最終業主順利通過修訂後的工程標書，在2017年12月通過「平台」公開招標。 在富嘉花園居住了14年的何太指，這是她在屋苑居住以來首次召開特別大會。 由於法團無法解答居民問題，街坊再次集合了40%業權要求開撤換法團的大會。 但當時的法團主席胡樹權為逃避開會的訴求，在擬定開會日子前突然辭職。
- 會議中，決議案要獲合計業權份數30%或以上的業主支持，每業權份數為一票，支持票須超過一半，方能通過成立法團，以及委出管委會的決議。
- 雖然《物業管理條例》對業主大會的職責及業主大會會議有規定，但是並不詳細。
- ⑫業主委員會成員以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動或損害業主利益的，將依法承擔相應的法律責任。
- 而問題授權書大多為冒簽，包括有同一戶出現3張授權書及「先人授權」等問題，其中「先人授權」在邨內出現多達10至20多宗。
- 就上文第段所提述的聲明書，有關人士可到土地註冊處辦事處或各區民政事務處的民政諮詢中心作出宣誓聲明，也可在其他獲法律授權監誓的人(例如太平紳士、律師和公證人) 面前作出宣誓聲明。
- 1) 很多謝譚太鉅細無遺地交代屋苑兩項重要日常運作「保安和清潔」的選標流程。
重要設施損壞，電梯欠電費停機的問題，要和全體業主溝通解決方案，談不通就只能耗著，到大家都不願意忍了，找新的物業來談判，看能不能談妥，周而復始，找到業主和物業以及環境忍受度的平衡點。 比較關鍵的地方是：業委會的成員幾個底線不能破壞 1、首先產證要有名字 2、不能拖欠物業費 3、 不能有違章搭建 以上三條任何一條都沒有資格入選。 至於與這項變更有關的過渡性及保留安排，請參閱附表11第116條。 公司註冊處並沒有認可特定的瀏覽器或建議使用哪一個瀏覽器。 本文內容包括部分常用的瀏覽器，但提及某一個瀏覽器並沒有暗示任何認可或建議的意思。
業主大會流程: 大廈管理日常運作
管委會秘書須備存載有建築物各單位業主名稱和地址的登記冊。 單位如已承造按揭，秘書須在登記冊內紀錄已登記承按人的名稱和地址。 列載於法團登記冊內的資料如有任何變動，管委會秘書須在28天內以土地註冊處處長指明的格式，通知土地註冊處處長。
2021年，將軍澳彩明苑的業主立案法團亦入稟高等法院，指控物業管理公司及物業管理經理多番偽造或更改銀行戶口結單，盜取屋苑逾千萬元，干犯欺詐罪。 雖然早已有《建築物條例》的監管，但是業主立案法團的存在多年來也引起不少社會爭議及輿論，尤其當法團需要徵收管理費時，更容易惹業主不滿。 業主立案法團條例的作用，就是界定業主立案法團的角色，賦予法團權利與義務，並且清楚劃分法團與業主之間的關係，避免爭議。 業主立案法團負責管理物業大大小小的事宜，並不能忽視其重要性，更不能放任法團處理所有事務，以免出現不公、甚至濫用公家資源的情況出現。
業主大會流程: 業主立案法團支援
五、籌備組負責審查業主委員會侯選人的資格，業主委員會候選人可採用自薦、業主聯名推薦、籌備組商議等方式產生。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》是在新條例下制訂的其中一條規例。 業主大會流程 此規例訂明公司備存公司紀錄在以下方面的安排及程序：備存紀錄的地方；查閱紀錄；以及提供紀錄文本。
- 一些屋苑的業主立案法團，可能會委任第三方物業管理公司，代為管理屋苑事務，當中許多事務可能牽涉金錢交涉，存在被第三者利用職務之便，盜取屋苑存款之風險。
- 該條訂明，如有股本的公司的章程細則批准該公司在香港以外地方備存該公司居於當地的成員的登記支冊，該公司可於當地備存該登記支冊。
- 揭牌時務必注意布幔是否能順利揭下，會不會有太緊拉不下來的問題，並注意是否有障礙物會卡到布幔，導致布幔拉不下來。
- 需要牽扯的精力太多，以我為例，基本每周 30個工作小時的時間被業委會耽誤，而且是義務勞動。
- 業主會議只要有10%的業主出席 （包括親自出席及委任代表出席的業主）， 便符合法定人數，當中如獲出席會議的過半數票通過，及獲不少於30%業權份數的業主支持，便可通過成立法團。
業主會議只要有10%的業主出席 （包括親自出席及委任代表出席的業主）， 便符合法定人數，當中如獲出席會議的過半數票通過，及獲不少於30%業權份數的業主支持，便可通過成立法團。 業主在成功成立法團後參加資助計劃，還可獲得市建局的 業主大會流程 $3,000元籌組業主立案法團資助。 此外，民政事務總署轄下各區的地區大廈管理聯絡小組，可就成立法團的程序向業主提供意見，並當業主在籌組法團時遇到法律問題，為他們轉介予大廈管理免費法律諮詢服務，約見義務律師徵詢初步的法律意見。 可想而知，業主在這階段需要處理的工作複雜而耗時，不可能匆匆完成。 至於其他未有成立法團的樓宇，特別是針對「三無」大廈，市建局早前亦已委聘法律顧問，協助有關業主查閱其樓宇公契，了解在沒有成立法團的情況下，業主可否根據大廈公契條款，容許業主憑藉業主大會通過有效決議為樓宇公用地方進行維修及改善工程。 這項法律顧問服務至上月底申請期完結時一共協助65宗樓宇個案完成審視公契的工作，過程中發現當中超過九成的公契，並未包含相關業主有效決議條款。
業主大會流程: 管理委員會委任程序
事實上，他們買的並非獨立物業，而是在不同時段與一大班業主一起購買了地產發展商在該幅土地上興建的建築物，並根據所佔的面積計算出業權份數，這班業主就是該業權份數的管有人。 根據《建築物條例》（第21 1A條），只有當管理費新增幅度超過50%，法團才需要召開業主大會通過決議。 但是，龍門居事件中的增幅不足50%，所以並不受條例規範。
在第一階段，市建局會委派獨立專業人士，協助法團聘用復修工程專業顧問，以負責帶領法團進行具體籌組和招標工程的工作，並監督往後一切的維修工程至完成為止。 業主大會流程 《核對清單》旨在以一覽表的形式載列有關召開業主立案法團（法團）業主大會的規定和最佳做法。 業主大會流程 故此，為免日後就有關的決議出現意見分歧、籌集費用困難，甚至有可能受到法律挑戰以至已經開展的工程不能完成等問題，有關樓宇公用地方的維修工程決議須經全體業主一致通過或書面同意。 即使如此，這類未成立法團的業主由於沒有法人代表身份可開設銀行帳戶，只可選擇委託經理人為工程開立專屬的銀行戶口，以處理有關計劃的資助款項收集及發放。 此外，無須傳閱成員陳述書的準則有所更改，如公司或聲稱感到受屈的人提出申請，而原訟法庭應申請而信納要求傳閱的權利正被濫用或正被用以在帶誹謗成分的事宜上，取得不必要的宣傳，則無須傳閱陳述書（第583條）。
業主大會流程: 業主委員會職能
但管理公司在一份通告中指出，由於泳池保養合約要預早準備，如特別大會因疫情無法舉行，也會按公契自行採取合適行動，擔心他們會繞過小業主。 業主大會流程 事實上，要加強業主對管理公司的監察，目前「民政事務署」對管理公司制定了一份《大廈管理的最佳做法》指引，例如規定管理公司招標工程，需要擬備招標書。 但凡供應品、貨品或服務價值超過或等於過去三年平均審計開支的20%，就需要用招標方式進行。 至於標書需否得到各方同意才接納，則視乎該項目是否屬於「大型採購」項目。
「2.0行動」的評分機制，主要按樓宇安全風險評估、以及是否已聘請顧問或承建商等因素而定；而「消防資助計劃」的評分機制，則主要根據樓齡、消防安全指示的發出日期、以及是否已聘請顧問或承建商等因素而定。 我們期望按緩急、優次等因素處理個案，可讓相關維修工程合約有序地推出市場，以免同時間有大批工程招標，影響市場的承受能力。 會上，與會者關注履行召集首次業主大會會議的情況、設立共同儲備基金、大會會議的投票方式及授權規定等。 共同儲備基金的設立，有利大廈維修、保養工程籌集資金，讓基金的管理及使用公開透明，更有助優化大廈管理。 「行動2.0」的目標是協助符合住用單位平均每年應課差餉租值的上限，並已接獲由屋宇署發出的強制驗樓通知的自住業主，進行樓宇檢驗及修葺工程。 計劃聚焦支援安全風險相對較高、樓齡在50年或以上的樓宇，合資格申請的樓宇數目估計約有1,500多幢；至於「消防資助計劃」，主要協助合資格而又收到消防安全指示的商住樓宇業主，履行《消防安全（建築物）條例》規定，提升大廈消防安全的要求。
業主大會流程: 樓宇復修流程
(根據條例第5B條，提述業主的某個百分率須解釋為提述業主總人數的該百分率，而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的百分率。 召集人須確定，業主會議通知在業主會議日期至少14天前送達每一名業主 、 公契經理人及公契授權人(如有的話)。 送達方式包括當面遞交 、 郵寄往收件人最後為人所知的地址，或放在業主單位 ／ 單位信箱內。 如有疑問，業主可參閱有關條文，也可向所屬地區的民政事務處地區大廈管理聯絡小組(聯絡小組)查詢，或徵詢律師的意見。 98歲的美國前總統卡特決定接受寧養服務，在家中與家人渡過餘下時間，不再接受治療。
召集人應查閱建築物的公契，紀錄各單位的業權份數及投票權，以便在業主會議上紀錄親自出席及授權代表出席會議的業主所擁有的業權份數。 建築物公契屬公開資料，召集人可前往土地註冊處辦事處或經土地註冊處的網頁(網址﹕)，取得有關資料的副本。 我十分高興知道，經市建局協助了解公契內容並作建議後，有八宗的申請個案，其原來沒有法團的樓宇業主，決定先行成立法團，繼而提交計劃申請；另外亦有約40宗的申請個案，業主成功召開業主會議，取得全體業主一致通過或書面同意決議，籌組資助計劃下的工程。 業主委員會(換屆工作小組)根據徵詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，以書面形式在物業管理區域內公告。
業主大會流程: 業主會議舉行前的準備工作
條例第3A或第4條召開，管委會在遞交申請書時，須同時提交民政及青年事務局局長所發出命令的副本一份，或土地審裁處所發出命令的副本一份(視屬何情況而定)。 由政府伙拍市建局合作推行的「樓宇更新大行動2.0」（「行動2.0」）和「消防安全改善工程資助計劃」（「消防資助計劃」），在今年7月初起，經過三個多月的時間，已於10月31 日截止接受申請。 「2.0行動」和「消防資助計劃」，分別收到約600宗及約2,500宗申請。 根據4月9日特别業主大會座位安排不足的經驗，管理處在5月23日舉行週年大會當晚，應最少提供200個座位，給到場業主使用。
相比申請數字，至目前為止，只有八份申請成功召開業主大會揀選工程承建商，當中原因是業主籌組樓宇復修工程時，必須符合《建築物管理條例》的採購服務安排，為招聘工程承建商擬訂好標書文件，及進行公開招標，不能為加快進度而省略既定的程序和審核工作。 市建局亦聽到一些業主的意見，指他們聯絡其他業主商議組織法團有困難。 事實上，根據《條例》有關成立法團的規定，只要有合共擁有不少於5%業權份數的業主，便可委任一名業主作為召集人，召開業主會議商討成立法團。
業主大會流程: (I) 會議及決議
公司如中止登記支冊，該登記支冊的所有記項，均須轉移至該公司在香港以外的同一地方備存的另一登記支冊或該公司的成員登記冊（第639條）。 如採用書面決議形式的決議並非按照第549條由公司的董事或成員提出，則公司無須按照第550或552條以書面決議形式傳閱該決議。 公司須按照第613條通過決議，並須於通過決議後的15日內向公司註冊處處長交付獲通過的決議的文本（第622及條）。
全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員。 就上文第4段所提述的陳述書，獲委任的管委會委員須在一名見證人面前簽署陳述書，並由見證人在陳述書上簽署確認該委員簽名的真確性。 見證人可以是任何年滿18歲的人士，例如家人、鄰居或其他管委會委員。
業主大會流程: 復修個案分享
管理公司回應管理公司回覆表示，管理費預算已經由業委會討論，並向業主作出諮詢及通過。 業主大會流程 所有日常大廈工程，包括泳池保養合約及斜台安裝工程，會依照規定進行招標，並經業委會決議通過。 泳池是否仍如期開放仍未有定案海栢花園業主認為，上調管理費不合理，源於下年度有多項工程也是非必要，包括部份居民對於今年武漢肺炎肆虐下，泳池是否仍如期開放仍未有定案，而需要召開特別大會通過，故未必需要跟外判商簽定泳池維修合約。
業主大會流程: 成立法團對業主的好處
民政事務局正檢討《建築物管理條例》（第344章），並向立法會提交優化建議文件，通過「大型維修工程」決議的業主大會法定人數，門檻人數提高至20%，並視乎實際情況，須有至少10%業主或400名業主親自出席及投票議決。 而有關「大型維修」定義，亦由過往按屋苑單位數目分為3級，再增加2級並調整實際金額。 現在距離「優化升降機資助計劃」接受申請尚有數月時間，我希望透過這篇網誌，讓業主深入了解組織法團對籌組大廈維修改善工程的重要和長遠益處。 仍未有法團的樓宇業主若遇到疑難，可聯絡市建局和政府部門提供協助。 只要各方同心協力，將成立法團的工作付諸實行，可讓樓宇維修保養有「法」－透過法團做好樓宇管理，和配合相關法例要求定期檢測樓宇，及進行所需的維修保養工作，締造安全、宜居的安樂窩。 市建局現正整理所有接獲的申請，根據分別與發展局和屋宇署，以及與保安局、消防處及屋宇署組成的兩個督導委員會所制定的評分機制，釐定申請個案於兩項計劃下的優先次序，分批處理個案。
業主大會流程: 樓宇買賣中，甚麼是「踢契」？
如屬任何其他成員大會，如果佔有權出席並在該成員大會上有權表決的成員人數的多數成員都同意，而該等成員合共佔全體成員的總表決權最少95%，便可以將通知期縮短至少於14日(就有限公司而言)或7日(就無限公司而言)(第571條及571條)。 如公司希望利用第612及613條，但其章程細則訂明必須舉行周年大會或不容許免除周年大會，則該公司便會須修訂其章程細則，以便在不舉行周年大會的情況下亦不會違反其章程細則。 由於各章程細則的條文內容有所不同，個別公司應徵詢專業意見，以考慮是否有需要作出修訂。