不受金管局監管 – 提供業主二按的財務公司是自由機構，不受金管局監管，所以跟財務公司申請按揭就不似銀行般嚴格。 所以不難發現市場上的有些呼吸Plan不要求申請人做入息審查、計算供款佔入息比率或做壓力測試等。 但自從美國聯儲局於香港時間3月3日突然宣布減息0.5厘，將聯邦基金目標利率降至1%至1.25%後，形勢似乎有所改變。
今日睇返原來罰息兩年期已過，利息h+1.26%，但合約冇講上限鎖息幾多。 (按揭時問過銀行，我都唔係咁明佢講乜)，因為銀行供款單係三個月更新一次，而呢三個月供款係一樣，之後三個月又更新一次，大概係話攞一個月銀行拆息嘅三個月平均數。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。
兩年轉按: 每月供款額
一般來說，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。 另外，部份銀行會設立最低罰息額，例如銀行首年罰息為「貸款額 1% 或最低 5 萬元，以較高者為準」，以 $400 萬貸款額計算，罰息便是 $5 萬而不是 $4 萬。 值得留意，大部分銀行會以原有貸款額計算罰息，即當初借 $400 萬，罰息便以 $400 萬為基數計算，有少數銀行則會以剩餘還款額為基準計數。 正如前文所述，若罰息期未過，提早償還貸款是需要被罰，而且現金回贈可能也需被收回。 至於實際情況則視乎銀行而定，罰息開支可以相距甚遠。 大部份銀行只會為現有按揭客戶提供二按服務，所以你不會見到有抵押物業同時有不同銀行的按揭。
提到二按的利率和供款年期，我地 28Mortgage 作爲專業的按揭轉介公司會建議業主若真的需要二按計劃借到高成數按揭置業，可以貨比三家，同時也參考最新按揭保險計劃。 業主不要在衝動下決定，歡迎先聯絡我地，直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕，我們跟您做個詳細的分析后再決定也不遲畢竟買樓不像買菜，是要供幾十年的。 部份業主每隔 2、3 年便會轉按以獲取更優惠的利率及現金回贈。 假設第二年只需退回現金回贈，在罰息期內轉按會否有利可圖？
兩年轉按: 申請轉按手續和轉按流程
但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。 160萬元，起首兩年利率為2.5厘，但由第三年起的息率為5厘。 銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。 在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。 在進行壓力測試下，上調息口至八厘後，第三年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%下，每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。
兩年後由中銀轉去匯豐，還款過程表都是相同地接下去。 香港經濟和樓市已經過了高峰，運輸業金融業轉運業旅遊業和外資急速減少，失業率不斷上升，白領和高層職位不斷流失，疫情過後亦唔見得有大改變，唔通真係個個走去做sales咩，一千萬以上單位危機重重 兩年轉按 … 如果層樓買入時是有用發展商二按，可以轉按到銀行用新按揭成數，但不能涉及套現。 比如樓價1000萬，一按加二按共640萬，轉按可以用新成數最多借8成，即800萬。 「財務公司」不受制於金管局，但卻受制於《放債人條例》，主要由「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」負責處理。 「放債人註冊辦事處」則負責處理放債人牌照申請、「牌照法庭」則對財務公司牌照申請作裁定、而「警方」則負責執法及處理續牌申請。
兩年轉按: 兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】
業主申請轉按時不必通知原先承造按揭的銀行，到轉按成功審批並簽署貸款確認信後，你所委託的律師樓會與原先承造按揭的銀行安排相關的轉按程序。 如你的轉按申請不成功，亦不會對舊有的按揭有所影響。 公屋也可轉按，但貸款額最多只能借現有貸款額，不能加按套現、年期亦不能延長。 如果公屋業主只想「平手轉按」，將原有未供完的貸款部分，轉移至其他銀行，房署一般都會批，因為平手轉按不會增加業主的供款壓力。 銀行在新造按揭或轉按的按揭條款中均設有罰息期，一般為2至3年。
- 只是原銀行加按，現金回贈未必可以做到轉去另一銀行咁靚啫。
- 結論：轉按不會供多左息，如果利率不變，轉按或留原行的總利息支出是一樣。
- 所謂轉按是指業主將原按揭計劃轉到另一間銀行，以獲得更低利率或現金回贈等。
- 所以，如果轉按，比較穩妥的做法是轉去主流按揭銀行。
- 若有資金需要，轉按重上按保套現，不失為解決資金周轉的方法。
- 承接上述情況，受惠物業升值，如果業主轉按，並採用較低成數按揭，便可申請退出按揭保險，取回之前承造高成數按揭時繳交的按揭保費。
發展商二按用家一般會借取8成按揭，由於近年樓價變動不大，若轉按至銀行需要重做8成按揭。 利用高成數按揭轉按，業主除需要購買按揭保險，更要通過按保公司的嚴格按揭審批，其中需要提供自住證明。 一旦借款人拖欠貸款或違反按揭契，銀行有權利行使止贖權，收回物業拍賣再收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按的財務公司才可收回相關款項。 業主若在未得銀行同意下而擅自抵押手上物業申請二按，一旦被銀行發現是可以構成違約的行爲。 兩年轉按 銀行有權利要求業主提供另外的資產來抵押、增加擔保人，馬上提高按揭利率、甚至向違約的業主立刻全數償還二按貸款。
兩年轉按: More in 投資:
過往不少業主決定密密轉按是為了賺取銀行的現金回贈，但由於現時銀行現金回贈較過去少，加上轉按涉及數千元律師費成本，決定轉按前宜先行計數，以免得不償失。 申請高成數按揭的業主，相信對按揭保險絕不陌生，雖然保險費動輒數萬元，所費不菲，但只要於三年內退保，即可取回15%至40%保費，若連同轉按回贈，「落袋」總金額以數萬元計，可望抵銷大部分按保保費支出。 【慳稅・樓市點睇】繼利用轉按及加按令一半供樓時間免息的秘訣，以及轉按技巧及注意事項後，筆者分享幾項進階技術，包括「踩油」加快轉按，以及拉長還款期慳稅，賺盡銀行最後一塊銅板。 如果樓價升幅不似預期，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或利率高企，轉按就無利可圖。 如果原來的承按銀行未有 Mortgage Link 戶口，借款人便可透過轉按，從新承按銀行取得戶口，減少供樓利息開支。
原有按揭會設有兩至三年罰息期，可在優惠期完結前約三個月正式申請轉按。 用家只要仔細計計數，或會發現即使新造按息高於現有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多更著數。 當然買家可借兩年來樓價有所升幅的有利條件轉按，上述例子的樓價需有59.4%的升幅，令到買家在無額外的資金底下，仍可透過樓價的升幅，借貸與按揭餘額相約的金額，以償還發展商按揭計劃的貸款。
兩年轉按: 樓市資訊 | 美聯物業
只要做足功課，揀選合適的轉按計劃，業主可憑轉按獲利不少。 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。 最早可於入伙前 3 個月開始申請，到入伙後提取貸款。
MoneySmart建議申請人可以先待成功轉按申請獲批後，再到分行辦理手續。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。 雖然政府於2019年施政報告中公佈，首置人士買樓承造高成數按揭，可以免壓力測試，但如果是轉按，不論按揭成數，都需要通過壓力測試。 事實上，縱然政府上周警示香港經濟有下行風險，但近月樓價依然相當堅挺，銀行估價目前處於歷史高位，上月轉按交易宗數亦創歷史新高。 兩年轉按 儘管如此，市埸仍剩下幾間銀行可以提供2%以上回贈，不論是新買或轉按。
兩年轉按: 轉按好處2. Mortgage Link 戶口
較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。 轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。 兩年轉按 由於業主已經歸還了兩年本金及利息，如果轉按時未有加按，只轉當時按揭餘額，不延長還款期，按揭利率不變，其實與轉按前原先銀行的每月還款及利息的佔比一樣，不會增加利息開支。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支，無論是投資放租，抑或為家人添置居所，事前要多比較不同單位的質素。 如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃，一心打算罰息期後再立即轉按，以賺盡優惠，跌市的話，借款人就可能要硬食高息。
買家購買一手樓盤，選用發展商提供的按揭付款方法，通常這類付款方法的利率在首數年較為偏低，數年之後，按揭息口會大幅上調，可能達至數厘。 有見及此，買家會物色合適的銀行轉按，以擺脱高息口的負擔。 兩年轉按 如果買一手樓花，行建期，到臨上會時樓價跌到600萬以下，是否可以以市價去申請8成按揭？ 兩年轉按 答案是不能，在HKMC的層面，按揭成數必定是以合約價計。 不過要留意，如果建期樓價下跌超過2成，由600萬以上跌到600萬以下，銀行有可能以估價去計6成。
兩年轉按: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
當業主申請轉按的時候，貸款額跟物業價錢的比例有所改變，有機會不用購買按揭保險。 因此業主可以透過轉按，做普通6成或以下按揭成數，搣甩按揭保險，如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。 如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。 這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。 事實上，只要簡單幾個步驟便完成整個轉按手續，賺取銀行及轉介公司提供的現金回贈，最高可達貸款額的2.45%！ 申請人只需在按揭貸款批核完成後，親身到銀行及律師樓處理文件便可。
太早轉按，未過罰息期，就提早贖回原有按揭，一般要罰指定貸款額佔比，並要退還申請按揭時取得的現金回贈。 亦有銀行會以未供完的貸款額或本金來計算罰款，有銀行只罰兩項之較高者，業主記得留意。 但如果使用按揭轉介，業主只須退還銀行提供的現金回贈，而毋須退還轉介提供的回贈。 轉按即將物業由A銀行的按揭計劃，移至B銀行的按揭計劃。 在條款限制下，業主可獲得新利率（例如較低利率）及新的貸款額，亦大多可獲銀行發放回贈。
兩年轉按: 銀行比較
其實按揭利率輕微上升10點子，對每月供款影響極細，以400萬元貸款額為例，每月利息支出僅微升200元，但現金回贈卻高達10萬元；如果加按套現，更可以獲得額外現金回贈。 所謂轉按是指業主將原按揭計劃轉到另一間銀行，以獲得更低利率或現金回贈等。 轉按需要律師樓經手重做按揭契，一般需時最少1個月，如果死線是10月前的話，現在已經是最後接受申請階段。 在拆息下跌的大環境下，銀行卻削減按揭優惠，原因眾多。 其中之一可能是虛擬銀行加入市場，他們要營運，先要擴大存款。
兩年轉按: 申請時間
如果申請人有多於一個按揭在身，壓力測試要求便調整至50%計算。 實行轉按套現時，業主需要將完整物業的價值轉向新銀行，並重新進行物業估價，若果物業升價，新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額，而多出來的就能變成流動資金。 事實上，銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高。 以500萬元按揭額為例，當業主成功轉按後，按息及每月供款不變的情況下，扣除轉按律師費支出約8,000元後，仍可賺得高達97,000元銀行回贈金額。 因為轉按時銀行會按最新估值及按揭成數批出貸款，因此，業主們可按需要加按套現。 對借款人來說，情況如此，如果沒有其他轉按需要（例如套現、移除擔保人等等），只好一動不如一靜。
兩年轉按: 律師樓協助簽契
其後2019年創立「28Mortgage」，專注為為大眾提供免費按揭解決方案和銀行按揭轉介服務。 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。 銀行為爭取更多客戶，會為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的1%至 2%，以匯豐為例，最高的現金回贈為貸款額的1.6%；恒年為1.9%；渣打為1.6%；東亞為1.9%（註：實際回贈因應當的情況）。 最後，申請退保須符合幾個特定條件，包括物業必須是自住用途、過去沒有超過60天遲還款紀錄、按揭成數為九成以下等，相信一般業主均能符合申請資格。