他指市建局已完成「油麻地及旺角地區規劃研究」，而當局正聯同相關部門與市建局就建議的規劃制訂執行細節。 市建局在油旺研究報告中，提出幾大主要區域作為重點重建區域，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展等。 市建局舉例指，在內街的樓宇，非住宅建築樓面面積大部分位於地下，它們往往不能盡用所准許的非住宅地積比率，故容許這些樓宇更高的住宅地積比率可提供重建誘因，並可增加單位供應量。 文件表示，研究範圍內的道路佈局屬於網格狀的形式，道路空間比例達到四成，故建議封閉多餘的道路，透過「整合街區」方法，將小型街區整合成為較大和較完整的地盤。 在「整合街區」全面發展時，該道路將會關閉，並發展成為永久的休憩用地。
研究包括區內基準研究、規劃及契機分析、市區更新總綱概念藍圖及策略的不同方案三個階段，合共兩年，預計於2019年中完成。 ）是由市區重建局於2017年5月推行的研究計畫，內容為針對香港油麻地及旺角兩區的市區重建計劃，結果已於2021年9月公佈。 該規劃研究範圍為北起界限街、南至佐敦道、東起染布房街、西至深旺道、渡船街，共佔地212頃。
油旺研究: 地區為本 彰顯深水埗區獨有的地區特色及文化
研究制定了市區更新大綱發展概念藍圖，建議把兩區分為五個市區更新潛力地區，各具不同的規劃主題，例如建議把旺角東及西發展為動力商貿區、大角咀變身綠悠社區、油麻地會成為歷史文化生活區。 研究亦提出五個發展節點，為區內的重點發展，設計上各具獨特性，將有助帶動四周的更新。 日前，我與韋志成總監便前往其中一個節點—旺角東水渠道城市水道—的位置視察。 研究表示，有逾400幢樓宇的地積比率與最高許可水平相若，甚至有400幢已超出上限，故在財務角度上，原址重建並不吸引。
此外，油旺研究在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並制訂相應緩解措施。 在這方面，市建局於2017年為老化問題嚴重的油麻地及旺角，進行深入的地區研究，並提出市區更新大綱發展概念藍圖及新規劃工具，使市區更新工作更具成效和前瞻性。 油旺研究提供「正」、「零」、「負」3個市區更新發展概念藍圖方案，從人口規模、發展密度及資源分配等層面作不同假設，以制訂相應規劃，與《2030＋》的策略發展和願景相互配合。 據思匯2017年公佈的休憩用地研究，現時旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）兩區的休憩用地，均遠低於目前香港的規劃標準（每人2.2平方米）。 本土研究社認為2030+作為指導香港規劃方向的策略報告，清楚表明香港未來的城市發展必須朝著「宜居城市」的方向設計。
油旺研究: 油尖旺區
研究涵盖油麻地及旺角(油旺)地区， 面积约二百一十二公顷，涉及超过三千三百幢楼宇。 研究透过以地区为本的市区更新方法，主要目标是为重整和重塑旧区制定发展蓝图，以提高土地使用效益，增加重建潜力。 为鼓励市场参与，研究制定可由市建局及私营机构共同参与的全新市区更新策略，当中亦包括政策框架及实施机制。 局方表示，政府現時傾向在市建局確實指定地盤的建議後，以行政方式或《城市規劃委員會指引》公布「送出地盤」和「接收地盤」的選址，以供業界參考。 當相關業主提出需要改劃這些選址或提交規劃申請的重建建議時，政府會為選取的「接收地盤」和「送出地盤」進行修訂分區計畫大綱圖。 在現有機制下，在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行，但透過地積比率轉移，可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加重建潛力和有利市區重整。
油麻地及旺角區擁有大量超過50年樓齡的舊樓，估計佔該區整體樓宇數量約五成，當中不少更超出現行城市規劃或建築物條例准許的發展密度。 市建局行政總監韋志成曾在網誌表示油旺兩區樓宇約有四分之一、即超過800幢舊樓已用盡地積比率，甚至達到「負數」，若發展這800幢舊樓，料錄得1380億元虧損。 假如地契容許業主興建10層高的樓宇，但業主只興建9層，就可以將剩餘一層的地積比賣給其他重建的發展商，再利用該金額重新翻新樓宇。
油旺研究: 借鑒「油旺研究」的經驗及成果 推動深水埗舊區更新
在2022年下半年，相關籌備工作已大致完成，並為地區研究制定了框架。 有見及此，市建局近年將「項目主導」發展模式提升至「先規劃、後項目」的「規劃主導」模式，作為市區更新的新方向，以一個小區的更新作整體規劃，藉此帶來更大更新成效和社區裨益。 發展局局長黃偉綸在網誌中表示，早前相約市建局行政總監韋志成到訪旺角，談及市區更新。
- 就開展荃灣及深水埗地區研究，市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。
- 研究認為，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性，故建議必須引入新的規劃工具。
- 建基於「規劃主導」的經驗和成效，市建局團隊希望更進一步，為類似油麻地、旺角、深水埗等傳統舊區，制訂更全面而具長遠發展的更新藍圖，除整體改善舊區已建設環境、改善市民生活之餘，更可讓更新後的市區能持續發展。
- 因為單位沒有增加，可能要找額外土地安置重建戶然而，早在顧問研究提出三個方案以前，市建局行政總監韋志成已經多次在個人網誌表示指市建局有需要探討新策略，「看一看（油旺）哪些地方可以將密度增加，提高地積比；哪些可以做改劃，又或者轉移地積比，透過不同的規劃手段提升重建潛力」。
- 當政府繼續開拓土地為舊區更新提供土地資源時，各界亦做好樓宇的預防性保養、延長樓宇壽命，在土地和財政已具相當儲備時，社會便有條件按「零」或「負」方案進行市區更新，逐步降低發展密度和人口，實現《2030＋》規劃願景，令香港成為可持續發展的宜居城市。
最新的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。 油旺重建規劃研究涉及3350幢樓宇中，約65%樓齡逾50年，近半數樓宇狀況欠佳或失修，37%為三無大廈，預計至2047年，約80%樓宇樓齡將逾70年，但重建步伐緩慢，過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，逾800幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 研究報告建議，尋覓合適地點提供「港人首置盤」，在「上海街618」項目提供青年「共居」空間。 研究報告提到，發展節點的例子有油麻地果欄毗鄰興建多層商業大廈，果欄以南興建精品酒店，旺角街市活化的住宅和商業混合發展等。 研究報告並建議，透過整合街區，將零碎的小型街區整合成為較大和較完整的發展地盤，涉及封閉多餘道路，提供休憩用地，而發展商應為有關整合街區提供財務資助，作為增加地積比率的回饋。
油旺研究: 重建4大方案 1. 拆掉八文樓 重建新地標
為支持此項目，市建局早年在發展項目的建造階段前，已向設計及時裝基地項目的營運機構香港設計中心，了解項目的營運計劃及在建築硬件上的需要，讓市建局能提供適切的建築設計和硬件配套。 油旺研究 考慮到深水埗設計及時裝基地項目需時推展，市建局預算將與香港設計中心簽訂10年的合約，並以低於市場價格將該五層的商業基座租予營運者，以支持項目的長遠發展，並帶動地區的經濟發展。 在過去一年，市建局為開展深水埗地區研究，進行了多項籌備工作，包括擬定納入研究的範圍及不同持份者、地區內樓宇狀況、樓齡和使用的分析、推展時間表、委聘顧問團隊等工作。
此外，研究並建議，只要整體地積比率維持在分區計劃大綱圖容許限度內，容許住用及非住用地積比率互換等。 不過，市建局提交立法會的研究結果報告，無交代財政安排，是否如早前估算的虧蝕最少1000億元。 香港的老化樓宇數字急速上升，遠超重建的速度，市區老化問題日益嚴重；再加上市區舊樓的剩餘地積比率不斷下降，這些都對市區重建局（市建局）的工作帶來極大挑戰。 油旺研究 過去，市區更新主要側重個別項目發展，缺乏足夠空間及規模解決舊區所面對的不同城市議題。
油旺研究: 油尖旺目前市區狀況
局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展，該處位於西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 該處將發展成為受歡迎的匯聚點，其新地標發展項目將是西九龍和尖沙嘴的延伸。 發展局表示，政府大致歡迎研究提出的建議方向，並會採納「正」方案作規劃願景，為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。
- 至於已「输出」地积比的旧建筑若需要拆卸，腾出来的土地亦可设计成社区休憩空间等其他用途。
- 《2030＋》在這方面亦有相同概念，建議發展宜居新區，從而為重建稠密的都市核心區提供重置空間。
- 設計師透過垂直城市肌理的規劃，將樓面面積向高發展，減低建築物橫向闊度，擴闊大廈之間的間距，改善通風效果；亦可在各重建項目內加入非建築地帶作為通風廊，或將樓宇從街道旁後移作綠化走廊，以改善地面行人環境。
- 該規劃研究範圍為北起界限街、南至佐敦道、東起染布房街、西至深旺道、渡船街，共佔地212頃。
- 歷時4年的油旺地區規劃研究終於出爐，整個研究覆蓋範圍約212公頃，涉及約3,350座樓宇。
以荃灣區為例，他稱眾安街街市僅3層高，周邊亦有眾多舊樓，憂市建局會藉「一地多用」等重置該街市，成為九龍城街市翻版。 旺角和油麻地的住宅向來多屬私樓，但兩區用地日後經過「執位」後，這格局有望打破。 市建局指在油旺研究範圍內，目前只有一小部分公營房屋，局方會在整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。 市建局估計，全面實施概念藍圖後，可優化研究範圍的發展潛力，並可帶來公眾利益，包括將人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎；將休憩用地供應由目前欠缺一九公頃，增至擁有三公頃至八公頃的盈餘；以及減少兩成一至兩成二的道路空間，以提升環境質素及易行度。 另外，荃灣屬於香港第一代新市鎮，發展自1970年代開始，區內不少樓宇樓齡已超過50年。
油旺研究: 休憩用地嚴重不足
這些目標可包括提供高於政府規定的額外休憩用地，地盤整合及改善整體環境和提高連接性的良好設計，如行人通道、地下廣場、空中花園和柱廊設計等。 研究還特別提到，油旺地區內只有一小部分公營房屋，市建局可在重建期間整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式興建資助房屋，選址均有便利的公共交通，並鄰近政府、機構或社區用途設施，惟實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。 為此，顧問團隊會進行包括「地區文化及特色街道」、「時裝行業」以及「主教山周邊地區」三個專題研究，從規劃層面，探討彰顯深水埗區原有的地區特色和文化，期望得出合適的方案並融合於更新發展的概念藍圖內，為舊區更新注入新元素和活力。
納入基線研究的地區意見調查工作，包括以問卷形式，收集研究範圍內、樓宇樓齡達30歲或以上的業主，他們對單位內部、樓宇結構及附近居住環境的意見。 油旺研究 研究範圍內約有1,800多幢私人樓宇，當中樓齡超過50年的樓宇佔比例高達近70%。 除私人樓宇外，研究範圍內亦有公務員合作社的樓宇，主要集中在順寧道及保安道一帶。 我們會透過今次地區研究，向合作社社員收集他們對樓宇狀況的意見，以及了解他們對改善居住環境及合作社未來發展的意願，期望能從中找到合適方案，釋放這些土地的發展潛力。
油旺研究: 大型商場
他指政府支持落實新規劃工作，提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與，促進市區更新。 這些工作亦適用於私人發展的重建項目，而在適當情況下亦可推展至其他舊區。 他續指，就「油旺研究」的建議，市建局在短期內會諮詢專業團體和相關持份者。 發展局亦正聯同相關部門與市建局密鑼緊鼓，就建議的規劃制訂執行細節，如透過更新指引落實措施，並期望明年完成相關工作。 市建局自2017年起便著手研究重建油尖旺部份區域，早前才完成的「油旺重建規劃研究報告」，提出市區更新大綱發展的概念藍圖方案，主要可分為4大發展方案，包括興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，將佐敦「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等等。
要貫徹這目標，我們必需就不同地區的樓宇狀況、人口、居住密度、土地用途、規劃模式、地區設施狀況、社區特色等不同範疇，作深入研究，制訂切合該地區所需的市區更新大綱發展藍圖。 市建局早前公布歷時四年才完成的「油旺重建規劃研究報告」，建議在旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔；將「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等。 當政府繼續開拓土地為舊區更新提供土地資源時，各界亦做好樓宇的預防性保養、延長樓宇壽命，在土地和財政已具相當儲備時，社會便有條件按「零」或「負」方案進行市區更新，逐步降低發展密度和人口，實現《2030＋》規劃願景，令香港成為可持續發展的宜居城市。 其中，市建局建議將現時位於花墟徑的水渠改建為水道，供市民消閒康樂之用，並興建大型水道公園、改建界限街遊樂場及於界限街興建新的政府綜合大樓。
油旺研究: 旺角
為了補償地主，政府容許「容積比證」交易，結果一方面令容積比集中到具經濟價值地區的地段，扯高市中心發展密度，另一方面形成「容積比證」炒賣市場，一發不可收拾。 「油旺地區規劃研究」以地區為本的方針，對市區更新的政策框架及實施機制進行深入研究，制定出一套市區更新大綱發展概念藍圖，作為重整舊區的藍本。 「概念藍圖」從油麻地和旺角區內，找出具重建潛力、經濟民生活動、歷史文化不同特色的核心發展節點，充分利用「5R」業務策略，於密集的城市舊區創建符合規劃標準的綠化帶、休憩空間和行人網絡，並透過智慧城市及地方營造手法，提升地區暢達性及活力，改變市民整體的生活質素。 油旺研究 韋總監說，市建局以往在該區開展的17個項目，主要以項目主導為原則，重整規劃較少，發展空間也有局限；而上月底開展的兼善里/福華街項目及昌華街/長沙灣道發展計劃，則把舊樓群、舊社區設施及政府土地納入規劃範圍，並以政府推廣的一地多用概念作綜合規劃發展，從而提升土地發展潛力。 他認為，為深水涉進行如油旺研究般更深入及廣泛的重整研究，制訂全面更新藍圖，加快更新步伐，是適當的。
油旺研究: 研究結果
市建局行政總監韋志成6月曾表示，「正」方案仍令該局虧蝕最少1,000億元。 市建局即將展開深水埗地區研究的第一階段地區意見調查，我在此呼籲收到問卷的業主、在街上獲邀調查的市民，以及不同界別的專業團體，都能積極參與，向研究團隊提供意見，讓研究結果更能切合地區所需，加快深水埗舊區市區更新工作。 除向業主發出問卷外，研究團隊亦會在深水埗街頭進行「深水埗地區意見調查」，了解市民對深水埗舊區更新的看法。 隨後，亦會邀請相關政府部門及團體參與聚焦小組會議或工作坊討論，了解他們對更新深水埗舊區的規劃機遇和挑戰的見解。 因此，今次研究我們擬議採用以多元化的收集意見方式，讓當區持份者一同參與。
油旺研究: 社區環境
韋總監說，研究亦提出多項新規劃工具，例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等，令推動市區更新，更具效率和效益。 政府支持落實新規劃工具，提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與，促進市區更新。 油旺研究 這些工具亦適用於私人發展的重建項目，而在適當情況下亦可推展至其他舊區。 油旺研究 黃偉綸在文中表示，研究提出多項新規劃工作，例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等。
油旺研究: 黃偉綸：正聯同市建局就「油旺研究」制訂執行細節
至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 特區政府表示，大致歡迎油旺研究所建議的方向，並傾向採用「正」方案將被採納作規劃願景（見表），為日後逐步改劃相關的分區計劃大綱圖。
油旺研究: 油旺變天 重建油尖旺4大方案搶先睇
水道會由太子道西延伸至彌敦道，兩旁會有商業（包括高層建築和低層精品商業街）和住宅發展。 「油旺重建規劃研究報告」提 4 大發展方案：興建大型水道公園、活化果欄成旅遊景點、興建多層大廈重置批發作業、活化旺角街市成為特色市集。 市建局繼「油旺研究」之後，應政府邀請為深水埗及荃灣牽頭開展地區規劃研究，有關研究工作要取得成效、促成舊區的更新，社會不同的持份者，包括政府、業主及地區人士、專業團體和機構等的衷誠合作，亦至為重要。
油旺研究: 「渡船角 度度食」餐廳獨家優惠
油旺研究制訂了三個市區更新大綱發展概念藍圖方案 ，代表了「正」、「零」、「負」三個在人口、發展密度及資源分配上有不同假設的方案。 三個方案相對於現時分區計劃大綱圖皆能增加人均居住面積、增加資助房屋的供應及就業機會、擴大休憩空間及政府、機構及社區設施的供應，以及改善易行度及環境。 總體而言，市區更新大綱發展概念藍圖將會為油旺舊區帶來一個新的城市景象。 （星島日報報道）市建局重建油麻地及旺角地區研究討論多時，終現具體方案。 局方早年於研究當中根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案，最新決定是採用當中的「正」方案，即相比現有分區計畫大綱圖所訂定的限制，嘗試增加一億方呎的住宅及非住宅樓面，將區內人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎。
如韋總監說，舊區更新不應只看項目，亦不應只看小區，應以更宏觀的概念來考慮。 就開展荃灣及深水埗地區研究，市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。 2017年市區重建局推行油旺地區規劃研究，探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。 「油尖旺區」由1982年成立的「油尖區」及「旺角區」於1994年合併而成。 即使現在油尖旺區有20個區議會議席，當中有10個議席也是在以前的旺角區或在旺角區旁邊的西九龍新填海區。 身兼市建局非執行董事的立法會議員鄭泳舜表示，政府採納「正」方案，即有望會增加居民居住的人均面積，亦會以首置提供資助房屋單位。