由於全是平坦道路，加上早段靠近海邊，周邊建築物不算太高，是一條非常容易走的同時，又能感受到美好天氣的散步路線。 可以在facebook、instagram、youtube等各大社群媒體上關注我們，獲取最新最熱的文章、專欄及影片。 食物方面則以bagel及自家製蛋糕為主，食譜全由Dorothy悉心設計，特別推介胡蘿蔔蛋糕，亦是店內人氣蛋糕之一，以蘿蔔及果仁碎製成的蛋糕，層與層之間富有忌廉芝士，食落夠香滑。 另外手沖咖啡方面，現時供應五款自家烘焙豆，Dorothy表示Costa Rica適合女士飲用，味道帶有肉桂紅棗香，冬天飲暖笠笠。 另一款洪都拉斯，以酒桶發酵處理，咖啡果實先經過水洗處理，然後放入威士忌酒桶進行低溫發酵一個月。
故此，以往部分舊區重建項目，落成後無法改善地區的整體規劃效益，以符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。 DownTown 38是由新鴻基地產及市區重建局合作發展，位於九龍馬頭角北帝街38號，已於2019年12月入伙。 土瓜灣舊區 單位實用面積介乎280至561平方呎，間隔有1至3房選擇。
土瓜灣舊區: 歷史
夕拾是一間舊物店，店名取自魯迅的《朝花夕拾》，重拾一些過去、不屬於這個年代的東西，寄望能重拾大家的美好回憶。 另外，店主亦有不時邀請收藏家及藝術家舉辦分享會、導賞活動等。 土瓜灣的高質茶餐廳一冰廳主打「鮮粟米忌廉湯通粉常餐」，真材實料日賣200碗！ 粟米忌廉湯使用原條粟米刨粒，再打成蓉，加入鮮奶、忌廉、牛油等材料後煮成濃郁香甜的粟米湯，與坊間茶餐廳使用罐頭粟米湯完全不同。
但他卻認為應該用創意的方式去延續當區街坊的互助精神：「舊物件回收後，將被製成新用品，再送給街坊–無論他們已搬往何處。」曾在船廠、製衣間、實驗室工作過的Woody，經常幫助當區街坊從事一些室內修補的小型工程。 他說：「活化舊材料時，我會加入自己對土瓜灣的理解。」例如，他不時會搜集到舊金屬招牌，然後便查閱商業登記、找街坊進行口述歷史，寫下這塊招牌背後的社區故事；而這塊金屬招牌本身也會「活化」為新的社區歷史工藝陳列品。 財記百貨是土瓜灣的一個特色樓梯舖，主營改衣和製衣用品，售賣不少本土品牌。 更令人唏噓不已的是，這些年，恰恰是財記東主的周太，一直在熱情地教授街坊們織作技藝。
土瓜灣舊區: 巴士及小巴總站
當中最為街坊不捨的是有20年歷史被稱為「街坊食堂」 的潮汕美食。 然而，重建一個完整的社區，土地收購是第一步，卻遇阻力重重。 一般而言，市建局收購自住物業時，會按市值交吉價給予受影響業主法定補償，外加一筆自置居所津貼。
市建局早前宣布會整體規劃，並會興建一條橫跨土瓜灣道的行人天橋，連接土瓜灣站，亦提供地面空間予行人享用。 按市建局評估數字，因此重建計劃而受影響的共有約3,300戶。 店舖營業多年，認識不少熟客，「麥當勞開生日會嘅小朋友，到而家結婚都仲幫襯我」，暫時業主雖沒有明言會在通車後加租，或要收回舖位重建，但他亦預計租金會上升「睇佢（業主）體唔體諒，但冇理由（有人出價）10萬蚊唔租，租果萬幾蚊」。 文師傅指，近年土瓜灣新建私樓單位「細細哋都過千萬」，社區大規模重建下「年紀大啲咪去第二度囉，一定㗎啦，社會要進步」。
土瓜灣舊區: 重建遇技術挑戰 土瓜灣舊區難變天
一煲粟米湯要刨上12條粟米，每日清晨5時半開始製作，整個製作過程約90分鐘，可以剛好配合7時正式開門時間。 位於土瓜灣十三街附近的呼吸咖啡星球店，吸引不少人特地跨區到訪。 餐廳前身是白宮冰室，這間舊式冰室曾經是不少港產片的拍攝地，包括：杜琪峰的《復仇》、嚴浩的《浮城》、周顯揚的《大追捕》等等。 土瓜灣舊區 可惜最後於2012年結束營業，之後白宮冰室數度易手，最後搖身一變翻新成復古咖啡店。 土瓜灣舊區 牛棚附近有不少工廠大廈，其中的安樂工廠大廈有一間超隱世舊物店「夕拾」。 店名來自於魯迅名著《朝花夕拾》，意思是拾回一些已經過去，不屬於這個年代的東西。
除了市建局一直以「小區模式」進行重建，不少私人財團和地產商亦部署在區內併購，尋找具重建潛力凡舊樓項目。 土瓜灣舊區 為配合上述措施，政府計劃於區內旅遊熱點周邊的合適路段擴大實施巴士的「不准停車限制區」，限制旅遊巴士於公共道路的上落客範圍，藉此促使旅遊巴士使用上述指定上落客區。 另一個可關注地區為港島西區，事關市建局兩年前以高達23,568元的實呎，收購西營盤崇慶里/桂香街發展項目的80個單位，打破市建局當時的收購紀錄，更被市場質疑為抬高樓價。 隨着觀塘裕民坊大型重建項目正進行得如火如荼，區內標誌性新盤「凱滙」已賣個滿堂紅，加上該項目其他期數將發展更多住宅及商廈，估計會以該處為核心，帶動整個觀塘舊區的重建，並輻射到區內二線街道，其他舊樓群未來或有機會成為收購目標。 若投資者有意買入單位，在收租的同時等待收購，可關注同區舊樓較多的街道如恆安街、宜安街及輔仁街等。 搞地產要睇長線，當發展商積極去庫存、待批預售項目達19486伙之時，長和已部署「製造」新社區，將青衣聯合船塢發展為大型公私型住宅項目，提供1.5萬伙單位。
土瓜灣舊區: 《土瓜灣總覽》地鐵開通後焦點老社區,除 了牛棚藝術村,十三街唐樓群,垣記蛋卷還有…
URIS系統儲存市區土地的用途、樓宇狀況和公共設施等地理資訊數據，在地圖中呈現。 系統內的智能「數據探勘」程式，會協助團隊作出3個審視，包括舊區內不同樓宇的樓齡、結構狀況和宜居度等；檢視樓齡較新的樓宇群；較多發展限制及缺乏市場參與誘因而需要市建局介入的樓宇。 「項目儲備探索程式」會分析和整合探勘出來的各項資料，連同附近老舊而已有計劃重建的社區設施，整合成多個項目選項，交予規劃團隊檢視，以確立項目的發展潛力及可行性。 他又指，在最近8年間，九龍城區進行的更新工作從無間斷，這包括在「小區發展」模式下啟動8個相連的重建項目，達致整個小區規劃一體化。 其中，6個土瓜灣項目已經推出招標，其前期款項收入，為市建局帶來超過200億元的流動資金；附近的土瓜灣道項目和九龍城沙浦道項目，亦已分別進入收購和清場階段，預計在未來兩至3年招標。
近年不少荷里活電影在土瓜灣取景，其中《世紀戰疫》、《變形金剛4》、《斯諾登風暴》等在益豐大廈取景。 而啟明街、美景街及十三街附近的工廠大廈曾為香港電視劇集取景地，如《大時代》拍攝美景街的甘露甜品店和鄭保瑞的《狗咬狗》。 自1998年啟德機場關閉後，有不少新私人屋苑在土瓜灣落成，也有不少工業租戶陸續遷往九龍東之新蒲崗、九龍灣、觀塘和油塘等。 土瓜灣舊區 不過近年不停重建下，不少老街坊被迫搬走，老店亦難敵昂貴租而結業。 不過到1984年土瓜灣街市落成後，政府其後將橫街規劃成死胡同，人流開始大減。
土瓜灣舊區: 九龍城 — 舊區新風景
她指，若最終因未能搬遷而需結業，自己亦期望能與重建區的街坊共同進退，留到最後一刻。 好景不常，三年前丈夫因中風過身，店內的重擔一下子落在自己身上。 更沒想到的，丈夫過身不久後，庇利街宣佈重建，店舖亦屬重建範圍，多年來的心血一下子化為泡影。 該局早前公開邀請發展商就項目提交合作發展意向書，其後邀請33家符合要求的發展商及財團，入標競投合作發展，在8月23日截標時，接獲共6份標書。 市建局土瓜灣庇利街 / 榮光街發展項目，剛揭曉招標結果，由恒基以81.89億投得是次項目發展權，以可建總樓面71.75萬方呎計，每方呎樓面地價約11414元，屬市場估值下限。 發言人指，「受限區域」內的人士如在2021年2月1日至3日期間已進行檢測，並能出示檢測結果電話短訊或相關證明，無須再次接受檢測，但須在其處所等候，直至區內所有已識別的受檢人士完成檢測，而相關檢測結果亦已獲大致確定，方可離開其處所。
- 香港各區散落不少舊式樓宇，但部分大廈日久失修，石屎下塌、招牌倒冧的事件時有發生，反映市區重建的必要性。
- 阮玲玉是30年代上海著名演員，演技出色，作品無數，可是在25歲時自尋短見，香消玉殞。
- 該兩個土瓜灣區啟動的重建項目分別是明倫街／馬頭角道發展計劃（KC-018），及土瓜灣道／馬頭角道發展計劃（KC-019）。
- 想率先睇的話，可於6月2日下午2時起透過港鐵「MTR Mobile」app預先登記，即有機會於 6月12日率先參觀。
若要改善這種土地用途不協調的情況，無可避免要制定一個能兼容住宅用地和部份現有工業用地的規劃，需要處理多重技術挑戰。 團隊早於數年前，已就整合住宅和工業用地作高密度綜合發展，以及所需要的技術可行性研究，包括安全風險評估，開展相關工作，為日後「五街」及「十三街」的更新工作創造條件。 恒基無對手下以底價12.134億統一土瓜灣道68A至70C號舊樓業權，恒基執行董事黃浩明表示，是次收購項目預計日後將主力提供中小型單位，集團在土瓜灣有兩大主要項目，包括是次項目及市建局土瓜灣庇利街/榮光街重建項目。
土瓜灣舊區: 港鐵車站
東方紗廠於1954年由澳門富商傅老榕和上海富商萬春先共同興建創立，從事棉紗紡織工業，1981年廠房結業，後改為倉庫用途，實用主義建築風格，曾在2010年被列為香港三級歷史建築，卻於2012年被清拆，現在只留下一幅建有窗戶的外牆。 從此處可以俯瞰整個土瓜灣的景色，更能遠眺九龍東、維港海景！ 由土瓜灣出發，可以先從樂民新村和半山壹號之間的一條長樓梯往上走，經靠背壟道遊樂場一直向何文田方向走，抵達馬頭圍配水庫遊樂場後沿路上山即可到達何文田上配水庫，成功攻頂！ 全程不到30分鐘，路面程況良好，亦有大片樹蔭，絕對是市區初級行山路線。 呼吸咖啡星球店由外在到內在都保留了香港舊式冰室的特色，冰室卡座、招牌和吊扇，再添上各樣店主的珍藏古董擺設，用餐環境極富懷舊氣息。 雖然環境極港式，但餐廳供應的茶式其實是日式家常菜，亦特別選用沖繩和牛入饌。
本文整理了土瓜灣好去處，趁現在還來得及，不妨有空到這區欣賞一下昔日的香港面貌。 註：據市建局資料顯示，已登記成為凍結人口，但在市建局成功收購有關物業前被業主要求於租約期滿或終止後遷出，雖無法領取營商特惠津貼，但可以申請賠償金額相同的特別營商特惠津貼。 惟市建局會在完成收購有關物業或由政府收回有關物業後，才會正式審批有關受影響非住宅租客獲得特別營商特惠津貼的資格。
土瓜灣舊區: 十三街唐樓群
屋宇署3月8日回覆，指3月6日凌晨接獲警方通知，土瓜灣鴻運街一唐樓單位有石屎剝落，隨即派員視察，發現單位內部分假天花塌下，部分橫樑有石屎剝落，但整體結構沒有明顯危險。 該署同日下午再到上址，發現塌下的假天花及其他鬆脫部分已被移除。 該署會根據《建築物條例》向有關業主發出修葺令，並會繼續跟進有關個案，以確保樓宇安全 。 原女士稱，區內業主一直爭取市區重建局推動該區重建，惟項目至今亦未有進展。
- 沿海一帶部分屋苑可享土瓜灣避風塘景致，該地段私樓包括翔龍灣、恒景閣、偉景閣、安和園、美景樓、益豐大廈、旭日豪庭等，夾雜一些舊樓與新盤，位置上離地鐵站及主要幹道較遠。
- 土瓜灣將由小社區，變成新型豪宅林立的中型私人住宅區，憂土瓜灣變成「第二個美孚」。
- 自屯馬線落成，土瓜灣居民毋須依靠巴士、小巴，亦可享鐵路之便。
- 該局2016年開始在土瓜灣開展7個毗鄰的重建項目，收購呎價為1.5萬至1.7萬多元不等，一度創歷史新高。
- 事實上，發展「五街」、「十三街」的難度，比起上述市建局近年開展的項目，有過之而無不及。
《夕拾》店主馮永權的女友黎小楓（Sylvia）向記者逐一介紹，每張唱片均有其價值所在，而價錢並非定奪其價值的唯一因素。 一入屋，即見全屋牆壁油上綠色，大廳中並排放了四張木椅，齊齊向着門口而放，情況其實十分怪異。 筆者當時年紀輕，第一時間入房、廁所及廚房視察，雖然感覺怪異，但亦無甚麼太奇怪的事情發生，而且當時正值中午，陽光甚猛。
土瓜灣舊區: 最新文章
偶遇夕拾店主馮永權先生（阿Wing），略略進行交談及簡單採訪，原來店內每一件舊物都可以購買，價位有平有貴，現場可見舊黑膠碟最平$40左右便有交易，店主亦會出價回收舊物。 阿Wing希望自己是舊物交易的中間人，為舊物找到新生命，而非丟進垃圾場造成浪費。 在言談之間可以感受到阿Wing的「藝術家脾氣」及執著，如果你不尊重舊物，寧願不做生意也會請你離開，如果認為舊物與你有緣，反而免費也會送贈予你。
土瓜灣舊區: 餐廳
土地短缺，重建是出路，但對於一班慘遭迫遷的「凍結」租客而言，為了趕上業主訂下的結業死線，有老舖店主林太需要賣樓遣散一班老員工。 林太與丈夫開店十八年多，霎眼間心血煙消雲散，「潮汕美食」的招牌如今只遺下淡淡行跡。 昔日門庭若市的光景，人頭湧湧的街頭，也徐徐步入歷史巨輪，一次大規模的重建，徹底推倒她的晚年人生規劃。 庇利街與馬頭圍道交界的路口，拐進去多走幾步，便是街坊食堂 －潮汕美食。
土瓜灣舊區: 馬頭角煤氣鼓：集體回憶
瑧尚位於馬頭角九龍城道68號，是鄰近屯馬綫土瓜灣站的新樓盤，由新世界發展及市區重建局合作發展，於2021年4月開始收樓。 瑧尚是單幢式住宅項目，樓高29層，提供294伙住宅單位，實用面積介乎283至386平方呎，涵蓋一及兩房，全部單位均採用開放式廚房設計，室內空間感開揚。 這個土瓜灣新樓盤項目的6樓為住客會所，空中花園則設於7樓。 另外，市建局團隊自行開發「市區更新資訊系統」（URIS）及「項目儲備探索程式」。
土瓜灣舊區: 十三街
根據沙中線土瓜灣站的考古發掘，證實唐宋年間土瓜灣地區已經有村落和墟鎮，清朝起與紅磡、鶴園角創立「紅磡三約公所」。 相對紅磡、九龍城等地而言，土瓜灣早年發展較慢，村落至1920年代才隨市區的擴展而消失，同一時期拆卸的還有附近九龍寨的馬頭圍、馬頭角和二王殿村等。 二次大戰之後的 年代，九龍城區的土瓜灣更被發展成為一個工業區。 其中香港元興電機織染廠就是其中一例，另外是製造燈塔牌手電筒的香港捷和製造廠（1947）有限公司、專業漂染各種布匹的禎昌染布廠、製造火水燈的立泰製造廠有限公司和製造機器的新聯機器廠等等。 至於有關放寬高度限制及地積比率的建議，發展局回覆指，法定規劃圖則為個別土地用途地帶，加入可略為放寬建築物高度或地積比率限制的條款。 土瓜灣舊區 城規會接獲相關規劃申請時，會根據申請人提交的理據及按個別情況，考慮是否略為放寬有關地盤的建築物高度或地積比率限制，規劃署亦會在可行情況下給予彈性。
土瓜灣舊區: 「規劃主導」提升重建成效
有議員亦贊成放寬住宅樓宇的高度限制和彈性調撥地積比，讓房屋可高空發展，增加房屋供應及經濟效利益，亦可作為給予發展商「紅利」，以增加社區重建的誘因。 學者則認為相較插針式的單幢樓，小區的重建計劃更有助改善社區環境。 九龍城舊區有不少大型舊樓群，地區居民和持份者多年來希望透過舊區更新，改善交通、地區設施和居住環境。 市建局將居民的訴求，深化為小區規劃的願景，並透過市區更新不同的工作模式，進行更新。 市建局透過開展大規模的地區規劃研究，全面審視舊區的土地規劃及更新機遇，為推動這類舊樓群的更新、改善已建設環境，創造條件。
這些舊樓一般樓高8至10層，剩餘地積比率少且零散分布，重建利潤低，令重建時間表落實無期。 截至2023年1月底，該署分別向目標樓宇業主/業主立案法團及個別單位業主，發出合共477張法定通知，其中有262張法定通知已獲遵辦，該署會繼續跟進餘下法定通知的遵辦情況。 市建局總經理（收購及遷置）鍾建強在簡報會上表示，若 KC-018及KC-019計劃最終獲得行政長官及行政會議的批准，市建局會根據屆時的政策，展開物業收購工作和補償／安置符合資格的租戶。 由於兩個項目位處策略性的海濱地點，市建局在為該地區進行規劃研究時，已將政府優化海濱環境的規劃願景，一併納入考慮。 隱身於馬頭角明倫街與忠信街交界一帶，走過一家又一家的車房，你會看到斑駁的牆上居然出現了一代影星阮玲玉的身影。 阮玲玉是30年代上海著名演員，演技出色，作品無數，可是在25歲時自尋短見，香消玉殞。
土瓜灣舊區: 最新空中花園+郵輪碼頭
發展局文物保育專員辦事處12月1日宣布，因應2019冠狀病毒病的最新情況，暫停開放位九龍馬頭角道63號的牛棚藝術村，直至另行通告。 平常大家周末只會想去旺角、尖沙咀的鬧區，有沒有想過在周末可以去探索香港，做一個舊香港人？ 今次區區遊，記者就帶大家去到土瓜灣舊區，欣賞這個被遺跡包圍的小區，喝杯小店咖啡。 土瓜灣，古稱土家灣，香港人常會讀作土瓜「環」，位處九龍城區東南部，主要以住宅區及輕工業區為主。