故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 樓換樓過渡貸款 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。 不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。 有意換樓人士記得要了解清楚賣樓、買樓的程序及陷阱，避免「落錯車」的風險。
- 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。
- 銀行可提供換樓過渡貸款，借出舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，以支付新物業首期，且過渡貸款期間只需支付利息。
- 換樓計劃之貸款期最長為6個月或截至現有物業之成交日(以較前者為準)。
- 銀行一般只會接納現有按揭客戶申請過渡貸款，借款人亦需同時於該銀行申請新購物業的按揭。
- 客戶提交現有及新購物業的正式買賣合約後，銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。
一般而言，換樓過渡貸款息率介乎P至P減1厘，中銀香港（2388）去年推出這類貸款息率優惠時，貸息最低是P減1.75厘。 恒生個人貸款業務主管關穎嫺則表示，現時的換樓過渡貸款息率看齊新做按揭利率。 恒生目前的按息為P減2.4厘至P減2.85厘，實際按息視乎個別情況而定。 至於該行推低息換樓過渡貸款會否引同業仿效，她只稱，要視乎同業本身的決定。 恒生的換樓計畫設預先批核服務，客戶於出售現有物業及購入新物業前，可預知獲批的換樓過渡貸款及新物業的按揭貸款金額；非恒生按揭客戶亦可申請計畫。
樓換樓過渡貸款: 迷思1: 一手供應創新高 = 供求取得平衡?
# 成功在中潤申請及提取貸款, 而現時並沒於中潤有任何貸款正在供款的客戶,可獲得HK$1,000 超市禮劵。 今時今日，若論保值及增值能力，無論如何一定是「磚頭」。 港樓神奇之處，在於過去十年長期處於升值狀態，只要物業升值到一定地步，即可重新承造按揭（即加按或轉按），以獲得流動資金，投資增值。 因DSD未有官方統一稱呼，坊間或媒體偶爾將「DSD」稱為「雙倍印花稅」，「雙重印花稅」，「雙倍從價印花稅」。 實際上，DSD或Double Stamp Duty其實是建基於香港政府既有的「物業從價印花稅」（AVD、Ad valorem stamp duty），因此，以上稱呼均可適用。
事實上，前日有關消息公佈後，長實認為父母可憑此增加每月資金調配，並將積蓄用作資助子女上車，但被市場批評為賣樓「無所不用其極」、違反安老政策原意。 郭又指，2019年時港府放寬首置人士的按揭成數，推出所謂「林鄭Plan」，容許800萬元或以下樓宇最高可借9成，被視為推動市民置業。 過去2年，不少市民利用「林鄭Plan」買納米樓「上車」，若銀行不做納米樓按揭，批評有礙樓市及經濟發展。 購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人在帳目只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。 必須留意的是，並不是退回全數15％，而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。
樓換樓過渡貸款: 按揭計算機
如果買新樓後一年內，仍未能出售原有唯一物業，就不符合申請退稅資格，不可取回多付的稅款，即15%辣稅減去應繳首置稅的差額。 然而，換樓客可以透過轉名來申請退稅，但需支付甩名的印花稅。 自 2022 年 2月起放寬按揭成數，$1,200 萬以下的樓最高敘造 樓換樓過渡貸款 8 成，很多業主有意樓換樓，一嚐細屋搬大屋滋味。 當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？
MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 樓換樓過渡貸款 「先買後賣」不止影響按揭財務要求，未賣舊有物業即是資金未回籠，新物業首期從來而來？ 銀行亦有換樓過渡貸款，借埋舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，用以支付新物業首期，而且過渡貸款期間唔使供本金，只係需要比利息。 銀行並不是有生意唔想做，而是金管局對於銀行放貸，有嚴密的指引，每一條數都要計清計楚，換樓客在未完成出售原有物業之前，銀行都不會在計算供款能力時撇除現有的按揭供款，變相令到業主難以通過壓力測試。
樓換樓過渡貸款: 計劃特點
但如果在買入新物業後一年內賣出原先物業，可申請退減部分稅項。 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。
- 筆者屢次詢問銀行有沒有這種服務，得出的答案都是就算換樓後用同一間銀行做按揭，下一筆按揭都要當作新造按揭。
- 恒生個人貸款業務主管關穎嫺則表示，現時的換樓過渡貸款息率看齊新做按揭利率。
- 不少業主都希望能夠細屋換大屋，尋求更優質的居住環境，但現時想樓換樓並不容易，因為很多業主最大的資產為本身的自住物業，手頭現金可能不足以應付新物業首期。
- 如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。
- 換言之，買家仍然先須要繳付15%稅率的印花稅，在一年內，售出原有的樓盤，就可獲退回印花稅。
- 一邊煞停，另一邊長實夥拍利嘉閣按揭及經絡按揭轉介推出為期6個月的過渡性貸款，協助換樓客資金周轉。
對於有指父母申請逆按揭支付首期是「榨乾」父母棺材本，趙國雄回應指，父母會有自己的考慮，無話「榨乾」，相信市民置業前會考慮清楚還款能力。 他表示，200呎上下的小單位，佔市場10%，包括近10年落成的納米樓，以及樓齡30年以上的唐樓單位及村屋，其中納米樓樓齡新，具一定升值潛力，亦是首次置業人士的熱門上車盤，年輕人借足9成按揭，由父母交首期晉身業主。 他指，若未來銀行不做納米樓或小單位按揭，除打擊一手樓市令市民難於置業，亦影響市民「換樓鏈」，估計整個小單位二手市場將蒙受災難式影響。 必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。 對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。 因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。
樓換樓過渡貸款: 成交期 – 居所真空期
銀行亦不會輕易用「過橋貸款」借出款項以備作為下手物業的首期。 最後要注意的是，借貸人如果在過渡性貸款的還款期內（即6個月）未能成功出售原有單位，則會有可能同一時間負擔兩個物業之按揭及過渡性貸款之還款，並且需要冒被銀行Call Loan（收回貸款）的風險了。 ，若然在換樓期間，新居的成交期早於舊居交樓收款日期，導致置業人士未能運用已賣出單位的資金支付新居首期或樓價尾數，這種短期性質的換樓過渡貸款便可解決新舊居交易銜接上資金周轉的難關。 若果換樓人士的舊有物業未有按揭保險，並想為新買入的物業申請按揭保險，銀行會先批出最高八成按揭保險。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果舊有物業未完成交易，銀行會先批出八成按揭，當舊有物業完成交易後，換樓人士可以重新向銀行申請最高九成按揭。 他又說，如果舊有物業有按揭保險，是不可申請新物業的按揭保險，要留待舊有物業完全交易後才可以做。
然而，借款人需於過渡期內同時供付新舊居按揭及換樓貸款利息，便需衡量自己的還款能力是否足以應付還款總額。 舉一例子，買家於數年前以400萬元買入兩房居所，向銀行承造9成按揭，現時尚欠銀行按揭300萬元；眼見單位已升值至600萬元，希望運用樓價升值的資金作為首期更換一間800萬元之三房單位。 不過，在一賣一買的交易中，新居成交期早於舊居，令買家無法用舊居樓價尾數支付新居首期，由於欠缺額外備用資金，故需要一筆短期貸款作過渡。 按上述計算方式，買家可獲批之最高貸款額是60萬元(600萬元X 60% -300萬元)或240萬元(800萬元X 30%)，由於以低者為準，故過渡貸款額僅為60萬元，未足以讓買家應付新屋首期。 而在按揭措施下，過渡貸款額之計算方式須根據既訂之按揭成數上限而調整，若舊居價值為1,000萬元或以上，鑒於有關按揭成數上限為5成，故須調整為1,000萬元之50%減去尚欠按揭餘額計算。 如果手頭上資金不足，可考慮部份銀行提供的「過渡性貸款」計劃，作為新物業首期，而該筆貸款的供款，並不會計算在供款佔入息比率內。
樓換樓過渡貸款: 按揭計劃
物業一賣一買，能夠「無縫交接」固然最好，例如換樓客有足夠流通資金支付首期，或者舊屋交易能夠配合新屋繳付首期的限期前完成等，不過現實往往未必如此理想。 尤其今年首季政府推出第七輪收緊按揭措施，再次調高入場門檻，最新指引將700萬元以下的按揭成數上限降至只有六成，較以往的最高的七成上限減少一成，令不少有意升級置業但流動資金不足的業主卻步。 細單位價格近年已累積一定升幅，去年升幅更超越其他類型住宅單位。
銀行一般只會接納現有按揭客戶申請過渡貸款，借款人亦需同時於該銀行申請新購物業的按揭。 換樓貸款的還款期一般是不可超於三至六個月，當原有居所買賣完成，借款人便需清還全數換樓貸款金額。 是次的「過渡性貸款」有其特別之處，現有物業之過渡性貸款和新物業的按揭貸款會在同一銀行辦理申請，而過渡性貸款的供款並不會計算在供款佔入息比率內，故不會影響新物業按揭之批核。
樓換樓過渡貸款: 按揭工具及資源
縱然逆按揭促銷方案一夜之間被推倒，長實昨日夥利嘉閣按揭推出為期6個月的過渡性貸款，協助換樓客資金周轉。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，計劃最高貸款額為現有物業估值的60%減按揭貸款尚餘欠款，或新樓所需首期金額減訂金。 還款期長達6個月，期內只需繳付利息，息口為P（P為5厘）減2.5厘，並接受現有物業按於其他銀行的申請。 將軍澳新盤大戰在即，發展商已展開強勁宣傳攻勢及全速部署推盤，加上市場對中上價物業的需求十分殷切，尤其是大單位在市場的供應匱乏，相信換樓市場將會成為發展商必爭之地，甚至是今年樓市焦點。 有貸款機構特別推出貸款期最長達六個月的「升級置業換樓過渡期貸款計劃」，為業主於出售現有物業及購入新物業之前，提供一筆過渡貸款作為新物業首期。
所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。 樓換樓過渡貸款 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能「走盞」的日子就只剩成交日。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。
樓換樓過渡貸款: 換樓貸款: 按揭比較注意事項
關穎嫺指，推出換樓計畫主要是回應換樓客的需要，讓他們有足夠資金應付購買新物業的首期。 樓換樓過渡貸款 過渡貸款屬為期6個月的短期貸款，與新物業按揭貸款分開計算，客戶申請過渡貸款時，必須同時出示現有物業及新物業的買賣合約。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳坦言，市場對換樓過渡貸款需求向來不大，現時恒生新推的換樓過渡貸款，注入新元素，令計畫較以往更具彈性，貸息亦較吸引，相信旨在吸納新的按揭客戶。
