起初「皇后山」西面佔地13.3公頃轉作公營房屋發展，而樓盤東面則打算保留作私樓用途。 但特首林鄭月娥決定扭轉公私營供地比例至七三比後，將原擬作私樓用地也進一步改成公營房屋，「皇后山」私樓用地也轉公營房屋發展。 粉嶺「山麗苑」位於「前皇后山軍營」用地，曾經被政府放入勾地表內供發展商作申請起私樓，該地皮佔177萬呎，可興建低密度洋房優質地皮，在2008年樓市並不屬於高峰時來計算，估值也一度高達90億元。 由於當年出現新界屋仔熱，故地皮也被受各大發展商青睞而虎視眈眈。
- 粉嶺位於粉嶺龍馬路88號，前身為皇后山軍營用地，3,222伙由6幢樓組成，各單位實用面積介乎278呎至451呎，預計關鍵日期為2021年11月底，即樓花期約一年多。
- 如上文【實地環境】所指，目前山麗苑連主要交通路徑都尚未開通，交通相信不便。
- 當然電視節目時間所限，所以亦拍了一條YouTube片詳細分析，有興趣可以到我的Channel《第一桶金》收睇，現在先講錦駿苑及采禾苑。
- 整個「粉嶺北新發展區」佔地約165公頃，預計日後會容納總人口約為74,100人，及提供約6,800個就業機會。
屋苑向南、西及北的單位景觀各有需要留意之處，至於向東的單位E座楹山閣及F座橋山閣則相對開揚，望軍地村和馬料水新村的鄉郊景觀，開放式戶型之中，只有F座橋山閣7及8室屬此類景觀。 至於注重單位採光而又考慮開放式單位準買家可留意C座2室及3室，因為開放式單位的由窗戶到牆身距離達6米，屋苑上述兩個單位的側面牆身中段設有細窗，有利採光。 當中以B座最多開放式單位，各層16個單位之中有6伙為開放式戶班，分別為1室、2室、3室、6室、7室及9室，當中3室毗連垃圾房，而9室左右兩邊都有單位相連，牆身所佔面積可以與相連單位分攤。 如果執意想最近距離地實地一窺山麗苑目前情況及周遭環境，唯一辦法是經步行或乘的士經小路前往布格仔村，於近屋苑F座的地盤出口仰望屋苑南部情況。 如果不是對屋苑抱高度興趣的申請人，宜留待抽籤結果及龍馬路開通後再到屋苑考察。 屋苑由6座大廈組成，提供824間開放式（佔25.6%）、1,368間一房（佔42.5%）及1,030間兩房（佔32%），總共3,222個單位。
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屋苑「E、F、J、K室」屬於兩房位，面積介乎 呎；而「A、B、C、D、G、H室」則屬 呎的三房。 截至2020年6月止，屋苑也錄得四宗「第二市場」買賣，兩房單位售價 萬元之間；而三房則介乎360萬-365萬元。 「榮輝中心」在1996年落成，主要提供兩至三房為主，一層十個單位，當中「E、K、F、J室」均屬於兩房，面積 呎；至於其餘「A、B、C、D、H及G室」則屬於 呎三房戶型。 截至2020年6月，屋苑只錄得五宗成交，清一色屬於「第二市場」轉讓，兩房419呎的單位，現時「第二市場」售價介乎 萬元之間；而三房588呎單位則420萬。 七座公屋命名為「皇后山邨」，分別命名為「皇溢樓」、「皇頤樓」、「皇順樓」、「皇盛樓」、「皇滙樓」、「皇樂樓」和「皇澄樓」，共提供8,865個出租單位；而六座居屋則提供3,222個單位。 但隨著樓價飛升，市場對公營房屋需求大，最終政府決定將地皮轉作住宅發展，並透過城規改劃，由「政府、機構或社區」用地，改劃為「住宅」用途。
當中，未計算你要為單位裝修、以及其他雜費支出，而你每個月供樓13,790元，即是說每月一出糧，突然間有42%收入從戶口「蒸發」作供樓之用。 而2023/24年所落成的居屋最為矚目，預計有6個屋苑會落成。 分別是北角渣華道居屋、啟德第2B2號地盤、紅磡高山道、位於觀塘半山的安達臣道石礦場RS-1號地盤、屯門恆富街及將軍澳昭信街。 山麗苑升值 當中最筍的樓盤是北角渣華道居屋，除了位於港島，東北方是永久維港海景，又與附近的豪宅並駕齊驅，升值潛力極大。 因應預期區內未來將有大量人口遷入，項目將興建一座約七層高的社會福利設施大樓。 買樓不是單單買「單位」，同時亦購入屋苑的配套，讓家人即使放假，亦可留在屋苑享受親子樂。
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租緊樓的家長可以平平地「上車」先，日後再計劃下一個物業投資。 至於粉嶺山麗苑需注意的地方更多，該屋苑南邊有一段斜坡，售樓書列明可能受山泥傾瀉和巨石下墜的危害所影響，業主須自費維修斜坡。 山麗苑部分單位可能望見位於附近的認可殯葬區及零散山墳，而原居民更可能會在認可殯葬區內設立新墳墓。
攪珠程序已於同年12月15日進行，並於翌年5月31日至9月13日期間揀樓。 及後，有其中14個單位於銷售期後「撻訂」，將列入隨後的「居屋2022」出售。 除橋山閣、梨山及楹山閣分別僅高23層及36層外，其他樓宇均設37層，不設可間三房單位，而每層單位為16個（除松山閣為14個）。 山麗苑升值 景觀方面，向南單位可享流水響、布吉仔一帶山景，而向北單位更可眺望深圳市羅湖區的摩天大廈及梧桐山；向東極高層單位甚至可遠望沙頭角海及鹽田港。
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至於可間一房單位，則以向東南望山景竹的單位最優質，若把方位及景觀計算在內作排序，則會作出下方揀樓次序的安排。 至於二線單位，則以望較開揚景觀的單位為主，又或者本身方位不佳但景觀開揚戶型。 第三線單位則以樓景單位為主，而尾選單位則主要望向垃圾房方向的單位。 住得隔涉，在皇后山連購物消費也不方便，事關整個皇后山只有十萬呎零售設施，而且集中在公屋範圍一邊。
屋苑西面隔著一個小山丘後是皇后山邨，預計與山麗苑的高度相約。 東面及南面是八仙嶺、流水響及鶴藪，山勢較高，但由於與山麗苑尚有一段距離，算是開揚山景。 原本行走沙頭角公路的巴士及小巴線，大部份都行足全程，在中途站的乘客難以上車。
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但最近終於有所突破，NWSL球隊奧蘭多驕傲將會在作客時改穿黑褲，成為聯賽中首隊因為照顧球員生理期而改變裝束的球隊。 目前商廈出租率大不如前，住宅同樣去貨慢，資金的周轉變成一個大問題。 既然現金難以回籠，自然難以投入新項目，所以土地競拍市場參與者冷清，除了流拍及低價成交，未能有第二條出路。 雖說預期的加息幅度不大，但加息傳聞沒完沒了，多少也會影響股市表現。 沒有辦法，在這種情況下，唯有就是運用期權，賺點時間值，讓自己有一點錢賺，心理上會舒暢很多。
截至2020年6月止，屋苑整體平均呎價為13,300元，兩房單位也要550萬元以外，而三房單位也要620萬元。 綠悠軒項目發展為7座1,680個單位，實用面積由 呎，主要提供兩房及三房套房，當中項目「1-6座ABGH」、以及「7座CDEF室」均望向屋苑內園泳池景，而餘下則望向外景方向。 截至2020年6月止，屋苑整體平均呎價為10,700元，一個兩房400呎的單位，二手價約為530萬至560萬元；三房單位則650萬元過外。 除了「逸峰」之外，附近還有三大私樓「綠悠軒」、「帝庭軒」及「御庭軒」，被統稱為「聯和墟三寶」，當中「綠悠軒」的規模及樓齡最大。
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對有逼切居住需求的買家來說，要花多一筆錢租屋3年等入伙，或會因此而卻步。 此外，在17,000名獲邀出席揀樓的中籤者中，逾60%申請人並無出席，顯示不少中籤者選擇了放棄購買居屋，當中或考慮了多個因素。 房委會資助房屋小組主席黃碧如曾表示，今期居屋收到23.6萬份申請，即超額認購31.5倍，當中綠表佔3.3萬份，白表則佔20.3萬份。 今期居屋定價由116.69萬至489萬元不等，綠白表比例亦由50：50，改為40：60。 山麗苑升值 單身人士自8月31日起開始揀樓，當時僅剩下700伙粉嶺山麗苑單位，大部份為面積291平方呎或以下的單位。 由於白表單身者的配額已用完，故房委會今天只邀請綠表單身者出席揀樓。
而且由「沙頭角公路」轉入後，還要行經一條「龍馬路」的道路才能接駁入皇后山，沿途你會先經過七座公屋，多行一段路才會有個路口，才可轉入居屋範圍。 由高空望得到，合共由3,222個單位組成的「山麗苑」，一共由六座組成，當中「A座松山閣」及「B座榕山閣」最捱近居屋地盤的出入口。 這兩座的西面會面向休憩用地，因此景觀上有多一點保障，包括A座的3-5室、以及B座7-13室。 但「A座及B座」的東面，卻會跟「C座杏山閣」對望，包括A座1-2室、12-14室；以及B座14-16室，跟C座的8-13室對望，都以樓景及內園景為主。 不過，前任特首曾蔭權決定推高等教育發展，並有意在「皇后山」作發展，故作出收回「皇后山」的決定，並將用地從勾地表剔出。 任財政司司長曾俊華在《財政預算案2011》也有作出公布，其後教育局土地招標，收到九份意向書。
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今次4個居屋屋苑，我最喜歡啟翔苑及山麗苑，至於錦駿苑及彩禾苑，坦白說，確實有點失望。 最近我都幫NOW TV樓市每日睇拍了一個專輯，分析這4個屋苑，並且跟攝製隊到現場實地視察，所以印象比較深刻。 當然電視節目時間所限，所以亦拍了一條YouTube片詳細分析，有興趣可以到我的Channel《第一桶金》收睇，現在先講錦駿苑及采禾苑。 永利澳門公布，將向專業投資者發行6億美元可轉換債券，初步轉換價每股10.24港元，較昨日收市價溢價近27%。
事關如果由皇后山右轉，前往孔嶺及大塘湖附近，可接連長約4.8公里的「龍山隧道」，透過此路段往返九龍區，但當局暫沒有對皇后山邨等右轉至孔嶺一帶提供任何配套設施。 規劃大綱也表示，在小區內會興建三間幼兒園或幼稚園，共提供23個課室；以及兩間小學，共提供60個課室。 康樂設施方，會提供四個羽毛球場、四張乒乓球桌及3.5個藍球場，還設有一間綜合家庭服務中心、綜合青少年服務中心、長者鄰舍中心、幼兒中心及安老院舍。 另外在區內會提供433個車位，當中公屋有235個、居屋有198個。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。
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【本報訊】今期居屋價格最吸引非粉嶺皇后山山麗苑莫屬，惟屋苑位置偏僻，準買家除需要準備做「開荒牛」，更有多個事項需要留意。 山麗苑升值 ）是香港房屋委員會的居者有其屋計劃屋苑之一，項目編號為NR10，與鄰近的皇后山邨屬於同一個項目。 屋苑位於香港新界粉嶺龍馬路88號，前身為皇后山軍營內警察搜查隊訓練學校，並毗鄰皇后山軍營印度廟。
- 另外在區內會提供433個車位，當中公屋有235個、居屋有198個。
- 另外，屋苑距離粉嶺火車站的車程大概15分鐘，交通並不算便利，但日後將會有交通總匯，住戶可以搭巴士前往各地。
- 利用綠表購買居屋，不論是申請新建居屋或從市場購買二手居屋單位，由於有房委會作擔保（設擔保期，以首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而白表買家則最高可承造90%按揭。
- 值得留意是，彩禾苑位處於邊陲山坡上，雖然不少單位可享遼寬山景，但屋苑範圍有多個斜坡，業主須分擔斜坡保養及維修費，加上彩禾苑屬單幢式設計，故管理費一般較貴。
- 業內人士估計，因應居屋入場價較低，市民紛希望購入較優質的單位，惟該批單位屬開放式戶型，加上外望樓景，故未獲買家垂青。
屋苑由房屋署總建築師（四）負責總體設計，並由王歐陽（香港）有限公司負責詳細設計，承建商為有利建築有限公司。 在居屋2020中也有同樣情況，籤號最前的中籤者，預計會集中挑選地段及交通生活設施較好的鑽石山啟翔苑，其次為馬鞍山錦駿苑。 若買家只能揀選到火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑這兩個屋苑的單位，考慮到生活或有所不便，有可能會選擇放棄購買新一期居屋，以後再抽過，望能有更前的籤號購買未來地段更佳的新居屋單位。 皇后山山麗苑位於龍馬路，如有去過沙頭角公路一帶，當離開聯和墟，進入沙頭角公路後第一個迴旋處(新圍軍營門口)轉右便是龍馬路。 現時交通一定感覺不便，因為該區人口疏落，只有站站停的巴士或小巴。
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連同逾8000個公屋單位，整體公營房屋的供應原本已達到接近12000個。 早於數年前已改劃區內一幅用地興建居屋，並於近月發展成提供逾三千伙住宅單位的山麗苑，於今年中發售，雖然區內現時位置較為偏遠，惟因應價錢亦較其他屋苑低，最平的單位僅約一百一十六萬元，故最後亦於近月沽清。 山麗苑升值 連同逾八千個公屋單位，整體公營房屋的供應原本已達到接近一萬二千個。 被視為近年房屋供應重鎮的粉嶺皇后山，儘管位置偏遠，但當中的居屋項目山麗苑，仍於早前順利沽清。
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天頌苑新近錄得B座中層5室成交，實用面積650平方呎，屬康和式三房套房間隔，向南，在居屋第二市場以480萬元沽出，折合實用呎價7385元。 當局獲預留700伙居屋單位予一人申請者，並安排最後揀樓，因此單身人士很大機會僅餘粉嶺皇后山山麗苑可供選擇。 根據房委會數字，居屋2020至今累售4,622伙，當中綠表佔1,455伙，而白表則佔3,167伙。 而昨日有194名家庭申請者到場揀選單位，並有132伙單位成功售出。 中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，整體二手市場氣氛低迷，私樓造價回落，居屋亦要減價求售。 元朗區昨日僅錄得1宗二手買賣成交，為居屋宏富苑低層1室，實用面積438平方呎，兩房間隔，未補地價叫價400萬元，最終以373.8萬元沽出，實用呎價8534元，減幅約6.6%。
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要買新居屋，其實抽中也只是第一步，要真正找到安樂窩，更重要的是揀樓次序。 以新居屋為例，通常約有30%單位預留給「家有長者優先選樓計劃」申請者，他們會排名最前，之後是家庭申請者，最後是一人申請者。 山麗苑升值 無論是綠、白表申請者，都有居屋準買家放棄上樓機會，如2020年綠置居計劃就有近200伙單位貨尾於今年重售。 事實上，樓價雖然是買樓最重要的幾個因素之一，卻未必是大部份準買家撻訂或放棄買樓的主因。
值得留意是，彩禾苑位處於邊陲山坡上，雖然不少單位可享遼寬山景，但屋苑範圍有多個斜坡，業主須分擔斜坡保養及維修費，加上彩禾苑屬單幢式設計，故管理費一般較貴。 房委會去年推售的4個新居屋屋苑及貨尾共7,142伙，房委會今（13日）宣布，所有單位已悉數售罄，當中售予綠表2,307個及白表4,835個。 如果你跟我說，你本身是有公屋在手的「綠表」買家，若不是受公屋富戶「迫遷」下，我也會建議你放眼日後的「綠置居」或下一期新居屋，無謂自我降格；但白表單身客的情況卻是不一樣。 符合白表資格單人申請資格，以房委會的資格審查，極其量，你最多只有33,000元月入，你的資產限額最高85萬元。
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4個屋苑包括鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑、火炭彩禾苑，以及皇后山山麗苑。 按現時進度，至今共有5,634個單位成交，當中綠表1,774個及白表3,860個。 房委會今（9日）宣布，可供出售予白表「其他家庭」申請者的單位已全部被選購。
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據了解，房委會資助房屋小組最快今年11月，討論下期居屋推售計劃。 至於「綠置居」方面，最快今年10月邀請合資格綠表戶揀樓，涉啟鑽苑新項目單位、「租置公屋」餘貨、柴灣蝶翠苑和青衣青富苑「綠置居」貨尾。 但撇除劏房、一層中小型住宅單位，現時平均月租也要16,000元，比起供樓支出還要多。 租細一點，新界區40平方米以下的單位，平均月租12,280元。
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不過，如果想購買日常用品，就要到鄰近公屋皇后山邨的商場及街市。 根據山麗苑居屋圖則，屋苑附近將會建設公共交通交匯處，所以山麗苑升值潛力無可限量。 現時有兩輛巴士從山麗苑居屋接載居民，分別是 78K（沙頭角至上水）及 79K（打鼓嶺至上水）。 從山麗苑居屋單位圖則所見，山麗苑居屋單位面積介乎 278 至 451 呎，戶型包括開放式、一房及兩房單位。 當中開放式有 824 個，實用面積 278 至 292 呎；一房單位有 1368 個，實用面積 376 至 385 呎；兩房單位 1030 個，實用面積 447 至 451 呎。
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要依賴接駁巴士或小巴才到，經過聯和墟三寶「帝庭軒」、「綠悠軒」、「御庭軒」，走入「沙頭角公路-龍躍頭段」多行約十分八分鐘才到達。 值得留意的是，發展項目範圍內約有一千四百七十五棵樹木，當中沒有已登記於或將加入《古樹名木冊》的樹木，大部分樹木是常見的本地樹木品種。 發展項目地盤內約有一千四百三十三棵樹木會將會受到影響及建議移除，當中有十八棵土沉香建議移植。 【Now Sports】西甲賽會主帥泰巴斯日前批評英超賽會，嫌他們對於曼城違反財務條例一事的調查太緩慢，同時呼籲不應允許曼城在今夏繼續斥資擴軍。 曼城上月被爆出從2009至2018年期間，違反英超財務條例多達100次，而預計有關調查可能需要一段時間，假如被判有罪就將會受罰，當中包括扣分甚至降班等處分。
以下將為大家搶先解構山麗苑圖則的細節，並透過分析山麗苑價錢和區內二手市場，讓各業主都可以參考一下。 值得留意的是，發展項目範圍內約有1475棵樹木，當中沒有已登記於或將加入《古樹名木冊》的樹木，大部分樹木是常見的本地樹木品種。 發展項目地盤內約有1433棵樹木會將會受到影響及建議移除，當中有18棵土沉香建議移植。 身兼房委會委員的公屋聯會總幹事招國偉指出，據今期居屋銷售情況所見，白表家庭置業需求相當大，以粉嶺山麗苑為例，即使位置較為遍遠，惟仍錄得大量市民前往售樓處楝樓，希望能夠購入心儀單位，當中不乏年輕家庭客源。 他認為，房委會可參考今期居屋的銷售情況，即使位置並不理想的屋苑，亦不用擔心銷情。 本報翻查資料所見，山麗苑以中大型單位的成交速度最快，並以細單位的沽貨速度較慢。