如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用2022年按揭保險放寬的措施「波叔Plan」，但如果符合樓價，仍可以選用按揭保險舊例，即600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。 樓花 如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用「林鄭PLAN」（按揭保險新例，即800萬以下可承造九成按揭），但仍可以選用按揭保險舊例，600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。 發展商為了加速收回資金，往往會吸引樓花買家愈早付款愈好；相反，買家為了風險管理，又總希望付款前愈能看見現樓愈好。
這種以「提名人」增持物業的做法，就算按最高的稅階去計算，也只是8.5%，比起一起首由太太自己購入物業，要支付劃一15%的「新住宅從價印花稅」為低，可以說是條例賦予兩夫婦走灰色地帶慳稅的一種手法。 在簽訂「轉讓契約」前，丈夫決定提名太太成為聯名業主，而太太本身有物業的話，就，就需要按物業持有一半業權繳交「從價印花稅」，計法是「300萬X1.5% / 2」，相當於22,500元的印花稅。 但如果提名的「近親」本身已持有香港住宅物業又怎計? 總之，提名近親只會用「從價印花稅」來看待，而不是更高稅階的劃一15%的「新住宅從價印花稅」。 既然是否持有物業，會直接決定繳交「從價印花稅」，抑或更高稅階的「新住宅從價印花稅」，究竟怎樣決定買家是否持有多於一個住宅物業呢?
樓花: 發展商未能符合交樓標準，應如何處理？
另一樣要留意的是，如果最初買入價或臨約價過低，申請按揭時（尤其是8成半高成數按揭）可能有問題。 例如低市價逾2成，很多銀行認為有「送契」之嫌，不願接受。 市區樓呎價高，不少人會到新界邊陲地區尋寶，尤其是未建成的丁屋樓花，通常稱為村花或丁花，價錢相宜，不過申請按揭過程頗為複雜，亦有些風險須留神。 若借款人提早償還全部或部分貸款，大部分銀行都會收取費用。 費用會以原貸款額或還款金額若干百分比計算，或作每次定額收費。
- 過往都有樓花買家臨時轉軚，它們需要向發展商申請，當中有機會需要支付額外律師費或其他費用。
- 由於物業項目根本未完成興建，買了樓花也當然不能即時入住了。
- 對於發展商來說，做一個物業項目需要相當大的成本，特別是大型及單位多的屋苑就更加「燒錢」及耗時。
- 舉例，如果丈夫買入的單位為300萬元，而丈夫本身是香港永久性居民，且買樓前並沒有持有任何香港住宅物業，他在簽署「轉讓契約」時，提名太太持有物業，而太太成為唯一持有物業的人士。
- 如果準買家未能成功購買該樓盤，上述的10萬元本票將不會過戶；反之，該本票就會當作細訂的一部份，過戶予發展商。
- 例如現時發展商多會提供「即供」優惠，即在樓花開售後即時開始供款，一般可獲得最多優惠，部份樓盤首輪樓花時，最高即供優惠甚至可達價單價錢的20％。
- 但特別留意如果樓價太高，呼吸plan所借到的按揭金額高於銀行最高可借給你的按揭額，你就要向銀行補回差價，假如沒有足夠資金的話，罰息期過後的呼吸plan還款可能會把業主壓到透不過氣。
- 如果太太並沒有持有物業，丈夫要先支付「從價印花稅」，即「300萬元X1.5%」，相當於45,000元。
期滿後，借款人可選擇繼續使用定息按揭（續期時再選擇定息年期及年利率），或轉為浮息按揭。 樓花 樓花 準買家決定即供及建期亦可參考折扣差異，有些樓盤即供建期有8%差異，有足夠資金的買家可選擇即供盡享折扣。 《香港財經時報》分析即供和建築期付款特點；四個普遍的樓花按揭優惠要點。 政府放寛按保後，不少人採用高成數按揭置業減低首期支出，不過入息及壓測要求相對提高。 若借款人申請按揭時入息不足以通過銀行審批，則需增加多一個擔…
樓花: 一手樓收樓常見問題
因此，以投資角度看，樓花的吸引力一定較大，特別是馬來西亞樓花是按工程進度支付的，發展商要向業主收取某個百份比的樓價時，建築物必須已完成相應階段，例如是已打造好地基、已完成結構、已完成牆壁等。 樓花 這套制度除了可促使發展商如期建造交付，為投資者提供較大保障外，也可以說是為投資者減輕樓宇尚未落成前的資金壓力。 當然，選購樓花時，買家必須參考發展商和承建商往績，例如交樓質素、市場口碑和竣工時間等，看準才決定入市，有助減低樓盤爛尾的風險。
拖延收樓的後果 如未付清樓價，會構成毀約，一般發展商給予21日寬限期，但會罰息 ( 約P+2%)，之後發展商會隨時出信殺訂並保留追討差價權利，如已付清樓價只欠雜 費，亦屬毀約，但發展商一般很包容。 但即使你不是炒家，卻打算在不久的將來購買新樓，仍要先咨詢律師意見，構思一個適合閣下的方案，做個精明的買家。 但在1961年，香港就因炒樓花而爆發了一次擠提風波，潮汕籍銀行家廖寶珊在這次擠提事件中，因突發腦溢血身亡，從而引發了香港樓市的波動。
樓花: 樓花按揭 H按選擇
假設買家新購入的物業為300萬元，由於舊居尚未沽出，故他需要支付「300萬X15%」相當於450,000元的「新住宅從價印花稅」，但新居入伙後一年內，他成功沽出了舊居，故可向稅局申請退回多繳的稅項。 稅局會退回「450,0000元 – (300萬元X1.5%)」，相當於405,000元的款項。 舉例，男方為香港永久居民、在香港也沒有物業，購入了一層300萬元的物業，其後在簽訂「正式買賣合約」時加入一名女方，成為其中一半業權人。
事實上，因為明碼實價沒有問題，所有物業都是獨一無二的，而樓花亦會有新的會所和新的境界，如果你是喜歡這種境界其實亦是正確的選擇，筆者只是在財技上的分析，買樓其實包括很多的個人需求及喜好的決定。 由2016年11月5日起，「從價印花稅」的第1標準稅率分為第1部及第2部稅率。 第1標準第1部稅率適用於住宅物業而第1標準第2部稅率適用於非住宅物業及某些在2013年2月23日或之後但在2016年11月5日前就取得住宅物業所簽立的文書。 第1標準第2部稅率相當於2016年11月5日前適用的「從價印花稅」的第1標準稅率。
樓花: 樓花係咩？迷思大公開！
政府為了激活換樓鏈，故容許換樓人士可申請退稅，在新購入物業簽定「轉讓契約」後的一年內沽出舊有物業，就可以申請退還多繳的稅項。 反觀如果聯名買樓的一方並非近親，則需要繳付「新住宅從價印花稅」，且還需按需要繳交針對海外人士的「買家印花稅」。 樓花 舉例男方本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的女士，以300萬元購入一個單位，該女士跟男方並非近親。 物業要交「新住宅從價印花稅」即「300萬X 15%」，相當於450,000元外，還要多繳交15%的「買家印花稅」。 所以其中一個方法就是他們可採用「提名」方式來進行買賣。 首先由沒有持有物業的丈夫，先出面簽署「臨約」及「正約」，但在正式簽署「轉讓契」時，要求律師加入太太名字成為聯名業主。
- 為吸納客源，地產代理好多時候會推出回佣優惠給新盤買家。
- 最後買家就要留意項目完工「關鍵日期」及實際的「收樓日期」，再安排驗樓及領取鑰匙，即告完成整個買樓花的流程。
- 大部分批地文件均要求發展商在出售樓宇單位前，必須先取得公契的批核書。
- 假設總折扣額為20%，物業面價為800萬，折實後為640萬，銀行會以640萬計算按揭貸款額。
- 不過，選擇建期樓花按揭的買家就可向按揭保險公司申請6成以上按揭，因建期按揭是指待樓宇落成才進行按揭，因此首期亦較便宜。
- 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。
在考慮呼吸 plan時，建議各位業主都要做好兩手準備。 首先，有時候發展商按揭口頭上表示會批核給業主，但最後亦有機會臨時反口，由於呼吸plan的首期要求相當低，如果業主本身準備的資金不足，而最後發展商不批核，業主就有可能因無法借到銀行按揭而要撻訂收場。 如果選用建期付款可使用「波叔Plan」，但要注意建築期付款可能要面對的風險，包括入息變化、物業估價變化、加息下按揭計劃的變化等。
樓花: 新樓買家隨時準備執筍貨 待批樓花近25,000伙 發展商去貨有壓力
但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。 收匙後可安排驗樓師驗樓，或自行驗樓，我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往)，驗樓後將執修清單交予管業處，不同發展商會有不同保養期，準業主要留意。
通常，為了催谷樓花前期銷售，發展商會推出超過一個優惠計劃，越能夠一次過付得多的買家，可享有的優惠就越抵玩。 既然物業不能夠即時入住，那為何還會有這類型的物業出現呢？ 對於發展商來說，做一個物業項目需要相當大的成本，特別是大型及單位多的屋苑就更加「燒錢」及耗時。 發展商在需要大量資金周轉的情況之下，就會希望透過提早銷售物業單位去取得資金，以繼續營運企業。 近年來，發展商不斷在香港推出新樓盤開賣，樓市非常暢旺。
樓花: 樓花風險 VS 樓花好處
這些都是買家要相當注意的地方，仔細看清楚心儀物業是否符合你的買樓要求。 樓花 買樓花的程序其實和買其他一手樓相約，我們曾經也有文章介紹過（【買樓流程攻略】新手業主必知中伏位，拆解按揭、買樓程序！）。 首先，各位最好先計一計自己的預算，建議使用ROOTS 上會的 A.I. 按揭批核評估了解以自己的收入可以借多少按揭，如果目標單位樓價遠超自己可接受的範圍，就不用考慮該屋苑了。 首先要講明，不是說樓花整體會較平，而是樓花的價錢有時候可以做到和同區的二手樓相約，而折扣優惠亦相對會較多，例如是「XXX日即供付款計劃」可享有10%左右的折扣。
發展商交樓前必須取得「入伙紙」和「滿意紙」兩份文件，才可通知業主收樓。 「入伙紙」由屋宇署發出，確保單位符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目等規定。 「滿意紙」由地政總署發出，符合地政總署興建行人通道、天橋或綠化設施等要求。 買樓花主要透過入票或招標方式認購，而絕大部份的新樓盤都以入票方式推售。 招標方式大多只會應用於豪宅發售，因市場供應不多，受眾較少。