同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。
- 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。
- 再者，在沒有購買按揭保險的情況下，現時金管局規定銀行批出的按揭成數不可超過六成，所以兩者在估算時沿用七成按揭並不合適。
- 香港樓價冠絕全球，供樓開支成為不少港人沉重及長遠的負擔。
- 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。
- 事實上，反映香港貧富懸殊的堅尼系數在過去三十年不斷上升，聯合國開發組織報告更指出，香港的堅尼系數是在已發展經濟體系中最高，嚴重程度可想而知。
如簽臨約後改變主意，不完成交易，即「撻訂」放棄已繳訂金。 售樓書內載有樓盤詳盡的銷售資料，如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則、平面圖、間隔、建築面積、實用面積及用料等。 新盤樓花搶購潮近年愈趨熾熱，幾乎每日見到報章報導最新「入票數字」、「購樓意向登記」、「抽籤揀樓」等，對於置業初哥來說，可能看到有點頭花眼亂。
可負擔樓價: 我們隨時為你提供協助
政府其後推出規定，單位數目達 100 伙或以上的新盤，首份價單須列出不少於單位總數的 20%，之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。 當然，如果Steve首期沒有六百多萬，他便只能買入樓價較低的物業。 假設Steve的首期只有320萬，他便只能買入800萬的物業，最高承造六成按揭，總貸款額約為480萬，每月供款約為1.8萬。
況且，現時的房屋資助模式是幸運兒終身享用制，甚至可以世襲繼承，根本無法永續，當年的政策制訂者實為後世埋下炸藥，現已開始引爆。 因此，從可持續發展原則分析，只有『有期』屋的資助模式才可永續，受資助人士所享有的房屋資助，必須在期限內歸還政府，以助其他同樣有需要但未曾受過資助人士，共渡難關。 而近年市民收入增長一直遠低於樓價升幅的核心原因，其實源於聯繫匯率制度，又不是房屋政策所能幸免。 聯繫匯率雖然對香港整體經濟發展有利，但世上沒有免費午餐，香港樓價受外圍經濟，尤其是美國的銀根和利率，所帶來的波動和影響，就是我們為了穩定貨幣匯率而必須付出的代價。 2022年，國際公共政策顧問機構Demographia調查顯示，香港連續第12年成為全球樓價最難負擔的城市，負擔能力進一步惡化。 樓價對入息比率由上一份報告的20.7，升至23.2，換言之港人須要不吃不喝23.2年才能置業，遠遠拋離第二位的澳洲悉尼的15.3，以及第三位的加拿大溫哥華的13.3。
可負擔樓價: 申請九成按揭的條件是什麼？
假設以9成按揭計算，首期費用是40萬元，首次置業的印花稅大約是9萬元，加上按揭保險、律師費等，至少要準備60萬元。 美國聯儲局12月宣布加息四分之一厘，即0.25%，波及香港樓市「大地震」，有報道指聖誕節二手樓市陷入冰封狀態，更預言樓價將會進一步下跌。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。
先計算買樓總支出，再向銀行或貸款機構查詢按揭方法，評估自己的財務狀況，決定哪種價位的樓盤可負擔。 一手樓的支出通常比較容易計算，因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付，如律師費、經紀佣金，甚至部分的印花稅。 現時合資格人士可以免補地價方式選購白居二樓盤，而二手居屋單位售價一般比私樓低，根據市場資料分析，去年11月至今年1月初的白居二成交平均售價約397萬。 近日有報導指有白居二買家入市約295萬元的屯門公屋，在新措施下買家只需繳交100元從價印花稅，較原先需繳交的金額慳足約4.4萬元。 任職銀行的Steve月入6萬元，他希望今年實現置業計劃，但不太清楚在現行按揭制度下，如何可以買入幾多錢的物業。 其實要知道自己能負擔多少樓價，會受申請人的收入、首期、按揭成數及財務背景影響， 可負擔樓價 經絡按揭今次透過個案分析，為Steve及大家拆解按揭疑問。
可負擔樓價: 壓力測試點計？
個別項目會限每人或組合只可入2至3張票，亦有些不設上限。 直至開售前一至兩日，發展商會以抽籤決定每組買家揀樓次序。 緊隨價單推出，發展商會開放示範單位供公眾參觀，一般會提供經改動示位及未改動示位（俗稱清水房），睇樓人士可即場於展銷廳進行購樓意向登記，亦即入票。 然而，過去有發展商拖長發售時間，以「擠牙膏」方式來操控單位供應，藉此推高樓價。
- 大部份公司都已經成立了七年以上，並容納2,659個就業機會。
- 至於A室單位睡房擺位一前一後，主人房屬於後方，採光度會較弱，要透過轉角窗才能引入光線。
- 綠置居主要出售於現有公屋租戶及合資格綠表人士，其定價比傳統居屋更低。
- 更重要一點，樓盤正望的「雄偉工業大廈」樓高15層，跟毗鄰「嘉柏中心」樓高14層均形成了視覺上屏風外，現時由單一業主持的「雄偉工業大廈」、佔地27,298呎，是容許以9.5倍地積比率重建，其樓高可升高一點至20層。
- 但港島和九龍分別跌近0.5%和0.8%，均結束連續兩星期升勢。
- 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。
另外，如果樓市受環球經濟拖累，出現連番下跌，買家亦要考慮當經濟低迷，會否同時影響個人收入及日後的供款能力。 然而，實施近30年的聯匯已變成一項既不能解除，亦不能改動的死政策，取消聯匯不但不能解決問題，而且後果可能是非常的嚴重。 港元與美元脫鈎後，無論與什麼貨幣掛鈎，在聯匯可變預期下，市場對政府捍衛新聯匯的決心必然大打折扣。
可負擔樓價: 表: 一手樓供款 (可負擔水平)
前身屬於「FedEx World Service Center」的「雨後」，位處元朗東頭工業區的「宏業西街」，周邊主要為一些工業樓宇，區內用地在《工業用地檢討報告》中都改劃為「其他指定用途(商貿)區」及「住宅戊類」。 此外，調查又發現，約80%受訪者認為擁有自置物業頗重要或非常重要，只有14.9%受訪者表示不太重要或非常不重要。 以400萬的樓宇為例，借足9成按揭，假設供款利率是2.5厘，還款年期是30年，每月的供款大約是14,224元。 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。
九七前，因為中英訂下每年土地供應不可超過五十公頃的政治上限，為九七樓價推上高峰種下禍根，這在十多年前就已經有科學驗證文章指出。 回歸後，遇上亞洲金融風暴和SARS疫情，政府停止賣地，又沒有積極拓展土地儲備，加上來自境外的需求日增，為超低息環境下的樓價火上加油 。 2006至2011年間，私人住宅總量的淨增長每年平均不足1%，比九十年代的3%增長率為低。 另一方面，近期有部分市民選擇移民，令二手市場頻現移民盤，區氏認為，現時的情況與過往不同，不少移民人士，不一定需要放售單位，若會繼續在市場收租，對樓價影響不算太大。
可負擔樓價: 物業估價工具
相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 報告調查截至2021年第三季，全球共92個城市的樓價數據，在疫情下，房屋負擔能力出現惡化，當中有51個城市的樓價被評為極難負擔，即樓價收入比率達5.1倍以上，佔調查城市總數的55%。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
港股連跌4日，恒生指數昨日收市報19,319點，為去年12月21日以來最低，更失守俗稱「牛熊分界線」的250天線；全周累插1,247點或6.07%，為去年10月底以來最大單周跌幅。 南下「北水」繼續趁低吸納，昨日淨買入13.29億元，全周淨流入109.92億元。 美國就業數據顯示薪酬增長放緩，但投資者憂慮美國加息步伐重新加快，拖累油價全星期計仍然下跌。 倫敦布蘭特期油收報每桶82.78美元，跌1.19美元，跌幅1.5%。 紐約期油收報每桶76.68美元，跌96美仙，跌幅1.3%，全星期累計跌近3.8%。 可負擔樓價 倘若政府真能重奪土地主導權，政府造地也不代表要立刻推出，供應多寡可收放自如。
可負擔樓價: 公司持有物業最多借5成
區氏再指，集團對本港商業市場具信心，除住宅地，商業項目亦會積極研究，包括今年夥拍希慎購入銅鑼灣加路連山道商業地，而早前公布招標結果的中環新海濱地王，集團亦以合資形式競投。 另外，由於零售表現向好，租金亦有上升趨勢，相反商廈因本港目前尚未通關，商業活動受影響，反彈力度未如零售項目。 若以代理行的二手樓價指數而言，首10個月樓價已上升約5%，而樓市與經濟發展關係密切，而今年本港經濟走勢不俗，失業率持續下滑，故此在強力的經濟支持下，樓市造好亦屬合理，預期年內樓價可錄約6%的增長。 他再指，雖然部分二手屋苑出現較平價的成交，但整體而言，仍以高價成交較多。 區氏亦指出，回顧今年市況，一手銷情不俗，不少新盤紛獲理想銷情，成交價亦理想，以今年首10個月計算，一手成交量已較去年同期增加30%，而成交金額亦上升58%，甚至超越去年全年水平。
以至在「映御」一路直入，在山貝河東路，現時有一幅劃為「住宅丁類」的用地，曾被政府計劃改劃住宅發展，項目也涉及山貝涌口村，但暫時未有發展聲氣。 財政預算案後，多個發展商都趁寬減印花稅而積極搶灘，包括星星地產推出位於朗屏的「雨後」，項目由一座提供335個單位，提供開放式、一房、兩房、兩房連書房及三房一套連儲物室單位，標準樓層面積由 呎。 現時各大銀行的按揭利率不一，坊間不少地產經紀的網站其實都設置按揭計算機，輸入樓價、首期、按揭成數等資料後，便可即時獲知大概的供款金額。 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。 二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。 如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。
可負擔樓價: 可負擔樓價8大分析
因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 然而，公開底價的先決條件是政府先要有大量的土地儲備，這些土地儲備必須是新開拓的土地。 這實不容易，因為其實政府手上是沒有多大空間可以增加可發展土地儲備的。 雖然香港尚未發展的土地佔全港面積的百分之七十有多，尚未計算海洋面積；但因政治原因，海不能填，山不能移，樓不准高，鄉郊發展不可想，市區重建實難為；可謂左支右絀，足襟見肘。 最近政府有意收回新界東北農地作發展用途，但這些農地大部分都已在地產商手上，準備申請發展，政府打這些”半熟地”的主意，其實是左手換右手之法，只能解一時之急，實質不能增加整體可發展土地，對長遠土地供應無大幫助。
國際調查機構Demographia每年均會公布的「國際樓價負擔能力統計報告」，在今年的報告中，機構收集了截至2021年第三季，全球共92個城市的樓價數據，發現全球樓價因社會新常態的影響使樓價的負擔加重。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。
可負擔樓價: 香港樓價連續12年全球最難負擔 不吃不喝23年方能置業
至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 可負擔樓價 於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。
可負擔樓價: 香港樓價再貴絕全球｜置業要不吃不喝23.2年
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，各國採取量化寬鬆政策，令貨幣貶值，資產泡沫化必然存在，市民樓換樓還好，但要上車置業就很困難。 他續稱，住屋供應不足，覓地缺乏門路，縱使經歷社會衝突與肺炎疫情，香港樓價仍未有顯著下滑，亦看不到未來樓價會有大跌空間。 關於住宅物業價值與按揭成數上限，及按揭保險適用等問題，請參閱「最新按揭措施」，或配合「按揭計算機」作重新計算。
可負擔樓價: 樓市走勢2023｜政府政策進一步吸引潛在買家
簽署臨時合約後 5 個工作天內，雙方要簽署正式買賣合約，買家須繳付「加付訂金」（即「大訂」，連臨時訂金約為樓價 10%），另亦要付清印花稅和律師費。 Q室望向擴業街方向，外望山貝河、朗屏邨，景觀較開揚；反觀P室則望向宏業西街，扭向東頭工業區，亦較易受毗鄰元朗科技中心重建影響，故兩房的首選必定是Q室。 一房單位主要分兩類景，包括B、C、D室均望向山貝河方向，餘下M、N、L、K室望向宏業西街方向。 所以如果我們把面積及景觀因素結合考慮，一房單位首選為C及D室。
一、香港約有30%家庭居於公屋，15%的家庭居於各類資助出售單位。 可負擔樓價 在統計中，這些低收入家庭會拉低入息中位數，放大了私樓樓價難負擔的結果。 因為以香港過去五年、平均按年售出15,975伙新盤計算，105,000個單位等於香港6.6年的吸納量，但這是否代表房屋問題已被解決? 自從2008年金融海嘯後，量化寬鬆刺激港人追逐投資實物，本港私樓供不應求，政府大力增加土地供應，相關效應已逐漸浮現。 根據房屋局的數據，本港潛在私樓供應大增至逾十萬伙，累計有105,000個單位，按季增加10,000個，一口氣打破2004年公布紀錄以來的新高。
可負擔樓價: 發展商首次參與住宅發展
但有資產的市民，擁有相當強勁的購買力，已足夠支撐樓市，因此他認為2022年樓價的升幅不可能少於5%。 市況持續轉差，樓市跌勢未止，二手造價相繼跌穿心理關口，甚至蝕讓離場。 非也，就賣地而言，政府應建立一個彈性、透明度高的土地供應制度，由市場決定供應量。 主動賣地也不是解決問題的方法，反而是制度的倒退，明明是政府不能預知市價和需求，所以有勾地制度；但政府卻在制度裡充當先知，主動決定土地供應量，以滿足未來的住房需求。 本來香港政府作為香港土地的地主，理應可透過土地供應來穩定樓價，但政府的供應決定往往後知後覺，結果令樓市更波動。
可負擔樓價: 香港官方樓價指數連續13年上漲
標準普爾500指數失守3900點，收報3861點，跌56點，跌幅約1.5%，蒸發今年以來的升幅。 俗稱恐慌指數的VIX波幅指數單日急升近10%，一度升至28.97，創逾4個月新高。 3大指數本周累計急挫4.4%至4.7%，標普500指數跌4.6%，創去年9月以來最大單星期跌幅。 美國聯儲局一如市場預期加息0.75厘，為半年內美國五度加息、累積加幅達3厘。 而本港方面，滙豐銀行今（22日）亦宣布上調最優惠利率0.125厘，屬香港自2018年四年來再度加息。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，滙豐銀行帶頭加息，但加幅較市場預期為低，反映銀行於物業市場成交低迷下，望積極搶佔按揭份額，料其他銀行將相繼跟隨，亦可預期未來港加息步伐會緩慢進行，幅度遠較美國為小。
兩措施可以減輕小業主補地價支出，實收的收購額可以增加，鼓勵小業主達成協議。 那如果第一組利率2.15%，每月樓按還款為HKD27,155.92，而扣除了HKD5,000的基本開支及HKD17,182的生活開支。 為了客觀公正，我引用了我在網上搜查到2016年中大通識教育領袖培育組課程副主任梁啟智博士根據統計處2014/15年度數字，解構分區的消費模式後。 讀者可見如果入息6萬，每月在利率2.15的情況下，每月樓按還款為HKD27,155.92，而扣除了HKD5000的基本開支之後，餘下HKD27,845。 而讀者可見，基本上不論七成或九成按揭成數，HKD27,600收入那一組每月可支配收入都是剩下非常之少。
可負擔樓價: 按揭工具
從事財務策劃的梁小姐坦言，香港樓價與市民收入嚴重脫節，認為政府應從增加土地供應方面著手，雖然此舉是相當困難，但長遠可令各類房屋供應增加。 可負擔樓價 問題反而是，中等收入家庭難以負擔私樓，而他們本身已不合資格申請公屋。 買入自住物業或放租物業，在首期、按揭成數、壓力測試以至繳付印花稅等多方面，均有明顯差異。 政府於去年10月放寬按揭保險後，首次置業（簡稱「首置」）名額非常珍貴，究竟原因何在？ 由於政府推出樓市「辣招」，若非首置人士買樓要交15%樓價的印花稅。
可負擔樓價: 按揭計算機
不過，可能有夫婦以聯名方式置業，一次過用了兩個首置名，若日後想買多一層，一是要交上15%的印花稅，二是要內部轉讓，但亦要支付舊印花稅。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 一直以來，房屋供應短缺被特區政府和地產商視為與土地供應有關。 香港樓市永遠「高處未算高」，一個新單位在2018年定價動輒 萬港元以上，遠超一般打工仔的負擔能力。 即使增加土地供應，「可負擔」的新增供應也不多，估計新建樓宇會繼續「納米化」。 在樓價持續高企下，發展商只會根據市場的購買力去推出發展項目，令普眾大眾更難「上車」。
新鴻基地產（00016）屯門兆康NOVO LAND第2B期，明日壓軸發售189伙。 發展商表示，截至昨日，項目第3輪銷售已錄逾8,000張入票登記，超額認購逾41倍。 深圳市近日發出鬆綁信號，由深圳和汕尾組成的深汕特別合作區住建局據報實施新規，放寬個人商品住房的限購，限售政策亦調整為兩年。 不過，中國銀保監仍嚴打不法貸款中介的亂象，下周三起展開為期半年的專項治理行動，更促銀行向客戶警示就違規將經營用途信貸資金挪用於買樓的風險。