近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ 面對作為必要開支的「管理費」，又有何需注意？ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 ▲買樓按揭 ，均需向銀行申請，且須經嚴格財務審批。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 有報道引述消息指，有中資銀行樓按業務取態轉趨積極，推出最優惠利率掛鈎按揭（P按）優惠，並針對內地客戶提供較高現金回贈。
這些P按用家之兩年罰息期剛好已過，故此近月在拆息低企環境下，亦吸引了這些P按用家申請轉按至H按，這些P按用家轉按後，每月供款之利息支出可減少達39%。 最近個新盤紅盤熱賣，惟市場發現置業人士申請按揭時，不論是新造按揭還是轉按的計劃轉趨保守，其中H按計劃由年初的H+1.3%，調整為H+1.5%… 現時p按 最優惠利率（Prime Rate）簡稱P，現時市場上有兩個P，俗稱 「細P」、「大P」。 目前提供細P的銀行主要是滙豐、恒生、中銀；其他銀行主要提供大P。
現時p按: 貸款額高 還款期長
【新手教學】按揭術語字典（上） 買樓承造按揭過程繁複，單是聽到一大堆術語，足以令各位置業初哥頭昏腦脹。 【買樓基本功】20個關鍵按揭術語解說 買樓承造按揭學問多，單是一大堆術語，已足以令各位置業初哥頭昏腦脹，今次一次過為大家拆解20個常用按揭術語。 Hibor為綜合本港20間大型銀行隔夜拆借利率報價後得出之平均利率，由銀行公會在每個工作天早上11時釐定。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 各位朋友，MoneySmart誠邀大家投稿，分享生活上的理財、投資技巧及慳錢小智慧。
- 由於H按有減息優勢，同時封頂息率暫時與P按息率相若，所以H按優勢仍大於P按。
- 發展商計算按息時，同樣需要有一個基礎利率，以劃定不同時期的利息水平。
- 由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。
- 美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。
- 如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款，現時H按的每月供款一般低於鎖息上限。
- 不過存款設上限，一般是剩餘按揭貸款額的50%，有部分細行更加可以高達60%。
如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。 政府最新透過按證公司推出定息按揭，豁免壓力測試，息率為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。 在長達10年至20年的時間內，相比P按或H按等浮息按揭，定息按揭變化的風險當然較低，但相反息率則較高，亦沒有銀行提供的按揭回贈。 亦是說，H按計劃的息率，會於基本實際利率以及鎖息上限之間的區間浮動。 假設H按為H+1.1%，一個月HIBOR為0.5，鎖息為P-2.5%，最優惠利率為5％。 那該按揭計劃的息率區間，就是1.6%~2.5%。
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新一期居屋攪珠結果出爐，抽得「頭籌」大機會揀樓的話，要留意這一期居屋按揭，選擇或會較往年多。 過去資助房屋按揭，一般只可以選擇「最優惠貸款利率按揭」(P 按)，現時普遍銀行P按息率為2.5厘，較用「H按」的約1.68厘為高。 近期上述主要銀行的拆息利率為3.76%，明顯高於鎖息上限的利率，銀行會以封頂利率計算。 定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率續期，或轉用香港最優惠利率減2.35%，或到其他銀行轉按。 另外可以配合「林鄭plan」，即800萬元物業最高借90%按揭；1,000萬元物業最高借80%按揭；轉按申請人最高借80%按揭。 「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。
換句話講，銀行同業拆息（HIBOR）低時「H按」利率會比較優惠，相反就算銀行同業拆息高時因為有「P按」以及封頂位，實際供款利率也不會高過封頂位。 現時在這個資金充裕的經濟體系底下，比較多業主選用有「H按」選擇的按揭計劃。 不過要留意獲政府擔保的居屋申請按揭時就只可以選擇「P按」。 他指，各銀行取態不一，市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，置業人士宜留意息口走勢及市場環境變化，揀選最合適的按揭產品。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。
現時p按: 按揭利息支出如何？
當準業主處於減按揭利息週期時，可以比較不同按揭計劃供款利率的變化，同時利用轉按享受較低利率，慳息之餘還可賺取現金回贈，有需要亦可以加借流動資金，讓供樓變得更輕鬆。 不過，假設到時銀行已經普遍加息，封頂利率再不是P-2.5%，而是變成P-2%，那麼他便要考慮應該保留現時P按，還是轉為H按，但承受比P按更高之封頂利率。 無論最終息口走勢如何，轉H按與否主導權全在業主手上，故此現在預先申請按揭實際上是「冇得輸」，無論如何比等到11月才申請更有着數。 目前新居屋最佳按揭計劃為P按，亦即是最優惠利率減2.5%(P-2.5%，實際年利率2.5%)，現金回贈最高為貸款額1.74%，另外再有數千元超市現金券。 如果業主未來屋企是錦駿苑或啟翔苑，更可額外再享數千元綠色按揭回贈。 近期拆息一直維持3厘以上水平，H按計劃實際息率早已升至封頂位，因此現時兩種計劃的實際息率同為2.875厘，另銀行亦會提供約2%的現金回贈。
買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。
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如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款，現時H按的每月供款一般低於鎖息上限。 但如果購買的物業為未補價資助房屋單位，便必須使用P按供款。 如果想減少利率波動帶來的風險，或者希望豁免壓力測試，選用定息按揭計劃便較為適合。
自美國3月中宣布加息，雖然港元拆息未有跟隨美元拆息上調，不過3月中的一個月HIBOR，曾高見16個半月高位，升至0.28厘。 假設業主借貸500萬元，還款年期為30年，以銀行最低約H+1.3厘計算，實際按息為1.58厘，每月供款為17,449元。 至於定息按揭，是在去年恆常推行，涉及10年、15年及20年期的定息按揭計劃。
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承造按揭前，先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係，否則可能要另聘駁腳律師樓，費用大約$2,000至$3,000。 即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 由於H按有減息優勢，同時封頂息率暫時與P按息率相若，所以H按優勢仍大於P按。
如果你預期在一段時間後拆息會回落，既然H按鎖息跟貼P按，選擇H按的買家，可享受拆息回落的同時，亦不用太擔心H按升幅大於P按，理論上選擇H按會較安全。 根據金管局最新數字，2月選用H按的比例按月升0.8個百分點至97.3%，而選用P按的比例則按月跌0.2個百分點至1.4%。 以400萬元按揭額、25年還款期計算，上述P按用家轉按後每月供款減少約1,700元，月供之利息部分減少達2,960元。 還款額在還款期內固定不變，方便估算每期供樓開支，同時避免按揭利率進一步上升的風險，唯若按揭利率上升，供款期或每月定期供款金額或會根據與銀行所訂下的條款相應調整。 現時p按 筆者向梁先生進行情景分析：假設他現在申請P按，到11月後新居屋正式容許採用H按的話，只要到時H按仍然是H+1.3%、封頂利率為P-2.5%、現金回贈率不變的話，當然是由P按轉為H按。 如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款。
現時p按: 銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）
實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人，定息按揭的定息期一般在1至3年左右。 不論「大P」或「細P」，其實只是基礎利率，只要計算公式各自調整，最後仍能得出相同／相近的實際利率。 例如，如果「大P」為5.25%，P按計劃為「P-2.75%」，實際按息為「2.5％」；而「細P」為「5％」，而P按計劃為「P-2.5%」，則兩者的實際按息同樣為2.5%。
- ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。
- HIBOR是香港各大銀行互相借貸時採用的息率。
- 如選H按，封頂位為P-2.25% (即淨2.75%)，但如選P按，利率便為P-2.6%。
- 【按揭拆局】非固定收入人士 如何成功申請按揭？
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現時p按: 比較按揭時需一併考慮回贈
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，2003年之前，H按沒有封頂位，當時主要是工商貸款採用，借貸人需承担風險，但後來銀行之間出現競爭，於是H按設有封頂位，銀行承担部分風險。 但銀行普遍會為H按設「封頂息率」，目前封頂息率普遍為2.5%，跟P按息率相若。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 現時p按 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。 雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。 如選H按，封頂位為P-2.25% (即淨2.75%)，但如選P按，利率便為P-2.6%。
如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。 銀行審批按揭時一般設有「罰息期」，通常為期兩年。 如按揭申請人在罰息期間轉按，一般需要繳交手續費或全數退還現金回贈。 現時各大銀行現金回贈水平接近，因此業主於罰息期內轉按並不划算。 根據房委會統計顯示，現時資助房屋按揭有約78,800宗，未償還金額970億元。
現時p按: 最優惠利率(P按)真是「最優惠」?
根據以往的利率走勢，「P」自從2008年開始長期維持接近5%，主要是聯邦資金利率自從金融風暴後一直維持接近0%（「P」會參考聯邦資金利率），加上香港的「P」並不是十分敏感，令過去這十年的走勢沒有太大波幅。 傳統上，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如「P + 1.5%」。 但1994年取消利率協議後，為求增加客源，借私人貸款或按揭貸款時，銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P–2.5%」。 但各位需留意，金管局目前亦有指引規定：「若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，則須將整筆回贈包括在貸款額內」。 這意味著所有提供1％以上現金回贈的銀行，在處理客戶的按揭申請時，不會將回贈以現金的方式交予客戶，而是直接在借貸額上扣減。 P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。
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除非得到房屋署署長批准，未補地價的居屋是不可作其他形式的按揭、重按或提高其貸款額。 現時p按 房委會規定，轉按金額不能超過原有按揭貸款餘額，總還款年期不得超過25年。 買家遞交申請時，要繳付1,950元的行政費用予房委會，待房委會發出轉變按揭安排的批准書後，才可以進行相關手續，而相關批准書只得半年有效期。 更重要一點，就是房委會審批需時，故轉按不如私樓般靈活。 本港銀行Hibor定價（也就是H按供樓利率）主要分為兩類，一類以香港銀行公會公布之利率作基準，另一類根據個別對該行資金成本訂定。
現時p按: 按揭申請FAQ
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幾間銀行的分別只在於現金回贈，大致可提供貸款額1.9%至2.3%。 對於購買一手私樓的買家， H按及P按的供款沒有太大分別，每100萬元貸款額，攤分30年還款期，每月供款額為4,421元。 另外，一個月HIBOR連升5個交易日、至今日2.88厘。