業主大會審議通過「業主大會議事規則」和「管理規約」，選舉產生首屆業主委員會委員，業主委員會應當是5至15名的單數。 三、籌備組負責起草「業主大會議事規則」、「管理規約」和「業主委員會選舉辦法」，並公示7日，廣泛徵求業主意見。 當樓宇老化，欠缺保養或長年失修耗損，情況嚴重的話，便需要以全面及大型的復修工程改善樓宇狀況。 透過維修、更換、改善或提昇及結合改造重設等方案更新和改善樓宇的配置，鞏固樓宇結構，減低變成危樓的機會。 對於未能遵守保留所有委任代表文書規定的有關管委會，建議施加刑責，並加重未能保管招標文件等罰則，最高罰款2.5萬元。
決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。 決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。 第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。 第一步是到社區先去，告訴社區我們要成立業主聯會，先填寫申請書大概10個左右業主簽名就行了。 我想提醒的是：業委會不是一個決策機構，只是業主大會的執行機構。 需要牽扯的精力太多，以我為例，基本每周 30個工作小時的時間被業委會耽誤，而且是義務勞動。
業主大會流程: 業主委員會職能
但凡供應品、貨品或服務價值超過或等於過去三年平均審計開支的20%，就需要用招標方式進行。 至於標書需否得到各方同意才接納，則視乎該項目是否屬於「大型採購」項目。 因此，如果業主對屋苑作終極監察，最直接還是組織「業主立案法團」，但當然背後卻是難關重重。
事實上，他們買的並非獨立物業，而是在不同時段與一大班業主一起購買了地產發展商在該幅土地上興建的建築物，並根據所佔的面積計算出業權份數，這班業主就是該業權份數的管有人。 根據《建築物條例》（第21 1A條），只有當管理費新增幅度超過50%，法團才需要召開業主大會通過決議。 但是，龍門居事件中的增幅不足50%，所以並不受條例規範。 業主立案法團是根據《建築物條例》（第344章）而制定，提供業主一個法律依據，能夠放心依靠法團管理大廈，並且平衡業主立案法團的權力與職責，方便物業的日常運作。 又如大廈已成立業主立案法團，法團可在業主大會上通過議案，否決有關預算；在這情形下，管理公司只能根據去年的財政預算數字，另加百分之十，以作為當年的財政預算支出。 召集人須提醒各管委會委員以土地註冊處指明的陳述書 ( 附個人資料說明 業主大會流程 ), )，說明他們並非下段所描述的人，並須在獲委任後的21天內把已簽妥陳述書送交管委會秘書。
業主大會流程: 什麼是「業主委員會」? 什麼是「業主立案法團」?
而「消防資助計劃」所資助的工程，由於涉及協助1987 年或以前建成或首次呈交建築圖則的商住樓宇，將其消防安全措施提升至現代標準，因此均屬於「改善」工程一類。 故此，若有關樓宇的公契沒有條款，授權業主大會議決進行改善工程，其所通過進行的工程決議，便無法涵蓋「消防資助計劃」及「2.0行動」下的改善項目。 隨著約3個月的招標期結束後，共收到超過20份有效標書，入標數目較參與「招標妥」前的招標結果大幅增加，並吸引多間在市場上有豐富工程經驗及具實力的承建商入標競投，部分更是市場上具實力但從未參與復修工程的承建商，給業主更多選擇。
- 不過，請注意，第561條訂明公司的章程細則的條文如會有以下效果，該條文在有該效果的範圍內屬無效︰決議不得採用書面決議形式提出及通過。
- 招標文件內容訂明是一年合約，但報價部份卻要求承辦商提供額外第2年期合約價錢的做法亦欠妥善，因此他贊成推倒重來。
- 同時，民政總署亦會為有需要的法團提供「法團諮詢服務」，以幫助法團依循《條例》和《工作守則》的規定及《行政指引》。
- 市建局亦聽到一些業主的意見，指他們聯絡其他業主商議組織法團有困難。
- 第三階段的工作主要透過電子招標平台（「平台」）招聘工程承建商，及截標後進行開標並由工程顧問審核每份標書及撰寫評核報告，最後召開業主大會議決中標的承建商。
但是裡面寫的前期幾屆業委會的成員，明顯對業委會的職責和一些相關法律條文解讀和運用不到位。 李先生稱，管理公司繼去年上調了17.9%管理費後，管理公司在制定新財政預算時，下個年度每戶管理費再上調4.9%，每個月要1,300至2,000元，比起周邊屋苑貴，質疑管理公司濫加管理費。 「整個情況為何要驚? 錄音錄影都是保障事實，以免雙方各執一詞，以免大家加鹽加醋，為何要驚? 業主大會流程 我不介意我錄影時，你錄影，為何現在要這樣，浪費大家時間。」李先生不滿地說。 假如你使用桌上型電腦瀏覽「公司註冊處」網頁，近代的瀏覽器可讓用家按著Ctrl鍵（在Macintosh鍵盤上是Command鍵）和+／-鍵來放大或縮小字型，而按著Ctrl鍵和0則可回復預設大小。 2020©Creative 業主大會流程 Youth Club 青年創意社 版權告示。
業主大會流程: 管理委員會第146次會議議程
八、業主委員會應當自選舉之日起3日內召開業主委員會委員會議，推薦產生業主委員主任1人，副主任1～2人。 業主期望壓縮開支，因為屋苑過去曾入不敷支，只因業主在管理費之外，額外多繳一筆費用，撥入特別基金才成功滅赤，自然希望未來可以用得其所，但管理公司制定的預算時卻令業主覺得，管理公司是否為了谷大開支，藉以獲取更高的酬金。 《大廈管理的最佳做法》指引並無約束力部份管理公司會很寵統地以「雜項」列出開支，但「雜項」包括什麼?
就傳閱被提出的採用書面決議形式的決議而言，公司的章程細則如沒有指明一個佔總表決權低於5%的所需百分比，而該公司亦沒有收到佔全體有權就該決議表決的成員總表決權不少於5%的成員提出要求，要求該公司傳閱該決議，則該公司無須按照第552條傳閱該決議。 如有成員提出書面決議，而有關公司收到佔總表決權不少於百分之五，或有關公司的章程細則為此目的而指明的較低百分比的成員提出要求傳閱該決議，則該公司須向全體有權表決的成員傳閱該決議（第 552條）。 免除舉行周年大會的相關條文屬許可性條文，該條文並沒有明訂凌駕公司章程細則的條文。 簡單來說，該建築物的範圍內所發生的任何事情，包括第三者風險保險的責任，都涉及所有業主，因為法律上是需要該建築物的所有業主整體負責。 當大廈公用地方發生事故，須作出賠償時，個別業主不能自辯不知業主責任便可免責，故此，置業人士應多些了解大廈公契及建築物管理條例，才清楚業主的權利和責任。 基於法例規定，樓齡超過30年的樓宇，每10年必須進行驗樓一次。
業主大會流程: 成立業主立案法團步驟
但倘若業主真的可取得半成業權份數，推舉召集人召開會議，他們的談判籌碼就會即時大增，至少在整個選舉過程中，因經法院頒令下，業主是必然委任的召集人，可掌控整個選舉；管理公司只能作輔助角色。 更極端的例子，就是業主可以撇下管理公司不顧，由業主自己去承辦。 對於有中大型屋苑認為，原有的「大型維修工程」定義的實際金額偏低，易令恆常合約，如物業管理、清潔或保安等合約，被界定入該範圍。 故定義按屋苑單位數目，原定分為3級調整至5級，並對所涉實際金額及佔法團每年平均開支的百分比作調整。 《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》訂明，在提出查閱要求時，須識別所要求查閱的紀錄的類別，以及作出該等紀錄的日期（或該等紀錄涵蓋的期間）。 如公司秘書是自然人，舊條例有關登記冊須載有公司秘書「通常住址」的規定由須載有公司秘書通訊地址的規定所取代（第650條）。
- 相反，成立業主立案法團的其中一項程序是委任管理委員會， 管委會除了擁有業委會的一切職能、權力及職責，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。
- 另外，如有住戶拖欠管理費或違反公契，法團亦可代為追討欠款及損失。
- 會議焦點落在兩項居民十分關心的民生議程, 其中包括行將屆滿的清潔及保安服務合約安排。
- 視乎個別情況，土地註冊處約需1至3個月時間辦理有關申請。
公司只可憑第612及613條就一個於新條例生效當日（即2014年3月3日）或之後開始的財政年度免除舉行周年大會。 只有一名成員的公司亦只可按新條例第612條，就一個於2014年3月3日或之後開始的財政年度無須舉行周年大會。 如公司無須就某個財政年度舉行周年大會，則擔任該公司的核數師的人，在其委任期終結時，須當作再度獲委任為該公司下一個財政年度的核數師（第403條），該公司亦須向公司每名成員送交關乎該財政年度的報告文件的文本（第430條）。 根據第584條，公司可使用令該公司身處不同地方的成員能夠在成員大會上聆聽、發言及表決的任何科技，在兩個或多於兩個地方舉行成員大會，但須受公司章程細則的條文規限。 2021年，將軍澳彩明苑的業主立案法團亦入稟高等法院，指控物業管理公司及物業管理經理多番偽造或更改銀行戶口結單，盜取屋苑逾千萬元，干犯欺詐罪。 雖然早已有《建築物條例》的監管，但是業主立案法團的存在多年來也引起不少社會爭議及輿論，尤其當法團需要徵收管理費時，更容易惹業主不滿。
業主大會流程: 香港條例
至於與這項變更有關的過渡性及保留安排，請參閱附表11第114及117條。 登記冊可備存於公司的註冊辦事處或《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》（第622I章）訂明的地方（第641及648條）。 如屬前成員紀錄，最少的期限為自該人不再是公司成員的日期起計的10年（第627條）。 如屬決議及成員大會紀錄，以及一人成員公司決定的書面紀錄，期限為自有關決議、會議或決定的日期起計最少10 年（第618條）。 公司的章程細則亦可訂明其他程序批准該公司在不舉行會議的情況下通過某決議，但有關決議須獲得全體有權表決的成員的同意（第561條）。 根據第612條，如所有須在該周年大會上作出的事情，已藉書面決議作出;而須在該周年大會上提交省覽或交出的文件的文本，均已在該書面決議傳閱日期當日或之前，向公司每名成員提供，公司便無須舉行周年大會。
團體質疑，該次大會出現許多冒簽授權情況，建議業主日後應親身出席大會，並將於本月17日集體報案，要求政府部門介入。 采頤花園業主周年大會昨日在黃大仙鳳德社區會堂舉行，物業管理公司富城派出大量職員嚴陣以待，並於台邊圍封膠欄及電糕筒，以防有人走近。 業主大會流程 業主代表不作違反法律、法規的決定，不作與物業管理無關的決定。 1) 很多謝譚太鉅細無遺地交代屋苑兩項重要日常運作「保安和清潔」的選標流程。 因為文中提及部份委員未有出席與承辦商面議及其後續的審核工作，請問有多少位未有與會？
業主大會流程: 樓宇復修流程
第十條 業主大會流程 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。 籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。 業主大會流程 民政事務總署（民政總署）今日（一月一日）發布《大廈管理最佳做法行政指引》（《行政指引》）。
不過業主仍須留心大廈管理，以免疏忽監管，而須支付過分的管理開支，因為管理費都是置業成本的一部分。 業主大會流程 業主大會流程 取用本網頁資料的人士須自行承擔責任，並必須根據香港政府最新公布的法例行事，本協會無須承擔任何法律責任。 以2019年龍門居增加管理費一事為例，當時龍門居的業主立案法團宣佈各單位管理費上調12%，居民因為心感不滿而於屋苑附近聚集抗議。 全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員。 就上文第4段所提述的陳述書，獲委任的管委會委員須在一名見證人面前簽署陳述書，並由見證人在陳述書上簽署確認該委員簽名的真確性。
業主大會流程: 成立業主立案法團
到了工程籌組階段，法團內的管理委員會可協助業主為工程招標及審核標書，並委聘合適的工程顧問及承建商，為大廈進行所需檢驗及工程。 在財政處理上，法團亦能藉其法人身份開設專屬信託銀行戶口，並經業主授權後協助籌集業主需支付的工程款項，及代表業主接收和發放計劃的資助，使財政安排更有效率，亦減低政府資助及業主供款被非法挪用的風險。 相比申請數字，至目前為止，只有八份申請成功召開業主大會揀選工程承建商，當中原因是業主籌組樓宇復修工程時，必須符合《建築物管理條例》的採購服務安排，為招聘工程承建商擬訂好標書文件，及進行公開招標，不能為加快進度而省略既定的程序和審核工作。 市建局亦聽到一些業主的意見，指他們聯絡其他業主商議組織法團有困難。 事實上，根據《條例》有關成立法團的規定，只要有合共擁有不少於5%業權份數的業主，便可委任一名業主作為召集人，召開業主會議商討成立法團。 業主會議只要有10%的業主出席 （包括親自出席及委任代表出席的業主）， 便符合法定人數，當中如獲出席會議的過半數票通過，及獲不少於30%業權份數的業主支持，便可通過成立法團。
泳池是否仍如期開放仍未有定案海栢花園業主認為，上調管理費不合理，源於下年度有多項工程也是非必要，包括部份居民對於今年武漢肺炎肆虐下，泳池是否仍如期開放仍未有定案，而需要召開特別大會通過，故未必需要跟外判商簽定泳池維修合約。 但管理公司在一份通告中指出，由於泳池保養合約要預早準備，如特別大會因疫情無法舉行，也會按公契自行採取合適行動，擔心他們會繞過小業主。 事實上，要加強業主對管理公司的監察，目前「民政事務署」對管理公司制定了一份《大廈管理的最佳做法》指引，例如規定管理公司招標工程，需要擬備招標書。
業主大會流程: 業主大會
此外有關年底住宅室外窗戶清潔合約招標之安排，也即場經委員商討後解決了。 民政事務局正檢討《建築物管理條例》（第344章），並向立法會提交優化建議文件，通過「大型維修工程」決議的業主大會法定人數，門檻人數提高至20%，並視乎實際情況，須有至少10%業主或400名業主親自出席及投票議決。 而有關「大型維修」定義，亦由過往按屋苑單位數目分為3級，再增加2級並調整實際金額。 現在距離「優化升降機資助計劃」接受申請尚有數月時間，我希望透過這篇網誌，讓業主深入了解組織法團對籌組大廈維修改善工程的重要和長遠益處。
業主大會流程: 管委會秘書
結果，該屋苑業主最終未能揀選合適承建商，令維修工程難以順利展開。 在開始第二階段（聘請工程承建商）前，工程顧問需要展開樓宇勘察工作，了解樓宇的整體狀況及老化程度，從而制定合適的樓宇復修方案及工程估算，以便編制聘請工程承建商的標書，而「招標妥」下的獨立專業人士會在上述過程為業主提供意見。 這些申請「招標妥」服務的業主，大多沒有籌組樓宇工程的經驗，因此他們在聘請工程顧問前，市建局職員會參與法團舉辦的簡介會，向業主詳細講解籌組維修工程的具體流程、聘請工程顧問的作用、其職責及服務範圍等，以便他們制定合適的工程顧問服務標書。 這些前期工作有助增加籌組工程的透明度和加強業主的信心，減低日後業主間可能出現誤解的機會，連同草擬招聘合約及往後的招標程序等，一般也需要12個月才能完成。 市建局在2016年5月推出的「招標妥」樓宇復修促進服務（「招標妥」），即將滿3周年。
業主大會流程: 如何組織「業主立案法團」?
大會經點算票數及兩名業主監票後，「采頤居民會」十人名單全數落選，現屆業委會推舉的名單順利成為新一屆業委會委員，會議亦在一遍爭議聲中結束。 2) 有關利益衝突申報及保密協議，其實在會前委員與委員之間；及委員與管理處之間已有不少的討論。 幸好當天安排了律師列席，由他向委員清晰的解釋了設立這兩份文件的原由，而申報目的正正是避免委員因不知情而誤入法網，遂將眾委員心中的疑慮／誤解一一解除，多花了點時間，也是值得的。 業主的份數的釐定，是按照公契所規定的不可分割份數計算，而並非以單位數目計算；不同大小單位的份數是有分別。 業委會想要做些什麼，又不用像流氓一樣，可以嗎，當然可以，只要抵押小區群眾的房產就可以了，最簡單粗暴。 那你去申請成立籌備組，然後拉人，拉一幫志同道合的人拉票，超過 2/3 的業主簽名同意（海口這邊成立籌備組是要求超過這個比例），去相關的主管部門提交申請就行了。
業主大會流程: 業主/業主立案法團支援
如有需要，董事可召開或公司的成員可要求董事召開成員大會，以處理該等事宜。 根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）附表3第4段，在法團會議上，業主可親自投票或委派代表投票。 委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章 … 委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章並由獲該法人團體就此而授權的人簽署。 召集人向全體業主發出最少 14 日的會議通知，並於大廈當眼處展示通知，以及刊登於一份認可報章。 通知須列明開會日期、時間、地點、成立管委會、委任主席、秘書及司庫等職務的決議案。
業主大會流程: 「招標妥」推動嚴謹招標程序 業主申請反應踴躍 承建商參與更積極
仍未有法團的樓宇業主若遇到疑難，可聯絡市建局和政府部門提供協助。 只要各方同心協力，將成立法團的工作付諸實行，可讓樓宇維修保養有「法」－透過法團做好樓宇管理，和配合相關法例要求定期檢測樓宇，及進行所需的維修保養工作，締造安全、宜居的安樂窩。 市建局現正整理所有接獲的申請，根據分別與發展局和屋宇署，以及與保安局、消防處及屋宇署組成的兩個督導委員會所制定的評分機制，釐定申請個案於兩項計劃下的優先次序，分批處理個案。
業主大會流程: 第344章 《建築物管理條例》 附表2 管理委員會組織及工作程序
然而，不少舊樓業主分享組織法團的難處，尤其是在舊樓居住的大多是年老長者，加上業主普遍缺乏專業知識，當在籌組法團時遇到各種複雜的情況，或觸及法律問題時，往往束手無策、感到徬徨。 對於這類「有心無力」的業主所面對的困難，市建局早前亦主動諮詢法律意見，研究就樓宇在沒有法團的情況，如何在法規容許的框架內，籌組及處理樓宇公用地方維修工程。 所謂「業主立案法團」，實情是業主根據「大廈公契」及《建築物管理條例》而成立的法人組織，可在法律賦予的權力下，代表業主管理一個屋苑的公共地方，以至任免管理公司的權力。 法團可以監察管理公司的薪酬、定明管理項目的開支、預算，並不可以拒絕業主在財務提出的問題。