ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 牌面上發展商按揭的確好吸引，不過實則「贏粒糖輸間廠」。
但往往「高成數按揭」也是先甜後苦的付款計劃，買家供款起首數年，可以獲取較低息口供樓後，其後就踏入高息期。 除非買家能夠轉按至傳統銀行，否則會面對沉重的供款壓力。 在這個情況下，買家可選擇繳交額外保費，並採用供款佔入息一半來計算，他需要繳交的按揭保費為39.6萬元，貸款額連按保一併上會，總額相當於759.6萬元，每月供款就是30,013元，月入只要有60,026元便可以獲批按揭。 還有一個著眼點就是免壓力測試，壓力測試的原意是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，但由於定息按揭不會加息，故不存在壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以；相反，浮息按揭則需要壓力測試。
呼吸plan陷阱: 呼吸Plan有害
關鍵在低保費、高息口慳得多；抑或高保費、低息口慳得多。 自2019年政府放寬首置按揭成數協助上車，買樓所需預備的首期減少，促使更多買家入市，即上千居物色各區放盤。 實際上，可以自選的話，近乎 8 至 9 成的買家都會選用 H 按。 本文章內容由 28 MORTGAGE 提供並只供參考，不代表 Bowtie 立場，Bowtie 對任何人因使用或誤用任何信息或內容，或對其依賴而造成的任何損失或損害，不承擔任何責任。 此文章內任何與 Bowtie 產品相關的內容僅供參考及作教育用途，客戶應參閱相關產品網頁內詳細之條款及細則。 發展商按揭都受不少條款限制，例如他們有權更改按揭條款及批核條件，而毋須對外作出公布等等，買家變相處被動角色。
問題在於，與銀行界大致上一致的要求不同：由不同財務機構提供的新盤按揭，審批要求並不一致，而且透明度較低。 呼吸Plan最大的優勢就是無需做壓力測試，有些甚至連入息證明都不需要呈交就可以輕鬆獲批按揭上會。 前面三年又只是還息不還本所以不會照成業主的壓力。 只是按揭貸款畢竟是要長遠來供，而且三年的時間一眨眼就過，我們真的强烈建議各位借呼吸Plan的業主們一定要好好的衡量個人的經濟開支和收入，加上現在的經濟不穩定，通脹、裁員、減人工、樓價和股市大跌等都有可能發生。
呼吸plan陷阱: 拆解「呼吸Plan」危機
不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數… House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 可惜的是，最近大半年樓價升幅不似預期，遇上呼吸Plan優惠期逐漸完結，因而出現逃亡潮，單在三月份便有雙位數的撻訂個案，當年以提供呼吸Plan而聞名的紅磡環海． 另外，屯門掃管笏滿名山亦錄得多宗損手蝕讓，部分業主趕在五年內供息不供本的限期前賣樓套現。 當數年前大家看好樓市繼續升，用呼吸Plan買樓博取三年後樓價有一定升幅，便可以轉回銀行做較低息的按揭，甚至乾脆在三年後過了額外印花稅期限賣樓袋袋平安，實行又住又賺。 SmartME以科技建造全面可靠嘅智能地產平台，分別推出以客戶為本嘅「放屋搵盤」及提升業界競爭力嘅「地產代理」程式。
設想入市新盤時，申請發展商高成數按揭不獲批怎麼辦，再擬定入市策略，最好先預留多一成樓價的資金作後備。 如果收入不夠的話，可以事先諮詢家人能否做擔保人；首期不夠的話，則要視乎親人能否借出資金應急。 一般而言，本地大型發展商財政狀況穩健，較少有「借唔到錢」的情況；中小型或海外發展商的背景及財政狀況較難掌握，打算以這些發展商高成數按揭入市新盤的買家應有心理準備。 因不少人希望在樓市處於上升軌道時，利用呼吸Plan與發展商對賭，渡過三年的額外印花稅期限，當之後樓價向上，便可以免付SSD賣出單位，實行「又住又賺」。
呼吸plan陷阱: 二按 vs 按保 vs 呼吸Plan
由於二按大多由非銀行機構所提供，所以貸款不在金管局的規管範圍內，故審批過程會寬鬆一些。 同時，二按不設樓價申請上限，亦不會索取「按揭保費」，因此是個可考慮的高成數按揭方案。 於是小明嘗試找銀行轉按，但呼吸Plan貸款按九成，加上估價不足，轉到銀行要補一百萬以上現金，入息比率及壓力測試也過不到關。
過去有報道指，近六成買家選用此付款計劃，其後不時傳出有買家無法上會，最後撻訂的消息，亦有買家急賣單位。 近日樓市出現多宗新盤「上會」（找銀行做按揭）問題的個案，有買家的單位遭發展商收回，白供過千萬元樓款，甚至有長沙灣新盤買家因財務問題壓力爆煲「企跳」，差點釀成社會悲劇。 專家提醒，要警惕市面「呼吸Plan」陷阱，並介紹買前買後各4招供買家自救。 問題是在未推出新按保政策前，買家在轉按時，銀行會重新評估物業價值，必須達至尚餘貸款金額的五至六成才可獲批轉按，故升市時會較容易轉按，但跌市時則困難重重。 新按保政策推出後，由於最高可做到八成按揭，故只要物業估價輕度升幅已可達轉按門檻。 但當然值得注意一點，由於申請轉按的買家，按揭證券公司不會視之為「首置客」，因此最高只能夠承造80%按揭，也不能透過繳交額外保費以免卻「壓力測試」。
呼吸plan陷阱: 「呼吸Plan」稱呼勿亂用
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多年來，不少人提及過此類按揭產品的風險──發展商往往在開始供樓初期設有利率優惠。 當2、3年後優惠期一過，供款利率恢復正常的時候，借款人必須要以較高利率(一般為最優惠利率或最優惠利率+)供樓。 借款人在申請按揭時，如果只着眼於優惠期的供款較便宜，便可能跌入供款在優惠期後突然增加的陷阱。 但持平而言，市場上眾多分析也提出過類似的風險問題，相信一般新盤買家也意會到總供款突然增加的風險。 近期有新盤開售，發展商據報向傳媒明示，項目由指定財務公司提供的高成數一按，是「呼吸PLAN」；即理論上不設審查門檻，買家選用相關計劃都會批出按揭。 過去我們曾經多次提及，取得此類易批按揭後的特有風險，但必須強調，有時也會出現無法取得此類計劃貸款的風險。
呼吸plan陷阱: 「呼吸Plan」 自救8式
根據個案，如果選用20年的定息計劃，供款與入息比率要求為65,319元，由於毋須壓力測試考驗，個案中的借款人符合申請資格。 雖然比轉按方法增加利息開支，但仍比「呼吸Plan」便宜一大截。 如果借款人受稱呼誤導，以為可輕易獲批高成數按揭；在申請被拒時才發現申請準則不似預期，被拒批之後又無其他渠道取得資金完成交易，便只好撻訂離場。 但新盤準買家考慮入市，又遇上有人推介發展商有提供「呼吸PLAN」時，宜小心閱讀價單上的相關條文，最好直接向提供按揭的機構了解審批標準，才好作出最後決定。
- 呼吸Plan理論上是不需入息審查，特別容易批核，但如果某些發展商和財務公司會有名額限制，因此就算呼吸plan審批很輕鬆，買家滿心歡喜以為可以輕鬆置業，也可能被拒諸門外，因為名額已經爆滿。
- 有報道指，部分銀行包括匯豐恢復接受恒大樓花按揭申請。
- 即供期付款的好處是，定價一般比建築期付款計劃低（樓花期越長折扣率越高），但便要未入夥先供樓。
- 新盤主導樓市，原因是在發展商或其關連財務公司的安排下，新盤買家可以借入高成數一按，或銀行一按+發展商二按，令買家可以低首期入市。
- 環境好就無需推呼吸plan，呢類計劃非常危險，通常只有兩三年平息，之後就非常高息，如果樓價一回，要抬錢轉按，轉唔到就要捱貴息，無實力的還要焗賣。
环海・东岸：2015年九建推出「开心直通车计划」，买家无须入息证明，畀楼价5%就能做业主，三个月后再以「滴滴金」方式，每月供楼价0.35%直至入伙为止，期内免息。 呼吸plan陷阱 呼吸plan陷阱 余下约八成半楼价到入伙时可向九建旗下财务公司借尽一按或二按上会，且免入息证明，最高可分30年还款，不设罚息期。 首年利率为P（P为5.25厘）减0.5厘，其后为P+0.75厘。 过去有报道指，近六成买家选用此付款计划，其后不时传出有买家无法上会，最后挞订的消息，亦有买家急卖单位。
呼吸plan陷阱: 【實例分析】新盤「呼吸Plan」停止呼吸 4招自救術必學
現時市場上有不同的財務機構可為一手盤買家提供高成數按揭方案，當中又包括兩大類型：一類是利率銀行按揭高﹙P至P+﹚；另一類是提供等同銀行按揭利率的息口，但要支付一定的手續費﹙一般為貸款額數個百分點﹚。 兩者都可以協助買家避免損失高額訂金，至於何者較適合，便要視乎買家的需求，包括物業是用於長期持有，或短線投資而有所不同。 、審查申請人的財務狀況和信貸評級、而且必須要通過壓力測試才能成功承造按順利買到心儀的物業。 除此之外，大部分的準業主亦都希望自己可以承造最高按揭成數以減少首期壓力。 這樣的情況下，其實顯然要做銀行的按揭是有一定的難度尤其是像收入沒那麼穩定的港人、自僱人士、沒有底薪的打工人（做銷售相關的行業）或收入不高的年輕人（過不到壓力測試/存不到首期）等。 不過「呼吸Plan」表面上看似「着數」，但其陷阱往往要十年八載才會浮現。
近年發展商開售新盤會推出的「呼吸Plan」吸引買家，由於計劃豁免壓力測試及以短期低息招徠，上車人士入場容易，但經過蜜月期後，當年使用「呼吸Plan」的業主未必能經過壓測轉按，最終要捱高息供款。 其實要解決「呼吸Plan」帶來的危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業4大方法自救。 假設3年前買入1,000萬單位，已支付20%首期，使用發展商提供的「呼吸Plan」，5年期內還息不還本，現已供滿3年，第4年開始按息增至5%（月供42946元）。
呼吸plan陷阱: 「呼吸Plan」與 「二按」有何分別？
不過選擇計劃的人士要注意，轉換按揭計劃除了要考慮利息開支，要留意其他開支也會出現轉變，以上個案借款人不論選擇轉按或是使用定息計劃，均需使用按揭保險及支付保費。 追本溯源，「呼吸PLAN」的稱呼源於一家發展商開售新盤時，提供的按揭安排不設審批準則，只要求「申請人有呼吸」即可。 除了發展商本身指定的財仔之外，目前市場財仔一按利息大約8厘至12厘，如果買家財政狀況不理想甚至可達18厘。
在無可奈何的情況下，小明走進地產代理，希望可以放盤賣樓。 使用發展商「呼吸PLAN」買新盤，若然蜜月期過去需要支付高息，因此比較精明做法是在買入單位兩至三年後，或者是入伙時順道轉按。 如果買家打算使用「林鄭Plan」，必須選用發展商建築期付款計劃。
呼吸plan陷阱: 近期有新盤開售，發展商據報向傳媒明示，項目由指定財務公司提供的高成數一按，是「呼吸PLAN」；即理論上不設審查門檻，買家選用相關計劃都會批出按揭。過去我們曾經多次提及，取得此類易批按揭後的特有風險，但必須強調，有時也會出現無法取得此類計劃貸款的風險。
可以說，用「呼吸Plan」入市的買家，賭的是樓價明天會更高。 業主如果種種原因無法還款，又面對樓價下跌難以賣樓，可考慮把物業放租，由租客協助供樓。 總括來說，表面上看似不吸引的「定息按揭計劃」，實情背後卻大有可取之處，只因計劃本身可免卻壓力測試，變相可補足不少新按保下缺口，例如本身樓價超出按保門檻的買家。 以至本身依靠新按保，卻因並非屬於首置客而未能免卻壓力測試的一群，都可以幫助他們提升負擔能力。 當然最重要一點，就是政策似乎都面向了昔日採取「呼吸PLAN」的一批高危人士，避免他們在跌市下斷供的手法，簡單來說是政府托市的一種表現。 為一千萬港元以下的物業，提供10至20年期的定息按揭安排。
呼吸plan陷阱: 什麼是「呼吸PLAN」?
另外恒大地產推出掃管笏的新盤「恆大．珺瓏灣」，如果買家選用透過發展商的付款計劃買入樓宇，有7%折扣。 呼吸plan陷阱 「呼吸Plan」是指發展商為幫助客戶購買單位時，推出高成數按揭計劃，令買家容易上車。 呼吸plan陷阱 這類計劃通常由銀行以外的機構提供，故不受金管局按揭監管措施所限，對買家的收入要求不高，亦毋須進行壓力測試，批核相對寬鬆得多。
呼吸plan陷阱: 如1,000萬以上物業未能使用「林鄭Plan」可考慮用「呼吸Plan」
部分發展商銷售新盤時，為增加樓盤的吸引力，會借旗下的財務公司，為準買家提供按揭貸款選擇。 發展商按揭通常以高成數、審核寬鬆作招徠，成數一般可達 8 成至 8 成半。 28 Mortgage 明白按揭的重要性，並會定時提供各類按揭資訊，伙拍香港20多間銀行致力為客戶提供最理想的免費按揭解決方案和銀行轉介服務，而且費用全免。
呼吸plan陷阱: 呼吸Plan按揭利息在蜜月期前後相差會大嗎？
每年每月的新聞都爆出提供發展商一二按的新樓盤有撻訂個案，不排除有機會買家因應市況作出個別決定。 不過，更大機會是買家申請「呼吸plan」被拒，令到買家大失預算，唯有繼續跑山或者撻訂。 因此過了罰息期後，業主必須選擇轉按，亦即將整筆貸款額轉移至傳統銀行承造按揭，才可享受傳統銀行的低息按揭息率。 然而，要成功轉按會有一定難度，因為一般傳統銀行只接受五至六成按揭，但由於當日所採用的是八至九成按揭，本金供款比例不多下，除非樓價大幅升值，否則很難達到轉按門檻。
而所謂的「呼吸Plan」，是指只要買家是「有呼吸的」，無須通過壓力測試或提交入息證明，發展商都會批出高達9成一按及二按貸款優惠。 樓價高企加上金管局辣招，香港人買樓上車難上加難！ 呼吸plan陷阱 最近有新盤發展商推出二按，甚至所謂的「呼吸Plan」，即只要準買家有呼吸，毋須任何入息及文件證明，都會批出高成數一按及二按貸款計劃，推高新盤銷情。 被市場譽為「有呼吸都可以申請」的「呼吸Plan」，其實浪得虛名。
變相在相同月入下，定息按揭可取用的按揭貸款，隨時會較需要壓力測試的浮息按揭為高。 事實上，申請人需要在選定「定息計劃」時，先告訴銀行整筆「貸款年期」，以及當中起首多少年選用「定息按揭」。 第一，可以選擇採用「定息按揭」續期；第二，轉用「浮息按揭」續期；第三，到其他銀行轉按。 呼吸plan陷阱 由於財政司司長陳茂波在論述《預算案》時表達含糊，起初大家均以為10至20年為「按揭年期」，較傳統按揭年期30年短一大截，而且也因為息率較正常銀行按揭息率為高，故一致認定「定息按揭計劃」並不吸引，但實情並非如此。
呼吸plan陷阱: 呼吸 Plan 按揭計劃的問題和中伏位: 小心變窒息plan
就算讀者能夠成功承造「呼吸plan」，它最危險之處在於按揭後期，因為按揭利息有機會比銀行利率高超過一倍。 除非買家有多餘資金還款，或者期望日後可在物業升值後能向銀行申請轉按脫險，否則買家日後便要背負著高利息的日子供樓。 假若樓價急跌，在銀行規定的按揭成數限制下，買家便有機會需另外準備現金，保足差額，俗稱「抬錢上會」。 所謂「二按」，是借貸人在傳統銀行五至六成按揭上，發展商額外提供一定份額的按揭成數。 反觀「呼吸PLAN」則多數全筆貸款也由財務公司批出。
除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？ 如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下…
呼吸plan陷阱: 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？
我們《胡．說樓市》團隊早於財政司司長公布《預算案》後，馬上製作了一輯短片來解釋當中謬誤，值得大家仔細看看。 呼吸Plan理論上是不需入息審查，特別容易批核，但如果某些發展商和財務公司會有名額限制，因此就算呼吸plan審批很輕鬆，買家滿心歡喜以為可以輕鬆置業，也可能被拒諸門外，因為名額已經爆滿。 綠表按揭由銀行提供，按揭利率或較發展商藉旗下私人財務公司提供的更合理。