發展局局長：首先，今次在天水圍撥地給房協，房協希望在出租單位給長者方面有一定的靈活性，亦希望嘗試以市場主導形式，所以房協並沒有要求政府用補貼土地價格的形式撥地。 但當然市場價格要反映用途，它的用途基本上是出租給長者的單位，所以在評估地價時候會考慮這個限制，同一幅普通作勾地或作住宅發展的地價會有分別，這是天水圍徵收土地地價的安排。 在天水圍區發展局牽頭及處理的工作，亦包括在天水圍第１０８A區一幅現在已放在勾地表，只限作酒店用途的用地，已經可以給有興趣的發展商申請勾地。 另外，發展局和我們其下的工務部門會密切監督其他在天水圍的其他工務工程，包括圖書館及一些康樂的用地，希望能夠準時完成給天水圍區居民享用。 發展局局長：各位朋友早晨，今日我很高興趁我們與香港房屋協會一同出席這樓宇安全的活動，向大家綜合匯報較早前行政長官要求發展局牽頭就天水圍兩塊土地，即天水圍第１１２區和第１１５區，如何能善用土地為天水圍注入新的經濟動力及開創就業。 為滿足居民日常需要，更會興建行人天橋連接公共交通工具，使天水圍社區連接更緊密。
報告又指，要促進傳統產業改造升級，培育壯大戰略性新興產業，著力補強產業鏈薄弱環節，科技政策要聚焦自立自強。 紫晶認為，「深圳灣優質發展圈」的發展步伐比「港深緊密互動圈」更快。 深圳的前海合作區今年9月宣佈擴大面積7倍，由14.92擴至120.56平方千米，覆蓋範圍由前海自貿區擴大至南山及寶安兩區沿珠江東岸的所有近海地區（包括寶安市中心及寶安機場），基本上，整個深圳珠江東岸都包括在內。 天水圍未來發展 雖然華潤在帳面上是大股東，但實際上只是被華資利用的棋子，就不少具體安排一直蒙在鼓裏。
天水圍未來發展: 交通
天福路選址缺點突出，必須在嚴重影響交通或成本高、施工時間長的方案中作取捨。 而且附近的天盛苑及屏欣苑已有街市，在天福路再設一座街市造成該帶街市過於密集但其他地區卻欠缺街市的不均局面。 由於這個不尋常的發展策略，令天水圍的商業活動只有很少的空間發展，現存的61,000平方米商業樓面則在2005年時售予領展。 天水圍不少人口屬於新移民家庭，教育水平不高，往往只能尋找低收入工作，但到區外打工的交通費高昂（從該區到市區的車費每日平均至少30元），令不少家庭長期倚賴失業綜援。 香港扶貧委員會2006年9月公布，全港入息低於平均綜援金額有103萬人，當中以天水圍所屬的行政區域元朗區的人數最多。 按照香港樓房規定，居屋單位對每戶人口限制較為寬鬆，但公屋必須容納更多人。
- 項目是由新鴻基地產、香港鐵路合作發展的分層住宅新盤，坐落於天水圍輕鐵天榮站上蓋，預計2024年落成。
- 政府又建議，強制學生乘搭校巴或公共交通工具，及上下課時間應避免跟鄰近學校重疊，有意申辦學校的團體須於9月30日前回覆。
- 日前，位處新界西北的指標性屋苑之一的嘉湖山莊更是錄得多宗交易，截至2月28日，土地註冊處顯示2月嘉湖山莊共有37單成交，此外，元朗、屯門等多個屋苑亦連環出現成交個案，可見市場普遍看好新界西北的未來潛力，紛紛趁低買入。
- 交通方便和開揚景觀，每每要作出取捨，於嘉湖山莊亦如是。
政府新修建的天水圍醫院已於2017年1月9日起分階段投入服務的天水圍醫院急症室將在3月15日啓用，每天上午8時至下午4時為急診患者提供服務。 要數筆者上一次評論新地的新商場，已經要回到位於筲箕灣的形薈。 商場至今雖然仍未全數租出，但已確立了定位以餐飲及健身中心為主，算是為區內提供不少新選擇。 天水圍未來發展 政府又建議，強制學生乘搭校巴或公共交通工具，及上下課時間應避免跟鄰近學校重疊，有意申辦學校的團體須於9月30日前回覆。 在2003年年初本港爆發沙士期間，天恩邨4座樓宇由港府用作醫護人員臨時宿舍；2004年由中轉房屋改為公屋；港鐵西鐵線及輕鐵第四期支線2003年末通車，天水圍交通大為改善。
天水圍未來發展: 洪水橋規劃早藏「後着」 借前海機遇建新CBD蓄勢待發
所以房協是很願意在今次的合作裡，將青衣青綠街的土地交回政府，給政府作另外的發展。 我在此特別感謝楊家聲主席和房協，令我們可以做出一個社會上多嬴的方案。 1983年，首份天水圍南的規劃圖則出爐，周詳地按照港英政府一直以來的考慮，規劃了用作工廠、寫字樓和貨倉的工商業用地、私樓和公屋的住宅用地，也有公園、社會設施和交通基建。
蘋果日報翌日指天水圍在2004年倫常慘劇發生後成立了3間綜合家庭服務中心，但中心的查詢電話假日竟無人接聽，若有緊急求助，電話錄音會要求求助者致電社署熱線或者留下聯絡口訊，幾經轉接竟然轉介至九龍灣明愛向晴軒的熱線電話。。 連串事件下，天水圍被傳媒冠以「悲情新市鎮」 的名字，香港人亦常把天水圍聯想到「綜援」及「倫常慘劇」。 其中，2005年香港天水圍婦女聯合會曾就天水圍進行意見調查，半數非天水圍區居民對該區的印象只屬「一般」，更有20%受訪者表示感覺「很差」。 歌手李克勤2006年亦有一曲《天水‧圍城》，歌詞說「圍住了血汗，圍住了當初厚望」、「氣候太涼，像殘酷得天生等天養」。 天水圍北原本沒有圖書館，康文署亦只安排圖書車每星期來兩天，經過多年爭取，才於天澤商場租下一個舖位做地區圖書館。
天水圍未來發展: 發展
但為了整體的社會利益，亦配合政府對於天水圍區的發展期望，我很高興房協勇於作這個嘗試。 在簽協議後的記者會上，記者問到與華潤有關的政治考慮，政府官員稱協議與政治無關，又強調港英政府從未徵詢中國政府或廣東省政府。 據華潤檔案，華潤在1982年8月16日致函外貿部知會北京協議內容，表示「我方與港英談判為時一年半以上，幾經波折」，終於簽訂協議。 華潤巧妙地形容港英政府無償批予他們熟地來作私人發展，但所謂的無償只是因為政府用部分收地成本抵消了巍城應付之地價，加上華潤此前已付出了為數不小的投資額，故這有誤導北京之嫌。 華潤又向北京強調其參與天水圍發展的重要性：「希望利用我華潤公司的參加發展，可以起到一定的穩定投資者信心的作用。這與中央提出的『使投資者放心』，『維持香港作為自由港和國際金融、貿易中心的地位』的方針政策是符合的」。 彭勵治在其首份財政預算案中形容，他設想的基本工程儲備基金是一種類似商界運作的形式，將不確定性攤分到項目需時的年期。
基於其策略性位置，新發展區將提供大量空間作辦公室、零售、酒店及特殊工業等經濟用途。 針對天水圍情況，報告提出近30項建議，包括更有效調配資源、加強協調各部門如警方、醫院、非政府機構。 報告又建議，檢討現時處理虐偶個案的程序，提出修例讓法庭接受被虐者書面作供避免因為要出庭而不敢指控配偶。 報告又促請政府定期檢討城市規劃的機制、儘早制訂緊貼人口增長的地區福利計劃。 然而，事隔3年後，小組提出防範家庭悲劇的24小時社署輔導熱線仍未全面落實。
天水圍未來發展: 天水圍基礎教育
而新地因應相關部門要求進行的灌漿等加固工程完成後，於2020年第一季恢復地基工程。 根據2015年7月16日地政總署資料顯示，項目補地價金額涉及15.1899億元，以總樓面面積約98.23萬平方呎計算，每平方呎補地價金額約1,500元。 天水圍未來發展 政府及港鐵於2013年1月首度為項目展開招標程序，不過至當年2月截標日為止，並無收到任何標書，最終流標收場，創下港鐵項目首宗「零標書」紀錄。 兩條支線於2003年12月7日通車，由當日起，720線和721線分別更改成751線和761線以行走兩條新支綫；天水圍南循環線701亦於同月17日投入服務。
然而，當時政府的工務計劃中已有很多正在規劃及建設中的項目，在公共財政上怎樣能作出安排來管理這些項目涉及的公帑開支成為一大難題，這也成為自1977年起出任行政局非官守議員的彭勵治在81年6月就任首位非公務員出身的財政司時的重大挑戰。 81年7月，行政局討論天水圍時，參考了政府對80年代基建開支和建造業界的容載力預測，了解到面臨的基建造價上漲壓力。 考慮到已在進行的多項基建發展，包括公屋、居屋、現有新市鎮繼續發展、新建的將軍澳和馬鞍山新市鎮、大嶼山新機場及連接大橋、貨運碼頭及多條地鐵線路等，政府本身已預測80年代中後期公共財政的開支將達到高峰，剛好會與天水圍規劃中的施工期重疊。 然而，麥理浩政府從未考慮放棄天水圍新市鎮，甚至認為必要時即使要考慮暫緩其他急需或應進行的基建項目，也要持續地優先考慮發展天水圍新市鎮（這也許是遲遲未正式建設已規劃好的大嶼山新機場的原因）。 一方面，行政局決定與巍城商討讓政府收回全部土地再重新批租部分土地作發展的協議書內容，另一方面要求彭勵治計劃未來政府怎樣處理基建涉及的公共財政管理。
天水圍未來發展: 一田有獨市生意都唔做？新地 天水圍Wetland Seasons Park
只是後來因工業北移、經濟結構轉變，原先設想天水圍能成為物流和交通樞紐的功能無法發揮，規劃有需要修改。 天水圍一帶的位置本來為漁塘，自1980年代起，當年政府決定將該處發展為新市鎮以配合人口增長。 長江實業於1991年開始在天水圍發展大型私人屋苑嘉湖山莊，政府亦同時在天水圍興建公共屋邨天耀邨和天瑞邨，使該處的交通需求逐步增加。 故此，九鐵決定於該處興建新支線，接駁至原有的輕鐵網絡。 隨著天水圍區不斷發展，九鐵其後亦分別興建了天水圍第三至第五期支線，以接駁西鐵和服務天水圍西部及北部。 不過政府發展天水圍新市鎮北部時候，由於當年董建華政府提出每年興建八萬五千個單位的政策，所以天水圍新市鎮北部的公共房屋的樓宇高度和密度都比南部高。
過去曾有香港電影、書籍及歌曲以天水圍為創作題材，描述許多天水圍居民生活上所遇到的困難和甜酸苦辣。 對於傳媒不斷渲染天水圍發生的種種悲劇，以及大多創作均圍繞這個市區內的不幸和家庭問題，令不少天水圍居民大為不滿，認為外界把社區塑造成悲情城市，將他們標籤。 但創作人表示無意歧視或貶低天水圍，只是希望大眾對天水圍有更多的認識，關心這個社區。 惟政府沒有理會天水圍居民的聲音，放入賣地表建私宅，新地於2014年7月9日分別以22.21億元及19.68億元獨攬第112區及第115區地皮，兩地樓面呎價均分別逾1,800元。
天水圍未來發展: 政府撥天水圍地設本港首間內地課程私立學校
鄒崇銘在《⼈沒有位置的新市鎮規劃》一文指出，我們⾄今仍無法從官⽅規劃中窺⾒新界北部的產業發展如何配合當區居⺠的需要。 而且，北部都會區預料新增上百萬⼈⼝，通勤問題將構成巨⼤的挑戰。 天水圍位置偏遠，若要前往或離開天水圍必須使用公共交通工具。 雖然香港政府近期推行交通津貼，幫助屯門、元朗、天水圍、上水等遠離城市的新市鎮的低收入居民出外，但只是冰山一角。 屯門位於珠江口，其東面被青山和大欖的連綿山丘環繞，長長的海岸線及豐富的自然資源使其成為了早期漁業和養殖小鎮。 自60年代後，特區政府開始將屯門規劃發展成「小型衛星社區」，即位處於市中心周邊的市民居住地。
1995年起天水圍北部開發時，北部地區成為供應大量樓房的重要地段。 按照當時規劃，現時的數個公共屋邨包括俊宏軒、天逸邨及天恒邨共約13,000個單位，本來都規劃作居屋出售，但隨著1997年金融風暴影響擴大，政府取消居屋第二十三期乙，原訂該期發售的所有居屋單位均被改作公屋單位出租。 除此之外，為應付八萬五建屋計劃的指標，房署每年需要提供50,000個公屋單位，天水圍北於是額外增加了7,000個公屋單位。
天水圍未來發展: 規劃天水圍的兩難
未來，天水圍新市鎮可能會和計劃中的洪水橋/廈村新發展區合併成為一個大型的新市鎮。 整個新市鎮主要分為南部及北部兩大部份，並以天華路為分界。 政府於1991年開始首先發展南部，首個公共屋邨、居屋以及私人屋苑都位於南部，隨著位於屏山北面的九廣西鐵天水圍站於2003年投入服務，南部的發展至今已接近完成。 北部初期為預留髮展區，直至1994年預留區的才正式開始規劃，還正在興建公共屋邨及居者有其屋住宅，將來新市鎮的發展將會集中於北部。 除了一般主要圖書館的成人圖書館、兒童圖書館及參考圖書館外，圖書館還在一樓設有青少年圖書館，是全港第二間設有同類設施的公共圖書館。 三樓報刊閲覽部旁亦設有小説天地，專區擺放不同類型小説。
- 2006年10月，輕鐵761線的總站被遷至天逸，以增加其及其他路線的班次。
- 粵港澳大灣區的首要任務是建設國際科技創新中心，是國家層面的策略。
- 位於屏山北部、天耀邨以南的屯馬綫天水圍站（註：該站雖名為天水圍站，站址卻不屬於天水圍範圍內）於2003年12月20日啟用。
- 直至2018年1月，康文署向城規會申請於天水圍北107區興建游泳池，預算工程費用約13億4000萬元。
- 雖然香港政府已推行交通津貼，減輕天水圍、屯門、元朗、上水、東涌這些遠離市區的新市鎮的低收入居民交通費負擔，但只是杯水車薪，且只能有限度解決問題。
- 天一商城於2014年底已平頂及開始進行裝修工程，並在2016年落成，天水圍北及嘉湖北居民有更多購物及餐飲選擇。
大家會問餘下的３０，０００多平方米平整了的土地會有什麼用途？ 我們會由明日開始，直至１２月１２日，邀請機構提供計劃意向書，按收到的計劃意向，我們會進行招標，在招標的過程裡，我們希望盡量以質素為本，換句話說，租金為次。 最重要是這個項目能為天水圍的居民提供到他們需要的就業機會和經濟動力。 香港房屋協會在2010年以象徵式租金租用毗鄰3公頃的112B區，發展培訓中心，為區內提供就業培訓機會，亦同時會提供教育設施、職訓中心、零售和餐飲店舗等。 非常渴望與巍城合作的港英政府把天水圍規劃與一直進行的新界西北發展研究放在一起考慮。 在區域策略規劃中，麥理浩政府考慮的是天水圍能怎樣扮演陸路和水路交通樞紐的角色，與香港整體和中國連結起來。
天水圍未來發展: 天水圍天榮站發展項目
至2018年7月，時任運輸及房屋局長蘇偉文在立法會大會上透露，輕鐵天榮站月台受上蓋工程影響，出現超過80毫米沉降。 其後發展局局長陳茂波在2014年2月8日出席商台節目《政經星期六》時透露，政府考慮把這塊地皮改為興建居屋，預計可建1,600個單位。 港鐵於2013年12月底再度為項目展開招標，至2014年1月截標日為止，僅接獲3份標書，包括長實、新地及信置。 經港鐵研究後，認為該三份投標方案均未能符合財務要求，因此不接納有關標書，項目再次流標結尾。
天水圍未來發展: 熱愛磚頭│「北部都會區」置業 要看規劃細節（李紫晶）
當時為了宣傳天水圍發展計劃，就有黎明拍廣告宣傳，將天水圍呈現到世外桃源一樣，全因為當時天水圍原來被計劃做別墅區作度假用途。 而當時的港英政府決定將沼澤魚塘發展成為新市鎮，當時就被建築建造雜誌列入為1980年代十大工程之一，可見範圍很廣。 新地（00016）天水圍橋頭圍發展商廈方案昨獲通過，可作寫字樓及商場混合式發展，總樓面84.6萬方呎，相信為區內最大商業項目，有機會成為未來地標物業之一。 就未來北部都會區區內的樓價走勢，1%投資培訓學院課程總監Anthony 天水圍未來發展 Chung認為施政報告對樓價存在正面的影響，短期內樓價可能會短暫地抽高。 但需留意，始終整個北部都會區的發展計劃是10年或以上的土地規劃，未必會很快看見成效，因此未來樓價短暫上升後，會再次回歸平靜。 天水圍未來發展 新界北選區候選人劉國勳日前於天水圍香島中學舉行動員大會。
天水圍未來發展: 發展完成前嘅天水圍係點嘅樣？網民：交通配套環境設施全部都輸晒
天水圍新市鎮南部設有一所政府健康院——天水圍健康中心，位於天瑞路三號地下（嘉湖山莊賞湖居旁）。 新市鎮北部亦有天水圍北普通科門診診所，位於天華邨華佑樓地下B翼二及三號單位（天華邨華佑樓地下中醫診所後面），天業路新設天水圍（天業路）社區健康中心，而區内的商場亦有多所私家診所。 不過由於領展壟斷天水圍的街市，令物價高昂，加上附近只有超級市場，有天水圍居民表示蔬菜昂貴得買不起。 有調查顯示，有85.4%區內居民會跨區至屯門、元朗，甚至北上深圳東門、蛇口、落馬洲等地買餸。
天水圍未來發展: 天水圍交通出行
國家發改委提出，要千方百計促進消費，著力擴大國內需求，增強內需對經濟增長的拉動作用，促進形成強大國內市場。 天水圍未來發展 報告提出，要將恢復和擴大消費擺在優先位置，增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景。 要創造內容豐富、品質精良、結構合理的高品質消費，持續提升傳統消費，加快培育新型消費，不斷壯大消費熱點。 開展智慧商圈、商店及景區、創建旅遊城市和綠色商場示範，擴大綠色產品和消費；同時促進老字型大小創新發展，辦好今年中國品牌日系列活動，提升中國品牌知名度和影響力，推動國潮品牌消費繁榮發展。
報告列出促進消費的政策舉措，包括多渠道增加城鄉居民收入，特別是提高消費傾向高、但受疫情影響大的中低收入居民的消費能力；營造良好的消費氛圍，提振消費信心；培育文化和旅遊消費新業態新場景，發展夜間文化和旅遊經濟，支持各地舉辦文化和旅遊消費惠民活動。 但Anthoy認為始終洪水橋附近的發展計劃可能需時超過十年，因此近期投資者可以先觀察天水圍的樓市。 他認為現時天水圍的呎價偏便宜，約每呎1.1萬元，處於被低估的狀態。 隨著政策的公布，Anthoy認為在未來3至5年，天水圍的呎價有望升約2成，並追近屯門平均1.3萬至1.5萬元的呎價。 另外，Anthoy認為對比往年的政策，是次的施政報告發展藍圖定位清晰，分為鄰近前海的部分，鄰近關口的部分及休閑生活用地三者，而三者比較，前海附近的地區將會最受惠，未來洪水橋、天水圍、屯門一帶的樓價將有機會上升。
天水圍未來發展: 我們的理念
我們相信「人與人」、「人與社會」、以至「人與自然」的關係，建基於愛與關懷、平等與尊重的價值，才能建立公義和平的世界，讓人類得到幸福永續的未來。 新一屆全國人大會議在北京人民大會堂開幕，會上表決通過人大財政經濟委員會名單。 主任委員為商務部前部長鍾山，副主任委員有9人，包括銀保監會主席郭樹清、人行前副行長陳雨露等。 14名委員當中，包括人行副行長劉國強、財政部副部長許宏才等。 大會亦表決通過人大憲法和法律委員會名單，主任是上屆委員會副主任委員信春鷹，人大法工委主任沈春耀等9人出任副主任委員，法工委副主任張勇等9人就出任委員。
天水圍未來發展: 天水圍簡介
當地區議會幾經申請後，康文署才在「地台」上裁種20棵樹，但拒絕給樹澆水，居民唯有發起植樹運動，讓居民種樹及澆水。 香港賽馬會於天水圍+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座）設有一投注站；天恆邨多層停車場亦有賽馬會投注及辦公中心（天水圍電話投注中心）。 現時天水圍有6個由領展及房屋委員會管理的街市，1個由食環署委託服務承辦商營運的臨時街市，區內亦有13間購物商場、13間超級市場及約90間新鮮糧食店。