【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。 根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。
- 在其官方網站中的計劃中標榜4.5G全速數據，但是不少坊間的速度測試中，SmarTone 的網速均未如理想，遠遜於其他大台的速度。
- 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。
- 規定指出，一般申請者不能超過壓力測試上限的5%。
- 一般而言，供款與入息比率當中的按揭供款，都是以申請人的借貸額來計，而首置人士除了免壓測，經按保買樓的話，銀行多會以6成按揭作依據。
有些人是未婚夫婦，只要提交擬結婚通知書做證明，都可以被接納。 不過如果找父母做擔保人，以通過壓力測試，就要留意人齡問題，一些較嚴謹的按保公司都不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。 當申請人收入未達指定的月供要求，銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期，例如擔保人是50歲，則最長年期是25年，那如想年期長點，就要另找年齡較小的近親做擔保人了。 居屋方面，由於政府會為居屋做擔保人(為期30年)，同時規定要選用P按做利率，最長供25年，一般一手居居屋做9成按揭，都不用通過壓力測試，而銀行做法都會比較寬鬆，只要申請人通過DTI，就可承造按揭。 而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣，加息3%後，月供少於月入6成。
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一般而言，供款與入息比率當中的按揭供款，都是以申請人的借貸額來計，而首置人士除了免壓測，經按保買樓的話，銀行多會以6成按揭作依據。 理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障，假如首置申請人借9成，銀行可以以6成按揭貸款額計月供，或以9成按揭貸款額計月供，惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異，故要先查詢清楚。 所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。 免壓測plan 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。 只要有外債未償還都會影響最終按揭金額或成數。 如果想通過銀行借最多的按揭貸款可以事先清還外債。
所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。 如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。 如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。 另一個情況是如果有按揭在身，可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人，或收入來源不是來自本地，DTI上限會減5%至10%，供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。 為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。
免壓測plan: 什麼是新按揭保險（林鄭plan）？
由於有關財務機構未必受金管局所監管，因此在批出按揭時不需要向借款人作壓力測試。 過去較知名的付款方法必數到「呼吸plan」，以批出貸款要求寬鬆見稱，但日後息率會大幅上升，可能高達8至10厘水平。 因此，選擇有關方法的人士，大多會在加息期前向銀行申請轉按，屆時便要符合銀行的壓力測試要求，可說是一個拖時間的方法。 雖然有關息率較現時H按約1.6厘水平為高，但是H按的壓力測試要求是以封頂息計算，而現時新造H按的普遍封頂息為2.5厘。 免壓測plan 反之，定息按揭只會以實際的年利率計算基本的供款佔入息比率。 以400萬元貸款計算，30年還款期，2.5厘封頂息的H按，對借款人的收入要求約3.8萬元，至於以定息按揭的2.19厘計算，收入要求則降至約3萬元。
唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 計劃有優勝之處，更幫到不少準買家成功借足按揭置業，不過當中涉及銀行審批風險。 ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會，可以填寫【A.I.按揭批核評估】了解自己負擔能力，預測按揭批核結果。 根據按揭評估報告計劃置業需要，有助提升銀行批核機會。 滙豐則稱，該行正積極研究《2019年施政報告》所提及放寬按揭的相關措施，並與有關機構緊密合作，盡快作出相應調整。
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另一方面，假如算用定息按揭，保費比浮息按揭平大約5至10%。 有些客戶可能會想，那我不如申請定息按揭吧，利息可能貴了一點，但保費又下調了一點。 以類似的準則，如客戶揀選了30年供款，首20年定息計劃 (息率2.75%)，其後以浮息計。 在已公布的資料顯示，定息計劃在定息期後可以選擇繼續用定息還是轉為浮息。
- 自2019年政府推出新按保計劃後，首置人士(物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求，就可免壓力測試，相反，如仍有按揭在身，或並非首置者，都是要做壓力測試的。
- 如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下…
- 【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！
- 整筆計劃的總貸款額上限是10億元，每宗按揭最高可借得1000萬元定息計劃貸款。
- 拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%)後，供款與收入比率不能超過60%。
- 反之，定息按揭只會以實際的年利率計算基本的供款佔入息比率。
另外可免壓測者，除了用發展商提供的呼吸plan，還有經按保申請高成數按揭的首置人士，而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。 舉個例，物業為1400萬元，出租用途下，最多按5成按揭，假設還30年，年利率2.375%，即月供要27206元，壓測後，月供增至39198元。 由於向銀行借按揭買樓的金額甚大，為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行壓力測試點計? 免壓測plan 有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。 發展商推出新盤時，亦會提供高成數一按計劃，由買家向指定的財務機構申請按揭。
免壓測plan: 獨家A.I.按揭評估
如果想免壓測，其實亦有一定方法，但就要滿足特定的條件。 假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。 另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 申請人應謹記以下重點，慎防跌入陷阱，面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。 以暫時推出的計劃及利率走勢看來，定息按揭的利率比近期批出的高按高。
根據以下首次置業的按揭申請例子裡面，按揭申請人人月入5萬，在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%，這個按揭申請便能獲得通過。 在沒有其他按揭或貸款及申請人年紀不過50歲的情況下，最簡單的計算壓力測試的方式可以1：100計算，月入1萬可以借100萬左右的按揭。 申請一般成數按揭，除了選用上述定息計劃，因本身沒有必要計壓測而可以借多一點外，並無其他選擇。 申請高成數按揭的個案則在去年10月按揭放寛後多了一個「免壓測」的選項。 該按揭新制原本只定了「業主必須首置」一項要求，不過各大銀行亦各自定立了額外的批核基準，稍為收緊批核情況。
免壓測plan: 什麼是壓力測試?
假設心水單位是750萬元，借9成按揭，分30年還款，利率是2.375%，而壓測利率為5.375%。 在不加按保情況下，壓力測試後的月入要求是58298元，而加按保情況下，壓力測試後的月入要求是是59575元。 又例如物業400萬元承造6成按揭，月入要至少22712元才可通過壓力測試。 目前都仍有400萬以下的樓盤，例如未補地價的資助出售房屋等。 根據以上例子，陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50％的要求，即使超過壓力測試門檻的60%，亦可申請高成數按揭。 可惜，根據四大銀行提供的資訊，林鄭plan有一條不成文的規定。
雖然3HK標榜4.5G上網速度，但其實坊間有不少網速實測均顯示，其速度略遜於其他大台，如CSL或CMHK等。 以上的比較表為參考各家電訊供應商網上的報價而得出的結論，當中的比較點最主要為4G／4.5G數據計劃平均每1GB的價錢。 從中可見自由鳥所提出的HK$100／13GB最抵買，平均每GB只需HK$7.69，但超過計劃數據額後，所享用的網絡資源將因應網絡情況而分配會較少，你的流動數據體驗或會受到影響。 2：當你每月使用的流動數據用量超過該月服務計劃包含的數據用量，你可繼續使用流動數據服務而沒有速度限制，而你所享用的網絡資源將因應網絡情況而分配會較少，你的流動數據體驗或會受到影響。 申請按揭時，最難過的其中一關就是要通過壓力測試。
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聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 香港按揭證券有限公司 由今日報 (2020年5月7日) 起提供按揭定息計劃，無論是一般成數按揭、或申請按揭保險的高成數按揭計劃客戶都可以選用。 整筆計劃的總貸款額上限是10億元，每宗按揭最高可借得1000萬元定息計劃貸款。
如果想借超過6成的話，便要申請按揭保險並支付保費，為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。 按揭保險批核成功後，銀行可以加借至最高樓價的90%，為業主提供9成按揭。 中銀香港其後回覆《香港01》查詢指，客戶可於中銀香港申請按保公司最新修訂的按揭保險計劃。 該行會按監管機構及按證公司的按揭保險計劃的指引和規定辦理申請，最終審批結果視乎個別申請情況而定。 最後一個較常見的免壓測方法，就是以資產證明代替入息證明。
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拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%)後，供款與收入比率不能超過60%。 免壓測plan 話雖如此，2019年政府推出俗稱「林鄭plan」，宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。 政府更於2022年2月推出波叔plan，進一步放寬按揭保險計劃的樓價上限，不過這項措施只適用於首次置業人士。 譬如客戶揀選了30年供款，首10年定息計劃 (息率2.55%)，假設其後以浮息計，而最優惠利率假設是以5.25%，P-2.35即是2.9%。 如當初申請100萬元貸款，首10年每月供款3977.3元；其後20年浮息期以沒有加息計，月供4106.2元，如以+3%計算，供款額則是5309.6元。
免壓測plan: 銀行傾向沿用舊有壓測機制
更現實的是，由於該筆資金實際上是由按證公司提供，銀行只是作為一個代理人處理申請，所以批核的鬆緊就由「埋單的話事」。 現階段推出的計劃，定息期後的浮息息率為最優惠利率P-2.35，在HKMC網站上的標註，該最優惠利率「由按揭證券公司不時釐定」。 現時HKMC 採用的最優惠利率是大P即 (5.25%)。
免壓測plan: 計算「供款與入息比率」
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滙豐重申，審批按揭貸款申請的程序維持不變，根據客戶的個人財務狀況和還款能力去審核按揭貸款申請，並會視乎個別情況而定。 在其官方網站中的計劃中標榜4.5G全速數據，但是不少坊間的速度測試中，SmarTone 的網速均未如理想，遠遜於其他大台的速度。 而在學生上網計劃中，該公司是唯一一家公司在上網plan中有包含不會降速的上網計劃，同樣亦是唯一一間設有針對學生大量視聽需求的計劃。 3HK 在無限數據計劃中其實與其他大台價格相差不大，平均HK$300可享有無限數據，又有攜號轉台能夠享有額外數據用量的優惠。
要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。 只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。 換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。 您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。 更何況現時買樓需求龐大，經濟大環境不明朗，各大銀行按揭批核較以前審慎。