《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 黃偉豪，現職中薇證券研究部執行董事，從事證券市場工作超過10年，專責分析宏觀經濟、行業及個股前景，擅長股票投資策略部署，亦對指數及股票期權有研究。 對外定時為不同電視台、電台及網絡媒體任財經節目嘉賓，亦經常接受報章及財經雜誌訪問。 參考上述裝修貸款可見，最低實際年利率介乎2.5%至9%，與坊間不少低於2% APR的私人貸款相比並不算吸引。 尤其現時正值稅季，不少銀行都推出低息稅務貸款優惠，實際年利率低至1.51%，借稅貸裝修亦是不少人的選擇。
◆人口增加，經濟活動頻繁，社會追求經濟更富裕，有更佳的生活素質，但社會發展的同時，卻往往要付出污染等破壞環境的代價。 2007年時任發展局局長林鄭月娥(現特首)仍認為原有舊樓已經專家勘查不具歷史意義而不予保留。 另有關保留原有利東街的廠、店合一的商業特色及社區網絡部分，也被認為不合時宜，且相關規劃設計以已延續囍帖街的語彙與特色等原因回應，在考量財務、時程因素的幾番折衝，各方終究仍需妥協。 2009年市建局宣布與發展商信和置業有限公司及合和實業有限公司發展灣仔利東街，2015全部重建完成。 整個重建項目基地規模達8,236㎡，分為兩個街廓，分別是利東街兩側的地盤A，以及臨麥加利歌街的地盤B。 重建前建物共52棟，受影響業權647個，影響人口約1,613人。
市區重建通識: 相關條目
最佳做法是政府與業主也積極參與重建計劃，才可平衡各方利益。 全港現時共有約六千餘棟超過五十年樓齡的危樓，而有關數字更是按年不斷地增加中。 這些舊區樓宇不但日久失修，而且普遍也不能符合消防安全條例的要求，嚴重地威脅住戶的安全。 如在今年的6月，紅磡機利士南路的一個唐樓單位便因過於殘舊而影響樓宇結構，發生整個露台倒塌的事故。 而在市區重建的過程中，這些不合安全規格的樓宇將被通通拆除，取而代之的便是有安全保障的新建樓房。
本教材套也有助學生探究環境的局限性及問題，思考如推動城市可持續發展，並學習尊重不同的文化、價值觀及生活方式。 市區重建通識 重建項目涉及多項建築物清拆，產生大量的建築廢料乃無可避免的情況。 而由於香港土地問題嚴峻，新建的樓房必然會向高空發展，加劇了屏風效應和熱島效應，令區內環境更為侷促。 此外，工程進行時所造成的噪音和空氣污染，也會對在該區居住或工作的市民帶來影響，更有可能損害他們的健康。 重建項目一般涉及整個社區，而且歷時甚久，長遠能夠提供多個建造業的職位。
市區重建通識: 香港島屋苑一覽
可是，當市建局只以利益主導營運，特區政府也對居民不聞不問。 至於項目特色，麥中傑稱，重建後，樓宇從地士道街後退，擴闊行人空間；以「活化」的市區更新手法進行街道改善及休憩公園美化工程。 廣義來說，有些項目可能對社區有益，但財務上未必可行，市建局仍應進行，但從一籃子發展計劃來看，整體收支應該是平衡的，否則市建局會持續出現虧損，最終要政府注資，又或者要像前土地發展公司那般，重整業務。 相同問題在往後重建區仍有一直發生，而在關注團體爭取多年後，市區重建局在2017年6月才宣佈推出一項優化措施，指在收購物業前被業主迫遷的小商戶亦可以申請一筆「營商特惠津貼」的補償。 然而，新措施的推行並沒有舒緩重建區內舖租戶的迫遷狀況，在兩個月後土瓜灣庇利街／榮光街重建項目即發生大規模的迫遷事件，位於庇利街單數3至21號中，有近一半或以上的小店均分別被業主要求終止租約。 在2012年2月，順寧道重建關注組於市區重建局新重建項目的社會影響評估中發現了一項名為「住宅租客體恤援助計劃」的新措施，聲稱會賠償給被迫遷租戶，但在順寧道重建關注組去信追問市建局細節後，發現在申請條件上十分苛刻，批評是刻意令被迫遷租戶難以申請。
該案採一次收購物業（房地相關權利），分期分區方式進行重建。 1979年起，中國推行改革政策，提供了廉價的土地及勞工，觀塘工業區的企業大舉北移，本地工業開始日漸沒落。 2001年香港政府將九龍灣及觀塘的「工業」用地改劃為「商貿」用地，容許將工業樓宇改建為商業、辦公室。 市區重建通識 「起動九龍東」是發展局所推動針對九龍灣、觀塘工業區並結合啟德發展計畫的大尺度工業區轉型再生計畫，而該地區具體的都市更新重建項目推動的責任便交付給了市建局，「觀塘市中心重建項目」則是最重要的任務之一。 市區重建通識 重新規劃舊區，為舊區空間和建築進行活化，充分利用舊樓剩餘的地積比率，為區內居民改善居住環境，同時也為市場提供更多房屋供應，是市區重建局的職責之一。 自成立以來，市建局已進行了超過60個重建項目，共提供約26,000平方米休憩用地和約53,000平方米政府、團體及社區設施用地，亦提供約18,000個新住宅單位及約400,000平方米新商業樓面面積。
市區重建通識: Ｑ：市建局新的市區重建策略是「重建工作民主化」，即由業主主導重建。此舉有何優劣？
山東街／地士道街重建項目範圍包括山東街1至27號的單數樓宇、地士道街1至23號的單數樓宇、奶路臣街2L至2M號樓宇，涉及24個街號，有關大廈樓高六至九層，建於1958至1973年間。 地盤面積約2790平方米，地士道街休憩花園有一部分範圍，以及周邊的行人路，也納入重建範圍。 按市建局網頁顯示，市建局有四個功能：「加速重建發展，去舊立新，創造更美好的生活環境」、「促進及鼓勵復修殘舊的樓宇，並致力保留地方特色」、「保育及修葺具歷史或建築價值的樓宇，並致力保留地方特色」及「更新舊區，促進經濟，改善環境，造福社群」。 以九龍區地積比率9倍來說，7.5倍可起住宅，1.5倍可以起商舖。 以9,000呎地盤計，7,500呎可起住宅，1,500呎可起商舖。 除非地盤很大，有規劃得益；又或者在地積比率上有豁免，否則這個問題不易解決。
從環境角度而言，重建項目涉及多項建築物清拆，產生大量的建築廢料，對環境造成破壞，並加重堆填區的負擔。 工程進行時所造成的噪音和空氣污染，也會對在該區居住或工作的市民帶來影響，更有可能損害他們的健康。 短期而言，重建過程工程龐大，需要大量建築工人，直接提供大量工作崗位。 長遠而言，重建後社區規模擴大、配套改善，其中包括多個大型商場，會有更多商舖、更多工作機會，對推動區內的經濟發展大有裨益。
市區重建通識: 重建「原罪」深 市建局財困難為
要改善市民居住環境，可以協助居民維修物業，而市建局的「樓宇維修綜合支援計劃」，就是針對這方面。 而收購的方式，可以是由市建局主動選擇、需求主導計劃、又或者由市建局做中介去重建。 市區重建局宣佈重建項目後，並非即時安置或補償給區內居民，而受影響的住宅租戶更需要等待業主先出售單位給市建局，才有機會獲得安置或補償。 在深水埗東京街/福榮街重建項目，有居民等待了超過五年仍未有安置，而大廈樓宇由於長期沒有再做維修，外牆及單位內部均出現石屎剥落的情況，險釀成人命傷亡，但市建局仍然拒絕先對居民安置，被質疑是要「玩死居民」。 透過重新的建設和規劃，有望能活化殘舊的社區，改善居民的生活素質。
而單位的數目及實用率可以增加，達至規劃得益（planning gain）的效果，即是如果一個重建地盤夠大的話，便可加入社區設施，這可以是社區中心，老人院，青少年活動中心等，惠澤社群，加上這些公共設施可以「共用」，便令重建時可以盡用地積比。 2011年3月，市區重建局董事會通過《「樓換樓」先導計劃（页面存档备份，存于互联网档案馆）》。 根據《市區重建策略》，「樓換樓」是給予住宅自住業主現金補償及特惠金以外的另外一個選擇。 同年4月，市區重建局開始在市區重建事務中擔當「促進者」（页面存档备份，存于互联网档案馆）角色的框架。
市區重建通識: 通識教育科 Liberal Studies 運用模型與戲劇 活學通識成效高
市建局的《報告》中也表明，有45%的公務員合作社住戶及42%的其他住戶預期重建會對他們的社區網絡造成影響，尤其是鄰居和朋友關係。 靠背壟道/浙江街重建項目當中，有七成人在土瓜灣長居超過50年之久。 根據市建局對項目所做的《第二階段社會影響評估報告》（下稱《報告》），當區居民有三成為65歲或以上，百分比高於全港水平。 重建項目關注組Ada認為，有長者年齡已達80-90歲，遷離恐怕難以重新適應全新社區環境；而且大多長者基本上不會出遠門，平時只會到附近社區中心及酒樓與朋友相聚，如要他們搬到啟德，長者可能會「唔識返屋企」。 （二）一般而言，市建局的土地收回申請獲得批准後，整個地段包括在受影響土地上已轉讓予市建局的私人業權須予以收回，以終絕所有及任何在相關土地上的權利和權益，包括該土地內樓宇公用地方的非法佔用人的權利和權益。
- 現時香港的土地用途主要可分為住宅、商業、工業、機構、休憩、運輸、農業、林地 / 灌叢/ 草地 / 濕地、荒地、水塘 / 渠道等不同類別（附圖為2013年的香港土地用途）。
- 兩幢住宅可以共用大堂等設施之外，還可以有基座，設立商場及安排社區設施的加入。
- 香港政府早於一九七零年代便已有意將河內道十八號一帶的舊樓重建，同時，新世界發展有限公司（下簡稱新世界發展）亦開始在區內收購舊樓，成為區內的大業主。
- （b）過往由市建局主動選擇的地盤，自住業主數目比例不會太高。
- 此外，首批落成的單位還包括三千個私樓單位，部分土地現時由私人持有，料當局須要應用最新建議引入的「原址換地」方式徵地。
當消費水平提高而區內的基層市民無法負擔時，他們便需另尋容身之所，到頭來得益的便又是發展商和政府，小市民的利益便則因為「社會發展」的理想口號而被犧牲。 市區重建局提供最高HK$5萬的家居維修免息貸款及最高HK$8萬的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，申請人需符合指定條件。 市區重建通識 市區重建局提供最高HK$5萬家居維修免息貸款，還款期最長36個月。 申請單位和申請人需符合指定條件，包括30年或以上樓齡、應課差餉租值不可超過指定限額、是申請人唯一擁有的香港物業、以及提供入息證明文件等。 裝修沒有劃一定價，不同裝修公司對不同樓宇結構和單位間隔有不同收費，內部裝修風格更是豐儉由人。 不過根據服務配對平台Toby資料，2022至2023年香港全屋裝修價錢每呎約HK$600至HK$1,200，平均每呎HK$1,000。
市區重建通識: 「市區重建應增加都市休憩空間面積。」利用所提供的資料，指出並解釋一個支持和一個反對這項聲稱的論據。
新界東北發展的最後方案早前公布後，徵地模式隨之引起社會討論。 據了解，因應發展規模龐大，當局初步考慮將兩個新發展區分作六個階段進行發展和收地，而為了方便日後進行原區安置，預計用作發展公屋的古洞北發展區西南面和粉嶺北發展區東面的用地，將會「先行」，供應一萬三千個公營房屋單位。 此外，首批落成的單位還包括三千個私樓單位，部分土地現時由私人持有，料當局須要應用最新建議引入的「原址換地」方式徵地。 現時香港的土地用途主要可分為住宅、商業、工業、機構、休憩、運輸、農業、林地 / 灌叢/ 草地 / 濕地、荒地、水塘 / 渠道等不同類別（附圖為2013年的香港土地用途）。
以「原區安置」為例，葉毅明便認為，市建局及政府可以彈性處理，例如向受影響的居民提供租或買樓的折扣，讓他們以可負擔的價格遷回當區。 至於上述公務員合作社房屋，葉毅明則指，市建局只應該充當該項目的「推手」，讓合作社自行重建，原區居住。 諷刺的是，儘管市建局2001年成立時，早已訂明「以人為先，地區為本，與民共議」的市區更新理念，但成立近20年來卻往往只是「以錢為本、以錢為先」，因而拒絕真真正正為受影響居民進行原區安置。
市區重建通識: 重建項目
2006年4月，市區重建局為籌劃觀塘裕民坊重建項目，首次向居民發行一份名為《觀塘路》的地區報章，報章上列出多名「業主」、「商人」及「街坊」支持重建工作，惟被香港傳媒揭發不少人士訪問均為虛構。 陳學鋒說：「『星鑽』的重建，歷時11年，過程艱難，要用『尚方寶劍』處理業權問題。」陳學鋒所說的「尚方寶劍」是指市建局收購舊樓可以不設收購下限，亦即收回的業權不足八成，也可以透過「土地收回條例」收回土地，而一般的私人發展商，則需要收回八成業權，才能申請強行拍賣。 餘樂里、正街的這一重建項目，涉及80個業權，市建局當時透過協商僅收回61個業權，佔全部業權的76.25%，最終透過「土地收回條例」成功處理了業權分散難收回的難題，而私人發展商這方面難以媲美。 Ａ：如增加業主參與，可減少政府與業主的爭拗，加快重建步伐。 Ａ：意外發生前，政府只常規地檢驗該危樓，而過程馬虎，令人質疑究竟是屋宇署的檢驗態度差，還是職員工作量太繁重，間接導致悲劇發生。 不過，政府在事件發生後的補救措施，卻值得稱讚，包括安置受影響居民及重建該區。
- 市區重建局主席蘇慶和強調市區重建局的運作模式一直無變，不過希望引入新思維，例如用盡地積比率、重建價值不高的舊樓，可以改為加強樓宇復修。
- 民間對「市區重建」的概念大多不甚抗拒，認為是都市發展的必經階段，反對的聲音，主要是針對市建局規劃和行事手法有欠妥當。
- 1979年起，中國推行改革政策，提供了廉價的土地及勞工，觀塘工業區的企業大舉北移，本地工業開始日漸沒落。
- 市建局嘗試透過諮詢、活化建築，淡化給人「地產發展主導」的印象，可惜做得並不徹底。
- 市區重建局於2015年發表的顧問報告建議被指為「向錢看」，觸發行政總監譚小瑩辭職而引起爭議。
市建局主要負責市區重建、研究土地發展空間、美化及改善舊區的環境及保育工作，他們有一套專業考慮和計劃，不會理會樓宇的損毀程度，主動去判斷及實行舊區重建。 至於屋宇署，則負責檢查全港樓宇有否僭建及樓宇結構的問題，而採取行動的方式，是透過市民檢舉或要求才上門檢查。 透過探討不同的市區更新項目，讓學生通過觀察和分析地圖、圖片和相關數據，闡釋資料，以識別問題和提出可行的方案。 如此，學生將認識相關地區的位置、分佈、形態等，並了解人的活動如何影響地區的自然環境和人文，以及認識地區的過去、現在、並為未來作好規劃。
市區重建通識: 通識功課
劏房為私人業主所擁有，收樓不易，得靠市建局的市區重建計劃及私人地產商的重建計劃。 不論是經過政府還是私人地產商，香港整體的市區重建速度都非常慢，無法加快重建，就無法安置住在劏房裡的人，劏房問題也就永遠解決不了。 香港當代文化中心總監黃英琦：深水埗最多的是在貧窮線上下徘徊的基層居民。 社區更新不能製造矛盾，令貧窮的人更遭白眼；重建追求的應是兼容價值，而非樓價主導，低收入社區的重建項目應以平實為主，讓街坊都租得起，得以改善生活。 如今，新住宅大樓氣勢迫人的入侵草根社區，新的必然衝擊舊的文化，新的也會傲慢地把舊的生活習慣加以「紀律化」，讓社區更貼近中產的淨化思維，例如不愛髒亂，不愛露天市集。 市區重建局於2001年5月成立，乃根據《市區重建局條例》（香港法例第563章）設立的法定機構，取代前土地發展公司，進行、鼓勵、推廣及促進本港市區更新。
市區重建通識: 重建非政府機構用地中介服務計劃
因為新發展的物業要滿足現代的城市規劃要求，例如在地下要有停車場入口，垃圾收集站，大堂樓梯等設施，而這會使用了部分商舖的樓面。 市區重建通識 通常市區舊樓的地下，會是商舖物業，而在市區的商舖，往往成為收購的阻力。 如果舊樓住宅每呎收購價達10,000元計（以同區7年樓齡計算），地下商舖的呎價就可達40,000元，主要視乎地盤所在地段。 如果發展新物業，每損失一呎商舖地盤，往往要4呎住宅物業才能彌補。
市區重建通識: 市區重建局 (香港)
儘管特區政府、專責機構如市區重建局（市建局）和香港房屋協會（房協）、業主立案法團及相關專業機構已不斷努力，本港舊樓的整體情況依然不理想，對公眾安全構成威脅。 增加土地供應，可能對某些持分者有一定影響，他們也許對不論是增加現有土地的發展密度、更改現有土地用途，以至開拓新增土地等，都會有不同意見。 但面對土地供應的緊張，容易的選項不多，社會有必要作出艱難的選擇和取捨。 我們希望社會各界都能在土地供應上面對現實，作出取捨，以確保香港未來有足夠土地，供應市民的住屋、和社會及經濟發展的各項需要。
土發公司根據《土地發展公司條例》於1988年成立，是市建局的前身，與市建局一樣，是一個獨立的公營機構，並不從屬於政府。 要在本港增加住宅供應，除了由政府開發新發展區，亦可由市區重建局（市建局）收購土地，拆卸使用率偏低的危樓，並向高空發展，重建成摩天商廈和住宅。 重建是當地居民的希望，返回本區生活，也是居民的希望，市建局要做好當地居民拆遷前的安置工作，更要做好重建後的回遷計劃，要盡量讓喜喜帖商戶返回重振「舊業」，要讓印刷工匠再顯手藝。 也許，K11商場的管理部門也看到這種商業運作策略的不妥善處，於是，每年會透過貿易機構，容許一些藝術小攤檔在商場內擺賣，形成商場裏的小型「市集」（圖三）。
市區重建通識: 市區重建局 – URA
正所謂「舊的不去、新的不來」，但拆掉舊區連同所有事物都剷平，「集體回憶」只能留在腦海，值得嗎？ 那就要看看重建之後，市民所得的是否比所失的多；觀乎不少市區重建的往績，又確實令人擔心。 香港都市更新制度源自2001年「市區重建局條例」，而這個依特別法成立的香港都市更新專責機構──市區重建局（後稱市建局），遵循著發展局所制定的「市區重建策略」推展都市更新業務。
市建局負責舊區重建，正面對兩大難題，一是強制規定舊區重建，可能會摧毀部分人家園及破壞古色古香的建築物，但如採取放任政策，又隨時令塌樓事件重演。 回看過去，市建局曾在地產市道不景時出現重大虧蝕；事實上，就算經濟景氣的時候，市建局也不可能同時進行太多項目。 所以，市建局真正需要檢討的，不只是需求主導重建計劃，而是整個市區重建的注資模式，特別是自負盈虧的運作模式。 研習市區更新項目的過程所涉的爭議，有助學生認識社會中的不同群體和社群，並思考市區發展與文化承傳的平衡。 此外，透過認識市建局的保育項目，亦有助學生欣賞本地文物及了解文化遺產。
出租物業的賠償，用回上述例子可能只是七、八千元一呎，遠低於自住業主的數目，令到項目財務可行性加大。 但是需求主導的項目，其自住業主比例會很高，因為自住業主的賠償較多，他們才有誘因去申請。 再加上在現在的收購模式，和樓市的波動，也直接導致出現虧損。 因為現在沿用的收購模式，是自住的業主，會收到7年樓齡的樓價作為補償，而其他把物業出租的業主，只能收到市價加上特惠金的補償。 市區重建通識 在2009年11月，市區重建局推出「優化住宅租客援助措施」，但只為被迫遷的租戶提供小額搬遷補助金，被批評為是「假優化，真卸責」，是變相剥扣了租戶原有安置或賠償權益。