一般而言，發展商二按首兩年低息期過後，按揭利率將會飆升，用家可於此前將按揭轉按至銀行。 2022年政府放寬的按揭成數，適用於轉按甩發展商二按，惟按揭成數最高8成，1000萬或以下樓價亦不能做9成按，而且不能套現。 發展商二按由於有配額制，資金往往不足夠借貸給所有申請人，故批核較銀行嚴謹。 讀者應經常看到發展商二按不批，導致買家撻訂的新聞。 若想以新成數敍做9成按揭，同時選擇即供，以取得即供優惠，由於不能透過HKMC做按保，便只能借取發展商二按或一按。
- 當然如果銀碼符合的話，買家也可選擇「舊按揭保險計劃」，即600萬元以下物業最高借80%；而400萬以下最高借90%。
- 亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車，賺盡即供優惠，等到物業有入伙紙，便快快脆脆轉按至銀行，以銀行提供的較低息按揭繼續供款。
- 如果你隻身前往示範單位，肯定會遇到大量代理蜂擁推銷，部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。
- 由於建築期付款時間尚遠，要小心建築期付款風險，包括估價不足、申請人收入及樓市有變數等，種種因素有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額不似預期。
- 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，目前只有一家龍頭銀行暫停恆大系樓盤的樓花按揭申請，另外傳聞中的兩間銀行都否認有暫停該兩樓盤的樓花按揭。
- 「建築期付款」對於一些投資者來說特別吸引，因為只需放低少量訂金，在樓花期內完全不用供款，同時也可抵銷額外印花稅禁售期，待物業落成有升值時就差不多可以放售。
- 【一手按揭】九肚山新盤入場費762萬起 最抵付款方法揭曉！
譬如購買700萬樓花，即供時借取9成一按即630萬元，兩年後尚欠約600萬元，想平手轉按的話，樓價要升至1200萬元(+71%)才可(……)。 另一方面，假如選擇了即供上會，到時如果樓價上升，如升幅足以令物業可以不用以高成數按揭上會，轉會時甚至不用繳付按揭保險費。 簡單計算，八成按揭轉六成按揭的話，樓價升幅大約是三成，九成按揭轉六成按揭的話，樓價升幅大約是五成(…)。 建期轉即供 一、二按的利率均是首三年P-2.625% (P採用細P即5%) 及之後P+3%。
建期轉即供: 樓盤開賣前最少七日：研究售樓說明書 (俗稱「樓書」)
假設樓花期為2年，一個家庭每月租金開支為1.8萬元，2年間的租金總額為43.2萬元，因此買家需要預留租金儲備。 此外，由於「林鄭Plan」不適用於樓花，意味買家若選用即供付款，將不能獲得高成數按揭，故買家亦需預留足夠首期。 我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序，但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。
若行即供，可趁現時入息穩定立即上會，即使日後失業，銀行亦不會因此call loan，只要準時供樓便成。 例子：2年前買新樓經發展商二按，樓價800萬，一按加二按合共640萬。 假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。 原本1000萬可以借8成，即800萬，但由於不能套現，因此轉按只能借按揭餘款，即640萬。
建期轉即供: 選用即供還是建築期付款?
一般而言，一手新盤的付款方法，可以分為「即供」付款及「建期」付款，兩種付款方法的最大不同之處，在於買家向發展商支付尾數的時間，而這會直接影響買家「上會」(向銀行申請按揭)的時間。 樓花按揭成數與一般現樓分別不大，經傳統銀行上會，最高可做90%按揭，但這個要視乎樓價而定。 當買家購入「樓花」，直到樓宇正式入伙之前，便稱為「樓花期」。 由於在樓花期內，業主非真正居於樓宇當中，發展商亦推出各種付款方式。
- 銀行的按揭貸款需要在正式的買賣成交日前批核，隨後貸款人將貸款和首期交給發展商後開始每月供款。
- 大型新盤連環登場推售，相比起二手樓，新盤單位一般都會提供新簇裝修，甚至附送精美廚具和家電，再加上發展商提供的折扣優惠等，均大大增加新盤的吸引力。
- 至於戰時動員青年學生戰時服勤，揭仲認為，目前高中生早已取消軍訓課與軍護課，已不適合擔任後方安全工作，除非經過一段時間的編組與訓練，也無法勝任戰時協助生產等勤務。
- 假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。
- 令不少渴望「上車」的業主，能以較少首期購買兩至三房單位，致令新購物業，經按證公司申請及提取按揭的宗數大大增加。
- 答：若行建期，於收樓前3個月才可申請按揭，一旦屆時經濟下行，不幸失業或減薪，可能增加上會難度。
- 以往，發展商都喜歡以事後現金回贈或現金券形式送贈給買家。
先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。 不過，留意的是，買家要支付隱藏費用，如物業准用許證費用、佔用物業金、差餉、管理費等雜費。 但若果物業最終順利成交，准用許可證費用和佔用物業金可以以回贈形式發還。 發展商採用最優惠利率，高於坊間銀行採用H按(同業拆息)+1.3厘利率，即實際利率1.5厘。 這種優惠只是減輕置業人士首期負擔，但優惠期過後，供款負擔會加重。
建期轉即供: 發展商第二按揭利弊
另須留意，一手樓花按揭，不能用擬租金當作收入。 故選擇即供計劃的業主，如遇上此情況，可向代表自身的律師樓商討，並把付款計劃轉為建築期付款，即可解決困境。 舉例自中國恒大（03333）傳出財務危機後，多間銀行已暫停接受該集團旗下物業的即供樓花申請；然而，銀行仍樂意接受建築期付款申請。 在香港購買樓花，「即供付款」及「建築期付款」是常見的付款安排，除非可以一筆過付清樓價，否則應小心選擇，以減省落在自己身上的財政重擔。 選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。
假如採用「90天即供 / 不用一、二按」組合的話，加上早鳥優惠，便可獲最高11%折扣(未計居民優惠)。 近年來不少一手樓都有不同的付款方式，迎合不同買家需要，不過，整體上大致都是分為「即供」及「建期」兩大類別。 在申請400萬以下的按揭可以通過按揭保險借到最高90%按揭；400萬以上至600萬以下的按揭同樣可以通過按揭保險借到最高80%按揭；600萬以上的樓花則不可透過即供計劃申請按揭保險計劃。
建期轉即供: 建築期付款
但對換樓客來說會比較吃力，假如舊住宅仍有按揭餘額，再加上新住宅實時供款，在同一時間內有雙重開支，買家需留意該支出是否在自己的承擔範圍。 先前提到購買樓花的買家都會多多少少享有發展商給的折扣優惠。 假設所有折扣優惠加起來有20%，如果樓價是600萬港元，那麽扣除折扣優惠，買家只需向銀行申請480萬 [600萬 – 120萬（20% 折扣）] 的按揭上會。 購買新盤時，應付首期是選用那種付款方法的主要考慮因素之一。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，買樓首期往往是一大因素，如準業主不夠首期資金，需要承造高成數按揭，往往需選揀建期付款。 在新盤樓花按揭最初期，可能是首二、三年，買家不需支付任何樓價和利息款額，但之後供款時利率會較高。
因此，如果是選用即供付款的樓花，未入伙的供款利息並不符合扣稅資格，不能動用相關的扣稅額。 譬如銀行及按證公司多不願接受「即供付款」的高成數樓花按揭，但如果是建期，則與一般二手物業現樓無異，一般只要符合入息要求，即可以承造高成數按揭。 例如現時發展商多會提供「即供」優惠，即在樓花開售後即時開始供款，一般可獲得最多優惠，部份樓盤首輪樓花時，最高即供優惠甚至可達價單價錢的20％。 發展商為了加速收回資金，往往會吸引樓花買家愈早付款愈好；相反，買家為了風險管理，又總希望付款前愈能看見現樓愈好。 兩者拉鋸之下，發展商便推出了各種樓花期優惠，愈早付款及繳付全數的買家，往往能獲得更多優惠。
建期轉即供: 選擇建期的風險
部分發展商會在分組抽籤的同時，抽出準買家的揀樓優先次序，買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可；部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者，並於開售當日再即場抽出揀樓次序，資料以銷售安排為準。 建期轉即供 樓花泛指尚未落成，但已獲地政總署批售的新盤項目，由於政府為力谷房屋供應，把預售樓花期放寬至最長30個月，為增加資金回籠，目前大部分新盤都以樓花形式推售。 市民只能透過售樓說明書、示範單位及實地考察等方式，預測樓花建成後的面貌。 黃解釋，近月恒大的多宗不利消息影響，料銀行是由風險管理角度出發，才暫停該發展商的樓花按揭，至於建期(即現樓)按揭申請則不受影響。
但如借6成以上敍做高成數按揭，則需要購買按揭保險，當中只有建期准許使用2019年開始放寬的新成數。 以往較多業主在購入一手物業時，會傾向選擇以即供形式支付物業。 其原因是即供支付優惠較多，即買家能以更優惠價格購入物業。
建期轉即供: 【新盤開售】建期 VS 即供付款 資金安排有何分別？
原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「樓花按揭」，換言之，用即供付款雖可享樓價折扣，但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭，最多只可造 6 成，買家需要自行籌備更大筆首期。 不同於即供計劃，建築期付款下，買家可以於收樓前付清尾數，避過未入伙就要開始供款的問題。 建期付款數期比較寬鬆，買家可於收樓前才正式「上會」供按揭，故建期按揭又被稱為「現樓按揭」。 然而，建期付款也有缺點，主要是買家可享折扣一般較少，樓價會高於選擇即供付款，原因是供款期推遲，發展商不能即時套現，變相少了資金周轉。 但近年發展商為吸引客戶，也會在建期付款之上推出一些彈性優惠，例如如果能夠提前成交，會給予買家一些現金回贈。
，「一千萬元的樓只需付一百萬首期，其餘九百萬容許買家三年後才開始分期付款，所以仍有買家接貨」，但二手樓市場則是另一個世界，「（中原地產主席）施永清都話旗下班地產代理難搵食，就知發生甚麼事」。 新盤氣氛暢旺，天水圍Wetland Seasons Park第2期加價推117伙，日出康城Ocean Marini推出101伙。 至於戰時動員青年學生戰時服勤，揭仲認為，目前高中生早已取消軍訓課與軍護課，已不適合擔任後方安全工作，除非經過一段時間的編組與訓練，也無法勝任戰時協助生產等勤務。
建期轉即供: 一手樓花按揭攻略【新樓按揭成數、即供建期分別、發展商二按】
對發展商來說，買家使用建期方式付款，即代表交易的潛在變數增加，故發展商一般不會為建期提供太多額外優惠，甚至只以原價計算。 對發展商而言，即供可令它們盡早收回資金，交易的變數亦較低，故不少發展商均會向選用即供方式的買家，提供更高優惠。 申请方面，基于建期付款要在收楼前三个月才申请按揭，如果新盘属于远期楼花，由于难以预料申请按揭时的楼价走向，置业人士须注意估价风险及预留资金。 置业人士可参考楼书所提供的关键日期作为参考，但实际收楼日期会因工程而随时变更，需要届时向发展商查询。 假如樓價超過600萬元，選擇即供計劃的話便不能在銀行借取超過六成按揭，對於借九成按揭的買家角度來說，只有以下三個計劃可行。 以近期屯門的新盤為例 (避嫌，本文不開盤名了)，售價折扣包括以下各款。
要購買一手樓花，首先要熟悉一手樓宇的銷售程序。 目前一手樓花買賣受政府的「一手住宅物業銷售監管局」所監管，有一定的文件及相關程序。 買家需要先留意發展商正式公布樓書、價單及銷售安排的日子，再由專人及相屬代理經紀，負責處理認購事宜。 由此可見，即供付款及建期付款最大的分別就是折扣率、支付尾數的時間，以及按保申請。
建期轉即供: 【買樓知多啲】即供付款 VS 建築期付款
買家買入樓花時，未能參觀真實單位又不能即時入住，發展商為了吸引買家在樓花期買入單位，發展商會提供即供折扣優惠，鼓勵買家以最短時間支付樓價，如果選用即供付款，折扣率一般高達20%。 值得留意，由於樓花期可以為期1至3年，若期間遇上樓市調整，銀行有機會因樓市調整而估價不足，若銀行估價低於買入價格，買家或須額外籌集資金才能完成交易。 竹篙灣社區隔離措施今日正式關閉，完成歷史使命。 建期轉即供 保安局副局長卓孝業表示，竹篙灣由「糟糕灣」變成有人要求進入的「竹大」，他感謝市民的認可與理解。 有條件當然選擇即供好，但部分人或因舊物業套現需時，或其他財務安排因素，而需選用建築期付款。 舉例，買家A個人入息不夠供款，需要擔保人協助，但擔保人要於半年後才能加名，這種情況下，買家A便需要選用建築期付款。
建期轉即供: 即供期付款 VS 建築期付款
發展商會為買家提供不同付款計劃，導致成交期較長，由於銀行只會處理3個月內的按揭申請，買家要小心利息、按揭及樓價的風險。 現時樓花按揭分為即供付款及建築期/建期付款，即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價，由於資金能在短時間內回籠，發展商提供的折扣優惠通常較多。 發展商會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣會愈多。 近日多個新盤無懼疫情開售，除了為首置及換樓人士提供折扣優惠，發展商更提供不同的即供及建期付款計劃予置業人士選擇。 然而，即供與建期的付款時間及按揭難度截然不同，置業人士要考慮資金安排時間，以免計錯數失去上車機會。
建期轉即供: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
置業人士雖然未能享有即供優惠，但建築期內資金處理較為鬆動，樓花期間只需支付15%樓價，加上建期付款可使用新按保上車，800萬的單位也可承造九成按揭，過去半年吸引不少買家用此方法上車。 不過，在按揭申請方面，基於建期付款要在收樓前三個月才申請按揭，如果新盤屬於遠期樓花，由於難以預料申請按揭時的樓價走向，置業人士須注意估價風險及預留資金。 置業人士可參考樓書所提供的關鍵日期作為參考，但實際收樓日期會因工程而隨時變更，需要屆時向發展商查詢。 準業主向銀行申請按揭貸款時需要提供按揭申請表、臨時買賣合約、身份證明文件、入息及工作證明。 銀行在審核按揭時也會根據不同的情況再向申請人討要相關文件。
建期轉即供: 發展商第一按揭利弊
當準業主購入樓花時，沒得看實體單位，還需要等待樓花期過了才能正式入住新屋。 這一切都因爲香港樓市的需求量一直都很穩定性的增加，港人個個都想擁有自己的物業。 除了香港本地的買家，其他地方如大陸或國外的買家更是紛紛往香港發展和置入物業。