因為新按揭保險政策的實施，令「建築期付款」多了一重吸引力。 新按揭保險政策是特首林鄭月娥在《施政報告》2019提出的政策，規定物業1,000萬以下的物業可以借取最高80%按揭；而800萬以下則可以借取最高90%。 當然如果銀碼符合的話，買家也可選擇「舊按揭保險計劃」，即600萬元以下物業最高借80%；而400萬以下最高借90%。 如果對這個議題有興趣，我們早前也寫過一篇文章簡介。 正因為這一個規定，令買家在申請新按保時出現了不少問題。 樓花是屬於未落成的樓宇買賣，而買家購入新盤樓花後和正式入伙之間的空檔便稱為「樓花期」。
另外，若期內樓市逆轉，亦有可能要面對到收樓時銀行估價不足，導致上會困難的風險。 這種付款辦法即在物業正式入伙前，只需要分期支付首期（約樓價的兩至三成），到正式入伙時，才找銀行做按揭，並開始供樓。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 揀建築期付款方法，買家只需支付臨時訂金及大訂，便可等待樓宇落成時，才支付樓價尾數完成交易，俗稱「一成樓價睇到尾」。
建期: 發展商二按能否轉按到銀行？有何伏位？
每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。
可以，如果發展商未能於預計關鍵日期、或任何經延遲的日期或之前交樓，買方可向發展商發出書面通知，撤銷合約。 而發展商需於撤銷後的 7 日內，將買方支付的所有款項連同利息，退還給買方。 在申請400萬以下的按揭可以通過按揭保險借到最高90%按揭；400萬以上至600萬以下的按揭同樣可以通過按揭保險借到最高80%按揭；600萬以上的樓花則不可透過即供計劃申請按揭保險計劃。 目前香港的稅制規定，要透過身物業按揭扣稅，必須符合若干條件，包括「扣稅申請人必須是物業擁有人」、「物業必須位於香港」、以及「該物業為納稅人的主要居所」。 因此，如果是選用即供付款的樓花，未入伙的供款利息並不符合扣稅資格，不能動用相關的扣稅額。 譬如銀行及按證公司多不願接受「即供付款」的高成數樓花按揭，但如果是建期，則與一般二手物業現樓無異，一般只要符合入息要求，即可以承造高成數按揭。
建期: 新盤2022｜新盤按揭懶人包｜即供 VS 建築期付款｜四個常見樓花按揭優惠比較｜新盤按揭三個要點
一手條例有規定，發展商需在確定延後的十四天內通知買家。 總之，買家應有心理準備，實際「收樓日期」往往比起「關鍵日期」為遲。 建期 所有優惠包括現金回贈、律師費優惠、甚至管理費優惠，均須在貸款額內扣減。 答：若招標購買新樓，HKMC於審批高成數按揭時，會以招標價評估按揭成數，相關價格不會扣減合約上的回贈。
【新盤付款】屯門海皇路項目供樓優惠及按揭攻略… 新界西北近年有不少新盤推出，最新就有屯門新盤海皇路項目，由於市場反應踴躍，發展商日前再加推50伙單位應市，折實價552.43萬元起。 由此可見，即供及建期付款的付款及按揭申請時間各有不同，置業人士應根據自己的財務狀況及按揭申請時間選擇最適合自己的付款計劃。
建期: 物業轉名甩名，如成交期定得太長，其間樓價波動有什麼影響？
既然過往經驗，甚少出現以上狀況，但選用建期潛在估價不足的風險實在需要考慮，否則到時候籌旗失敗就欲哭無淚。 原業主於2019年7月以617.27萬元買入單位，持貨3年轉售，帳面蝕讓142.27萬元，不過期內有租金收入，相信實際蝕幅較少。 另外亦有些客人選建期，是由於入息證明未完善，比如未有稅單，或入息唔夠計但預期會加薪，因此就選建期buy time 建期 上會。 中國海洋石油有限公司今天宣佈在渤海海域獲得渤中26-6億噸級油田發現。 渤中26-6油田位於渤海南部海域，平均水深約22米。 發現井渤中26-6-2井共鑽遇油氣層321.3米，完鑽井深4,480米。
雖然個案較為罕見，但準業主們應該要有心理準備，隨時面臨提早收樓，按揭趕不及批核。 遇上同樣情況，應第一時間聯絡相熟銀行或按揭經紀，儘早處理成交事宜。 印花稅於買賣雙方正式完成所有簽約程序，落實物業成交之後繳交。 由於樓宇交易涉及的契約文件十分複習，律師會代會處理妥善及打釐印，而同時將會向印花稅署繳交釐印費及印花稅。 如果為首置人士置業（即置業時未持有任何物業），則可以按「第二標準」稅率繳交印花稅即可，屬於較為優惠的稅率，以「分段式」計算。
建期: 發展商有可能在關鍵日期前交樓？
一般而言，一手新盤的付款方法，可以分為「即供」付款及「建期」付款，兩種付款方法的最大不同之處，在於買家向發展商支付尾數的時間，而這會直接影響買家「上會」(向銀行申請按揭)的時間。 雖然部份新盤並沒有高成數按揭，或者發展商的計劃並不吸引，但因為「即供」跟「建築期付款」方法差價不算大，所以準買家也會放手一搏選擇「建築期付款」。 要選「擇建築期付款」，而不選用「即供」方式上會，是因為樓花物業不能借到新按揭保險，只因新按揭保險政策規定，物業必須為現樓才可以使用，因此必須要先用「建築期付款」，待物業落成時再申請新按保。
一般建期計劃，在合約上不會鎖定付清樓價的日子，而是以發展商取得入伙紙的日子為計算基準。 這一個樓盤，在臨近原訂的預計關鍵日期，訂立一個稍遲於預計關鍵日期的合約，稍有延期，在找數期限時，樓盤狀態由預計現樓變成樓花，就導致這個特別的個案。 然而，建期付款也有缺點，主要是買家可享折扣一般較少，樓價會高於選擇即供付款，原因是供款期推遲，發展商不能即時套現，變相少了資金周轉。 但近年發展商為吸引客戶，也會在建期付款之上推出一些彈性優惠，例如如果能夠提前成交，會給予買家一些現金回贈。
建期: 印花稅如何計算？
通常不同繳付辦法的樓價折扣優惠會有所不同，合約上最終的的物業訂價亦會受到影響。 另外，有些樓盤容許買家以不同組合入票抽籌，或者在物業上加親屬名。 在選擇供款辦法前，需考慮各種細節，將來可能會影響按揭甚至成交。 不過，由於一按的貸款額較大，當計算一、二按的實際平均利率時會將二按的高息溝淡了，所以通常亦會比前述的全份一按為低。 購買一手樓花，發展商會推出即供或建期計劃供買家選擇。
- 方案 在建期上會時，先向財務公司借取所需成數的按揭，然後當物業成為現樓後除去弟弟的業權及轉按至銀行，由於是兩兄弟之間的除名，所以免15%印花稅及額外印花稅，而只需以整份樓價的1%計算相應的印花稅。
- 這種做法可以將供樓負擔延遲，不過由於發展商相當於較遲才收到錢，一般訂價較即供付款為高，或者沒有按訂價提供折扣。
- 但高成數按揭需要經銀行及按保雙重批核，按保接受提早申請，不代表銀行同樣接受。
- 以往較多業主在購入一手物業時，會傾向選擇以即供形式支付物業。
- 注意區域選項，以藍灣半島為例，部份銀行會在小西灣選項中找到，亦有部份銀行會在柴灣選項中找到。
- 讀者可按以下例子，計算在選擇了發展商一、二按，於不同時期的按揭利率。
- 聽起上來「先住後付」是三種付款方式之中最著數，但魔鬼總在細節。
顧名思義，「包借」一按不會考慮貸款人的入息及財務狀況等便可以作出批核；「不包借」一按，則按個別樓盤或財務公司的情況，考慮貸款人的入息及財務狀況後才作出批核，不過通常會比銀行較為寛鬆。 建期 可以想像的是，由於高風險高回報，「包借」一按通常會比「不包借」一按的利率較高。 筆者向多間銀行深入了解後，發現以上12個月內收樓的期限只是其中一個條件。
建期: 估價不足解決方法
另一類是即供付款方法，買家支付訂金後，需於指定限期內(一般是90天至180天)支付樓價尾數完成交易。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 發展商需在「最終預計關鍵日期」兩星期內向地政總署申請「滿意紙」，又稱合約完成證明書，代表發展商正式擁有該土地的法定產業權。
假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。 建期 原本1000萬可以借8成，即800萬，但由於不能套現，因此轉按只能借按揭餘款，即640萬。 改以「即供」付款還有一個好處，就是可以鎖定現時仍然低企的按揭利率。 否則到收樓時，如果利息繼續上升，到時才申請按揭便要採用「貴Plan」。 就上述例子，如買家改即供上會，銀行以買入價800萬港元批出6成按揭，即480萬港元，與原本以買入價借9成，差距為240萬港元，或萬一將來銀行以估價680萬港元借9成按揭計，仍有132萬港元差距。
建期: 一手新樓的按揭貸款額，須否扣減發展商優惠和回贈？
例如部分中小型銀行的電腦系統，不能輸入太長的成交期，一般二手買賣的成交期僅得60至90日。 建期 如買入遠期樓花並選擇即供付款，個別銀行的系統未必能夠支援。 不同於即供計劃，建築期付款下，買家可以於收樓前付清尾數，避過未入伙就要開始供款的問題。 建期付款數期比較寬鬆，買家可於收樓前才正式「上會」供按揭，故建期按揭又被稱為「現樓按揭」。
所以，落決定買樓前，要先考慮自己長遠的負擔能力。 除此之外，選擇發展商一、二按對於日後轉按也有會有所影響。 當樓價超過600萬時，買家便不能申請按揭保險為樓花即供計劃申請高成數按揭，另一方面，亦有買家因未能通過銀行的「供款與入息比率」，所以發展商一按、二按都有一定的巿場。
建期: 新盤傾巢而出 「即供」「建期」點揀？
以往較多業主在購入一手物業時，會傾向選擇以即供形式支付物業。 其原因是即供支付優惠較多，即買家能以更優惠價格購入物業。 倘若準業主希望以即供計劃並承造高成數按揭，則需物色現樓一手物業，從而合符按證公司提供的高成數按揭計劃的限制。
建期: 【建築期付款】新盤付款辦法拆解：即供 VS 建期按揭陷阱！
結論是選擇建期的新盤買家比例有所提升，並不單單是因為政府放寬按揭成數，亦與其他因素有關比如折扣優惠、樓花期、發展商按揭選擇、入息證明文件、以及預期銀行offer等。 買家可於收樓前3個月才申請按揭，若果買家不幸失業或減薪，便有可能增加上會難度。 另外，樓價如在建期間下跌，銀行有權以最新估價計算貸款額，買家就有可能會「借唔足」。 所以今時今日，買家成本增加下，短炒買家轉為長炒，為了控制資金成本，多以兩三伙為限，也要在買入後守三年的中長期目標，還好樓價仍然有不俗升幅，同時發展商提供多元化按揭及付款辦法，來吸引短炒家回流換成中長綫炒家。 老樓認為只適合有實力的投資者，建築期不適合用家。 此外，銀行採用的電腦系統差異，亦影響即供按揭申請的成交期規限。
建期: 按揭專區
買家如選擇即供期付款，發展商能提早收齊完整樓價，方便資金周轉。 因此，發展商為吸引買家揀「即供付款」，一般都會推出即供期付款優惠，即供呎價會有折扣，比建期計劃更平，故即供呎價也是發展商向外界宣布價單時所用的樓花訂價。 購入樓花後，即向發展商支付整筆樓價，便稱為「即供期付款」。 建期 即供計劃下，物業尚於樓花期時，買家已需要開始供款，故即供按揭又被稱為「樓花按揭」。 至於建築期付款，則容許買家先支付首期，待物業落成收樓時才付清尾數。 買家在樓花期內完全不用供款，避免未入伙就要開始供款的問題，亦免卻同步負擔租金及供樓兩大開支。
上篇按揭通識提過「林鄭plan」適用於採用建築期付款方式的一手新盤後，我們收到查詢「建築期」與「即供」有甚麼分別？ 陳先生未算最慘，有個例子更極端，另一客人黃先生(化名)買的住宅單位620萬元，本來都打算申請9成按揭——首期僅62萬元。 但因延期收樓而變成「即供」按揭，在按揭舊制下只能申請6成按揭，首期高達248萬元，需要多付186萬元首期，隨時衍生財政困難。 早前有樓盤的樓花按揭遭個別銀行拒絕受理，事件曝露了發展商在壞消息纏身下業主面臨的風險。 建期 事實上，即使以「建期」申請按揭也並非無懈可擊，原因是發展商一旦遲交樓，按揭隨即降格至「即供」，成數慘被削減，陳先生(化名)就是其中一名受害者。
建期: 發展商第二按揭利弊
項目原本預計關鍵日期為2019年6月30日，但到期時卻不能交樓。 一般而言，若受「預售樓花同意書」規管的項目，發展商需在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」，並在獲發「滿意紙」後一個月內，發展商須以書面通知買家正式交樓。 因為每個樓盤，發展商都會聘用一名「認可人士」去監管整個建築過程。 這名專業人士可以是建築師、工程師或測量師，而他們是有權力因上述因素，將原定「預計關鍵日期」延後。 政府放寬首置人士按揭，允許自住物業申請高成數按揭時行免壓測，但只適用於現樓項目。 如做樓花按揭，只有即建期付款可免壓測，選擇即供付款則不能行新例。
銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核，當銀行批出按揭後，便會發出按揭確認信，銀行按揭批核時間約為3個月。 一般來說，我們購買一手新盤的付款辦法，大致可以分為「即供」或「建築期付款」，兩者分別在於支付尾數的時間。 故選擇即供計劃的業主，如遇上此情況，可向代表自身的律師樓商討，並把付款計劃轉為建築期付款，即可解決困境。 舉例自中國恒大（03333）傳出財務危機後，多間銀行已暫停接受該集團旗下物業的即供樓花申請；然而，銀行仍樂意接受建築期付款申請。 令不少渴望「上車」的業主，能以較少首期購買兩至三房單位，致令新購物業，經按證公司申請及提取按揭的宗數大大增加。 高成數按揭放寬至1,000萬元物業後廣受歡迎，但根據金管局指引，倘若選擇即供付款，將不能申請樓價600萬元以上的高成數按揭；至於600萬元或以下物業，根據舊例仍可申請高成數按揭。
建期: 成交量
「現樓」意思是已落成、獲得滿意紙的物業；相反「樓花」是興建中、未落成的物業。 現時發展商推出樓花項目較多，而樓花的付款方式大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」，而現樓則只有「即供付款」方式。 假如名下有其他住宅按揭在身，雖然可以用「波叔Plan」上樓，但按揭成數上限僅為8成。 另一個例子是如果有非住宅按揭，或要靠有其他按揭的擔保人幫忙，借款人雖然可以用9成按揭上車，但會增加按揭保費。 除了要包括原按揭供款外，壓力測試亦會從最寛鬆的50/60收緊至40/50甚至35/45，貸款能力大打折扣，亦要繳付額外按揭保費。
對於建期付款的買家，影響會較大，因為需要提早申請按揭。 發展商需在「最終的預計關鍵日期」兩星期內向屋宇署申請「入伙紙」，又稱佔用許可證，發展商獲發「入伙紙」後六個月內以書面通知買家收樓。 先前提到購買樓花的買家都會多多少少享有發展商給的折扣優惠。
建期: 一手樓花收樓流程
讀者可按以下例子，計算在選擇了發展商一、二按，於不同時期的按揭利率。 當樓巿節節上升，數期會是買家的一張利刃，可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。 可是，假如購入新盤後樓價下跌，選擇長數期的計劃要面對的風險便會較高。 有些樓盤可能於3年後入伙，假如期間樓巿大跌，屆時銀行對物業的估價不足，選擇建期的買家到時便需要抬錢上會了。 亦由於買家已簽署了正式買賣合約(通常揀樓後 5日內簽訂)，所以在合約精神上是不能單方面撻訂便能了事的，屆時發展商會否要求業主補回差價是一個未知數。 一般而言，選擇即供即在簽訂合約時，需要先支付約5%訂金，在簽定臨時買賣合約後的一段時間樓價尾數，並規定在簽定臨時買賣合約後的60至120天左右就需要成交。