細p大p 例如新入行者如將來想開設獨資經營的地產代理商號，或有志趣在地產代理行業長遠發展，想有升職的機會及有符合擔任分店經理的資格，便應考取「大牌」。 若沒有興趣擔任管理工作，或由於考試的範圍及牌照費用等因素，考取「細牌」是另一選擇。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。 2018年間美國加息後，市場上甚至曾出現三種最優惠利率（5.125%、5.25%、5.5%），造成「3P」局面。
- 不少人士的收入都是以現金獲取沒有一份正規的收入證明，而這類客人要到銀行申請貸款非常困難。
- P按則以銀行的最優惠利率計算，其升跌一般取決於美國利率的走勢。
- HIBOR反映銀行之間互相借錢的息率，波動性較大。
- 香港各銀行的最優惠利率在大多數情況下與美國呈軌跡同步，美國加息時，香港加息；美國減息時，香港亦減息。
- 但選擇P按之好處是相對較H按穩定，因P按息率多以「循序漸進」的方式而上升，供樓人士較不會面對供款經常變動的情況，因此對打算採用P按計劃之業主仍然為一個正面選擇。
- 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%，定息計劃完結後，借款人可選擇其他H按或P按計劃，可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%。
至於美國下次議息為11月，若1個月港元拆息於10月仍高企，他認為，不排除銀行在10月上調H按封頂息。 可以留意的是，過往最優惠利率的波動較銀行同業拆息少，因此，在未來加息環境下，銀行同業拆息的上升速度有可能比起最優惠利率更快，故亦會有不少業主選用P按。 然而，由於現時銀行資金充裕，拆息水平低企，Ｈ按比P按的實際按息更低。 但選擇P按之好處是相對較H按穩定，因P按息率多以「循序漸進」的方式而上升，供樓人士較不會面對供款經常變動的情況，因此對打算採用P按計劃之業主仍然為一個正面選擇。 P按的「P」代表最優惠利率（Prime Rate），利率為P減去某個百分比，即我們常見到的P－X厘。 目前市面上的P按有兩種，分別為大P（5.25厘）及細P（5厘），當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生、中銀香港，其他銀行則主要提供大P。
細p大p: 最優惠利率(P按)真是「最優惠」?
【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！ 【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？ 【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 換句話講，銀行同業拆息（HIBOR）低時「H按」利率會比較優惠，相反就算銀行同業拆息高時因為有「P按」以及封頂位，實際供款利率也不會高過封頂位。
對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。 浮息按揭有H按（銀行同業拆息按揭）以及P按（最優惠利率按揭）。 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。
細p大p: 最優惠利率
細P會是一些較大的銀行用，如匯豐恆生和中銀香港，未加時息率為5%，今天加息後是5.125%﹔而大P會是其他銀行，未加時息率為5.25%。 「H按」是建基於銀行同業拆息利率（HIBOR）計算出來的按揭計劃。 現時的最優惠利率為5.625%，所以上限為3.375%。 此外，香港銀行體系結餘也由年初的超過3,700億元，跌至近日約960億元。 反映銀行資金成本有壓力，所以借聯儲局加息時機將P上調符合市場預期，而且加幅也較聯儲局加息幅度溫和。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，2003年之前，H按沒有封頂位，當時主要是工商貸款採用，借貸人需承担風險，但後來銀行之間出現競爭，於是H按設有封頂位，銀行承担部分風險。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
細p大p: 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
定息按揭的年期分別是10年、15年、20年，利率則分別為3.5%、3.65%、3.8%，貸款上限1000萬元。 在P按計劃中，實際利率為最優惠利率減去某個百分比。 例如按揭計劃之息率為P-3%，而當時最優惠利率為5.375%，實際按息則等如5.375%-3%，即實際利率為2.375%。
現時P多隨美息走勢，最終由本地個別銀行公布為準。 車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。 WavingCat 提供最即時全面的樓市、移民、海外置業、財經、加密貨幣、獨家優惠資訊。 細p大p 無論你係投資新手定係資產管理大師，WavingCat都會幫你捉緊錢途。 「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。
細p大p: 按揭計算機
如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款。 以500萬元貸款額及30年還款期計，還款只增加686元，但計及數次加息，累計增幅將越來越大，所以想置業要計清楚自己還款能力，已有按揭在身惟有想辧法開源節能。 如果是匯豐，每月供樓的Hibor會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）。 P-2.75%P-2.75%什麼情況下會考慮P按？ 除非P按的利率是低過H按的封頂位，否則P按是無優勢。
滙豐、恒生（00011）、中銀香港（02388）採用「細P」；渣打香港等則採用「大P」。 上次加P追溯至2018年9月底，當時「細P」、「大P」均加0.125厘。 今年9月初1個月拆息開始更升破2厘，至昨日（21日）升至2.59厘，為2019年12月31日後最高，唯銀行結餘仍有約1,200億元，較上一輪加P高。 多家大中小型港銀已上調H按鎖息上限和P按利率，滙豐、恒生及中銀更將H按封頂位設定稍高於P按利率，與2018年加P前情況類似。 ▲ 滙豐銀行 （HSBC）為物業按揭市場上的一哥。
細p大p: 香港加息加幅未必高
要留意，即使拆息加幅不高，但H按每月供款增加981元，可見供樓負擔逐漸增加。 預期未來本港經濟環境不會太好，薪金增幅亦不會高，甚至未必加薪，看來自己要預留多些錢供樓。 中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波說，暫時H按利率仍然偏低，封頂位2.5%，跟P按相若，可以選用。 P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。
細p大p: 【最優惠利率】儲局加息0.5厘 香港銀行勢跟加P 0.25厘機會高
而H按的封頂位，是當拆息突然急升時，便可以用鎖息上限的利率來供樓，目前大多按揭利率的封頂按揭利率為2.5%。 不過升值後轉按套現都有限制，例如估價即使大升，但仍不可以超過按揭貸款額上限。 細p大p 與普通借貸不同，按揭申請年期可以長達30年，在這麼長的年期中，銀行要面對息率上升或是減少的風險，雖然市面亦曾經出現定息按揭的計劃，但有關定息按揭並不是全期定息。 但定息按揭並不是主流按揭，在需求減少下及銀行無利可圖下，現在已經不接受申請了。 現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響，掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。
細p大p: 時間：2020-03-29 04:23:43來源：大公報
銀行同業拆息走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。 美息也會是帶動因素，因受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。
但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.875厘，故「5.875厘-2.5厘」下，買家的按揭息率為3.125厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。 H按是銀行同業拆息按揭計劃，即是Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR，是指銀行與銀行之間借貸時所採用的利率，反映出銀行的資金成本。 細p大p 至於定息按揭，是在去年恆常推行，涉及10年、15年及20年期的定息按揭計劃。 目前10年、15年及20年定息按揭計劃的年利率，分別是2.2厘、2.35厘及2.50厘。
美聯物業
其實按揭保險並不是一定要買，不過在以下情況便有需要加付按保，例如：承造六成以上的按揭；或者是首置人士想承造高成數按揭，但壓測不合格。 細p大p 首置人士，若想以9成按揭購買800萬以下的樓，只要供款與入息比率不超過50%，則仍可透過按保申請高成數按揭。 滙豐香港區行政總裁施穎茵表示，今次加息顯示香港利率正常化周期啟動，而相信，香港經濟已就加息方面準備就緒。 至於今次調整的幅度，已仔細考慮多項因素，包括宏觀經濟、本地市場情況，以及對於香港經濟和社會的影響。
滙豐同時宣布上調港元儲蓄存款利率，由0.001%升至0.125%。 由9月28日起，存戶戶口結餘5,000元以下，利率維持0%；5,000元以上為0.125%。 封頂位與P按睇齊，對業主較有保障，亦有助銀行方面運作。 細p大p 在申請置業或轉按按揭時，除了要有足夠的首期外，還需要通過按揭壓力測試。
不過，預料香港未來持續加息，相信在P按及鎖息上限調升後，H按的按息水平亦會上升。 如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人，壓力測試標準比一般高，相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%，按揭封頂位或定息加3%利息後，供款不可逾月入50%。 細p大p 最優惠利率理論上會隨美國息口加減而同步加減，所以是浮息的一類貸款，但事實上因為各種原因，這個利率自2008年起多年來都沒有改變。 從前樓按一般以P 作基礎，但後來市場興起以香港銀行同業拆息（Hibor）為基礎的按揭後，因為後者一般實際利率更優惠，P 按就變得不再熱門。
細p大p: 大p細p分別: 美國息口變動，對P按有何影響？
另外，滙豐同時宣布上調港元儲蓄存款利率，由0.001%升至0.125%。 ▲ 居屋 準申請人需注意，政府重新定價的居屋即將開售，今次共有3個屋苑推售，包括長沙灣 凱樂苑 、啟德 啟朗苑 及東涌 裕泰苑 ，合共4,431個單位。 對於準申請人而言，無論大家是以綠表或白表申請，購買居屋時要申請按揭，又有何需要注意呢？ 本港勢進入加息周期，供樓一族不妨留意息口走勢，決定以浮息還是定息供樓，當然大家可以自由轉換供樓按揭計劃，但前題是待罰息期屆滿才轉，否則便要被罰息。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。
細p大p: 大p細p: 私人物業買賣按揭（一手、二手）
最優惠利率主要分為「大P」和「細P」，截至 2019 年 12 月，目前最新的「大P」為 5 厘，銀行包括滙豐、恒生、中銀等；「細P」為 5.25 厘，銀行包括渣打、東亞、星展等。 銀行同業拆息意思是指本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金不足時，利率便會上升；相反，資金充足時，利率會下跌。 目前較主流的最優惠利率有「細P」、「大P」，分別為5厘及5.25厘，因應2019年10月底儲局減息而降至現水平。