理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 正常成交期 正常成交期 他的個案如下——原本打算賣出舊有物業，臨約簽訂日期為7月1日，成交日為同年9月1日；新買物業臨約簽訂日期為7月2日，同年9月3日成交。 如果想申請9成按揭以及避開壓力測試，理應在舊有物業正式成交後才進行。 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。
穩陣方案Lv 3 – 新買物業的成交日訂在售出物業成交日後兩個月遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。 新年伊始，筆者身邊有能力的朋友，已紛紛密鑼緊鼓趁樓市於第四波新冠肺炎疫情調整期趕入市。 動盪時勢下，剛巧被問到關於長達6個月成交期的利弊，跟朋友權衡輕重後，亦跟大家簡單分享一下。 投資涉及風險，基金價格可升可跌，過往業績數據並非未來業績的指標。 筆者已盡力確保所有提供資料之準確性及可靠性，惟並不擔保該等資料之準確性及可靠性，且概不會就因有關資料之任何不確或遺漏而引致之任何損失或損害承擔任何責任。
正常成交期: 成交期 – 居所真空期
業主應盡快遞交報告，以免承建商方面因未有存貨，需要訂料，而耽誤入伙。 樓宇買賣的流程相信很多買賣過的朋友都知道,我先在此簡單說明一下。 之後買家需要找銀行承造物業按揭(俗稱上會),一般銀行能夠承造6成按揭,如超過6成按揭需要向HKMC/QBE/AIG購買按揭保險,銀行才能借款。 完成手續簽好文件後,在成交日前雙方到律師樓簽妥有關的銀行及法律文件後,買方把扣除按揭、大訂後的餘款(如有)交付律師樓,就算完成了工作。 正常成交期 到買賣成交日,銀行會把按揭數額直接交予賣家銀行,同時買方律師樓會把餘額(如有)交給賣方律師樓以完成交易。 這個交易流程的重點有二,一是買家一定要先有足夠現金支付物業賣價的10%,否則會因為付不出細、大訂而無法完成買賣,二是成交期的長短對整個交易影響深遠。
若到臨近成交時才發現因估價不足影響按揭，就有機會需要額外抬錢上會了，最壞情況甚至撻訂。 購買新物業時，舊物業必須要先完成成交，即使簽訂臨約亦不會當成完成成交，因此換樓客要於在舊物業正式成交才可申請9成按揭，否則可能需要被迫申請8成按揭。 香港正式的物業買賣合同需要由律師進行處理，因此律師費用主要包含三項：買賣合同的草擬、樓契登記以及按揭契。 此外，還有土地查冊費、贖契註冊費和其他雜項，如車資和列印。
正常成交期: 成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案
有意換樓人士記得要了解清楚賣樓、買樓的程序及陷阱，避免「落錯車」的風險。 筆者建議如準備買樓上車，向賣家爭取90天成交期，令讓按揭申請有充足時間。 一個叫價500萬的單位，隨時銀行只估到450萬元，雖說若真的以500萬元成交了，銀行也可能會按500萬元去批按揭，但這個也是鋤價的好理由，能議低10至20萬元成交當然更好。 很多新手買樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？ 在另一宗案例中，一個400餘呎的物業，但交樓時却留有梳化、電視櫃、餐桌、雙人床、單人床、衣櫃、雪櫃等便被判為「不交吉」，業主最後不能以買家因此事項拒絕成交而殺訂。
- 不過要留意，預批的銀行不多，而且銀行對於預批不作優先處理，預批申請時間比正常按揭更慢。
- 但成交期愈長，估價就愈不可控，始終無人能準確預計未來樓市走向。
- 一般而言，購買住宅物業必須先付樓價的40%作為首期，然後再向銀行貸款繳付餘下的60%。
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- 因此在簽訂臨約後至，業主必需要做足準備，例如確保自己有足夠資金，又向銀行了解過自己是否有足夠資格申請按揭，律師樓方面亦幫你查冊過，確保物業沒有問題等等。
- 按揭經紀坦言，疫情下不少銀行均遇上同一境況，建議買家及業主將物業成交期定於兩個月以上，「預鬆啲時間」留待按揭審批。
業主的第二封信件中，發展商表示繼續等收樓就會賠利息支出，當時開出的條件是以最優惠利率+2厘作賠償方案；如果選擇取消交易，除了賠償利息支出外，還會賠償已付出的訂金。 正常成交期 「逸璟．龍灣」全個盤198個單位，原本累計售出80個單位，最終就有34個業主選擇上述做法取消交易，佔售出單位超過四成。 一般而言，若受「預售樓花同意書」規管的項目，發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」，並在獲發「滿意紙」後一個月內，發展商須以書面通知買家正式交樓。 因此，如果換樓之餘又需要借9成按揭，買賣兩層物業的成交期需要互相遷就，最好相距1個月以上，方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期；賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期，以策萬全。
正常成交期: 【名家投稿】 物業成交期的重要性(上)
如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單… 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。 近年樓巿節節上升，賣樓者一般賺錢離場，按揭亦不會高於九成。
對於入息不穩定或自僱人士，需要提供的文件或會較多，審批時間亦較長，筆者建議這類人士要多預時間準備，免失預算。 一般而言，律師樓處理樓契等文書需時前後10至15個工作天不等，而銀行處理按揭又需要另外10至15個工作天不等，當中視乎物業狀況及申請人資料背景等或出現個別時間誤差，那麼2個月左右就剛剛好足夠。 當然，有時因為某些特殊原因，簡單例如遷就交吉交易，成交期有機會被要求拉長，買家就需要衡量一下風險了。 一般而言，購買住宅物業必須先付樓價的40%作為首期，然後再向銀行貸款繳付餘下的60%。
正常成交期: 樓市動向
渣打香港發言人指，該行因應疫情加強防禦工作，包括實施員工彈性輪班工作、減少工作時數等，承認部分服務如按揭申請的批核時間或較一般情況長，但未停止按揭貸款申請。 （2）进口货物的成交价格经海关审查未能确定的，应以从该货物的同一出口国（地区）购进的相同或类似货物的正常成交价格为基础的CIF价格作为完税价格。 若「非預售樓花同意書」規管的項目，則發展商需要在「最終的預計關鍵日期」兩周內向屋宇署申請「入伙紙」，而發展商獲發「入伙紙」後六個月，須書面通知買家收樓。 最後溫提，早前某新盤突然提早半年成交，當中有機會牽涉換樓客。 該新屋苑原預定是11月成交，但突然提早於6月交樓，有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月，原本打算9月時才申請9成按揭，最終只能申請8成按揭，多付1成首期。
另邊廂，中原按揭經紀資料顯示，二月份資助自置房屋按揭登記錄得一千二百一十五宗，按月大增一點一五倍，並為過去四個月新高。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳相信，相關登記升幅由去年新居屋業主敍做按揭帶動。 [例4] 某进出口公司从日本进口甲醛17吨，保险费率0.3％，进口申报价格为CFR天津USD306000，当日的外汇牌价（中间价）为USD1＝RMB8.64。
正常成交期: 疫情下成交期最好有3個月
自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢? 因為每個樓盤，發展商都會聘用一名「認可人士」去監管整個建築過程。 這名專業人士可以是建築師、工程師或測量師，而他們是有權力因上述因素，將原定「預計關鍵日期」延後。 作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話，幾乎可確保順利換樓（下圖）。 不過，由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約，期間相差最少一個月，須面對較大的樓價上升風險。
- 如果最終都未獲銀行批出按揭而取消交易，此些原本的即供撻訂便會變成建期撻訂。
- 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。
- 物業成交期通常為2個月，不過，賣方可能提供不同的優惠而提出較長成交期的安排，如長達6個月至1年，準業主必須衡量該安排可能涉及的風險。
- 一般來說，「細訂」是在簽訂臨時買賣合約時一併繳付的臨時訂金，並沒有明文規定要付多少，都是由買賣雙方協定，但坊間多數是按樓價3%至5%作為落細訂準則。
- 新型肺炎襲港，疫情下很多銀行都暫停服務，很多銀行職員也輪班在家中工作 ，形成按揭申請和批核時間比以往長。
- 如果樓盤搶手，有準買家會增加細訂金額，以表誠意；另一邊廂，如期間遇上樓市波動，準買家亦有可能選擇撻訂離場。
新冠肺炎疫情轉趨嚴重，市傳渣打銀行（香港）實施員工特別工作安排後，按揭審批速度減慢。 按揭經紀坦言，疫情下不少銀行均遇上同一境況，建議買家及業主將物業成交期定於兩個月以上，「預鬆啲時間」留待按揭審批。 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。 於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。
正常成交期: 【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁
如果国内输入地点同类货物的正常批发价格不能确定或者有其他特殊情况时，货物的完税价格由海关估定。 （3）租赁（包括租借）方式进境的货物应当以海关审定的货物的租金，作为完税价格。 如租赁进口货物是一次性支付租金的，也可以海关审定的该项进口货物的成交价格作为完税价格。 （1）进口货物以海关确认的正常成交价格为基准的CIF价格作为完税价格。
因此在簽訂臨約後至，業主必需要做足準備，例如確保自己有足夠資金，又向銀行了解過自己是否有足夠資格申請按揭，律師樓方面亦幫你查冊過，確保物業沒有問題等等。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 正常成交期 無疑，長成交期的付款安排，在按揭估價上，先天有較大的時差問題。 發展商開盤，一般會與銀行接觸，確定銀行的估價接近開價，避免大批買家因未能取得按揭而取消交易。 但長成交期／建築期的付款安排，正式交易與簽臨約日子可以有數年差距，根本無人可保證臨交易時，估價不會因為整體樓價下跌而調整。
正常成交期: 正常成交期: 買賣雙方應負擔費用
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有些新手朋友會問，既然細訂可以有3%至5%的選擇，究竟應該付3%或是5%？ 選用即供付款的買家，如果因為計錯數等原因，發現自己未能完成交易，可能即時撻訂，但也有個別情況會與發展商討論，更改付款安排，由即供轉用長成交期，期望自己可以用較長時間整理財務資料，取得按揭貸款。 如果最終都未獲銀行批出按揭而取消交易，此些原本的即供撻訂便會變成建期撻訂。 另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。