在海外的物業，買完一間又一間，要有更多彈藥投資，林家駒當然要繼續投資自己最熟行的股票，但稱現在持有的股票不算多，近期只買入少許地產股收息，並靜待入市機會來臨。 外國樓 林家駒的女兒明年便到美國升讀大學，已有美國物業的他，計劃再買樓給女兒作留學居住之用，好讓她首年按規定入住宿舍後，第二年便可搬出來住居住自己的地方。 外國樓 【移民指南】年青人之選 3大低門檻移民熱點… 近年，英、美、澳、加等傳統港人移民熱點逐漸收緊移民政策，使移民門檻變得愈來愈高，相信大部份香港的年青人都未必能達到相關財政要求。 【直播節目】BNO移居英國攻略｜特別嘉賓：周定國…
可用港元供樓：如是在香港銀行做外國物業按揭，有些銀行可選擇用外幣供樓或港元供樓。 外國樓 至於壓力測試，如是本地銀行批的貸款，因受金管局監管，需要壓力測試，也需要check TU。 如是轉介到外國銀行批按揭，便跟據當地的按揭指引，一般都不需要壓力測試。
外國樓: 美國：個人買家享免稅3萬
港人外出買樓，必要「先了解後投資」，針對海外買家的稅制就是重要環節。 發達國家如美國、英國及澳洲，向為港人熱門的物業投資地，三地對住宅物業的規管各有不同，海外買家的收稅制度亦有獨特之處。 香港作為國際大都會，有很多來自五湖四海的地方的精英，以及不同跨國企業的員工在港工作。 買樓一向是香港人努力工作的終極目標，而有不少本來不是受僱於本地企業的人，同樣希望在香港置業。 不過，如果你的收入不是主要來自香港（非本地收入），而是從其他國家地區的企業而來，銀行對於批核按揭，以及按揭成數的處理可能與有本地收入的人士有所不同。
作為業主，單位的設施需要符合指定規定，才能出租，否則會被罰款。 例如業主需要為單位提供火警警報器，並須確保運作正常。 又，業主亦提供單位的能源效益評級證書 (Energy Performance Certificate， EPC)，以評估物業的電力、暖氣能源效益。 評級分為A至G級，A為最高G為最低，單位的評級須為E級或以上，才能放租 (指定情況可豁免)。
外國樓: 按揭安排費
截至 2020 年 6 月，澳洲的 8 大首都的綜合租金回報率為 3.9%（公寓單位）和 2.8%（獨立屋）。 其中，悉尼和墨爾本的數字均低於首都綜合水平。 而珀斯、布里斯本和坎培拉反而對於投資者而言有更大的吸引力，它們的樓價都比較便宜，租金回報率亦較高，當坎培拉表現最好，租金回報率為 5.5%（公寓單位）和 外國樓 4.0%（獨立屋）。
英國脫歐及新冠肺炎疫情令鎊匯受壓，更吸引了不少投資者積極物色英國物業筍盤。 首先，按揭貸款金額至少要達1,000萬日圓(約72萬港元)，銀行才會考慮承做，但一般個人投資者難以借錢，且對物業的質素要求不少。 例如物業要符合「新耐震基準」(這些物業能承受震度六至七級的地震)，又需看地點位置，愈近市中心愈好；樓齡要較新，最好在2000年以後落成。 若在1983至1999年之間落成，需屬非常優質物業才有機會取得按揭。 基本上亦是跟悉尼的情況差不多， 但近來有不少買地起屋的置業方案。
外國樓: 個案1: 英國學生宿舍
港人購買海外物業後，可選擇全數付款或敍做按揭。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，觀察到每十個海外物業投資者，有八個會選擇全數付款，很大原因是他們認為敍做海外物業按揭的資訊不夠透明，以及要承受意外拒批的潛在風險。 英國脫歐以及新冠肺炎疫情令鎊匯受壓，更吸引了不少投資者積極物色英國物業筍盤。 首先，按揭貸款金額至少要達1,000萬日圓（約72萬港元），銀行才會考慮承做，但一般個人投資者難以借錢，且對物業的質素要求不少。 例如物業要符合「新耐震基準」（這些物業能承受震度六至七級的地震），又需看地點位置，愈近市中心愈好；樓齡要較新，最好在○○年以後落成。
不時聽聞有海外樓花（即未建成的物業）項目「爛尾」或項目落成後貨不對辦的個案。 若購買的海外物業是樓花，您未必能經常實地視察物業的興建情況，所以一定要選擇持牌代理，令的你置業路既穩妥又有保障。 請填寫您的放售/放租物業資料及個人聯絡資料並按[遞交]，我們會盡快安排專人跟進。 廿四孝父親林家駒坦言，買海外樓其實另有原因。 其次原因是，投資海外樓回報率高，收租又相對穩定。
外國樓: 海外樓按揭6大注意事項-外地銀行申請按揭免壓測! 【星之谷專欄－經濟一週】
之後再由這核心擴展經濟至全個北部， 並用鐵路連繫南部， 亦即是英國政府所稱的「Northern Powerhouse」。 由於發展前景一時無兩， 不單是國際巨企進駐， 就連本地財團早於10多年前已進駐投資當地， 而近年大家亦不難發現有極之多的英國樓盤是位於曼徹斯特。 正正就是為了憧憬這個巨大國家規劃而洐生的回報潛力。 而大家亦有所不知， 根據Zoopla的樓價報告顯示， 曼徹斯特的樓價升幅在2020年是全英第二， 而且人口紅利甚大。 隨著規劃漸漸成型， 經濟活動準備起飛， 成為很多人移民英國的選擇。 然而曼徹斯特校網一般， 故此很多人會去距離曼徹斯特不遠的西南方地區Trafford， 當中有一個地方叫做Altrincham。
現時一手物業的平均售價約為24.7萬英鎊，而整體樓價則為18.8萬英鎊。 無論你打算移民、前往海外求學、抑或純粹買樓收租，港人對英國物業的情意結一直不減。 究竟在英國五大城市平均樓價是多少、置業有什麼手續、背後有何雜費支出需注意呢? 本文將以一文引領大家了解英國物業市場，絕對適合對英國樓市新手參考。 投資英國物業，可考慮一些主要地區及城市，除了香港人較為熟悉的倫敦，曼徹斯特、伯明翰、利物浦、愛丁堡等亦在選擇之列。 當然，以上資訊比較單向，買家亦可多留意海外地產新聞網、當地房地產網頁、發展商及政府官網，主動了解海外置業政策和情況。
外國樓: 澳洲買樓程序
她提醒，若買家投資日本物業時要做按揭，在購買意向書上要附加合約條款，列明買家需要做按揭。 這令一些二手樓業主有機會拒絕售樓，因他們知道外國人很難在日本銀行借錢，另銀行普遍審批按揭需時一個月，延長了成交期。 因此，如果投資者想物色抵買筍盤，不要想敍做按揭。
例如大灣區內就有不少「格仔舖」推售，或是分拆酒店房間項目，這些類型的物業，買家也要份外小心。 我們曾經見過一些項目，本身是由一個超級市場承租了一大遍空間，但銷售人員卻跟你說，可以選購超市中的某個位置。 由於超級市場已經租入了該單位，故已有穩定租金收入，待超市的租約完結後，就可取回自己的部份作放租用途。 外國樓 問題是，部份圖則未經審核，變相收樓時的位置，跟原先購入的並不盡相同。
外國樓: 按揭
不過，每個國家可供退稅的項目不同，建議向專業人士請教，做好退稅申請可以「慳番唔少使費」。 值得留意，預算案唯一新宣布的是資本投資者入境計劃，但投資僅包括房地產以外的資產，料可成為政府債券買家的一個來源，但不能惠及樓市。 她認為揀選哪個地區物業視乎投資者的預算和預計投資年期。
- 以往長揸出租回報率為4-5%，今年租金跌超過一半。
- 根據網上房地產交易公司Zillow對住房專家的調查，美國的樓價應在2023年觸底，然後反彈，從明年起進入穩步增長的周期。
- 其實還有很多地方是香港人熱門移民， 例如伯明翰、利物浦、Sheffield、Nottingham、York等等。
- 本文會介紹英國買樓和英國樓盤的最新資訊和注意事項，包括英國樓價、買樓程序、買樓費用和稅項，讓大家先初步了解英國房地產市場，再從長計議。
- 做足功課的Yuki指，在日本租樓簽約一般年期為兩年，租客要付初期費用，包括保證費、保險、按金等，這些初期費用一般是租金的3至5倍，所以租客在揀選樓盤時，會比較謹慎兼不會輕易違約搬走。
- 香港人在英國買樓，可以考慮直接向本地銀行申請按揭，或透過代理申請，但申請按揭一定要搞清楚申請的條款，特別是利率及供款年期等。
但要留意，由2021年4月1日起，非英國公民買家需要額外繳付2%印花稅。 海外樓價相對香港而言入場費低，而且選對地區就有升值潛力，不少香港人即使沒打算移民，都心思思考慮入手作投資之用。 不過，初次置業就要隔山買樓，確實令人迷茫無助，到底投資新手要從何入手？ 世紀 21 奇豐國際合伙人文慧詩Manci Man 為大家講解8個買外國樓花要注意的事。
外國樓: 澳洲：室內面積須逾538呎
Manci：買家要考慮語言能力、時差、文化差異等問題，例如心急的買家，首選當然是本地代理，沒有時差限制，可即時通話，而海外代理工作文化不同，慢活節奏下可能2-3個工作天才有答覆。 Manci：越洋買樓一般買樓花為主，即使你飛到當地，都未必有實景，大前提是要了解發展商的背景和信譽，過往有沒有「爛尾樓」等不良記錄。 以香港人最愛的英、澳兩國來說，以下的發展商信譽較好，值得信賴。 外國樓 西北部最大城市就是曼城，佔地面積約倫敦的十分之一，然而曼城相同一個Post code內亦有高低之分。 英匯英國物業顧問葉桃樂表示，並非整個Post code都好，有時相隔一條街不論罪案率、校網及樓價已截然不同，情況猶如九龍塘，相隔一條街便是石硤尾般。 他指，選擇Post code是要看周遭鄰居質素及有否童黨等問題。
於是如果大家沒什麼想法， 大致都可向英國、加拿大、台灣、澳洲去想。 筆者接觸過很多海外樓買家，佢哋大多手頭揸住一百幾十萬，覺得香港樓好貴，呢世都買唔起，因此就想買返層海外樓填補一吓「心靈嘅空虛」，同人講起碼都叫做有舊磚頭揸手，其實佢哋嘅諗法，喺投資角度上係大錯特錯。 港府上月底已經發布財政預算案，試圖為經濟、市民及企業提供支援。
外國樓: 英國買樓熱門地區及樓市價格
有分析指科技業的員工因為在家工作，在疫情期間搬到樓價較便宜的地區，令三藩市房屋總值在12月重挫6.7%，為美國都會區最大跌幅。 另外加州的奧克蘭及聖荷西，紐約及西雅圖房屋總值也下滑。 科技業的員工們在疫情期間更多地在家工作，導致他們搬到了樓價更便宜的地區。 這種趨勢可能會持續下去，對房地產市場造成更大的影響。 葉桃樂說，約8年前英磅開始下跌，不少人購買當地物業保值，不論是倫敦、曼城及曼徹斯特等地區，其後則轉戰購買平房，不少人想趕及在移居當地前入手安樂窩。 他補充，港人一般在澳洲購買公寓，價格由190萬至750萬港元不等。
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梁氏續指，美國樓市自高位插五成，隨着樓價逐步回升，吸引港人趁低入貨，當中又以洛杉磯最受歡迎，基於房屋需求大，過去一年銀主盤樓價升逾20%。 至於另外兩個主要稅項則是房產稅及資本利得稅（Capital Gain Tax），前者自買入物業之後，每年都需要繳付房產稅；後者則是賣完樓盤後，如果賺錢就要繳交資本利得稅。 與樓按相關的一個月港元拆息（HIBOR）周五報3.05536厘，按日回升0.01816厘。 該行早前發表的報告預計，香港樓價本輪下跌周期，將由2021年底高位累跌25%。 由於去年樓價已跌約15%，假設預計情況持續，則今年料再下跌一成，至明年跌幅才有望收窄至低單位數字。 1月份抵押貸款成本下降，刺激了銷售；但2月份利率再次上升，抑制了買家熱情。
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他們除了更了解你的需要之外，更可以安排你在香港開戶或簽文件。 但是國內的房地產、婚姻、遺產承繼和稅務法律既複雜，又非香港的「普通法」概念，更加上是「政策主導」，常常改變。 外國樓 而且，有些城市，要有當地的工作證明，才容許港人買樓。
較為相宜的選擇是北角，不少辦公室都坐擁維多利亞港海景。 外國樓 九龍區則豐儉由人，例如尖沙咀和紅磡價錢較高，但勝在交通方便甚至有開揚海景；至於長沙灣、荔枝角等地的辦公室則適合需要地方舒適、價格合理和地點相對方便的公司。 如果你不時需要到市區與客戶會面，新界區則可能會較為不便，然而新畀的租金遠比港島和九龍為低。
外國樓: 樓市資訊
視乎個別項目，有些或已預先批准，需向買家收取費用（5,000澳元）；也有些作為買樓優惠的一種，代買家支付。 有意投資英國樓宇作收租之用，需要申請按揭，可找專營英國樓宇按揭的PROPCAP協助。 按揭物業所在不限地域，由申請到批出最快1 個月完成，而且由香港人員負責，可以中文溝通，可更清晰掌握申請人需要。 英國的印花稅為逐級分開計算，以現時的放寬稅率 (見下表) 為例，假設首置客購買樓價100萬英鎊的物業，首50萬英鎊免稅，其後42.5萬英鎊收取5%印花稅，餘下的7.5萬收取10%印花稅。
外國樓: 最新市場資訊
買家在衡量是否「Buy-to-Let」時，要先衡量按揭利率與租金回報的差異，假設租金回報低於按揭利率（例如3%左右），便要自己「貼錢」供樓，未必划算。 不過，如果想先租後自住，可以考慮「還息不還本」的按揭計劃，因為首年只還利息，變相供款負擔會低於租金收入，租金回報就自然提高；其後收回物業自住，就可以轉回一般按揭計劃自己供樓。 上文提到的代理費用（Sourcing Fee）並不屬於經紀佣金，假設是尋找Souring Agent購買物業，才需要繳交代理費，至於一般的Estate Agent就不會收取這筆費用。 謹記所有英國樓盤的交易，只會由賣家一力承擔經紀佣金，收費約在0.75%至3.5%左右（另加增值稅VAT），買家並不需要給予任何經紀費用。
外國樓: 英國買樓費用/稅項一覽
當局有意申辦2032年奧運會，預計有助當地就業及旅行業發展。 原因：珀斯正在籌建地鐵網絡，將會大大改善當地交通。 另外，柏斯作為澳洲第四大城市，是全球礦物主要出產地之一，故有發展潛力。 但所謂「定息按揭」也會有一個兩年、三年的定息期限，之後可以續選定息或浮息按揭來供樓。 部份銀行還容許買家選用「定息按揭」時可以只供息不供本；或選用「浮息按揭」時只供息不供本。
比較不同銀行的按揭成數、息率、還款期，及可選擇的貸款貨幣。 因港元與美金掛勾，近年令港元兌外幣處於強勢，有利港人出外旅行、消費、移民或海外置業。 加上有些國家的特殊情況，例如英國「脫歐」或日本增加貨幣供應等，令英鎊及日元匯價出現波動，都影響海外置業的成本。 若物業用作投資，必須經常留意匯價走勢，謹慎衡量如何作出持有、賣出或出租等部署。 另一個投資目標是日本，原本是看中日本會舉行奧運會令地價升值，但疫情令樓價下跌不少，二人現正物色東京物業，Yuki又做定功課，請教日本朋友，指在東京著名大學附近，每年租樓需求都相當高。 而在日本買樓收租，只會考慮東京及大阪，樓盤則選東京山手線和大阪環狀線附近。
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在過去的一年裡，隨著人們更多地在家辦公和學習，科技業的發展變得更加迅猛。 線上辦公軟體、遠端醫療、線上購物等服務開始變得越來越普遍，這些趨勢可能會在未來繼續發展，帶來更多的機遇和挑戰。 政治局勢，天然災難，經濟發展潛力等等都均對物業價值，外幣匯率有所影響。
Real Estate Au：澳洲最受歡迎的房地產網站，設有手機應用程式。 提供物價估價服務、財務計算器、尋找經紀等免費服務。 除了以上介紹的買樓資訊，其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃，但一般不適用於買樓放租（Buy-to-let）的買家，有興趣可以到有關網站查詢詳情。 買樓畢竟是一件大事，應先向專業人士查詢，再作認真計劃。 英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。 其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-Let Yield）。