市建局早前公布完成了「油旺重建規劃研究報告」，建議在旺角至油麻地一帶、面積212公頃範圍內，分5大發展節點，其中將位於佐敦道與渡船街交界的「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」，建議該處可發展為甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 韋志成表示，「油旺研究」提出在區內引入的五個核心發展節點，由於容量較大，可多建樓面，日後多數會成為「接收地盤」，並可採取全新的規劃布局，作出一些特別的城市設計。 八文樓重建 他以八文樓所在的用地為例，現時建有三千二百八十六個單位，地盤比率已「用凸」，倘若進行重建，只能建回二千二百個單位，減少一千個單位。 不過，若按新的規劃機制重建，除可作為「接收地盤」，道路和公共空間也經過整合，可建單位亦會增至六千五百個，項目會從錄得三百多億元的虧蝕，變成倒賺二至三百億元，助區內其他項目推展。
韋志成指出，以「八文樓」為例，現有單位3286個，因當年地積比率高達17.6，但受當前地積比率為9所限，重建反而要減少1000個單位，而且需要動用600多億元，但市建局只得500多億元，根本不可行。 於是提出地積比轉移方式，即是把附近未用盡的地積比，轉移到「接收地盤」，令比率提升到14.7，提供6500個單位。 至於轉移地積比率，意指將一個地方或樓宇未用盡的地積比率，如休憩用地、舊樓、古蹟建築等，轉移至另一地方，增加後者的總建築面積，是轉移土地發展權的其中一個形式。 地積比率轉移，可以是同區或跨區轉移，但因同區地價通常較接近，故較適合套用此方法，好像現在的油麻地及旺角重建計劃。 根據早前市建局公布的「油旺重建規劃研究報告」，報告建議將旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分4大方向作為重點重建域發展，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展。 為解決油旺重建缺錢及缺地的困局，韋志成表示，必須設法「創造容量」，首先是充分利用現有的規劃工具，達到規劃提升的效果。
八文樓重建: 業主放盤
市建局倡引入3招新規劃手段，焦點探討新概念「轉移地積比」，建議油旺欠重建潛力的樓宇，日後或禁止重建高樓；反而讓項目的剩餘建屋容量，轉移往地標地盤，可獲准額外增建樓面最高兩成。 韋志成表示，有四種情況的地盤適合成為「送出地盤」（見附表），「接收地盤」則是擬議增長或增加發展密度的地盤，例如油旺研究建議的五個「發展節點」，「指定接收地盤」可接收的地積比，最多是接收地皮樓面上限的20%。 就地積比轉移，操作方法是把受規劃限制或重建潛力非常有限的「送出地盤」的樓面面積，轉移到策略性位置的大型重建「接收地盤」，以增加重建潛力。 韋志成表示，重建藍圖必然需要政府、市建局及私人發展商參與才能達成，市建局未來會在上述指定的重建地盤推展「先行項目」，亦會在其他地區嘗試應用街道整合及地積比轉移等方法，亦會研究鼓勵私人發展商參與重建的誘因，加快重建步伐。 其中，油麻地南西九龍門戶綜合發展，範圍覆蓋渡船角一帶，因涉及樓多人口密集的「八文樓」（即文華新村），料逾3,000個舊單位逾萬人口受影響，最受注目。 在重建藍圖中，該處可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。
- 市建局早前公布歷時四年才完成的「油旺重建規劃研究報告」，建議在旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔；將「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等。
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- 油麻地／旺角重建「鴻圖大計」揭盅，市建局擬區內發展5座摩天大樓，都高過朗豪坊；而渡船角「八文樓」倘拆卸，將重建成樓高逾400米地標建築，勢高過中環IFC。
- 油麻地、旺角舊區有三千三百多幢舊樓，重建工作艱巨，若由市區重建局獨力承擔，要做超過一百年，兼虧蝕四千多億元。
- 「It likes Lan Kwai Fong, but those for rich people, here for residents.（這個社區像極蘭桂坊，但那裏為富人而設，這裏全都是基層居民）」。
現時市場放盤當中，包括文景樓一個高層單位，實用面積約805方呎，現時叫價1,000萬元放售，呎價約12,422元。 八文樓重建 另外，同座一個中層放盤，實用面積約710方呎，開價880萬元，每方呎叫價約12,394元。 城市發展舊區重建就係最好方法，而油麻地、旺角皆屬於本港舊樓佔地面積最大嘅區域，市建局提出5個地方需重新規劃發展，除了「八文樓」，另外4個發展重點則是花墟水渠道、亞皆老街、旺角街市以及油麻地果欄。
八文樓重建: 八文樓重建｜居港25年尼婦留守拒移英力保2,500名少數族裔家園 – 香港01
而原來市區重建局早前完成咗「油旺重建規劃研究報告」，建議重新規劃發展旺角至油麻地一帶，而其中一個重點及預計會率先執行嘅項目，就係將現時佐敦道嘅「八文樓」，重建發展成甲級寫字樓、酒店及住宅等。 八文樓重建 （甘銘添攝）繼觀塘市中心重建之後，市區重建局另一大型重建項目油麻地及旺角即將推行，預料會率先推行佐敦「八文樓」項目。 八文樓重建 以地積比轉移方式落實重建，增加單位數目3214個，令項目變得可行。 去年10月的施政報告中，曾提及市建局會在油麻地及旺角，以創新及地區為本的方式下，加快市區重建，在合適的重建項目擬採用轉移地積比率，以及街道整合等規劃方法，為舊區重建提升靈活性及誘因。 特首林鄭月娥明言，舊區重建上，政府扮演著促進者的角色，並透過放寬強拍門檻及轉移地積比率兩大策略，協助增加物業供應。 然而，一直沿用的舊區重建方式欠缺彈性，發展商只能各有各做，毫無城市規劃可言。
由於鄰近當時的佐敦道碼頭及巴士總站，交通方便，曾吸引不少中產階級人士居住。 在開售的時候，文華新村的3,000多個單位以接近1.6億售出，令發展商獲得不菲的利潤。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 報告建議將現時果欄位置將活化保育，並於巧翔街興建一幢現代化設施大樓作批發，研究於新大樓地底興建一條專用隧道連接新大樓及果欄，容許批發貨物經地底搬運而毋須佔用路面，上蓋則提供商業發展如服務式住宅及地下提供停車設施。
八文樓重建: 地產博客
【本報訊】佐敦「八文樓」文華新村建築群落成至今已逾半世紀，風光時刻過去，現時牆身只留下無數裂痕，殘舊不堪。 市建局行政總監韋志成表示，即將展開深水埗地區研究的第一階段地區意見調查，涵蓋深水埗舊區一帶，東至巴域街及大埔道、南至界限街、西至通州街，以及北至興華街。 由於位置優越方便自由行到旺角、尖沙咀購物，加上「八文樓」以實用率高見稱，實用665呎三房兩廳的單位比新樓1000呎的單位更大，而且長方形開則令地方更見使，亦因此近年吸引大批旅館投資者設舍，令該區租務及樓價加升，賓館經營情況日趨激烈。 至於重建旺角街市，韋志成透露會整合周邊的小販攤檔，建立特色市集大堂在新大樓內，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，設有玻璃幕頂。
孟加拉籍人士Manik兩年前在上址經營雜貨店「Jordan Mart（HK）Limited」，指店舖收入足夠養活一家四口，亦有聘請南亞人在店內幫忙。 他稱從其他街坊口中獲悉這裏即將重建，但不清楚計劃詳情及細節，擔心一旦重建，八文樓十多年來建立的少數族裔網絡將會毁於一旦，雜貨店亦無法負擔新租金，表明若政府部門沒有交代重建計劃如何讓租戶有充足時間準備，絕不會主動遷走。 他稱留意到政府有意重建上址，他擔心負擔不起重建後的商舖租金，連帶聚居上址的少數族裔居民亦告消失，全盤生意變相「清零」，但他知道少數族裔難在本港社區表達個人意願，「We can’t say no」，只能默默接受政府一切安排。 97年便來港定居的Judy，在八文樓租住了一段長時間，中間一度搬離至鄰近港鐵站的廟街居住，但她很快發現廟街「very crowd 八文樓重建 and loud（擁擠及嘈吵）」，治安亦告一般，於是2013年又搬回八文樓居住至今，前前後後合共10多年。
八文樓重建: 重建4大方案 4.重建旺角街市
在「轉移地積比」以外，韋志成稱新規劃手段還有兩招，包括容許重建後的新大廈，可互換住用及非住用（商用）地積比；還有「整合街區」，永久封閉區內橫街窄巷至少兩成，改建成更多行人路及休憩地。 油麻地／旺角重建「鴻圖大計」揭盅，市建局擬區內發展5座摩天大樓，都高過朗豪坊；而渡船角「八文樓」倘拆卸，將重建成樓高逾400米地標建築，勢高過中環IFC。 立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓向香港文匯報指出，存在多時的鹹水樓近年雖已陸續拆卸重建，但為免危樓成為都市炸彈，當局有必要加強巡查。 文華新村由8幢物業組成，樓齡最高一幢已達57年，共提供逾3,000伙。 資料顯示，項目於今年首9個月期間，只錄約64宗轉讓登記，單計過去兩個月的買賣成交量，已佔今年首9個月成交總量近30%，反映交投突然急速上升。 而附近地區如文昌街公園亦同時會改建成為不同功能和主題的大型休憩空間，如寵物公園、表演場地等、公共停車及公共交通設施以及連接西貢街、佐敦道行人天橋和西九龍高鐵站的行人通道等等。
隨著市建局的油麻地及旺角重建大計公布後，有望大玩地積比率，為舊區重建營造新出路，當中本為重建「蝕本貨」的佐敦八文樓，更有機會華麗轉身。 所以，市區重建屬大型項目，發展過程歷時多年，發展商要承受不少投資風險，八文樓雖然位處西九龍中心地帶，不過九龍站已有不少豪宅供應，以及ICC大型寫字樓，加上廣深港高鐵西九龍站上蓋，將來有兩幢巨無霸商業大廈，西九再發展另一個地標式的綜合發展區，再增大豪宅及寫字樓供應，會否引發供應過剩問題。 未來大型重建項目要賺錢，好視乎屆時樓市及經濟發展是否可承受或吸納。 在八文樓周圍物色適合地皮，例如文昌街公園，合併後成為西九龍綜合發展區，地盤面積由1.5公頃，大增至5公頃，新發展區地積比達12.25倍，住宅單位總數由3285個大增至6500個。 轉移地積比 整合街道要增加重建潛力，其中一個方法可以透過「轉移地積比」，把在油旺其他地區一些重建潛力較低的地盤，例如夾在大型樓宇之間的小型樓宇或歷史建築定為「送出地盤」，把地積比轉移到作為「接收地盆」的八文樓。 韋志成提到，在完成意見收集後，團隊會將資料轉化為數據，整合在市建局的「市區更新資訊系統」內，並與區內的土地用途、道路規劃、樓宇分布和狀況、休憩空間及社區設施等情況一併分析，制定規劃及重整方案，訂定具體的更新大綱發展概念藍圖。
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陳學鋒指出，相比而言，由市區重建局（市建局）參與的重建，可以將多幢舊樓，連同相關的橫巷都收購回去，重新發展，地盤面積大一些，亦更有機會爭取提高地積比率，重建的可行性較高。 中原胡鴻洲稱，屋苑近期交投增加，估計是有買家博收購而入市，業主見勢亦即時反價及封盤，現時即使有客亦未必有盤，市場僅餘5至6個買賣盤，並以大面積叫價逾千萬元的放盤為主，細單位放盤就嚴重短缺。 政府有意放寬舊樓強制拍賣門檻，以增加住宅供應，市場憧憬該類物業價值將水漲船高，故隨即被炒起。 個別地區舊樓交投急增，佐敦文華新村（又稱八文樓）於10至11月期間，已錄至少19宗買賣，最高成交呎價已逾一萬元，交投量之多料為近年罕見。 市建局經過4年研究，去年九月終於祭出油麻地和旺角規劃研究報告，提出區內5大重點發展項目。 市民未及消化，行政長官林鄭月娥便火速在10月的《施政報告》中宣布接納研究報告內容，並指政府要加快市區更新云云。
- 團結香港基金的研究報告認為，現時市區重建有不少看似令人束手無策的限制，而大面積的填海計劃能為香港帶來較多的土地儲備，可以輔助舊區重建方案。
- 为解决油旺重建缺钱及缺地的困局，韦志成表示，必须设法“创造容量”，首先是充分利用现有的规划工具，达到规划提升的效果。
- 圖：在新的規劃機制及規劃工具下，「八文樓」用地建議改為綜合式發展，與西九龍站及柯士甸站附近地皮、文昌街公園合併發展，成為「西九龍門戶綜合發展節點」。
- 市建局擬將八文樓推倒重來，打造成樓高逾400米的地標建築，最終與西九龍融合，成為「西九龍門戶綜合發展節點」。
- 滬深股市午後升幅擴大，兩市成交近9800億元人民幣，合共逾3300隻股份造好。
報告又建議引入新規劃工具，例如可轉移受限地皮的地積比率到其他地盤，亦可以以「封街」或「殺街」等方式，將小型街區整合成為較大的單一發展地盤。 另外，在油麻地方面，亦有兩個地段被劃作「市區更新」，分別為油麻地果欄一帶，以及渡船角「八文樓」的全部8幢住宅大廈。 針對果欄一帶的項目，報告提出要善用區內歷史文化資源，豐富區內歷史文化特色，「打造一個保育及文化勝地」。 八文樓重建 「八文樓」方面，則要創造一個「多功能城市樞紐」，作為西九龍新發展的延伸，提供商業和混合式用途。
八文樓重建: 歷史
另外，財務總監陳立珊表示，截至去年底，星展香港內房敞口跌至7%，當中包括國企和民企；單計大型民營房企敞口約1-2%。 筆者近日經過規劃研究內的其中一個項目，位於佐敦的文華新村，又名八文樓，當地三鐵匯聚，若能夠轉型成為西九龍門戶，可望媲美日本的大阪難波。 中原地產胡鴻洲指，資深投資者有感年事已高，近日陸續減持旗下物業，當中包括7戶佐敦八文樓，單位實用面積由565平方呎至850平方呎不等，全數連租約，每月租金由19,800元至28,400元，現時叫價580萬元至880萬元，預計租金回報率2.9厘至4.6厘，回報十分吸引。 不過，今次市建局破天荒運用轉移地積比率為舊區重建開路，若落實勢令該區的規劃大變身，特別是八文樓因地理上鄰近高鐵站及西九，發展潛力獲得釋放。 地積比率是用作計算樓宇的總建築面積與地盤面積的比率，每個地段及建築物都有相應的地積比率，通常住宅的地積比率最高約8至10。 假設一個面積10,000平方呎的地盤，地積比率8倍，即總建築面積為80,000平方呎。
其中水渠道「金魚街」項目，包括要將現在的暗渠「重光」，重現一條由花墟到康民角（即金都大廈附近）的「城市水道」。 研究提出，在油旺兩區共5個地點進行大改造，但公眾未及消化，行政長官林鄭月娥便在10月6日的2021年《施政報告》中宣布，接納研究報告內容，並指政府會從多方面入手，加快市區更新速度。 林鄭月娥在《施政報告》中表示，市建局會按完成的研究，在油麻地和旺角，「以創新、地區為本方式」加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 林鄭月娥還說，已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。
八文樓重建: 香港吃喝玩樂優惠
特區行政長官林鄭月娥去年10月在施政報告中指出，本港樓齡達50年或以上的私樓，過去10年已由3,900幢增至8,600幢，加上全港近5,000幢「三無大廈」日久失修問題，故須從多方面加快重建更新步伐，樓齡逾50年的「八文樓」便屬市區重建局「油旺研究」重建範圍之一。 为解决油旺重建缺钱及缺地的困局，韦志成表示，必须设法“创造容量”，首先是充分利用现有的规划工具，达到规划提升的效果。 市建局建议，弥敦道维持是商业用途中轴，沿弥敦道地皮地积比率由12倍，提升为15倍，配合放宽高度限制，创造重建生机，吸引私人发展商重建。 油麻地/旺角重建「鴻圖大計」揭盅，市建局最新構想下，擬在區內發展最少5座摩天大樓，規模較朗豪坊更高；其中渡船角「八文樓」倘拆卸，將重建成樓高逾400米地標建築，高度將超越中環ifc。 特首林鄭月娥在《施政報告》中提出「明日大嶼」計劃，提出在大嶼山東面的中部海域，填海造地1700公頃的願景。 在林鄭月娥之前提出「強化東大嶼都會」計劃的團結香港基金認為，中部海域填海得來的大幅土地，可用於安置舊區居民，有助推動舊區重建。
韋志成提及，在今次的油旺研究中，已檢視透過地積比轉移，可將區內一些未有用盡地積比、並位處於較難大規模重建的建築物，將其「剩餘」地積比取出，轉移予有重建潛力的地盤，令後者可建樓面積提升，增加重建效益。 市建局在油旺研究報告中，提出幾大主要區域作為重點重建區域，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展等。 市建局行政總監韋志成表示，重建九龍城土瓜灣「五街」和「十三街」的收購成本大約要400億元，而現時巿建局的資金大約有260億，他重申要「儲夠錢」才能夠進行類似的「超巨型項目」，在適當時候會啟動相關舊樓群的重建。 上世紀六十年代遺留的鹹水樓，俗稱「八文樓」的佐敦文華新村，其中的文苑樓一個低層單位近日不但天花剝落，外牆更出現長約2呎、闊約2厘米的裂痕。 地區人士昨日指出，「八文樓」平均樓齡50多年，過去經常出現滲水及石屎剝落問題，而文苑樓有關單位裂縫下部的外牆有向外移跡象，恐有下塌危機，情況刻不容緩，促請屋宇署從速介入處理。 屋宇署表示，今年1月已向有關業主發出命令規定進行勘測及修葺破損的混凝土結構構件，昨日已安排政府承建商為有關單位露台加裝臨時支撐，會繼續跟進勘測令及維修令的遵辦情況。