葵涌區有不少工業區，其中葵涌道以東的工業區，近年積極轉型，相繼錄有不少工廈重建或者改裝個案，最新有外資基金將購入的工廈，向城規會申請改裝為數據中心。 該工廈為永業街11至19號光輝凍倉（二倉），外資基金ESR以18億元向已故「舖王」鄧成波買入上址後，近期向城規會申請將全幢工廈改裝為15層高的數據中心，並以地積比率10.19倍發展，涉及總樓面約35.23萬平方呎。 現時香港是亞太區最具吸引力數據中心選址的第三位，由2000年發展至今，數據中心在私人市場已佔地八百萬呎。 香港數據中心協會會長李松德表示，直到2025年，本港私人市場將騰出400萬平方呎用地供數據中心發展，當中有接近200萬平方呎來自活化工廈。
今年施政報告宣佈取消非住宅物業（工廈、商舖、寫字樓）的雙倍從價印花稅，加上八月政府降低按揭成數，打算買入非住宅物業，在按揭上可以如何部署？ 在去年工廈重建的申請中，有兩宗為全幢改裝個案，包括鴻圖道86號大偉工業大廈，去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展，並加入藝術工作室等其他用途。 而據運輸及房屋局上月公布，該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目，提供116個單位，估計可容納約370人。 朱亮恒指出，近月股市表現較為波動，對工廈買賣投資市場難免造成影響，部分自用買家入市略為放緩，導致中細價工廈登記量表現相對較遜色。 九月份股市持續反覆向下，相信月內工廈買賣登記仍會受壓，但期望可守在三百宗關口，綜觀第三季整體工廈表現料不過不失。
工廈買賣: 物業，非所有人合資格敍做9按
香港按揭證券有限公司於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。 另住宅面積趨細，在儲物空間不足下，業主喜歡月花數千元租地方存放雜物，令拆售工廈需求增加。 以葵涌青山公路 號為例，金朝陽（0878）將其重建成「iPlace」，於2015年時拆售樓花，該工廈樓高23層，提供322伙單位，面積由342至646平方呎，屬於「大劏」。 想當初，劏廈入場門檻低，租金回報約莫3厘，成為不少投資者心頭好，但一心以為「坐定笠六」等物業升值，卻可能事與願違。 原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。
無論租戶正在考慮在香港租用甲級商廈、寫字樓或是租工廈，在物色單位期間，不妨在價錢、地點以外，考慮該出租寫字樓、工廠大廈的配套，例如該大廈是否有設置閉路電視、有沒有保安員24小時駐守。 另外，租戶亦可以在選擇工廠大廈、寫字樓的出租單位期間查看停車場位置，若沒有停車場，搬運重物時會非常吃力。 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋苑，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。
工廈買賣: 投資工廈需注意業權契約
用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 黃漢成稱，大部分買入工廈的多為資深投資者，他們財力足夠，可購一整層，甚至一整幢工廈改建或分拆出售，涉資逾千萬元起。 他指，近月貿戰持續升溫，加上本地銀行開始加息，影響入市步伐。 而投資工廈要留意概念、心儀地區的發展，隨着高鐵開通及港珠澳大橋快將落成，有助中港兩地經濟發展，部分地區仍有投資潛力。
近年市場出現不少分租工廈，即工廈經翻新重新分間單位，並以分契形式拆售。 銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。 工廈市場持續火熱，利嘉閣（工商舖）最新資料顯示，今年6月份共錄得575宗工廈物業買賣登記，連續5個月企於500宗之上，期內登記金額總值則微升2%至31.71億元。 工廈買賣 其中，「5球」以下的細價工廈持續受到熱捧，成交量佔6月整體工廈買賣宗數74%，細價及拆售項目成為工廈交投支柱。
工廈買賣: 敍做按揭 工商舖最高可借四成
免繳額外印花稅 哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？ 這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。 首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。
1988年4月1日至2010年3月31日期間的印花稅率以下連結載有計算由2010年4月1日起買賣或不動產轉易契的印花稅例子及常見問題。 由1992年1月31日開始，住宅物業買賣協議須按與不動產轉易契相同的稅率繳付印花稅。 在買賣協議按上述規定加蓋印花後，有關的物業轉易契只須繳付定額印花稅$100。 任何在2020年11月26日或以後簽立以買賣或轉讓非住宅物業的文書的「從價印花稅」將會以第2標準稅率徵收。 以地區劃分，在本行觀察的11個分區當中，共有5區的登記量按月上升；當中以上環、中環及金鐘的2.5倍升幅最高，由4月的4宗增至上月的14宗；其次，觀塘區亦按月升33%，月內錄4宗登記。
工廈買賣: 荃灣 有線電視大樓 出租 – 高層海景齊間格
恒基銳意打造成為世界級建築地標，外形設計以洋紫荊含苞待放形態為設計靈感。 兩大型本地發展商加力興建「地標性」高度，足見對未來後市信心十足。 筆者深信不久將來，大宗投資物業市場會重現店舖及商場逾億成交案例，工廈/商廈大手買賣仍會持續，在現時租值和市場回報率，投資者包括中外房產基金和發展商不難找到「心水之選」，餘下四個月的工商廈成交持續暢旺是可以預見的。
美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，6月工廈註冊量共錄285宗，按月升18.3%，而註冊金額則為25.52億，按月跌26.3%，主要是由於上月錄得8宗與荃灣有線電視大樓相關的註冊成交，涉及金額達16.6億。 最大宗成交為冠華鏡廠家族以2.6億購入全幢元朗晉美工業大廈，面積為39706方呎，平均呎價為6548元，而該家族過往擅長在淡市中購入物業作投資。 工廈買賣 另外，資深投資人彭慧克以2.46億元購入長沙灣東方國際大廈的15樓1-7室和28樓全層。 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。
工廈買賣: 比較工厦按揭利率 2021
相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 工廈買賣 工廈買賣 黃漢成表示，購買工商物業毋須繳付額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），但要支付雙倍印花稅（DSD），稅率以物業交易額計算，為交易額的1.5%至最高8.5%。 他最看好地區則為西九龍區如長沙灣，該區價錢仍低水，平均呎價約4,000至5,000元，當港珠澳大橋開通後，料能吸引更多租戶，具升值潛力。
另一個同類型「大劏」項目——葵涌業成街16至18號星星中心，亦於2015年由星星地產（1560）拆售，樓高19層，每層提供約15個單位，面積由238至705平方呎。 其中一個351呎的高層16室，原業主280萬元購入，上月底以原價沽出，以3%釐印費計，料業主損手8.4萬元離場。 另一個352呎的高層12室，原業主以253.4萬元購入，去年6月以240萬元易手，較購入價低13.4萬元；接手的業主於7月度再度以240萬元轉手，以3%釐印費計，料業主損手7.2萬元離場。 隨着5G年代來臨，整個大氣候逐漸轉變，市場對數據中心的需求大大增加，計入上述最新申請，單計葵涌區已錄至少7宗的相關重建或改建申請，涉約179萬平方呎樓面。 具中資背景的萬國數據最積極，集團先後為區內3幢工廈並申請重建為數據中心，涉及地點包括打磚坪街57至61號中央工業大廈、藍田街2至16號葵涌聯發工業第一大廈及大圓街2至10號美羅工業大廈，合共涉及約75.9萬平方呎總樓面。