預期下半年本港樓市更理想，樓價有望升5%至8%，全年料升一成。 近期美國通脹7.7%有所放緩，聯邦基金利率為3.75厘至4厘水平，瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太區投資總監及宏觀經濟主管胡一帆昨日預料，美聯儲將會放緩加息步伐，料下個月及明年首季將分別再加息0.5厘，令聯邦利率高見5厘。 該行認為，在今年息口上升、經濟持續低迷下，香港樓價今年已累跌11%，預料明年仍有5%至7%的下跌空間，之後會繼續橫行。 萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，短期內新盤銷售反應會比二手市場為好，部分發展商為買家提供財務計畫，變相降低買家入市門檻和部分加息帶來的壓力。 他預計現時高息口負面因素會在今年下半年至近2024年時才開始紓緩，屆時吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。 對於美國進入加息週期，本港銀行同業拆息（HIBOR）近日走高的情況，花旗銀行研究部香港經濟師雷智顏今日（15日）在記者會表示，預計今次HIBOR上升速度較以往周期更快，亦可能更早對樓市造成壓力。
樓價方面，估計第二季樓價有機會反彈約5%，屆時有望收復首季失地。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝稱，若業主希望降低供樓成本，可考慮透過轉按賺取現金回贈，又或者轉用定息按揭。 另外九龍灣德福花園、鰂魚涌南豐新邨、南區海怡半島、奧運帝峰‧皇殿等，同期成交價亦錄得接近兩成的按年跌幅。
加息樓價: 美國加息2022｜不排除港P下半年有機儲上升
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，美國加息進一步拖累環球經濟，認為本港樓市尚有調整空間，加上股市波動，建議市民趁存款利息亦提高，可將資金分批定期，為存款增值。 在本港，多間銀行先後宣布加息，滙豐及恒生今起上調港元最優惠利率0.25厘；中銀及渣打則於下周一（7日）上調港元最優惠年利率0.25厘，均由5.125%上調至5.375%。 美聯儲局決定再加息0.75厘，至介乎3.75至4厘，利率已升至2008年1月以來最高。 聯儲局主席鮑威爾重申，致力將利率上調至足以令通脹回落至約2%，但未來決定加息速度時，會考慮經濟及金融活動，「減慢加息的時機或在下次出現」，又強調停止加息是「十分言之尚早」。 美國聯儲局今年連續第6次加息，並連續第4次加息0.75厘，累計3.75厘，為40年來最大幅度。 本港各大銀行包括滙豐、中銀、渣打等均宣布跟隨加息0.25厘。
調查顯示，若港息上升，70%有意置業受訪者入市意欲不減，並有72%受訪者認為本港樓價年底前不會倒跌/維持上升。 根據經絡按揭轉介研究部數據，截至今年5月份，業主的供樓負擔比已貼近六成，創2000年後18年的新高。 以目前較多人採用的25年還款期期計，累計半厘加幅之每月供款將增加5.8%，每100萬元按揭額之供款增加約250元。
加息樓價: 美國加息2022｜樓價連升4周 料第二季樓市表現接近期旺勢
是次美國聯儲局加息0.75厘，幅度為1994年以來最大，並預期今年內將加息至3.4厘，比3月時的預測高1.5百分點2。 樓市方面，陳茂波指，目前負資產個案有約500多宗，與1997至2003年低潮時的逾10萬宗相比不多，經檢視發現不少涉銀行職員內部的高成數按揭貸款。 他強調，政府正密切留意市況，認為樓價未來續輕微下調是意料之中，重申審視各種情況後，目前認為有關需求管理措施毋須調整。 金管局總裁余偉文稱，市民在作出置業、按揭或其他借貸決定時，須小心評估及管理有關風險。 王美鳳又指出，目前香港H按為主流的按息約1.5%，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。 二手住宅交投方面，據香港置業前線分行所錄得的數字顯示，最近4星期(4月4日至5月1日)全港20大主要屋苑二手買賣合計錄323宗成交，較前4星期(3月7日至4月3日)的262宗增加約23.3%。
上次聯儲局縮表時，市場很快就沒法適應，結果聯儲局只好草草收場，很快就恢復放水。 有消息說，聯儲局可能在今年後期就會開始縮表，但我認為聯儲局會寧願加多兩次息，也不一定縮表。 另一邊廂，即使在「息魔」陰霾下，年初至今，本港發展商股價仍跑贏大市最高 9%，例如九龍倉集團（0004）以及信和置業（0083）年初至今的股價分別上升了31%和30%。 雖然利率上升及其對房屋需求的影響的確值得關注，但摩通認為，除非成本上漲，否則與發展商的盈利能力無關。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
加息樓價: 業主可考慮定息按揭或轉按賺取回贈
事實上，近十年（由2010年1月至2022年5月）經絡按揭息率指數（MMI）的平均息率為1.91厘，而近30年的平均息率為4.92厘，可見現時的按息水平屬超低息水平，加息令利率步向正常化。 在聯儲局宣布加息後，金管局總裁余偉文再次作出提醒，預期港元拆息會逐步上調，提醒市民在決定置業、承造按揭時，要小心管理利率風險。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明便預計，第二季末一個月Hibor將升至0.6厘水平，更有機會挑戰0.8厘。 事實上，目前供樓利息低企，上調空間充裕，單計H按由現水平1.5厘升至封頂息率2.5厘，已足足有1厘的上調空間，當中所牽涉的額外利息成本不菲，更遑論日後銀行有可能上調最優惠利率以提高封頂息率。
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加息樓價: 香港樓市會因加息而冧市嗎?
當然不會，因為定息按揭的利率會不時調整，今日銀行或者提供10年期2.1厘的定息息率，但兩三年後可能升至3厘，換言之定息按揭是你跟銀行在未來10年的對賭，是否採用就要自己衡量了。 由於美國通脹高企，可能你會憂慮美國加息會再加快，導致香港拆息急升，這種情況下，用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎? 每次議息我們都會參考其會議紀錄的字眼，今次的點陣圖亦反映，聯儲局公開市場委員會都一致預期，今年的加息步伐會較快，預計今年年底利率將升至1.75至2厘，預測中位數1.9厘，意味今年之後每次議息會議都可能加息。 看完這份議息聲明後，今年的息率走勢，起碼大家都心中有數吧。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，回顧2017年12月份即上一次的加息周期，一個月HIBOR開始觸及封頂位，銀行於9個月後即2018年9月始加息0.125厘，當時美聯儲已加息5次達1.25厘。
財政司司長陳茂波表示，這次踏入加息周期亦意味情況將有所逆轉，特別是疫情下經濟還未完全恢復，需關注加息對市民或中小企造成的負擔。 因此綜合以上因素可以預期，香港樓市應該只會持平，上落未必大，加上響應中央政府「住房不炒」的大方向，相信香港樓市不會如過往十年般「愈升愈有」。 當然如果單位以自住為目標，最重要是衡量個人付擔能力，但如果以投資為目標，則要考慮清楚入市時機。
加息樓價: 港元匯價｜假若加P至6.75厘
一手熾熱之下，近來不少二手業主減價沽貨，即睇二手市場焦點成交個案。 回顧首季樓市，美國加息步伐放緩的同時，香港與內地全面通關的帶動下，本港經濟逐步復常，樓市向好，價量齊升。 「美聯樓價指數」最新報153.85點，重升11周，重返去年11月上旬的19星期新高，而本年迄今升5.35%，今年至今成交量亦交去年第四季大幅超出2倍。 本港方面，本港龍頭銀行匯豐（0005.HK） 率先宣佈不跟加，最優惠利率維持在5.625厘，是該行連續兩次在美國加息後，沒有上調息率；對上一次加息是在去年12月16日。
- 至於次季樓價展望，估計第二季有力回升，有機會反彈約5%，屆時將收復首季失地。
- 莊錦輝估計，即使H按升至封頂息率，預計銀行不會調整有關計劃，維持H+1.3%、P-2.5%。
- 以普遍採H加1.3厘水平計算，現時港人實際供樓息率大致維持1.5厘，距普遍封頂息率2.5厘仍相差1厘。
- 另一宗低價成交、為百老匯街113號低層B室，實用面積667方呎，3房間隔，以708萬元沽出，呎價僅10,615元。
- 陳永傑指，今年首九個月，香港受著疫情反覆及美國加息的雙重夾擊，物業市場成交低迷，二手成交量僅2.5萬餘宗，比對去年同期減少40%，一手情況亦相若。
- 儘管最優惠利率不變，但不代表將來港人的供樓成本不增，原因是97%港人都採用H按供樓，隨著港元拆息慢慢上升，料供樓成本勢增加。
不過，若美國加息後香港短期銀根變緊，推升拆息，假設P不變下，H按的封頂息率為2.5厘，屆時月供便會升至$29,871，這個情況下，定息計劃便變得划算。 曹德明表示，H按的封頂息率有助保障及鎖定客戶的供樓利息開支，除非P上升，否則HIBOR即使繼續上升，客戶仍只需以封頂息率作供款，因此相信H按仍為主流按揭計劃。 1個月拆息連升10個工作天，今天（7月27日）最新報1.31%，創過去27個月新高，以H按H+1.3%計，H按息達2.61%，升穿以P按為基準之封頂息率2.5%，在封頂息率保障下，現時按息仍普遍為2.5%。 此外，市場預期美國仍將以較急步伐調升息口，進一步令二手市場交投出現拉鋸轉淡的局面，對量價均帶來壓力，預料下次公布的7月份香港樓價指數有機會再跌1%左右。 晶片大國南韓的樓市，雖然自新冠肺炎疫情以來表現不俗，惟日資券商野村指出，與香港情況相似，加息令投資者的財務成本上漲，也拖低買家的負擔能力，為樓價下跌鋪路。 隨着投資成本開始超過回報，預計未來幾年南韓平均樓價將由高位挫10%，當中首爾住宅樓價跌幅更達18%，跌勢較2009至2014年樓市調整期更迅速。
加息樓價: 加息對供樓影響
要留意的是，除了疫症因素外，俄烏戰爭亦為環球經濟帶來不明朗因素，同時有機會令能源及商品價格大幅上升，所以兩國的戰事將左右美國息口變動：加息太快，會衝擊美國經濟增長；加息太慢，又會令通脹失控，那到底美國的貨幣政策如何發展? 簡單而言，最好先觀察美國未來一至兩季的通脹情況，如果未能有效遏抑，而就業市場沒有明顯惡化，則有可能促使聯儲局採取更進取的收緊貨幣政策，可能是加快加息或縮表的步伐。 由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，王美鳳估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 (過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。
馬泰陽指，近日新盤混戰升溫，發展商採取「先求量，再求價」的銷售策略，刺激市場購買力。 綜合讓該行及《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，3月迄今（截至21日）新盤成交量共錄1,345宗，較上月的867宗按月增加逾55%，暫已創7個月新高。 觀乎近日銀行仍積極搶按揭生意，不單息率優惠，現金回贈亦有增加，部分大額按揭回贈可高達2.45%，屬有紀錄的新高水平。 然而，我們必須強調，根據歷史，導致樓價大冧的往往是難以預測，而且來勢洶洶的因素，包括中英談判、金融風暴、沙士等，俄烏局勢會否演變成完美風暴? 可能你會說，那我可以先在此刻供H按，如果兩至三年後加息，再轉至定息按揭，那就勝利了(公就我贏、字就你輸)。
加息樓價: 香港加息2022｜按息水平仍屬「超低息水平」
總部設在美國紐約的大紀元媒體集團創辦於2000年，在全球30多個國家及地區設有分支機構，發行5大洲，網絡版本有21種語言，是海外最大的中文媒體。 加息樓價 美國是全球主要產糧國，2021 年出口總值 1,770 億美元的農產品，是全球最多。 但佔美國農業生產 13.5% 的最大農業州加州，卻遇上超級旱災，更是最嚴重州分之一，加上另一主要產糧國印度出現極端酷熱天氣，對農作物造成摧毁性影響，受災最嚴重的地區小麥產量更下降了 50%，使糧價價格攀升不下。
- 陳永傑指表示，年初至今利好消息湧現，如財案寬減物業印花稅、通關效應、美國放緩加息等，都為樓市起了振興作用，由樓市小陽春踏入較長遠的樓市升浪。
- 資料顯示，原業主於2014年9月以440萬元購入上述單位，持貨約8年多，帳面獲利88萬元，單位升值約2成。
- 新盤在短期內會與二手盤競爭，一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，而二手樓價繼續受壓。
- 但若加息3厘，可能就會為一些家庭帶來壓力，但為了有樓住，相信不少人仍願意節衣縮食去供樓。
- 反映大型屋苑二手樓價的中原城市領先指數CCL，今年已跌7%，預料會再跌3%，全年樓價回落約10%。
- 王美鳳續指，由於銀行一般不會單邊加P，而是上調存貸息率，尤其大型銀行會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。
故此，不顧價格、恐慌性的放出物業的情況不會出現，始終，在疫情時以數十萬放出的物業現時值數百萬的情況，整個香港都見証了。 但是，只要一天加息的幅度追不上通脹，又或是經濟發展的速度，即使是加息也仍然是在負利率的情況下， 其實樓巿仍然繼續上揚。 加息樓價 加息樓價 上周美國聯儲局主席鮑威爾出席國會聽證會時，由於油價飆升，可能會令通脹水漲船高，故此有必要在3月加息25個基點，並有必要時，會在今年內持續加息，下次會議將確定縮表的進度。 屋苑9月暫錄3宗成交，其中兩個單位由一名業主持有，因急於移民沽貨，一周內連環低價沽出。 其中一宗M座低層5室，面積533方呎，以479萬元沽出，呎價僅8,987元；另一個單位為P座中層7室，面積477方呎，成交價428.8萬元，呎價8,986元。
加息樓價: 香港人口減少
而是次加息周期美聯儲已加息3次達1.5厘，預計明日（7月28日）議息結果大機會再加0.75厘，合共加2.25厘，即等同上一次美加息周期的加息幅度。 王兆麒續指，發展商最近推新盤步伐略為加快，但由於市場氣氛受加息等不明朗因素影響，發展商推盤步伐未至於積極，而新盤開價相信也不會太進取。 新盤在短期內會與二手盤競爭，一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，而二手樓價繼續受壓。
加息樓價: 美國加息2022｜匯豐銀行維持最優惠利率5厘
假設未來銀行會上調P最多0.25%的話，上周減鎖息上限的舉動，已經完全抵銷未來可能加息的影響。 美國聯儲局剛公佈最新議息結果，將息率上週0.25厘，符合市場預期。 是次為今次加息周期的第9次加息，累加4.75厘，現時聯邦基金目標利率升至4.75厘至5厘。 據局方提供的資料，聯儲局官員對今年底聯邦基金利率預期終端利率將落在5厘至5.25厘水平，意味著美國加息周期有望於年內見頂。 美國通脹升至近40年新高之後，終於迫使聯儲局面對現實不斷「放鷹」，更稱「很快」就會加息，市場估計下月就會「來料」。
加息樓價: 美國加息2022｜美聯認為加息幅度如預期 香港樓市購買力釋放
據悉，原業主1989年以約150萬元內部轉讓購入單位，而當時同類單位市價約400萬左右；業主獲轉讓後，持有至今約34年，現帳面獲利約3,288萬元離場，期內物業升值約21.9倍。 吳志輝表示，新近錄得美孚新邨二期吉利徑2號極高層A室，實用面積475平方呎，原則一房。 原業主去年6月初以約680萬元放盤，放盤約10個月，累積減價約152萬元，減幅約22%，新近以528萬元成交，折合實用呎價約11,116元。 陳永傑指，今年首季樓市跟隨經濟復甦而進入轉角市，樓價升幅相對較快，料第二季經濟復甦進入中後期，樓價升幅將稍後放緩。 故該行將其評級的發展商之資產淨值平均下調約4%，將2023至2025年3個財政年度的每股盈利分別下調15%、24%、19%，又料每股派息會出現相應調整，削地產股目標價平均約4%。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
但早前多家大型銀行已下調二手物業H按鎖息上限0.25厘，料可抵銷未來加息影響。 美國矽谷銀行等多間銀行連環出事，及後再爆出瑞信財困，環球金融危機一觸即發，市場一度預期聯儲局本周議息或須暫緩加息，甚至有揣測要減息。 不過，在政府出手救亡後，市場恐慌情緒略遏，聯儲局最終仍加息0.25厘，利率上調至介乎4.75厘至5厘，符預期。
美國股市更為不堪，道指跌近9%，標普500指數跌逾19%，納指全年急瀉33%，標指及納指比較僅跌15%的港股港樓更為不濟。 港樓最近跌後價量齊齊大幅反彈，反映投資者仍然對港樓市有信心，需求熱烈。 在新型冠狀病毒肆虐下，美國聯儲局推出無限量化寬鬆，讓資金流入企業及個人手上，希望穩定市場恐慌情緒。 加息樓價 不過，俗語說，有危便有機，有不少業主在疫市找到機遇，把握淡市做轉按。
當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹? 根據差餉物業估價署最新公布，6月份私人住宅售價指數為380.5點，按月跌1.14%，跌幅較5月份的0.2%為大，連跌兩個月，今年首六個月累跌3.4%。 與此同時，假若香港年內能放寬旅客入境，或中港落實通關，吸引外地資金重新流入，相信不但有利本港經濟復甦，連帶樓市亦會受惠。
加息樓價: 樓市成交個案（1）美孚新邨累減152萬沽
王兆麒預計香港主要銀行在短期內有機會上調最優惠利率，會影響部分上車人士或會因加息而不能通過銀行壓力測試，但對市場整體購買力及樓價影響不大，心理因素影響大於實際影響，但加息因素影響短期香港樓市住宅成交量。 香港金管局指，聯儲局加息決定符預期，然而，未來一段時間利率走勢將繼續存在頗大不確定性。 過去一年持續加息對美國經濟及通脹的影響有待觀察，近日個別銀行財政狀況和流動性出現問題可能引致信貸收緊，會否進一步影響經濟活動並左右貨幣政策仍有待評估。 另外，預期港元拆息在往後一段日子將續處較高水平，市民必須對銀行借貸利率波動有所準備，在置業、按揭或其他借貸時，小心考慮及管理好利率風險。 香港文匯報訊（記者 顏倫樂）本港今年兩度上調最優惠利率（P），合共已加息0.375厘。
市場人士認為，由於中小型銀行的最優惠利率高於大型銀行，一旦加息後便更難吸客，所以決定增加按揭計優惠搶年底市場。 差餉物業估價署最新公布，本港8月私樓售價指數報368.2，創2019年2月以來三年半新低，跌幅亦是2018年11月以來最大。 陳永傑表示，上述數字只反映8月份市況，由於9月份，香港三年多來首度加息，物業市場成交量更見低迷，相信9月份指數將繼續下調。 不過，樓價調整或可抵銷加息帶來的供樓壓力，成為入市執平貨誘因。 以2019年全港二手樓最高位964萬元為例，假設當時選用P按、實際利息約2.375厘、借6成供30年計，首期385萬元，每月供款23,114元。 雖然本港銀行上調最優惠利率（P）0.125厘，新造二手按揭的P按實際利息升至2.725厘，惟平均樓價已跌至791萬元，每月供款降至19,313元，每月供樓可節省3,801元或16%，首期更慳69萬元。
為了解加息對本港公眾影響，中原按揭經紀於2018年6月委託香港大學民意研究計劃進行《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》。 王美鳳估計在多項加息條件迫近下，香港銀行有機會於9月底前上調最優惠利率（P），並預料今年港P上調不超過2次及0.5厘。 買細價樓的人不但很少full paid ，而且隨時會借到盡，甚至用地產商的呼吸plan，如加息3厘，經濟亦不會好，那些業主收入減少，甚至全無收入，供樓有問題，惟有將單位減價出售，因此話細價樓樓價下跌機會較大。