作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 「先住後付」通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。 舉元朗Grand Yoho為例，一些大單位可以採用「先住後付」支付方式，先繳付樓價5％給發展商作為單位的「許可證費用」（Licensing Fee），當中包括租金、管理費、差餉等。 了波叔至少160個物業，總值超過100億的資產，就是擔心爭產一觸即發，難以控制局面，導致波叔欠下的債務無法歸還。 ）5月14日突然離世，享年88歲，鄧成波家族歷時了大半個月為他籌辦後事，最終波叔的葬禮在6月5日順利舉辦，香港各界的精英、巨頭都紛紛來悼念，足以顯現出波叔的地位。 財政司司長陳茂波的網誌披露今年預算案演詞封面是橙色，寓意香港未來定必能乘風而上，迎來燦爛陽光。
但很多選用高成數按揭上車的新手買家現金流可能較緊絀，後者就應選取提供最高現金回贈的銀行承造按揭較恰當。 假如名下有其他住宅按揭在身，雖然可以用「波叔Plan」上樓，但按揭成數上限僅為8成。 另一個例子是如果有非住宅按揭，或要靠有其他按揭的擔保人幫忙，借款人雖然可以用9成按揭上車，但會增加按揭保費。 除了要包括原按揭供款外，壓力測試亦會從最寛鬆的50/60收緊至40/50甚至35/45，貸款能力大打折扣，亦要繳付額外按揭保費。 波叔 plan 雖然波叔Plan放寬了最高按揭成數讓買家可以申請九成按揭，但是如果是村屋便只能夠申請最多八成半按揭，而且按揭年期最多只能夠用55年減與一般私樓75減有大大分別。
波叔 plan: 按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？
以600萬元按揭金額及30年按揭年期計算，現時每月供款足足多出291元。 不會，因為每間按保公司只會審批一次，反之，若數間銀行的申請表資料有出入，更會令按保起疑而阻礙批核。 一旦被拒批，申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。 關於按揭回贈，是否需要扣減貸款額，要視乎樓價及按揭成數，因金管局的扣減貸款額理念是申請人的貸款額和回贈，不能突破非按保按揭成數。 人齡由銀行決定，最長以（80-人齡）計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用（75-人齡）去計算，視乎實際情況而定。 樓齡最長以（75-樓齡）計算，村屋則以（55-樓齡）計算，部份藍籌屋宛如美孚，即使樓齡已超過50，仍有機會都可照批30年。
使用發展商「呼吸PLAN」買新盤，若然蜜月期過去需要支付高息，因此比較精明做法是在買入單位兩至三年後，或者是入伙時順道轉按。 【個案分析】1,200萬想買荃灣西 按保費太貴點算好？ 有準買家早前看中荃灣西鐵站上蓋項目柏傲灣一個1,200萬元單位，在沒有新按保的日子，如果要買入1,200萬元的住宅，需要支付五成、即600萬… 有關措施剛「滿月」，究竟使用按揭保險計劃的比例是否有所增加？ 在「波叔Plan」放寬按揭保險實施的首個月，申請按揭保險計劃當中的逾半客戶（51%）是申請8成至9成按揭；其次為申請7成至8成按揭，佔36%；申請6成至7成按揭則佔10%。
波叔 plan: 王毅應美方請求非正式晤布林肯 要求美方改弦更張
中原地產十大屋苑錄得15宗成交，按周減少9宗，連續9周錄得雙位數。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本月二手交投暢旺，市場上已消化大量筍盤，不少業主對後市樂觀，降低議價幅度，一手新盤接連推出，亦搶去市場焦點及購買力。 按證保險公司為市區重建局（市建局）位於土瓜灣馬頭圍道的「港人首次置業」先導項目（馬頭圍道首置項目）提供按揭保險，讓有關買家可申請敍造最高至9成按揭貸款。
- 要退回保費，借款人必須完全償還整筆按揭貸款，如果個人資金不足以還清按揭，可以透過轉按，將物業抵押予另一銀行，新按揭借不超過6成，就不用買按揭保險，變相可以甩按保。
- 答案非常簡單，因為「波叔plan」只接受已落成物業，而且不能夠用作套現用途。
- 新措施「波叔Plan」跟舊按保措施相比，首次置業人士無疑購買到1,000萬元以上物業，並借到較高甚至最高成數按揭。
- 然而銀行亦著爭取盈利空間，更進一步上調H按利率，轉按及新買物業H按則由H+1.35厘水平陸續上調至調至H+1.5厘，新買物業貸款金額達600萬元，則上調至H+1.45厘。
無論如何，第二代決定投資酒店業，大方向上不見得是一項大錯誤。 波叔 plan 酒店營運成本較高，經營絕不容易，但卻有穩定的現金流。 至於投資多少比重，應該舉債多少，如何營運等細節，卻是另一回事了。
波叔 plan: 申請「波叔plan」有什麼條件？
【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！ 【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？ 【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。 波叔 plan 根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。
當時未有智能電話或平板電腦，鄧老先生會把手上的物業打印在一份「清單」之上。 鄧老先生與行家談得興起，便會立刻從口袋裡拿這份「清單」出來，一拉開，便是其手上一系列港九新界的物業。 記得八十年代初，信用咭開始普及，不少人以「金咭」當為身份象徵。 當年，有電視劇和電影描寫某商人從口袋裡拿出一個專放信用咭的套子，一拉開便是十多張「金咭」，要侍應隨便挑，算是很有「氣派」了。 現實的商界裡，「波叔」成為「舖王」後，口袋裡放着的卻是「物業清單」，一拉開盡是動輒過億港元的店舖或商廈，才真正顯得氣勢迫人。
波叔 plan: 按揭保險計劃（波叔Plan）
本報翻查波叔父子近年多份買賣合約，包括以16億元買入葵涌全棟光輝凍倉，及與北海集團交換而來的五幅西貢地皮，全已向銀行以「all money」借貸。 而從港交所文件所見，鄧耀昇持有的港匯信貸月初向權威金融（397）旗下易財務，以及一共同放款人貸款2,100萬元，年息10.5厘，為期一年。 貸款以鄧耀昇作擔保人，並以金馬倫道兩個住宅單位及堅拿道西三個住宅單位作按揭。 鄧耀昇兩年前已向同一財仔借貸，當時年息7.7厘，已兩次延後還款，利息越加越高。 申請人應謹記以下重點，慎防跌入陷阱，面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。 至於轉按甩發展商一按，或銀行一按連同發展商二按，由於本身不牽涉套現，「波叔Plan」則大派用場。
- 另一個例子是如果有非住宅按揭，或要靠有其他按揭的擔保人幫忙，借款人雖然可以用9成按揭上車，但會增加按揭保費。
- 但透過按保申請，則可獲得更高的按揭成數，亦稱高成數按揭，成數多少取決於物業價值，申請人財務狀況等因素。
- 波叔父子四出借錢供樓傳聞，近期在地產界廣泛流傳，有指兩人借財仔年息極辣，高至30厘，「佢借成30厘息，做乜生意可以賺咁多去填數？如今賣嘢又賣唔出」。
- 不過須聲明自僱人士和老闆們只能申請最高八成按揭，要申請九成按揭就必須要為固定收入人士。
- 自 2019 年推出新按保 (林鄭Plan)後，政府於 2022年財政預算案中，再度放寬住宅物業的按揭成數上限。
- 一旦被拒批，申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。
- 另外，標準3層乘700平方呎的村屋較容易申請按揭保險，其他非標準村屋則較難獲批。
但要留意，每月供款會較舊措施多，若果借八至九成按揭，壓力測試月入要求會較高，以上述兩個例子來說，月入達8萬多元。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，預算案公布新按揭保險措施「波叔Plan」後，整體二手市場成交增加20%，其中1,000萬至1,200萬元物業成交個案增加30%至40%。 但由於張生本身第一層樓只做業主，由張太做借款人，因此雖然第二層樓張生是借款人，第一層樓妻子負責的按揭貸款毋須計算在內。
波叔 plan: 【按揭保險】按揭保費全面睇！拆解退保做法 / 申請被拒原因
根據指引，介乎1000 – 1920萬之物業，若需超過樓價之50%按揭，則需通過按揭保險計劃而獲得承造。 」最高按揭成數為九成，但除了要符合樓價要求，申請人必須為固定收薪人士。 現時不少人選擇做自僱人士（例如保險經紀、的士司機），或者收入每月不定，這些人士不能申請九成按揭，最高只能申請八成。
以即供付款方式買新盤樓花不能使用「波叔Plan」，因此樓價上限為600萬元；以建期付款方式則可選用「波叔Plan」，樓價上限為1920萬，故此筆者預期未來買新樓人士選擇建期比率會進一步上升。 補充説明，如果買家是購買價值1,000萬以上的物業，沒有按揭在身或是沒有擔保人身份可以做到5成按揭成數，有按揭就要扣減成數至4成按揭保險成數。 雖然「波叔plan」與「林鄭plan」非常相似，只是樓價及按揭成數上限有些分別，但是「波叔plan」與舊按揭保險計劃就非常不同。 還有一點，是申請按揭保險時，要衡量自己工作收入是否穩定，特別當前經濟環境不理想，要詳細計算自己的收入，然後才作出決定。 如果業主斷供，兩者都要上身，分別是銀行追討時間——業主斷供銀行可以直接追收借款人；如果是擔保人的話，銀行追討業主不遂，才追收擔保人相關欠款，實際分別不大。 當然，買家可能會覺得乾脆取消成交更划算，但一般發展商合約都寫明如果要取消成交，發展商保留權利向買家追討重售物業和買家當初簽訂的合約差價。
波叔 plan: 按揭保險計劃
一手物業普遍會以價錢、發展商高成數按揭、樓價折扣、先住後付抑或免息免供等計劃作招徠以吸引買家，而買家往往亦會被形形式式的招數吸引，以致在交付首期後，在申請按揭時中伏以致撻訂收場。 HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。 除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。
如果因為收入遠超銀行壓力測試要求導致拒批要撻訂就非常不值得。 不過，按揭證券公司表示，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 第三波疫情衝擊香港，並在連錄破百宗確診過案下，經濟亦難免下滑，銀行在按揭審批上面對收入以佣金為主人士、受影響行業人士亦較以往保守。 銀行在計算免壓力測試時亦較去年尾推出的「林鄭Plan」相對手緊，筆者建議為免遇上批核金額不足，在簽臨約前應先申請預先批核，以免大失預算。 由於按揭合約只有3年，期內須償還本金及利息，供樓人士屆時要再重新申請按揭，屆時銀行估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，申請人亦需要進行壓力測試，到時入息狀況會對申請按揭產生不確定因素。 根據以下首次置業的按揭申請例子裡面，按揭申請人人月入5萬，在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%，這個按揭申請便能獲得通過。
波叔 plan: 獨家A.I.按揭評估
答案非常簡單，因為「波叔plan」只接受已落成物業，而且不能夠用作套現用途。 換言之，買一手樓花即供plan，或者希望利用物業套現的業主就不能夠使用「波叔plan」。 早前ROOTS上會有提及過關於樓換樓或先買後賣流程，而對於樓換樓人士希望申請「波叔plan」就要留意。 由於先買後賣人士在申請按揭期間內已持有一層物業，代表置業人士並非首次置業。 這個情況申請人最多只能夠申請八成按揭，亦不能豁免壓力測試申請。
有關推出以來，透過借按保承做八成或以上按揭宗數，佔相若時段總按揭宗數34%。 簡單而言，新措施下，1,920萬元以下物業，可以最多借960萬元上限按揭金額，即是樓價50%；而1,600萬元以下物業，最多借6成；1,200萬元以下最多借8成；1,000萬元以下則最多可借9成。 另外，按證公司擴大按保適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元物業，惟有關按揭貸款以960萬元為上限。
波叔 plan: 樓價1,000萬以下可用「林鄭PLAN」
按揭保費金額非細，可幸是大部份銀行都可借出個買家，並一併與樓按批出整筆按揭貸款，及於供樓時分期攤還。 按上述例子，唯申請人需通過連同按揭保費整筆金額之壓力測試方能成事。 波叔 plan 當然，業主亦可選擇按年支付，但一般較少選取此法，因按揭保費會相應提高之餘，如業主於使用按揭保險3年內退保亦不能獲退還部份保費。 除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。
波叔 plan: 誰需要通過「壓力測試」?
自2019年施政報告中推出「林鄭Plan」，可見市場反應非常正面，加快了二手及換樓市場的流轉，即使當年放寬後不久遇上疫情襲港，樓市亦未見受到打擊。 波叔 plan 事實上，根據香港按揭證券有限公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億，宗數達到23,846宗，創有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。 如透過新按保申請高成數按揭，須在原有按保基礎上加徵15%保費。
波叔 plan: 按揭保險計劃保費（適用於舊按保）
儘管A股對科技股估值較「鬆手」，但有分析指無損香港集資中心的地位，惟VIE企業赴海外上市前，須與當局「事前溝通」，並獲「祝福」方可啟程。 一般而言，HKMC批核需時約一星期，而QBE一般能於銀行內部批核，可短至數日內完成。 須留意，以上僅為按保批核時間，未計及銀行批核部份。
波叔 plan: 物業估值
不時會有聯名業主希望透過甩名、轉名或加名重新申請高成數按揭。 雖然這個過程可以視為新買賣進行，但是銀行及按保公司未必會十足十相信，因為這些情況一般都會有套現成分導致未能批足九成高成數按揭。 反之，如果這個甩名情況只牽涉轉按不牽涉套現，申請高成數按揭批得足的機會都相當大。 波叔 plan 以上兩個例子都有一個共通點，是新措施的首期款額較舊措施低，無論是1,000萬元以下或1,200萬元以下的物業，首期款額較舊措施的首期低一半或以上，首期門檻降低。