購買後即可解除試用天數限制，繼續使用，無需重新下載和輸入已有資料。 （一）2005年至今，有11宗個案要求主管當局（即民政事務局局長）引用《條例》第40A條的權力。 就政府方面來說，引用權力去介入業主之間的紛爭，必須十分慎重和有充分的事實根據。
法官頒令答辯人及其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，須立即移除所有放置在L舖對出的行人管理區的搭建物，包括貨物或雜物，及答辯人須支付法團申請的訟費。 這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。 簽名運動召集人陳屯尼表示，今（11日）獲民政事務署告知，該次業主大會是香港首個按照《建築物管理條例》（第344章）附表8召開的業主大會。 他表示待核實當日出席的業主身份後，便會開箱點票，將結果交予管理公司，他期望管理公司可從善如流，落實業主的訴求。
業主大會投票: 服務
事實上，發展商是有權要求其他業主拆除那些簷篷和晾衫架，及隨時使用其權利去興建招牌或廣告。 因此，有沒有其他業主使用該大廈外牆並無關係，最重要是發展商本身是否有權利去獨自使用、佔用或享用該大廈外牆，如有的話，就須負責外牆的維修費用。 主席指出，沿用上述該習慣的決定是該法團的集體決定，而不是由主席個人決定，所有針對有關管理該大廈的申索，都不應向管理委員會的個別委員提出。 日，入稟控告法團主席，指主席未經政府許可及受害住戶同意，私自更改原有大廈升降機建築設計運作圖則。
由於法團收到屋宇署發出兩個維修命令，為履行該兩個維修命令，需進行大廈整體維修工程，該屋苑於2011年開始籌備屋苑公用部分的大型維修工程，並聘請偉略工程顧問有限公司作為工程顧問，負責制定工程招標文件和監督日後的工程施工。 2012年5月3日，在東方日報刊登該維修工程承辦商資格的投標預審廣告，於截標前共收到25間承辦商回覆，通過預審承辦商評分標準，達到60分符合資格可以領取標書之承辦商只有12間。 按理，無論法團是否獲得保險賠償，申請人需賠償受害人的責任及數目，不會有絲毫改變或減退，唯一可能改變的，是追討的權益，隨保險公司已賠償的多寡由法團而轉移到保險公司，但保險公司若要追討，亦要以法團名義進行，這個是一般保險法律的原則。
業主大會投票: 有關：開啟收集箱及點算委任代表文書事宜
法團業主周年大會必須安排在不早於12個月但不遲於15個月內召開，秘書須在舉行業主大會的14天前，將會議通知書在大廈的顯眼處張貼，通知所有業主有關會議的議程。 法團解釋，只承認雲峰大廈有160戶，這是基於該大廈公契的規定，天台並不作為獨立住戶，因天台不是居住用途。 然而，申請人其後獲機電工程署及香港電燈有限公司回信，在符合一些條件下，不反對有關電力供應之申請，以及提出了實際之安裝安排，例如把16樓的電流負載量減低，分配部分電力供天台使用，使總電流負載量不變。
為了使《條例》與時並進，以及回應公眾的關注，民政事務局在2011年1月成立了「《建築物管理條例》檢討委員會」（下稱「檢討委員會」），現正詳細研究常見的大廈管理問題及解決方法。 檢討委員會會探討應否透過修訂《條例》來解決這些問題，並會就如何加強法團的運作，以及保障業主的利益，向政府提出建議。 管理私人多層大廈是所有業主的責任，我們的政策目標，是鼓勵業主組織起來，有效管理自己的物業。 政府制訂了《建築物管理條例》（第344章）（下稱《條例》），提供一個法律框架，讓業主可以成立業主立案法團（下稱「法團」），依循條文的規定做好大廈管理工作。 業主委員會與管理處一致同意以集資的形式向業主收取本年度的維修支出，有關議案將在是次業主大會議決。
業主大會投票: 香港條例
有一些承辦商以低價投標工程，中標後才附加很多工程項目費用，結果令全體業主多花冤枉錢。 被告人拒絕支付欠款的理由，是因為法團拒絕為他維修屋頂，引致他的物業天花不斷漏水，他十多年來不斷要求法團作出屋頂天台的維修，但法團一直拒絕替他維修。 他反駁法團及管業處不作出維修的話，他一定不會支付所欠的管理費，而該些管理費用正是構成訴訟的主因。 他與法團於2006年7至8月間曾經達成和解方案，因此他在當時有支付管理費，法團及管業處亦有替他的物業天台作出維修，但修補工序未能制止天花漏水，因漏水持續，被告人因此停止支付管理費。 黃埔花園入伙20年，一直未有成立業主立案法團，甚至連代表監察整個屋苑的「大業委會」亦未成立。
根據《條例》第20條訂明，法團必須設立並維持常用基金，以支付法團根據《條例》及公契規定行使的權力及職責的費用，以及大廈日常的一般支出。 《條例》附表5則訂明，管委會須每年擬備法團預算，列明各項支出的預算，不論有關支出是從常用基金還是備用基金支付。 1c) 正如我在文中提到，承辦商在面談中的表現是其中一個可靠的甄選指標。 因為在過程中可反映出對方是否準備充足，對突發的提問是否可以從容應付，從而對其提供的服務是否專業得到一點啟示。 如果議案他日需要交由業主大會投票決定（如2年的清潔服務合約），那麼管理處和業委會委員就必須要制定一份回標分析參考，預先給業主閱讀及參詳，公投才會變得有意義。 在進行上述工作時，管委會須依照【2007年建築物管理(修訂)條例】第20A條的要求，去進行採購工作。
業主大會投票: 有關:天盛苑免收2020年全年管理費事宜
但是，運用這權力的前提，是大廈的管理出現了重大問題，因此，法例給我們設置了行使權力的門檻。 業主大會投票 又例如，有業主要求主管當局引用《條例》第40A條查閱委任代表的文書，以確定是否有效。 然而，《條例》明確規定，管委會主席或主持會議的人（如主席缺席）才有權作出這些決定。
法團於2009年9月份與答辯人以合約形式訂立另一份管理合約，1年死約及1年生約，繼續管理該屋苑。 法團於2009年12月15日曾發出兩封信給答辯人，追討所管有的管理費按金、水電費按金、累積盈餘等等的各項金額及該屋苑的賬目，其後於2010年5月19日透過業主大會議決通過終止該管理合約，而該管理合約到2010年7月31日完結，答辯人亦於當天離開該屋苑。 土地審裁處2010年第285號個案，申請人為5個車位的業主，亦是法團在1996年10月至1998年8月的司庫，答辯人為九龍城嘉林邊道44至46號某屋苑業主立案法團。
業主大會投票: 有關﹕2018年1月14日業主大會投票結果及第八屆管理委員會選舉結果
條例第3A或第4條召開，管委會在遞交申請書時，須同時提交民政及青年事務局局長所發出命令的副本一份，或土地審裁處所發出命令的副本一份(視屬何情況而定)。 召集人須確定，業主在同一業主會議上，藉決議以“得票最多者當選”投票制，從管委會委員當中選出主席、副主席(如設立的話)、秘書及司庫各一名。 召集人須製備一覽表，載列所有已送交委任代表的文書(不論該文書是否有效)的業主所屬的單位，在業主會議舉行的時間前在會議地點的顯眼處張貼，直至會議結束為止。 業主如擬根據條例第3條(即由總共擁有不少於5% 業主大會投票 業權份數的業主委任一名業主作為召集人)委出管委會和成立法團，須按下文所載的程序，召開業主會議。 1) 業主大會投票 很多謝譚太鉅細無遺地交代屋苑兩項重要日常運作「保安和清潔」的選標流程。
「授權者在授權的那一刻，已經失去了個人意志，可能他想投A，但代他投票的人卻投了B。授權票儼如一張空頭支票。」他認為政府應從根本上解決問題，改善《建築物管理條例（第344章）》，例如需要有授權者的簽署及身份證明文件。 日出康城領都保安、清潔、會所及升降機外判商合約即將到期，領都業主附屬委員會將召開大會就四大標書進行投票選出外判商。 唯有業主留意到業委會曾擺攤呼籲未能出席大會的業主「授權予領都附屬委員會代為出席及投票」，認為做法有不妥，憂慮投票結果遭操控。 終院合議庭在判決中指出，有關業主大會第5項議程的決議應適用《分層建築物共同部分的管理法律制度》有關「多數」的規定；「該項決議獲得了出席會議的小業主過半數的贊成票，且占大廈總值的40.612%」亦符合該制度的有關規定。 終院在判決中指出，業主會的決議符合現時《分層建築物共同部分的管理法律制度》有關「多數」通過的規定；而根據相關批示，郵電局並沒有獲賦予任何權利在大廈安裝無線電監測站、天線或其他相關設備。 「點票易」電腦軟件是為方便業主在成立業主立案法團（法團）的業主會議或法團成立後的業主大會上，就委任管理委員會時投票後點算之用。
業主大會投票: 有關：舊衣回收服務事宜
2010年11月29日，廉政公署在都市日報刊載文章，提倡誠信樓宇管理。 業主立案法團在私人大廈的日常管理中，角色非常重要，它代表所有業主管理樓宇基金(即管理經費)、樓宇的公用地方和執行公契條文。 若在決議項目中有多於兩個以上的選擇，很多時會出現低於半數的投票結果，最可行而符合法例的方式，是在首輪投票中篩選剩兩個選擇，才能在第二輪投票中於兩者擇其一。 業主在同一時間有太多選擇會無所適從，亦不利議決過程，若在可行的情況下，最簡單的方式是每一項決議都只有兩個選擇，贊成或反對、方案A或方案B，這樣就容易在會議中以「過半數票」通過決議案。
- 法團未有舉行8月21日會議的「延會」，而逕行「合併」舉行特別業主大會，是否符合法例規定？
- 即使法團現時有足夠的資金可以退還款項，但這些資金應是作其他用途，如果用以退還申請人，對其他業主也不公平，因為其他業主便因此而須再集資支付其他用途的開支。
- 法官認同法團的兩名證人所說，自2008年才開始發出勸喻及口頭警告，於2008年9月20日發出書面通知，警告答辯人假如不立刻停止把商業廢料丟棄在天井，會從2008年10月1日開始向他收取每月600元的額外清潔費。
- 經仔細衡量各有關因素後，民政事務局局長都同意每宗處理建議，並決定不引用《條例》所賦的權力。
- 8月份的會議上，法團安排「義工」上門「提醒」業主出席，部分「義工」收集授權書，同引起爭議。
- 根據經修改的申索陳述書，顧問公司追討包括A4文件4,993張(每張5元)共24,965元；A3文件14張(每張30元)共420元；VCD兩隻共1,000元，顧問公司以額外工時及行政費作為準則，決定以上項目的收費。
管理公司須要經常保持電動樓梯的安全運作，安排定期檢查及維修保養，並為該項設施購買第三者風險保險。 法團指該側巷為公用地方，但被第二及第三答辯人佔用，並將D1舖與該側巷毗鄰的外牆拆去，故要求法庭頒令禁止第二及第三答辯人使用該側巷作私人用途，並須移除該側巷所有僭建物，及強制第二及第三答辯人還原該外牆建築。 區域法院傷亡訴訟2010年第1580號個案，原告人是旅行社東主，被告人是灣仔軒尼詩道427至429號某大廈業主立案法團及管理公司。
業主大會投票: 成立業主立案法團步驟
雖然後來答辯人將僭建物清拆，但仍留下部份角鐵及鐵枝在外牆上，沒有拔除，也沒有維修好損壞的外牆。 申請人要求法庭頒布禁制令，要求答辯人從外牆上拆除所有僭建物及餘下物料，並為損壞外牆向申請人作出賠償。 法官認為，拆卸老化的設備而考慮作出其它安排，是對大眾有利的行動，並不同意拆除設施的議決屬違反公契或【建築物管理條例】，不過在今次事件中，申請人沒有向法團要求召開業主大會。
- 美新名廚茶餐廳由2008年開始至2012年期間，佔用商場公用地方作營業用途，在2012年7月15日結束營業。
- 答辯人指，他們3個地舖的業主共佔大廈業權份數約三分一，比當日出席大會的業主所持的661份多，而3個地舖業主都不支持議決，如果他們可以出席大會，議決的結果會不一樣，所以，為秉持公義，法庭應宣布當日的議決無效。
- 這工程包括在外牆鑽鑿缺口，及在整個大廈的建築或結構作出了永久性的改動。
- 會議焦點落在兩項居民十分關心的民生議程, 其中包括行將屆滿的清潔及保安服務合約安排。
法官分析，如果答辯人的僭建物支撐鐵枝越過地界，很難想像在商業大廈興建期間，工人不會將鐵枝切短才繼續工程，就算答辯人的說法正確，他的僭建物的鐵枝必然已超越地界，所以已經是侵權的行為。 在現階段，申請人沒有足夠的證據，顯示答辯人的行為破壞了外牆的防水層，而需要做特別的防水維修工程。 雖然答辯人已經拆除僭建物，但證供顯示部份角鐵及鐵枝仍插在外牆上，所以須頒布禁制令，命令答辯人移除全部外牆上的角鐵及鐵枝。 法團第一屆管理委員會在2008年7月30日舉行的業主大會，議決通過確定2008年的財政年度管理費收取金額乃依據公契條款釐定，每個住宅單位每月500元、每個地舖每月1,000元。 在第一屆管委會訂立劃一徵收每份管理費500元後，業主之間一直爭拗。 第二屆管委會於2011年1月14日決定舉行業主大會，討論及決議取消於2008年7月30日已通過的劃一收費500元議案，建議應按大細單位和單位不同位置繳交不同的管理費。
業主大會投票: 業主立案法團事務
召集人須確定，業主在同一業主會議上，藉決議以“得票最多者當選”投票制，從他們當中選出合資格的管委會委員。 如候選人的數目不多於管委會委員的數目，則該等候選人會被視作自動當選。 召集人須確定，業主會議通知在業主會議日期至少14天前送達每一名業主 、 公契經理人及公契授權人(如有的話)。 送達方式包括當面遞交 、 郵寄往收件人最後為人所知的地址，或放在業主單位 ／ 單位信箱內。 召集人須確定，業主會議通知清楚列出會議日期 、 時間 、 地點及議程。
業主大會投票: 物業管理系統
逐步淘汰：每一輪投票完成後，淘汰得票最少的方案，然後進行下一輪投票，直至其中一個方案取得「過半數票」通過為止。 該公司於2003年以約40萬元購入物業，是次拍賣不提供樓契，並以連佔用人不交吉形式拍賣，前門樓梯底面積約28平方呎，後門樓梯底面積不足10平方呎，該物業拍賣位置屬非住宅用途。 拍賣行於2012年4月公開拍賣該物業前門及後門的樓梯底位置，開價9萬元，其後每口叫價加1萬元，惟無人承價，物業最終被收回。
業主大會投票: 有關慈善義賣活動事宜
在過往兩年，互委會及其他熱心業主先後徵詢兩名獨立和專業的律師意見，才獲悉該大廈各單位應分攤的大廈開支比例，應按照公契的條款釐定。 根據該大廈公契，整座大廈應分為68份，每個住宅單位各佔1份（即1至10樓總數為60戶），而地下每個商舖則各佔2份（總共4個商舖）。 業主大會投票 保養手冊是物業管理的重要工具，保養手冊記錄了玻璃幕牆系統的使用歷程，保養細節、修葺及檢查資料。
事實上，自1975年法團已要求有關政府部門採取行動，清拆天台的違規僭建物，政府部門雖確認這些僭建物屬於違規，但因未有構成即時危險，而一直沒有採取任何行動。 法官認同法團的答辯，簷篷屬僭建物，申請人沒有理由要求法團支付違法僭建物所須的費用，故此駁回他的申請及須支付訟費。 號個案，申請人是雲景道某大廈車位的業主，第一答辯人是該大廈業主立案法團，第二答辯人是該大廈管理公司。 過往，法例規定在改建工程展開前，須透過認可人士或註冊工程師向屋宇署申請入則，而改建的廚房亦須符合消防條例的規定。 有專家指出，廚房原有的牆及防火門具有耐火功能，一旦拆除便很難避免火種蔓延，而發展商在興建大廈時已入則，列明屬明火煮食間隔，業主自行拆除分隔牆及防火門，就算改為非明火煮食空間，沒有申請入則已屬違法。 土地審裁處2011年第76號及2011年第77號個案，第一申請人是香港銅鑼灣大坑道某屋苑B座5號地下及其中一個車位的業主，第二申請人是該屋苑B座3號地下及其中一個車位的業主，答辯人是該屋苑的業主立案法團。
業主大會投票: 有關：法團管理委員會重整架構事宜
她希望土地審裁處能就她對管理費分攤方法的疑問，作出合理的裁決及頒令如何執行。 該大廈位於薄扶林道35至37號，有兩份公契，一份適用於薄扶林道35號（即B及C座），另一份適用於薄扶林道37號（即A座）。 2005年之前，該大廈35-37號只有一個業主立案法團，當時有業主認為，既然大廈有兩份公契，應該有兩個獨立的法團。 一些業主（包括申請人）於是入稟土地審裁處，申請解散當時的法團管理委員會及委任申請人作為臨時管理人。 土地審裁處於2006年1月21日批准申請，35號和37號兩個業主立案法團最終順利產生。 區域法院民事訴訟2013年第3084號個案，原告人是海壇街232號某大廈15樓B（頂層單位）業主，被告人是業主立案法團。
其後業主再向法團遞交5%聯署提出新議程，包括要求罷免除房署以外的全體委員、更換管理公司及通過以「招標妥」重新招標。 法團主席是透過根據《條例》第3、3A或4條召開的業主大會上，由親自投票或委派代表出席會議投票的業主以過半數票來議決委任的，有一定的代表性。 業主大會投票 再者，任何在由不少於5%的業主要求召開的業主大會上需要議決的事宜，都必須由過半數票來決定，會議整體的公平性和透明度不應受個別人士或會議主持人所影響。 再者，【建築物管理條例】第2條將「公用部分」定義為「建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」。 很明顯，該大廈公契已說明發展商是可以獨自使用、佔用或享用該大廈外牆，及該大廈公契是在土地註冊處註冊，故此根據上述的定義，該大廈外牆便不屬於該大廈的公用部分。 法官認為必須依據大廈公契條文的規定，如公契條文未有提述，則須參照【建築物管理條例】所訂定的公用部分作釐定。
業主大會投票: 有關：盛麗閣﹝R座﹞及街市出入口附近牆身張貼宣傳標語字句事宜
樓宇內公用部分的所有窗戶須由法團及全體業主負責，個別單位的窗戶須由該單位的業主負責。 業主或法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知，當局可向其送達定額1,500元的罰款通知書。 作業備考訂定，安裝玻璃幕牆的生產商及供應商須提供一切有關安裝玻璃幕牆系統的資料給建築物的業主。 在安裝玻璃幕牆後，須定期檢查，建築物的業主應安排每年最少兩次檢查，尤其在颱風前後。
民政總署鼓勵業主、法團、業委會、公契經理人和物業管理公司採用上述的《行政指引》。 業主大會投票 為方便各方依循，民政總署亦將於稍後推出《程序核對清單》，以一覽表的形式載列《條例》、由民政事務局局長根據《條例》發布的《工作守則》的規定和《行政指引》。 同時，民政總署亦會為有需要的法團提供「法團諮詢服務」，以幫助法團依循《條例》和《工作守則》的規定及《行政指引》。 區國權指，昨晚有5至6位居民親身出席會議後，卻被管理處職員指已簽署授權書，質疑「被授權」及有人製造虛假文書，已向ICAC申報和報警處理。 另外，大批居民對於投票結果不滿，要求公開授權票來源，但礙於檢查授權書要求只能由法團主席提出，最後甘天成沒有回應要求，「主席話香港是法治社會，有居民不滿可以告他。」會議最後亦不了了之。
業主大會投票: 業委會 VS 業主立案法團
35號法團於2009年5月30日的業主大會通過進行大廈維修，但因37號法團的原故未能展開維修工程。 兩個法團起初一同聘用同一間管理公司管理大廈，後來因意見不合，管理公司辭職不幹。 首先，按本案證據，呈堂的合約文本為立約各方都同意他們的協議並不包括任何「履約保證」。 法團與天域建築有限公司簽訂該工程合約後，天域建築有限公司於2013年8月9日有向偉略工程顧問有限公司詢問工程合約內是否不包括第8.6項「履約保證」；偉略工程顧問有限公司代表法團於2013年8月10日回信，確認工程合約並不包括第8.6項「履約保證」。 因盧先生並沒有在本案控告天域建築有限公司，所以土地審裁處不應頒發影響該公司的命令。