《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 物業估價不足，銀行要求我們抬錢上會，否則會拒批按揭；但原來一旦物業估足價，銀行也有不承造按揭的風險。 工商舖的用途比住宅複雜得多，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱地契，而商戶亦需要遵守的大廈規矩，需要參考大廈公契。 由於查核過程較為複雜，最好按揭轉介公司幫忙。
不少撻訂個案會發生在一手樓花物業，主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花，後者在直接入伙才正式上會。 這篇文章我地 28 Mortgage 將帶您從頭到尾了解村屋按揭，弄清村屋按揭的所有迷思。 中原地產東九龍麗港城1期第一分行經理郭麗娟表示，麗港城本月至今暫錄16宗成交，快將追平上月全月20宗交投量，交投加快，平均實用呎價徘徊於12889元。 同區再有新盤開售，而且訂價吸引，市場焦點難免被搶，幸區內二手睇樓氣氛企穩，麗港城本周末預約睇樓量維持近月高位70組，每呎實用叫價12600元。
樓按估價: 申請信用卡
非首置人士指的是已有物業在身（不論自用或收租），計劃買第二層物業的人士。 沒有查詢上限，MoneySmart 免費網上物業估價計算機專為準業主/賣家提供即時和免費的物業估價，讓你可以在買賣和申請按揭的過程中可預先作準備。 網上物業估價服務免費為你提供香港住宅物業即時估價，讓你在買賣出價、申請按揭前預算更精準。
在估不到價或估突價的情況，有機會導致銀行做不足按揭的情況。 相反，如果買家高追20%，銀行亦會懷疑為什麼買家需要作出這種行為。 同時，匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行有提供網上免費物業估價。 小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等其他的物業種類就未必能夠可以於網上獲得估價。
樓按估價: 估價不足怎麼辦?
據滙豐銀行網上資料，該批屋苑佔13個估價止跌回升，相比1月初時全線下挫的頹勢，整體估價明顯從谷底反彈，並以上述兩個項目表現最理想。 其中碧海藍天1座高層單位，實用面積約499方呎，估價於1月初跌至約817萬元，本月初明顯回升至854萬元，按月增加約37萬元，連續6個月下跌後回升。 有買家認為，考慮到買樓要付印花稅、律師費、代理佣金等費用，如果單位本身估足價，買家的實際買樓成本便高於市價，收窄了未來賣樓的利潤空間。 除了考慮同類型單位的樓價，銀行亦會就物業本身的質素作出評估，單位如有結構問題、景觀受阻、或設備殘舊，都會令銀行降低估價。 如轉按時值樓市低潮，物業追不上買入價值，轉按後的貸款額會隨之下調。
- 近年不少一手樓業主透過發展商提供的高成數按揭而入市，其中一種俗稱「呼吸plan」，意指買家只要有呼吸，毋須入息證明及壓力測試就審批。
- 伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士，包括會計師、律師、金融業資深從業員，透過一站式服務，協助客戶解決工商舖按揭各種棘手問題。
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- 「呼吸plan」是常用的按揭術語，用以形容門檻低、批核寬鬆的按揭計劃。
- 除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
- 銀行是金融機構，在樓市的角色是放貸人，負責借錢給你，他們並不是物業投資高手，他們評估物業的價值，與我們是不同的！
你亦可以透過按保，為樓價HK$8,000,000以下村屋申請最高八成半按揭，而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。 村屋按揭計劃與私樓一樣，均有H按 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。 首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。 於2019年新按揭制度實施後，首置人士可以經由額外的按揭保險費，豁免壓力測試，只需提供款入息證明，證明每個按揭供款，不佔月入的一半，即50％。 首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。 銀行會使用指定的估價行去估價，MoneySmart提供的物業估價只能作參考。
樓按估價: 住宅物業估價
我們會一文闡述注意事項，銀主盤按揭、及拍賣流程。 如果你單位所屬的住宅大廈最近兩年沒有錄得成交，估價應會落後大市因為沒有最近成交反映市值。 雖然正如上述，估價行會根據附近單位的價錢作出估價，不過這個只是估價而非能夠反映實際情況。 樓按估價 不時 樓按估價 ROOTS上會會有查詢問為什麼明明自己的單位屬於大型屋苑但是找不到網上估價。
- 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。
- 不過，如果借款人趁利率下行轉按，以節省利息開支，而非急需資金周轉而靠轉按套現，因物業估價不足而令貸款額減少的影響就應該有限。
- 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。
- 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。
- 有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。
- 銀行將會視乎情況派專員到村屋進行考察及驗樓，以確保村屋的樓宇安全和結構，再決定是否批核村屋按揭。
- 標準唐樓可以使用H按或P按，在現時低息環境下，仍可選用低息的H按計劃，享受低至H+1.3%及1%現金回贈。
銀行會利用物業估價作為提供按揭服務的風險管理措施，估價可以斷定客人究竟可以向銀行申請到幾多按揭貸款額。 雖然物業估價可以輕易地向銀行職員索取，但大家千萬不要小看估價的重要性。 樓按估價 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。 因此在置業之前，必須先頻密進行估價，包括直接致電各銀行估價部，獲得最新的物業估價，以免申請按揭時，有估價不足的問題。
樓按估價: 網上按揭申請
以金管局公布數字來看，未償還按揭貸款的「拖欠比率」升幅達一倍，但整體數字拖欠金額不算高企。 截至2020年6月止，貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%；而拖欠六個月以上則為0.02%。 以整體未償還貸款額15,149億元，拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元，而六個月以上則為3億元。 很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？ 究竟經濟轉差時，會否有大量業主斷供而出現盤源？
相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 業主要留意，若私下出租高成數物業，不單會被call 樓按估價 loan (收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。 如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。
樓按估價: 客戶評價
而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。 當然，這只是個簡單整理的結論，並不是100%必然，各位最好還是和測量師了解一下使用各種物業估價方法的標準。 客人可以透過按揭經紀、銀行職員、網上、測量師行等渠道獲取物業估價。 最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。 客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。
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樓按估價: 銀行拒批原因
香港按揭證券公司接受銀行預先批核，但會先收到銀行申請後才作預先批核，故需透過銀行去遞交申請。 當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。 一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%至5%以內。
MoneySmart的按揭專員全程為你跟進銀行樓宇按揭申請，為你提供專業意見，爭取最高的銀行物業估價及最優惠的樓宇按揭利率和回贈， 樓按估價 分析和比較最切合你需要的按揭計劃。 無論你有任何關於估價、按揭成數、按揭保險、壓力測試、年期等等的問題，我們均可為你解答。 根據香港金融管理局 (「金管局」) 的指引，須對按揭申請人之還款能力進行壓力測試，壓力測試指假設按揭利率上升至少3厘，申請人須符合金管局規定下不可超過供款與入息比率上限要求。 此計算機所顯示的計算結果僅供參考，及根據閣下所提供之資料計算。 渣打銀行(香港)有限公司(「本行」)會不時更新此計算機，使其盡量符合現行之監管指引，唯可能有些差異。
樓按估價: 按揭保險
首先，若查詢單位真的屬於大新屋苑要留意區域選項，因為每間銀行的估價可能會將屋苑界分落另一個區域名稱。 另外要留意可能屋苑會放在屋苑分類中而非大廈分類。 物業估價是測量師為一個指定物業估算它的價值，因此估價。 物業估價是做按揭的重要指標，現時金管局規定的按揭成數上限主要根據物業的價值而決定。 站立於銀行的角度，物業估值是一個風險管理措施，銀行是不會借出多於物業估價的按揭貸款金額。 由於不同銀行估價可能不同，建議可多找幾間銀行作估價。
若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。 二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。