市建局團隊突破單獨重建兼善里項目的困局，將項目附近老舊的政府設施及閒置土地，一併納入發展並結合「一地多用」的概念作重新規劃，為原本無法重建發展的兼善里項目，創造機遇，並藉重整土地資源和用途，提升區內社區設施、行人網絡及休憩空間等生活配套，發揮更大的社區裨益。 韋志成表示，重建藍圖必然需要政府、市建局及私人發展商參與才能達成，市建局未來會在上述指定的重建地盤推展「先行項目」，亦會在其他地區嘗試應用街道整合及地積比轉移等方法，亦會研究鼓勵私人發展商參與重建的誘因，加快重建步伐。 上述專題報告，與油旺研究「正」方案以「增長與宜居」並重的規劃目標一致。 油旺研究 要在稠密舊區達至這目標，較務實的策略是以「正」方案作起點，配合新規劃手段，重整低效益的土地用途、減少道路佔用大量地面面積以釋出土地，並透過新的規劃和建築物佈局發揮土地發展潛力，整體改善地區的連接性、行人網絡，增加綠化及公共空間，及提升公共設施水平等裨益。
研究涵蓋油麻地及旺角(油旺)地區， 面積約二百一十二公頃，涉及超過三千三百幢樓宇。 研究透過以地區為本的市區更新方法，主要目標是為重整和重塑舊區制定發展藍圖，以提高土地使用效益，增加重建潛力。 為鼓勵市場參與，研究制定可由市建局及私營機構共同參與的全新市區更新策略，當中亦包括政策框架及實施機制。 行政長官在新一份施政報告提到，面對樓宇急速老化，須採取更有效的政策手段，加快重建更新步伐，其中，市區重建局剛完成油麻地及旺角地區規劃研究，為重整和重新規劃兩個舊區制定藍圖，亦提出發展節點及一系列新的規劃工具，以提升土地使用效益和重建潛力。
油旺研究: 地區為本 彰顯深水埗區獨有的地區特色及文化
局方又建議在兩區劃出五大重點發展位置，包括在花墟徑附近興建大型水道公園，活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業等。 參考油旺研究的經驗，今年施政報告提出邀請市建局在荃灣及深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新方案。 深水埗和荃灣均屬舊區，市建局可運用油旺研究提出的概念和規劃工具，審視區內的土地用途、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況，為這兩個地區制訂規劃及重整藍圖，並探討調整及提高區內發展密度的可行性，從而善用土地和加快舊區重建。 他又指，深水埗和荃灣均屬舊區，市建局可借鏡「油旺研究」提出的概念和規劃，審視兩區的土地用途、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況，為兩區制訂規劃及重整藍圖，並探討調整及提高區內發展密度的可行性，從而善用土地和加快舊區重建。 他引述韋志成指，為深水涉進行如「油旺研究」般更深入及廣泛的重整研究，制訂全面更新藍圖，加快更新步伐是適當。
這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。 特首並已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。 今次研究的其中一個重點，是希望收集當區持份者、團體及專業人士對更新此區的意見和期望，以納入在地區的更新規劃中考慮。 在完成意見收集後，團隊會將資料轉化為數據，整合在市建局的「市區更新資訊系統」內，並與區內的土地用途、道路規劃、樓宇分布和狀況、休憩空間及社區設施等情況，一併分析，制定規劃及重整方案，最後為該區訂定具體的更新大綱發展概念藍圖。 該處亦可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途，重建規劃與觀塘裕民坊相若。 日後每個「整合街區」將劃分成不同的地塊，而封閉道路所帶來的建築樓面面積，將會按比例分配給各地塊。
油旺研究: 地積比轉移
當政府繼續開拓土地為舊區更新提供土地資源時，各界亦做好樓宇的預防性保養、延長樓宇壽命，在土地和財政已具相當儲備時，社會便有條件按「零」或「負」方案進行市區更新，逐步降低發展密度和人口，實現《2030＋》規劃願景，令香港成為可持續發展的宜居城市。 其中，市建局建議將現時位於花墟徑的水渠改建為水道，供市民消閒康樂之用，並興建大型水道公園、改建界限街遊樂場及於界限街興建新的政府綜合大樓。 局方亦擬在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處，面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。 市建局亦打算在位於旺角西的門戶位置，鄰近朗豪坊的旺角街市將成為一個供市民及遊客匯聚的新景點。 油旺研究 研究建議透過在一個特色市集大堂內整合周邊的小販攤檔，重現「街」的氛圍，並加入餐飲和零售，構成一個休閒和社區地標，體現地區文化和特色。
油旺地區規劃研究是由市區重建局於2017年5月推行的研究計劃，其目的為探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。 研究涵蓋範圍約為212公頃，涉及約3,300座樓宇，當中超過80%，即2,700多幢樓宇的樓齡為30年或以上。 油旺研究 油旺研究制订了三个市区更新大纲发展概念蓝图方案 ，代表了「正」、「零」、「负」三个在人口、发展密度及资源分配上有不同假设的方案。 三个方案相对於现时分区计划大纲图皆能增加人均居住面积、增加资助房屋的供应及就业机会、扩大休憩空间及政府、机构及社区设施的供应，以及改善易行度及环境。 总体而言，市区更新大纲发展概念蓝图将会为油旺旧区带来一个新的城市景象。 香港的老化楼宇数字急速上升，远超重建的速度，市区老化问题日益严重；再加上市区旧楼的剩余地积比率不断下降，这些都对市区重建局（市建局）的工作带来极大挑战。
油旺研究: 旺角美食
為了加快市區更新的步伐，我們在油旺研究引入了新的規劃工具，特別是「地積比率轉移」及「整合街區」，以鼓勵私人市場參與，提升市區更新的動力。 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。 研究根據發展密度、設計人口規模，以及對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。 其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。 市建局正式完成油麻地及旺角地區研究，研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中，約六成五的樓齡超過五十年。 其中四成七的樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」；三成七為「三無」大廈。
- 市建局團隊突破單獨重建兼善里項目的困局，將項目附近老舊的政府設施及閒置土地，一併納入發展並結合「一地多用」的概念作重新規劃，為原本無法重建發展的兼善里項目，創造機遇，並藉重整土地資源和用途，提升區內社區設施、行人網絡及休憩空間等生活配套，發揮更大的社區裨益。
- ，比全港人口密度高約6.5倍，是全香港、以至全世界人口密度最高的地區之一。
- 市建局留意到油旺区部份楼宇剩余地积比率偏低；但亦有部份楼宇仍有剩余地积比，但因地盘面积所限难以重建为独立发展项目，令剩余地积比未能充分运用。
- 韋志成表示，重建藍圖必然需要政府、市建局及私人發展商參與才能達成，市建局未來會在上述指定的重建地盤推展「先行項目」，亦會在其他地區嘗試應用街道整合及地積比轉移等方法，亦會研究鼓勵私人發展商參與重建的誘因，加快重建步伐。
然而，立法會建測規園界議員姚松炎指出，若准許舊區透過轉移地積比重建，肯定會較容易加快重建步伐，但預料會令市建局及發展商申請將較低價值地段未用盡的地積比，轉移至高價值地段，「由蝕本生意變為賺錢生意」，容易衍生官商利益轉移的機會，政府需公開有關資訊。 本土研究社成員姚政希亦指出：市建局曾指這個建議可說是類似台灣容積比（相當於香港的地積比）轉移制度的經驗，但卻鮮有提及此轉移制度所帶來的種種副作用。 姚政希指出早於1990年代，缺乏資金的台灣地方政府為徵收土地提供重建項目內的公共設施用地，在徵收土地時向地主發放「容積比證」，令政府能夠以低成本推展重建計劃。 為了補償地主，政府容許「容積比證」交易，結果一方面令容積比集中到具經濟價值地區的地段，扯高市中心發展密度，另一方面形成「容積比證」炒賣市場，一發不可收拾。 「油旺地區規劃研究」以地區為本的方針，對市區更新的政策框架及實施機制進行深入研究，制定出一套市區更新大綱發展概念藍圖，作為重整舊區的藍本。
油旺研究: 休憩用地嚴重不足
■鄰近朗豪坊的旺角街市將成為一個供市民及遊客匯聚的新景點，透過在一個特色市集大堂內整合周邊的小販攤檔，重現「街」的氛圍，並加入餐飲和零售，構成一個休閑和社區地標，體現地區文化和特色。 是次問卷的其中一個焦點，是我們以圖文並茂、簡單易明的方式，向業主了解單位內部的分間情況及破舊程度，讓研究團隊能夠除了知悉樓宇公用地方的狀況外，更預先掌握單位內部的使用和耗損資料，作為制定更新項目優先次序的其中一項參考。 深水埗屬傳統舊區，網格式的道路規劃令土地被縱橫交錯的街道劃分為多個細碎的地塊、土地欠缺整全規劃、社區設施不足或老化；而區內大部分樓宇普遍老化失修，存在消防安全設施不足，亦充斥劏房。 至於研究範圍北面的「水道公園」，則會重開彌敦道至界限街一段的鋪面渠，類似韓國清溪川般在河道兩旁設綠化公園，並在兩旁興建商住或服務式住宅混合發展亦可能會有摩天大廈的設計，沿途商業街會以特色建築提升吸引力。 歷時4年的油旺地區規劃研究終於出爐，整個研究覆蓋範圍約212公頃，涉及約3,350座樓宇。 香港2030+指出，為實踐可持續發展，香港需要改造發展稠密的市區，以應對綠化，公共空間及公共設施不足的問題。
當「正」方案推展成熟，而社會在財政及土地資源上有較充裕儲備時，便可有序推動「零」方案，以至作為終站的「負」方案，減少可建樓面面積，以較低發展和人口密度推動地區更新，達至《2030＋》提升集約高密度城市（compact high-density 油旺研究 city）宜居度的策略目標。 油尖旺區議會通過「洗衣街及旺角東站政府用地發展計劃」，將興建一高兩矮的建築物，中間的商廈將樓高75層、最高320米，提供辦公室、酒店、零售及娛樂等用途。 規劃署預計2020年開始動工，建成後將超越樓高255.1米、共60層的朗豪坊辦公大樓，成為九龍第二高建築物，僅次於有118層的環球貿易廣場。 當中建議的機制和策略除了能應用於油旺地區外，亦適合應用於香港其他舊區。 市建局會與政府當局進一步討論及訂立推行細則，以鼓勵市場積極參與市區更新，透過共同努力，為香港締造優質的城市生活。 根據基準分析及研究的結果顯示，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性。
油旺研究: 借鑒「油旺研究」的經驗及成果 推動深水埗舊區更新
在2014年以前，市建局主要以「項目主導」的模式，在深水埗區開展重建項目，當中包括因應業主提出的訴求而作重建的「需求主導」項目，此類重建項目位置分散，可以作重整空間較局限，未能為社區創造更大的裨益，更限制了地區整體未來長遠的規劃發展。 「正」方案亦建議在多個策略性重建地盤拓展地下空間，興建大型地底公共停車設施，既騰出更多地面空間作綠化休憩等用地，亦能紓緩汽車於路面停泊而造成的擠塞問題，提升環境質素和宜居度。 有許多人亦認為高密度發展必然是所有樓宇都成為摩天大樓，亦自然否定高密度發展能達至宜居的理論。 油旺研究「正」方案的高密度發展，並非指整個地區都保持同一密度，而是在部分策略性地點提升發展容量，配合該地點的環境及經濟活動作高密度發展；至於油旺區內其他地點的發展密度可存在差異，實現「疏密有致」的規劃及佈局。 研究包括區內基準研究、規劃及契機分析、市區更新總綱概念藍圖及策略的不同方案三個階段，合共兩年，預計於2019年中完成。
市建局2017年5月开展「油麻地及旺角地区规划研究」（油旺研究），尝试勾划全面、具前瞻性及财务可持续执行的「市区更新大纲发展概念蓝图」，推展油旺区更新工作。 除上述的街道特色及文化，以及時裝業的發展之外，深水埗區內亦有不少歷史建築，包括於2021年獲古物諮詢委員會評為一級歷史建築的「主教山配水庫」。 由於其位置緊接研究範圍的東沿，因此，市建局團隊亦會研究如何協調主教山周邊地區土地用途的規劃，加強主教山與周邊地區的連接，以配合深水埗區的整體發展。 若是次地區研究報告獲政府採納，市建局會按報告擬定的方向逐步推展區內的市區更新工作。 根據早前市建局公布的「油旺重建規劃研究報告」，報告建議將旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分4大方向作為重點重建域發展，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展。
油旺研究: 重建4大方案 4.重建旺角街市
局方表示，政府現時傾向在市建局確實指定地盤的建議後，以行政方式或《城市規劃委員會指引》公布「送出地盤」和「接收地盤」的選址，以供業界參考。 當相關業主提出需要改劃這些選址或提交規劃申請的重建建議時，政府會為選取的「接收地盤」和「送出地盤」進行修訂分區計畫大綱圖。 在現有機制下，在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行，但透過地積比率轉移，可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加重建潛力和有利市區重整。 局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展，該處位於西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 該處將發展成為受歡迎的匯聚點，其新地標發展項目將是西九龍和尖沙嘴的延伸。
發展局表示，政府大致歡迎研究提出的建議方向，並會採納「正」方案作規劃願景，為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。 如韋總監說，舊區更新不應只看項目，亦不應只看小區，應以更宏觀的概念來考慮。 就開展荃灣及深水埗地區研究，市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。
油旺研究: 香港迪士尼樂園加價劏客？一隻雞髀竟售$160！網民竟力撐：唔貴喎
停車場上蓋將興建一個新運動場，旁邊會有一座新的政府綜合大樓，既重置現時的體育設施，還有更多社區設施。 水道會由太子道西延伸至彌敦道，兩旁會有商業（包括高層建築和低層精品商業街）和住宅發展。 「油旺重建規劃研究報告」提 油旺研究 油旺研究 4 大發展方案：興建大型水道公園、活化果欄成旅遊景點、興建多層大廈重置批發作業、活化旺角街市成為特色市集。 市建局繼「油旺研究」之後，應政府邀請為深水埗及荃灣牽頭開展地區規劃研究，有關研究工作要取得成效、促成舊區的更新，社會不同的持份者，包括政府、業主及地區人士、專業團體和機構等的衷誠合作，亦至為重要。
根據郭裴《粵大記》記載，油尖旺區的尖沙咀早於明朝已有人聚居，不過，旺角地區直到19世紀之前仍頗為荒蕪，只有數條村落。 清代嘉慶二十四年刊行的《新安縣誌》，標有芒角（即今天旺角），尖沙咀村而還沒有油麻地的名字，估計油蔴地是在香港被英國管治後，才開始興旺。 1840年鴉片戰爭期間，大清帝國軍隊曾派重兵駐守，並與英軍多次交戰。 油旺研究 1860年，根據《北京條約》，界限街以南的九龍半島被割讓予大英帝國，範圍包括現時整個油尖旺區。 由於香港房屋委員會（房委會）在重建高樓齡公共屋邨方面，有清晰路向及政策，是次地區研究的範圍並沒有覆蓋區內的公營及資助房屋，包括其範圍內的麗閣邨、蘇屋邨和元州邨，以及其他資助房屋樓宇。
油旺研究: 重建4大方案 3. 活化油麻地果欄
最新的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。 油旺重建規劃研究涉及3350幢樓宇中，約65%樓齡逾50年，近半數樓宇狀況欠佳或失修，37%為三無大廈，預計至2047年，約80%樓宇樓齡將逾70年，但重建步伐緩慢，過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，逾800幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 研究報告建議，尋覓合適地點提供「港人首置盤」，在「上海街618」項目提供青年「共居」空間。
油旺研究: 「渡船角 度度食」餐廳獨家優惠
考慮到深水埗設計及時裝基地項目需時推展，市建局預算將與香港設計中心簽訂10年的合約，並以低於市場價格將該五層的商業基座租予營運者，以支持項目的長遠發展，並帶動地區的經濟發展。 在過去一年，市建局為開展深水埗地區研究，進行了多項籌備工作，包括擬定納入研究的範圍及不同持份者、地區內樓宇狀況、樓齡和使用的分析、推展時間表、委聘顧問團隊等工作。 在2022年下半年，相關籌備工作已大致完成，並為地區研究制定了框架。 有見及此，市建局近年將「項目主導」發展模式提升至「先規劃、後項目」的「規劃主導」模式，作為市區更新的新方向，以一個小區的更新作整體規劃，藉此帶來更大更新成效和社區裨益。
油旺研究: 研究結果
設立這些區域的目的是為地方行政計劃訂出分區及方便行政，並不設立「區政府」之類政權組織，無獨立立法權、司法權，政府部門也未必完全按照以上分區而分工。 至於重建旺角街市，韋志成透露會整合周邊的小販攤檔，建立特色市集大堂在新大樓內，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，設有玻璃幕頂。 全球許多國家面臨人口危機，財信傳媒集團董事長謝金河在臉書以「生不如死：兩岸三地共同的問題」為題撰文指出，最近中國、香港、台灣不約而同公布人口數據，都出現一個共同警訊，即人口淨減少危機，尤其台灣出生人口急遽下降令人驚嚇，是台灣經濟長期最潛在的危機，值得當政者警惕。 我相信大家都會感受到，水道公園將令花墟及其周邊地帶煥然一新，在旺角煩囂的環境中，提供一個消閒康樂好去處。 油尖旺區議會是香港十八個區議會之一，負責協助處理油尖旺區的事務，共有20名議員，現屆油尖旺區議會由民主派主導，在有部分議席出缺下現時7名議員當中4名為民主派議員，3名為建制派議員。 例如，二零零四年五月七日在旺角豉油街和通菜街交界處的考古發現，顯示最晚在東漢時代，旺角區已經有居民（該考古遺址還發現兩晉時期和唐代的陶器，炊具等 ).
本土研究社認為2030+作為指導香港規劃方向的策略報告，清楚表明香港未來的城市發展必須朝著「宜居城市」的方向設計。 策略報告明確提出要藉市區更新，改造舊市區擠迫的情況，空氣質素及噪音環境。 具體措施包括在市區提供更多綠化及休憩用地，以提升舊區市民的生活質素。 若市建局未來透過修改規劃條例，放寬油旺發展限制，允許在舊區興建更多單位，不但令兩區的人均休憩空間變得更低，更有違2030+「宜區城市」的發展原則。
至於旺角方面，報告研究範圍建議將於旺角東水渠道一帶重開鋪面渠，情況類似韓國清溪川般，可於在河道兩旁設綠化公園，並在兩旁興建商住或服務式住宅混合發，沿途亦有商業街，配以特色建築提升吸引力。 研究又提出，只要整體地積比率維持在分區計劃大綱圖容許的限度內，可提高住用及非住用地積比率互換的靈活性。 研究認為，為增加靈活性及配合市場變化，可在維持分區計劃大綱圖容許的整體地積比率的限度內，放寬住用地積比率。
研究範圍內約有1,800多幢私人樓宇，當中樓齡超過50年的樓宇佔比例高達近70%。 除私人樓宇外，研究範圍內亦有公務員合作社的樓宇，主要集中在順寧道及保安道一帶。 我們會透過今次地區研究，向合作社社員收集他們對樓宇狀況的意見，以及了解他們對改善居住環境及合作社未來發展的意願，期望能從中找到合適方案，釋放這些土地的發展潛力。 事實上，上述地區研究所需的資料，部分已涵蓋在政府每五年及十年進行的中期人口統計和人口普查中。 然而，基於保障個人私隱原則，涉及個別市民居住狀況的相關資料未能完全公布，市建局要待開展項目當天進行人口凍結調查時才能掌握，這是我們為舊區進行更新規劃的一個難題。 建基於「規劃主導」的經驗和成效，市建局團隊希望更進一步，為類似油麻地、旺角、深水埗等傳統舊區，制訂更全面而具長遠發展的更新藍圖，除整體改善舊區已建設環境、改善市民生活之餘，更可讓更新後的市區能持續發展。