假設H按為H+1.1%，一個月HIBOR為0.5，鎖息為P-2.5%，最優惠利率為5％。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上是銀行與銀行之間的借貸利率，銀行只是「借用」了這個內部利率，去計算按揭利率。 過去多年，香港金融制度非常穩健，銀行業界資金充足，銀行之間的借貸成本及風險較低，因此HIBOR大多時間仍然低水，從而造就了「H按」同樣低水。 最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。
最新財政預算案宣佈調整稅階，新從價印花稅(第二標準稅率)於2023年2月22日上午11時生效。 例如樓價不超過300萬元，新例下只須繳定額100元從價印花稅的物業。 付樓價3%的從價印花稅的物業，由原先樓價介乎442萬至600萬元的物業，調整為新例下的664萬至900萬元。 大摩推算，目前樓按供款佔每月收入約55%，若樓按息率增至3.5厘，比率將會提高到62%，較2006年至今平均處於40%至50%，明顯提高。
加p: 加息周期延長樓市痛苦
自美國9月加息後，目前同樣跟隨滙豐銀行的最優惠利率5.125厘。 那麼在加息後，中國銀行的P按與H按計劃，及其現金回贈水平又是如何呢？ 銀行息率方面，余偉文指銀行會因應本身的資金成本結構及其他有關的考慮，決定調整息率的時機及幅度。
- 莊錦輝續指，雖然這次加幅不大，但HIBOR由年初的0.15厘持續上升至今天為2.6厘，H按息亦於7月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。
- 如果是匯豐，每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）去計算按揭利率。
- 渣打（2888）、中銀香港（2388）、恒生（0011）及東亞（0023）其後跟隨。
- 臻享顧問董事總經理王良享認為，港息將於11月和12月分別加0.125厘。
- 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。
- 香港加息2022｜美國聯儲局加息0.75厘，香港匯豐銀行即跟加最優惠利率（P）至5.375厘。
事實上，1990年代、2000年代及近十年的經絡按揭息率指數（MMI）分別處於1.91厘至9.8厘水平，現時的按息水平仍屬超低息水平，加息令利率步向正常化。 王美鳳表示，本港維持了超過10年的低息環境，市民普遍已習慣以低息供樓，今次美國加息步伐較上一周期快，幅度亦更大，受此影響，部分買家對今年入市的態度較為審慎，又認為買家仍須一定時間消化加息的影響。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息周期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。 他提到，如參考更遠期的拆息，1年期拆息已攀升至3.5厘，意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上，以H+1.3厘計算，即按息將飆升至4厘以上。 他表示，倘若聯儲局維持加息策略不變，1年後本港按息有機會升到3至4厘。
加p: 美國再加息0.75厘、港P儲齊上升條件：供樓人士自學4招慳息
在與上述相同的假設下，若銀行加P幅度是0.25厘，壓力測試的月入要求將增加1,315元，至48,631元；若加P幅度是0.5厘，壓力測試的月入要求將增加2,647元，至49,963元。 她續指，若銀行加P 0.25厘，實際按息將由2.5厘調升至2.75厘，以上述貸款額及還款期計算，每月供款將增加656元，至20,412元，增幅達3.3%。 她又估計，銀行或於年底累計加P幅度至0.5厘，令實際按息處於3厘水平，每月供款將增加1,324元至21,080元，加幅達6.7%。 他料香港加息條件已逐漸形成，下次9月美聯儲議息將成關鍵，香港銀行有可能於今季尾調升P，預計幅度約0.25厘左右。 美國聯儲聯局將於本港時間今晚深夜公布議息結果，市場預計會是連續第四度勁加0.75厘，勢令港美息差進一步擴闊，增加本港銀行調升最優惠利率（P）的壓力，加重供樓一族負擔。 有分析認為，年底前本港銀行有需要進一步加P，但今次未必會跟。
P牌保險，即是P牌車主投保汽車保險而已，並非市面上真的有種車保叫「P牌保險」可供購買。 P牌買車，要留意車保保費，因為保費的確會受車主／保單持有人的年齡以及駕駛經驗影響。 而P牌車主亦需留意汽車保險的自負額（俗稱：墊底費），是指受保人就每筆保險索償時，需要自行負擔的金額。 一般未滿25歲或駕駛經驗不足2年的司機，於索償時亦須支付額外的自負額。 不過，有不少汽車保險公司是拒絕對25歲以下或駕駛經驗少於2年的車主承保，所以P牌仔投保時要看清楚了。 滙豐由今日（23日）起，將P由五厘調高至五厘一二五，加幅為八分一厘。
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王美鳳表示，相信買家已在消化加息影響，香港息率加幅相對溫和，今年美國加息累計3.75%，本港最優惠利率P累計加幅僅0.375厘，而按息累計加幅約1.5厘（年初1.5%加至現時約3厘），相信加息對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度。 預期本港按息於年底仍處約3厘多附近，仍屬低水平，單計加息因素對樓市實質影響不大。 聯儲局宣布加息後，金管局已按既定機制上調貼現窗基本利率四分三厘，至三厘半。 金管局總裁余偉文稱，港元拆息由年初至今已逐步攀升，隨着美國繼續加息，相信有關趨勢仍會持續。 銀行會因應本身的資金成本結構及其他有關的考慮，決定調整息率的時機及幅度。 該局留意到有多家銀行因應拆息趨近美息，已上調新造H按（拆息按揭）的鎖息上限，在聯儲局已多次加息並極有可能在年內的其餘議息會議繼續加息的預期下，本地銀行很有可能會調高存貸利率，包括P。
- 銀行會因應本身的資金成本結構及其他有關的考慮，決定調整息率的時機及幅度。
- 美联储宣布加息后，就会通过削减美元的供给来让银行之间互相借贷就变得困难，隔夜贷款利率就会升高，反映到国际货币市场上就是美元Libor的升高。
- 美聯儲自今年3月起五度加息，累加3厘後，港銀終於出手加P，意味着本港料將告別超低息環境。
- 滙豐昨同樣帶頭加美元儲蓄存款戶口利率，年利率由0.25厘調高至0.5厘，加幅為25點子，入場以1,000美元起步，1,000美元以下維持零息，今日(23日)起生效。
- 發展商近年為吸引資金不足的買家賣樓，推出各種俗稱「呼吸Plan」的高息按揭計劃。
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加p: 加息潮啟動 壓測或令樓奴增加額外負擔
其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。 美國聯儲局年內僅餘兩次議息會議，香港會否再次跟加P息（最優惠利率）一時引起市場討論。 早前按揭業界紛紛預測，今次將會加P息0.25厘，有機會使今年向下的樓市跌得更深。
貨比三家按揭優惠 -現時市場上銀行之間因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠，例如部份銀行可為按保客戶提供額外息率及回贈優惠，按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。 對實際加息影響方面，以購入約425萬元新盤為例，貸款年期為30年，做8成按揭，貸款額約340萬元，每加息0.25厘，每月供款負擔會增加438元。 加p 若明年累加息或達1厘，2019年底每月供款會由現時近1.3萬元，大幅增至近1.48萬元，升幅近14%，全期利息支出更增加近65萬元或50%。
加p: 香港加息2022｜地產代理行︰維持樓市下調預測
加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。 對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，銀行上調最優惠利率（P）0.25厘，由於H按已達封頂息多時，故無論H按還是P按的貸款人都受影響。 加p 與9月未加息之前比較，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約197至332元不等。 加p 假設業主買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會增加約791元至16,596元，升幅達5%。 目前，香港雖然處於加息周期，但各大銀行按揭息口尚算穩定，不論P按及H按，息口大致維持於2.375厘至2.475厘，因此若有意轉按，可先比較不同銀行的P按及H按所提供的水平。
星展香港財資市場部環球市場策略師李若凡亦認為，或要待美國加完息，本港今輪加息周期才有機會停止。 她提醒，本港踏入加息周期或會影響投資情緒，亦間接影響消費，股市、樓市受壓，造成負面財富效應。 而加息及通關政策均影響經濟表現，加上俄烏局勢緊張、歐洲能源危機、內地經濟疲軟等不明朗因素，亦令市場情緒疲弱。
加p: 香港加息2022｜中原按揭：年內按息處3厘水平
然而，加息在短期內對大部份人而言仍不是好消息，皆因利率支出上升，代表買樓成本更高，未必人人負擔得起。 樓價受壓，本地代理行亦多數維持樓價持續下調的預測，亦有代理行建議政府考慮減辣，以抗衡加息對樓市造成的影響。 加p 今年9月初1個月拆息開始更升破2厘，至昨日（21日）升至2.59厘，為2019年12月31日後最高，唯銀行結餘仍有約1,200億元，較上一輪加P高。 多家大中小型港銀已上調H按鎖息上限和P按利率，滙豐、恒生及中銀更將H按封頂位設定稍高於P按利率，與2018年加P前情況類似。 2018年加息前夕，1個月拆息長期企於1.2厘以上，銀行結餘降至約500億元，港銀已有「行動」，包括同時提高H按鎖息上限和P按利率，更將H按封頂位設定稍高於P按利率0.1厘，推動P按市佔率一度超越H按。
舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。 舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.5厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。 但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.875厘，故「5.875厘-2.5厘」下，買家的按揭息率為3.125厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。
加p: 美國加息會影響香港按揭息率嗎？
除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，最高可達貸款額0.4%。 銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈可高達2.9%，可以幫助業主節省不少供樓支出。 然而，由於目前經濟仍然疲弱，短期貸款需求低迷，一年期貸款普遍仍然是1厘至2厘的息口水平，預期短期貸款利率會升得比較慢，令私人借貸及定期存款之間出現「套利」空間，或成為部分人「無本生利」、賺取息差的選擇。
收取一个较高的贷款利率，来补偿银行自身所承担的借款人违约风险（因为中小型企业和个人的违约概率较大型企业高）。 这时，贷款利率通常是以“P+x”的形式计算，其中的x代表了银行要额外收取的风险溢价（如2%）。 一种是汇丰银行、恒生银行和中银香港等大型银行使用的“细P”（5%），另一种是其他银行或金融机构使用的“大P”（5.25%）。 最优惠利率，英文名Prime Rate，简称为P，是商业银行向其最有信誉的客户（通常为大型企业）收取的贷款利率。
加p: 現時的按息水平仍屬超低息水平
曹德明又預料，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘水平，年尾香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5厘至0.75厘左右，甚至或早於下次議息會議前再次加息。 日前不少銀行先行上調H按鎖息位，二手物業的鎖息上限有大部份更加至P-2.25%，因此二手買家受到的影響會較一手樓買家更大。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，1個月HIBOR一直處於3厘以上，意味「所有香港銀行做嘅按揭都無錢賺」，但P除了樓按外，亦會影響其他貸款業務，業界為保持競爭力亦不敢貿然加P。
加p: 美國加息｜滙豐率先加P 由5厘上調至5.125厘 近4年來首次
P按利率計算公式是「P – 加p X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 過往未補地價居屋必須選用P按，但房委會於2022年4月發布的議事備忘錄文件表示，考慮放寬貸款保證範圍讓居屋業主自由選擇P按或H按。 11月開始有銀行提供居屋H按，業主揀樓時可以自由選擇H按或P按。 另外，現職醫管局職員，想領取房屋津貼（HLISS），就會需要採用P按。 現時樓市炒風消失，估計今年首9個月二手註冊量將低於3萬宗水平，宗數相比「沙士爆發」的2003年同期30,456宗更低，屆時將有機會創自1996年有紀錄以來的第二低，反映「辣招稅」壓抑樓市的作用已失效，反而窒礙本港物業流轉，不利交投表現。 此外，由明日起，滙豐上調美元儲蓄存款戶口利率25點子，由年利率0.25%調高至0.50%。
加p: 銀行或陸續出現破頂息
受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。
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▲過去多年樓市急升，不少業套現投資，但現在加息臨近，市場似有暗湧，不少業主於是均急趕轉按，希望趁物業估值未下調前，套現一筆流動資金。 市場上或在facebook上均有不少廣告及宣傳，鼓吹轉按能夠「套現」，但大家又有否留意，轉按背後的風險呢？ 現金回贈方面，中國銀行作為大行，提供的現金回贈亦屬於較高水平，為按揭額1.9%，較香港大部分銀行為高。