易商红木也在招股说明书中提示，亚太区的经济衰退或增长放缓可能会导致物流业的需求减少、物业价格下跌，以及租户、资本合伙人及股东的信心下降。 普洛斯是全球最大的物流地产企业，自2003年入驻中国之后一路高歌猛进。 中商产业研究院的数据显示，2018年物流地产商在中国所占市场份额中，普洛斯占55%，已占据了大半江山。 据企查查信息，江苏富莱德仓储有限公司成立于2003年8月14日，注册资本约为3.7亿元，法定代表人为王帅，主要从事仓库、堆场的建设及经营并提供物业管理服务。 产品方面：增加诸如冷链,数据中心之类的物流基础的基础设施建设；区域方面：希望进入到亚洲特别是东南亚等高增长市场；规模方面：令公司规模和业绩保持稳健的增长。
- 在印度的土地基本都是私人拥有比较多，当然也有一些政府土地。
- 显然，这些投资者一方面是为普洛斯捧场，同时押注普洛斯未来的长期收益，另一方面也是基于对中国消费市场和物流市场的高度看好。
- 普洛斯从第一次投资开始，就展现了与很多外资企业所不同的柔软身段，令人印象深刻，而这种长袖善舞的姿态一直持续至今，十年间绵绵不息，给普洛斯带来了数不尽的优势和机会。
- 此外，陈先生是英格兰及威尔士特许会计师公会的特许会计师、 新加坡特许会计师公会的特许会计师、新加坡内部审计师公会的注册内部审计师，以及新加坡董事学会和亚洲风险管理学会的成员。
- 之后普洛斯可以再将这些资金用于开发新项目，既解决了资金难题又实现了轻资产运营，周转效率大大提高。
- 刘京生女士在中国资本市场拥有丰富经验，她于1996年加入中国国际金融股份有限公司（「中金公司」），并担任中金公司的顾问董事直至2021年12月。
长期来看，行业的韧性及对于技术提出的新要求之下所带来的需求提升。 此前，沈先生曾为戴德梁行的中国区物流调研总监，因最初将Prologis引入中国而被载入商业案例，促进了中国现代物流地产业的发展。 公司通过会持有其管理的基金或投资机构的一定份额，从中赚取股息收入或分成盈利。 对比2019年，公司当年新成立了日本物流3期基金（RJLF III），单这一项基金的筹资规模便达到18亿美元。 2020年，基金管理业务收入1.89亿美元，营收占比为48.7%；投资业务收入1.07亿美元，营收占比27.5%；开发业务收入9220万美元，营收占比23.7%。
沈晋初: 沈晋初与观点面对面：ESR的物流天平
在他担任集团首席资讯官和业务发展部主管期间，ARA管理的总资产增长超过12倍，达到1,000多亿美元。 在加入ARA前，陈先生曾在东京、首尔、香港和新加坡的领先投资管理公司和全球投资银行担任高级职位。 陈先生持有范德堡大学法学院的法学博士学位及中央学院的经济学理学士学位，亦是德州律师协会的成员（非活跃状态）。 彼自2011年6月起担任ESR Cayman Limited的联席首席执行官。 彼于2011年6月30日获委任为易商的董事，紧随2016年合并后，彼获委任为董事，负责监督易商红木集团的整体营运与业务发展、领导区域发展策略及扩大易商红木集团的资产与基金管理平台。 2011年6月联合创办集团前，沈先生于2004年1月至2010年9月在全球物流资产公司(中国)(前称Prologis (中国))担任高级副总裁等各种职务，负责监管华东区域。
这位中国最资深的金融银行家，被称为“当代胡雪岩”，在政商两届都拥有惊人的深厚背景和广阔的人脉网络。 在海外同行眼中，他也不是一介普通的布衣商人，而是政商通吃的“Rainmaker”。 方风雷和厚朴的狩猎对象也绝非泛泛之辈，往往涉及央企、中资银行的这类重磅交易。 最终，李士发在2013年1月选择结束了与普洛斯的合作，付出的条件是给予对方15%的回报率，收回其持有的全部股份。 根据李士发的说法，在与普洛斯合作之前，宇培已完成了全国的战略规划和网络布局，当时的规划也得到了普洛斯的认可。
沈晋初: 主要股东
比如说一些没做过业务的人，会有一些做业务的机会，这些在目前的情况下，对我们的员工是有很大的吸引力。 沈晋初：这个有很多变量的因素，但是如果简单来看，这个跟消费习惯有一些关系，但是总体来讲，用多少平方米的面积，能够支撑多少人口，包括多少经济活动的面积，这个大体有一个度。 中国在物流仓储方面，有比较老的库，新的也有，新的库能有世界上最先进的自动化处理系统。
（注：该数据来自上海交通大学发布的《中国物流地产研究》）。 物流地产不同于住宅、写字楼、酒店等其他不动产类别，后者可以通过销售迅速实现资金回笼，而物流地产的经营性收入基本只能来自物流仓储设施的租金。 同年，其他的电商及第三方物流客户还包括韩国电商Coupang（收入占比8.4%）、菜鸟（收入占比2.1%）、亚马逊（收入占比3.2%）等。 比如，仓库的空间布局要合理，有宽敞的空间和柱距、充足的层高，以提高单位面积利用率。 同时，还需协助客户进行物流运作，比如提供地坪、装卸货平台等。
沈晋初: 最新洞察
在整个亚洲地区，ESR的市场份额也超过宇培集团成为第一大亚洲本土企业。 南宣佑先生为集团韩国平台ESR Kendall Square的首席执行官。 他在房地产领域拥有超过26年的经验，曾担任韩国最大的物流资产投资和开发平台Prologis 韩国的总裁。
John Marsh先生为 LOGOS 的联合创始人，在全球房地产领域拥有超过 25 年的经验，在其职业生涯期间管理超过 250万平方米的物流房地产，并在房地产、商业和工业领域建立了全球关系网络。 Kang 先生持有哈佛大学的房地产及城市发展硕士学位、波士顿学院法学院的法律博士学位及哥伦比亚大学的经济学文学士学位。 Kang 先生曾凭着对韩国房地产行业的发展作出的贡献而获韩国国土交通部长颁发嘉许奖。 黄先生一直担任 ARA Asset Management Limited (「ARA」) 的总法律顾问，负责所有法律事务。 在加入ARA前，黄先生是一家私人投资公司的法务和业务发展总监， 负责监督和管理亚太区广泛的上市和非上市业务的法律事务，包括房地產、金融服务、酒店、 资源各大宗商品、化学品、零售、快速消费品、汽车零部件和轮胎。
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另外，这份榜单上，还有两个大家较为熟悉的企业：分别为排名第二（对应市场份额为8.0%）的万纬，以及排名第九（对应市场份额为3.8%）的平安。 虽然当时的易商属于民营企业，但其经营理念非常接近海外物流地产商，由于其与普洛斯的紧密联系，从某种程度上说，易商就是普洛斯的信徒与传衣钵者。 2011年，美国华平投资找到沈晋初与孙冬平二人进行一番洽谈后，志同道合的三方一拍即合，决定创立一个新平台，于是沈晋初与孙冬平立即辞职，华平投资迅速以1亿美元入股，“易商”随之创立。 从资产角度来讲，收购标准包括收购对象的财务指标和回报指标，如未来的现金流等。
和房企合作与否主要还是机会问题，有些土地可能相当长的时间内没法做转化，这些土地怎么体现价值，如何能够提高利用率，这样就会有合作。 提到今年六月正式出台的海南自由贸易港建设总体方案，他还透露，ESR对于任何一个省会城市都是密切关注的，海南包括海口等城市，也关注了有一段时间。 根据官网资料，ESR联动创始人为执行董事、联席首席执行官沈晋初与执行董事、联席首席执行官Stuart Gibson、非执行董事Charles Alexander de Portes。
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财报显示，2020年收益为3.88亿美元；税后及非控股权益后利润为2.86亿美元。 截至2020年12月31日，该集团持有现金及银行结余为15亿美元，较 沈晋初 2019年度的8.84亿美元上升71.4%。 林先生于2002年联合创立亚腾资产管理有限公司（ARA Asset Management Limited，「ARA」），并担任集团行政总裁达18年。 Trent Iliffe先生拥有超过30年的房地产行业经验，其中包括10年为LOGOS的联合创始人，成功完成超过30亿澳元的交易。
- 沈晋初：从ESR去年到目前上市一周年这样一个时间段来看，上半年遇到百年不遇的疫情，总体来讲我们对市值没有什么刻意的管理，当然市值是很重要的方面，这是资本市场来评价ESR业务发展的一个指标表现。
- 通过基金模式撬动3~5倍的股权资金杠杆，再通过50%的负债率撬动两倍的债务杠杆，普洛斯将总的资本杠杆率放大到6~10倍。
- 除了削减派息，裁员和暂停现有82亿美元项目开发计划以外的新建项目外，最重要的举措便是出售亚洲资产，也就是著名的“断臂求生”。
- 林先生为亚太不动产协会（「APREA」）和新加坡国立大学房地产系顾问委员会主席。
- 规模方面，作为在中国工业及物流地产行业具有逾20年经验的专业人士，沈晋初有信心令公司规模和业绩保持稳健增长。
中国的房地产公司相当优秀，如大家熟悉的万科、保利等，他们的主营业务都是住宅开发；美国的前十名中大部分做的则是其它资产类别，如酒店集团、房地产投资信托基金，甚至自存仓储等。 由此不难看出，易商红木主要的营业收入来自于以投资为主的资金管理公司，而非物流地产业务。 易商红木本质上是一个披着物流地产运营商外衣的资金管理公司。 根据招股说明书，截至2019年6月30日，易商红木实现收入1.56亿美元。 招股说明书显示，易商红木单个项目从拿地、设计、建设到租赁的全发展周期耗时约12-24个月。
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普洛斯的一位高管后来回忆，认为这其实还是一个理念冲突的问题。 民企的老板总是天上地下唯我独尊，企业是我的，老子说了算。 沈晋初 沈晋初 但是外资是绝对不允许个人色彩主导的，而是完全以资本的视角去看待企业的发展。 当时，宇培方面也一度透露，普洛斯的强项是拿地和招商，建设和服务服务并不是其所长，这方面恰恰是宇培的专长，普洛斯会考虑将这方面的业务外包给宇培。
陈先生负责监督ARA的集团战略、产品开发和所有投资活动。 此外， 陈先生任职于 ARA 的董事会、执行委员会和私募市场投资委员会以及 ESR 的集团投资委员会。 陈先生于2009年加入ARA，领导公司的业务发展及进入新市场的扩张战略。
沈晋初: 沈晋初人物经历
Marsh先生带领嘉民发展为澳洲领先的商业场所开发商，拥有超过120名员工和每年100万平方米的开发记录。 Marsh先生为嘉民在澳洲、新西兰和亚洲的基金管理和开发平台上建立合资企业，客户包括Toll、DHL和Linfox。 印度为把握印度市场对大型现代物流园区的需求增长，ESR开展了印度业务平台，专注发展一线城市，包括孟买、浦那、德里、金奈及班加罗尔等战略地点。
此前，他曾在AMP Henderson Property Group工作，担任估值、资产管理和基金管理等方面的多个职位。 他持有西悉尼大学的土地经济学学士学位和澳大利亚证券学院的应用金融深造文凭。 Philip Pearce先生在亚太区拥有逾20年的房地产从业经验，自2017年4月起担任ESR Funds Management Limited 董事会成员，并于2018年8月开始担任ESR澳洲的首席执行官。 他持有西悉尼大学的土地经济学学士学位和澳洲证券学院的应用金融深造文凭。 此前，他于1995年7月至2000年11月担任上海市外高桥保税区新发展有限公司市场营销部的助理总经理。
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所以不同的阶段有不同的机会，但有的机会是做整合，有的机会是做开发，有的机会是做分立。 所以在去年从大的资产领域来讲，第一，我们觉得在疫情过后，未来不同的增量会有不同的资产周期。 第二，增量达到了一个资产规模后，在这个方面有很大的操作空间，无论是做管理，还是做一些新的调整。
沈晋初: 管理层
”沈晋初很谦虚，他乐于接受不同的声音，包括不同的客户和投资人对行业的看法，认为这能够让他更加客观地做出判断。 此外，普洛斯的中国基石投资者还包括中投公司、阿里巴巴集团、香港的周大福集团、香港南丰集团等。 显然，这些投资者一方面是为普洛斯捧场，同时押注普洛斯未来的长期收益，另一方面也是基于对中国消费市场和物流市场的高度看好。
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其次，技术对于原有的物流设施更新改造提出更高的重建需求，特别是30或50年前建立的物流设施，重建需求主要得益于技术和消费模式的提升。 观点地产网刚从深圳回到上海，出现在视频那一端的ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初，看起来精神很不错，与他的初次见面以这种特殊方式进行。 宋先生持有范德堡大学法学院的法学博士学位及中央学院的经济学理学士学位，亦是德州律师协会的成员（非活跃状态）。 Kannan先生自2020年4月起担任三井住友银行（「三井」）的常务执行役员。
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2020年，公司基金管理收入同比增长13.5%，明显低于上年同期的23.0%；投资业务收入负增长，同比增速从上年的55.1%下降至2020年的-11.5%。 沈晋初 截至2020年末，按建筑面积计，公司的前三大市场分别为中国、日本和韩国，各占总资产规模的42.2%、17.6%和17.4%。 不过，公司在2018年以对价4010万澳元（约2730万美元）收购了澳大利亚房地产开发商CIP，从而获得了内部建设施工能力。
在摆脱了美国“婆婆”的牵制之后，梅志明为首的普洛斯中方职业经理人终于可以放开手脚，按照他们的思路和逻辑去发展普洛斯的中国业务了。 可以说，从这时起，普洛斯更像是一个中国本土公司，而非曾经的那个美资公司了。 在这个时候，资本市场的股东开始对普洛斯的频繁的收购和股权融资感到不安，公开市场融资的渠道逐渐逼仄。 在这种巨大资源库的强力支撑下，在签订协议4个月后，苏州物流园的招租工作就全面告捷，双方收购的17幢物流设施的租用率已从原来的55%猛升至92.8%。 来自阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅等国际客户的强劲需求，使该物流园成为客户追捧的香饽饽。 普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。
沈晋初: 最新发布
在提高了周转效率的同时，这种轻资产模式本身也存在不少缺点。 由于采取了和普洛斯相同的运营模式，在拿地、选址、招商、成本、盈利模型完全都是标准化和国际通用，易商红木从基因上就具备了与国际资本畅通对话与深度结合的能力。 或许在你的印象中，物流地产还停留在“仓库”这一水平，然而这仅仅是狭义概念。 如果做一个类比，现代物流地产与传统通用仓库的区别就是“购物中心”与“露天集市”。 另外，虽然公司的现金短债比也较过去明显下降，截至2020年末为2.1。 沈晋初 但现金短债比长期大于1，说明现金及现金等价物能够覆盖同期的短期借款。
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我们对持份者、当地社区以及整个世界肩负的责任与公司业务拓展同步。 因此，我们致力引领和采用最高的管治标准，迈向成为碳中和企业。 环境、社会及管治以及可持续发展是我们业务的核心，推动我们各个范畴的营运。 我们的团队坚信今天所作的一切将会对行业、人们的福祉以及更广泛的社区产生深远而正面的影响。 黄女士持有香港中文大学文学士学位、香港城市大学香港法律研究生证书及香港大学专业进修学院物业发展文凭。 钟先生持有新加坡国立大学的会计学ž学位，并於2008年完成了哈佛商学院的高级管理课程。