根據時限條例，要成功申索逆權侵佔，侵佔者需霸佔物業12年（如開始侵佔的日期在1991年7月1日之後）或20年（如開始侵佔的日期在1991年7月1日前）。 如果逆權侵佔的是官地（即香港政府擁有的地段），則需60年。 據悉，有個別本港地產商近期也向政府獻上類似方案，建議若申請人已獲如八成等大多數的宗族成員或所有「房長」同意，則應批准有關人士出售「祖堂地」。 祖堂地買賣 劉又稱政府未有就修改條例諮詢新界鄉議局的意見，但民政事務局與鄉議局有祖堂事務工作小組處理相關問題，會盡快召開會議諮詢意見，希望政府在「情、理、法」方面都可兼顧，同時尊重鄉議局意見。
新界鄉議局主席劉業強在接受香港文匯報訪問時則指出，政府提出訂立內部規則用意甚好，但個別祖堂本身並無內部規則，無法由無到有，而有關內部規則又能否影響未來子孫出售意向，都需要法理依據。 在簽訂鄉村屋宇的買賣合約前，買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件，以備查閱。 但大部分的村屋由個別業主自行興建，質素參差不齊，準買家購入前必需留意其樓宇結構、路權、水電系統、污水系統等設施，避免在日後申請村屋按揭時被拒。 祖堂地又俗稱「阿公地」，對於本港大部人而言等同少數利益，但若能釋放該批土地，將可帶來大量土地供應，面積涉及逾100個維多利亞公園。 惟有測量師明言，目前法例對司理欠明確定義，加上主導項目的民政事務總署審批司理註冊，以及祖堂地轉讓程序緩慢，導致發展祖堂地阻力重重。
祖堂地買賣: 買賣祖堂地條款辣爭拗多
該等綜合發展區的收益很大機會大於祖堂受益人原有的收益，且可繼續保留世代相傳的祖堂地特性，相信受益人會樂於接受。 梁福元透露，自家祖堂每年進賬幾十萬，因出租土地作物流倉。 過往發展商面對囤地質疑，總會歸因於官僚架構、基建不足，最近新鴻基地產（0016）第三代接班人郭基煇表示，亦有很大原因是牽涉祖堂地。 「如果話唔想賣，想保留祖堂地，其實唔多。」癥結所在，她認為是鐵板一塊的政策，令村民看不到土地的使用價值。 75年期減掉上限為30年的村屋樓齡，計算出村屋按揭年期。
- 至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民，現仍排期上訴，有機會上訴至終審法院。
- 然而，把土地留在家族內，會令這些土地失去發展的機會，因為大部分農村的家族都缺乏現成的資金，以利用這些土地資源作現代化的發展。
- 民政事務總署回覆《星島》查詢時指，政府收到有關意見後，會作適當考慮。
- 英超目前已有球會由沙特財團操控，就是目前與曼聯爭奪前4兼聯賽盃決賽對手的紐卡素，現由該國的公共投資基金（PIF）財團擁有。
- 買賣一手村屋時，滿意紙能否及時獲批會影響入伙日期。
- 但大部分的村屋由個別業主自行興建，質素參差不齊，準買家購入前必需留意其樓宇結構、路權、水電系統、污水系統等設施，避免在日後申請村屋按揭時被拒。
因為若村屋有僭建，即使獲得法庭令，銀行亦都不能以銀主盤形式賣樓。 明顯按揭申請不會獲批，準買家只能面對單位被迫撻訂一途，承受極大損失。 入伙延期或會打亂買家的日程計劃，導致要重新估價，甚至要再查信貸，提供新的入息證明。 假使期間物業眨值或收入下降，便會直接影響可批之按揭貸款額。 由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。
祖堂地買賣: 面積分佈 官方話無數字
其中以元朗面積最大，有228.4公頃，其次為西貢及北區。 最近有多名新界原居民違法出售丁權受審，令人關注丁權會否被用以獲利；而政府把大量土地劃作可建丁屋的「鄉村式發展」用途做法亦有爭議。 不過，由於「牌照屋」的「牌照」，除了由牌照持有人的「直系親屬」所繼承，本身也不可以轉讓，故此買入「私人土地」上蓋的「牌照屋」後，地政處表示「牌照」也會自動失效。 若被處方發現有人轉讓「牌照屋」，處方會要求拆卸建築物。 因此，一幅農地上的「牌照屋」並不能進行轉讓，若代理表明上蓋建築可以住屋，實情並不正確。
如果準買家希望村屋估價接近成交價，可以選擇具規模的屋苑式村屋，並一次過向不同銀行申請按揭，以求獲取最貼近成交價的估價。 祖土是以祖先 (成立者) 名義所成立的土地信託 (例如錦田鄧氏的鄧振秀祖)，俗稱「太公地」。 土地擁有權由成立者的直系男性子孫世代相傳，並由家族成員間互選司理進行管理。 祖地的買賣除了要獲得所有受益人不反對外，亦需得到地政署同意。 1995年前，黃維則堂可算是長洲的最大地主，曾是長洲九成私人土地的註冊業權人。
祖堂地買賣: 香港哪有這麼多小業主變負資產
該小 冊名為《新界小型屋宇政策（如何申請批准建造小 型屋宇）》。 新界各區的地政處及民政事務處皆備 有這份小冊，供市民索閱。 共有超過四成祖堂地被劃作「綠化地帶」、「自然保育區」及「農業」等具保育價值的土地用途，而現爲「農業」及「林地／灌叢／草地／濕地」用途的祖堂地合計超過一半，當中不少仍存在農業活動，部分更具高生態價值。 然而，把土地留在家族內，會令這些土地失去發展的機會，因為大部分農村的家族都缺乏現成的資金，以利用這些土地資源作現代化的發展。 從社會的整體利益着想，應設立機制讓祖堂地可以進入市場流通，並落入最有能力利用這些土地的機構手裏。
- 據悉，新界鄉議局正積極跟進及與各祖堂討論有關事宜。
- 因此，工作小組建議由新界鄉議局研究協助各祖／堂訂立其內部規則。
- 有趣的是，逆權侵佔未必需要侵佔者本人實際佔用物業。
- 工作小組得悉，有個別祖堂備有內部規則，並認為假若祖堂能訂立內部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考，因此建議由新界鄉議局研究協助各祖堂訂立其內部規則。
- 根據《新界條例》（第 97 章）規定，出售以祖堂名義擁有的土地時，祖堂註冊司理必須事先取得民政事務專員代民政事務局局長發出的同意書。
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根據政府的資料，全港約有7,300個祖堂，合共約有2,400公頃土地，面積比「明日大嶼」還要大。 祖堂地買賣 如果這些土地能夠進入市場，供擁有資金、擁有人才，願意冒風險的機構去開發，當有助於解決香港土地供應不足的問題，助港人可以擁有自置居所，並改善整體的居住環境。 事實上，如果特區政府有心釋放新界土地，放寬出售門檻並非收回「祖堂地」的唯一方法。
逆權侵佔這個源自普通法的概念已存在多個世紀，歷史上一直沿用是因為有助珍貴的土地資源被充分利用，但隨著社會發展，逆權侵佔被指鼓勵竊取土地，因此常年備受爭議。 祖堂地買賣 【on.cc東網專訊】政府早前引用《收回土地條例》收回3幅私人土地興建資助房屋，其中2幅涉祖堂地。 祖堂地買賣 有立法會議員建議政府參考《強拍條例》，將祖堂地轉售門檻降至八成業權。 新界鄉議局主席劉業強指祖堂地買賣一直有規管，希望有方式完善其制度，不希望偏離祖堂地原有意義，又稱大部分村民傾向保留祖堂地。
祖堂地買賣: 面積及分佈
民政事務局回覆本刊查詢時指出，過去六年（2015至2020年）該局共接獲461宗有關批准出售祖堂地的申請，其中378宗獲批，數字逐年下降。 而不獲批的主要理由，包括是有關申請未獲祖堂有份人一致同意、或申請人未能就申請提供所需的資料文件。 每當要發展新界地區，不論是政府還是發展商的項目，規劃過程中難免產生種種爭議，但真正的矛盾卻離不開收地議價賠償時的利益問題。 一般私人土地買賣，只要買賣雙方談妥條件，隨後依約履行便可，然而一但涉及祖堂地的轉讓，不單手續繁複，更好像披上了一層神秘色彩。 要分辨私家土地上的建築物是否已登記，就要地政處的「測繪處」購買「地段索引圖」，確認建築物的位置後，再向寮屋管制組查詢。 部份「寮屋」同時獲批「牌照」，若果有這個情況，則需要跟從「牌照」政策來處理，背後跟「牌照」有繳交牌費、而「寮屋」並不涉及繳費有關。
及確保祖堂在其物業轉為非土地資產的情況下，仍能得以延續及維持運作。 ：第15條規定，各祖堂均須由其成員委任的司理代表。 委任的司理須向民政事務處註冊，並提供民政事務局局長(“局長”)所需的證明。 局長在有人”提出好的因由”時，可取消司理的委任，並可挑選新司理及將其註冊以代替該司理。 若祖堂未能在指明情況下，於一定期限內委出司理並證明該項委任，其土地或會被政府重收。
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曾任土地供應專責小組成員的劉振江又指，新界有不少祖堂地，散布於潛在的發展項目之間，故發展商收地時，往往因為未能統一小部分祖堂地業權，致未能啟動發展項目。 惟他指，現時情況下，有不少祖堂地的業權持有人已經離港，難以聯絡，另有小部分人士因為本身有既得利益，例如私下出租單位等，故亦不會理會大多數人意願，可見現時要求全體宗親成員同意的做法並不合理。 民政事務總署回覆《星島》查詢時指，政府收到有關意見後，會作適當考慮。
我認為最有效的方式是透過立法讓祖堂地成立家族基金去擁有祖堂地。 家族基金是一個法人組織，通常以有限責任的方式成立，其成員的權責與基金的營運方式，都可以在機構的章程中清楚界定，對成員的保障會好過靠引用不成文的中國習俗，相信無論新界原居民與政府都不會反對這樣的安排。 司理的投選方法沒有明文規定，部分會在每年農曆二月初一商討村內事務時推選司理，一般是終身制，有的因無人競選連任多年，有的則會每條巷輪流派人擔任。 另外，祖地因屬於直系子孫，部分村長並不干涉司理委任。 曾有司理未經有份人同意，私自租出土地，亦有祖堂地司理去世，但要重選司理須得所有人同意，以致司理一職懸空。 文錦渡曾有乏人管理的祖堂地被非法霸佔，變做貨櫃停車場。
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問題是，如果政府只是單方面放寬「祖堂地」的買賣限制，而不把算由官方出手循合法途徑回購有關土地再重整新界規劃的話，恐怕那2,400公頃或有不少會落入地產商手中。 鄉事派目前開出的收地條件是希望以「甲級」農地補償，即每平方呎1,332元。 一旦政府放寬出售門檻，財力雄厚的地產商或會「先下手為強」以囤積更多土地。 港英接管新界之初，基於民情保留有關「權益」固然有所道理。 中國人向來重視家庭與血緣關係，而「祖堂地」的開創，正是氏族祖先考慮到將來家族繁衍，為免子孫爭權奪利變賣家產，才會以「祖」、「堂」名義規範後代集體擁有相關土地，好讓他們能夠種田糊口。 政府承認大約4000個「祖」、2000個「堂」，佔地4萬平方公里。
但取得文件後一定要看清楚業主姓名，因為尤其針對祖堂地，業權並不屬於單位一買家，在文件中只會顯示代表的司理名稱，需集合其他司理簽署才可進行買賣；以至購買丁屋則需見到「滿意紙」登記才能確認村屋已經落成，而非「丁屋樓花」。 值得注意，在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋是需要補地價的，但補地價的文件卻未必需要註冊上土地註冊處，買家也要查問清楚。 倘擬興建鄉村屋宇土地的租契或新批 約規定，須在展開建築工程前提交建築圖則的書面批准，則賣方應出示該書面批准（見上文第３．１ 段）。 本小冊向有意購買鄉村屋宇的人士闡釋，在訂立買賣合約前必須注意的重要事項，但內容僅屬一般性 質資料，並非鉅細無遺，亦不會詳述交易的一切細節。 文中同時介紹賣方須向買方出示以供查驗的各 種文件，以證明賣方擁有土地的業權或有權興建有關的鄉村屋宇。 為了走出這個「死胡同」，劉業強表示，修例是唯一可以覆蓋過往法庭案例的方法，並透露鄉議局正委託大律師研究修改《新界條例》的可行性；如可行，他或提私人條例草案要求修例，將出售「祖堂地」的門檻下調。
祖堂地買賣: 物業買賣
此外，當負責出售土地的祖堂司理失去聯絡，又或司理職位懸空，出售土地將受到窒礙。 因此，2021年施政報告就形容祖堂地的發展為”困局”。 不過，當年所謂的「權益」亦為新界土地買賣設置不少限制，形成今日的開發困難。 例如以往曾有法庭判例，顯示即使有的「祖堂地」已經集齊八成子孫同意，但法庭仍然要求民政專員必須在沒有反對意見的情況下才能批准有關買賣——這變相導致出售「祖堂地」必須得到百分百子孫認同。 本港土地需求持續，地產界冀為土地發展規限拆牆鬆綁，當中佔地多達二千四百公頃的祖堂地，地產界過往一直難以統一業權，故多年來並未大規模發展。 《星島日報》獲悉，本港有個別龍頭地產商近期向當局獻計，建議港府修改法例，賦權予民政專員，若申請人已獲如八成等大多數的宗族成員或所有「房長」同意，則應批准有關人士出售祖堂地。
祖堂地買賣: 新界的祖堂
但有一樣可以肯定的是，絕大多數祖堂持份者都是男性原居民，女性原居民根據「傳統」而無法有份決定相關交易事務，意味這數以2000公頃的土地，在制度上排排拒女性的參與。 無論是農戶抑或女性原居民，似乎在這項政策的討論中沒有角色。 不過要留意的是，祖堂地真正的擁有人是「持份者」而非司理——當然司理本身也必定是持份者，然而在法律上祖堂地的擁有權，是屬於所有「祖堂成員」，司理只是法律上或與政府交流時的代表。 祖堂地買賣 張少強博士在報導指出多起上來可以有300個司理，但在之前的個案查冊裡，也會出現一個祖只有3-4位司理的情況。 雖然村屋買賣的程序與私樓大同小異，但私人樓宇有大型發展商擔保樓宇質量。 但相反，由於村屋的交投量較少，銀行會因缺乏參考指標，因而出現村屋估價不足的情況，這可能影響村屋按揭的成數。
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建築、測量、都市規劃及園境界議員立法會謝偉銓稱，過去亦曾向當局提出相關建議，做法類似市區一直奉行的《強拍條例》，當發展商收購超過八成業權，則可向法庭申請進行強拍。 根據小型屋宇政策（見註１） 向原居民批出的土地或發出的建築牌照，通常附有 條文，限制土地的售賣或以其他方法轉讓。 即使在 土地上的發展已經完成，此等限制條文可能仍然有效，例如業主須向政府繳付額外的地價，才可將限 制條文撤銷。 買方必須細閱這些文件，查核這些限制條文是否仍然適用，或是否已由地政專員發出修 訂書或同意書撤銷。 民政事務局於今年7月回覆立法會議員提問時指出，由於祖／堂土地的數目及面積對民政專員在處理出售祖／堂土地的決定時沒有關聯，民政專員並沒有就有關資料作出統計，政府亦未有計劃就全港現有祖／堂土地的數目及面積展開統計。
股票報價由 N2N-AFE Limited 提供。 此計劃為期15年直至2033年，鎖定太陽能發電系統投資回本期為7年，這樣擁有人就可穩定賺取另外8年的高價電費(年回報率約14%)，及後繼續賺取正常電費。 不少置業者都喜歡買村屋，主要原因是大部分的村屋都是位於郊區，遠離煩囂鬧市，可以感受大自然的恬靜、呼吸清新的空氣；村屋間隔四正、實用率高、周圍建屋密度低，以及可以飼養寵物等等。 國際巨星史泰龍在未成名前，只是一個無人識的演員，當時他身上甚麼都沒有，有的就只有一部根據他自己悲慘童年生活改編寫成的劇本手稿《Rocky》(洛奇)。 經加拿大朋友認識了青田教育中心的創辦人韋惠英女士，最近有幸到位於長沙灣的青田教育中心出版社參觀。
但若祖堂從未聯絡有關民政事務處，或不曾就司理委任、辭任或離世事宜通知民政事務處，政府就無法得知有關祖堂的情況，包括其司理職位是否騰空，是否持有土地，以及持有土地的數目、面積及所在地。 故此，當局無從提供祖堂司利出缺及持有土地面積的資料，而地政總署並無備存自1997年至今已經收回祖堂地及補償金額的數字。 「祖堂地」一般統稱「阿公地」，泛指由整個宗族、家族或「堂」等傳統組織集體擁有的新界鄉村土地，包括祠堂、廟宇及祖墓等等土地及部分農地，佔地多達2400公頃。
祖堂地買賣: 有關村屋按揭的常見問題：
現時新界有約4000個祖、約2000個堂；而「祖」和「堂」很多時不只擁有一塊土地權益。 至於面積，商會指祖堂地佔地2000平方公頃，根據政府放風最新數字則指有2400公頃。 然而對於這個數字，如非政府主動公佈、或者民間進行超大型的產業調查，應該比較難證實。 曾玉安補充，若按舊時傳統也未必要全部有份人同意才能轉售土地，「以前有個宗長、族長，由他決定，識大體，整體方向對就可以，沒可能民主諮詢」。
祖堂地買賣: 牌照屋
至於面積，商會指祖堂地佔地2000平方公頃，然而對於這個數字，如非政府主動公佈、或者民間進行超大型的產業調查，應該比較難證實。 所謂的僭建不只局限於在天台上方所建的玻璃屋和密封露台，門外築鐵網、有蓋車位，甚至村屋內樓梯等，都有可能是違例建築。 值得一提的是，如果被屋宇署發現有違例建築，村屋則會被「釘契」，屆時須要清拆後才可以繼續交易。 要避免買入釘契樓，買賣村屋的程序必須謹慎，準買家事前可以在土地註冊處查冊查看村屋是否有建築物違規的頒令，或尋找律師幫助，這才能保障自己，是避免跌入村屋買賣陷阱的好方法。 市區樓越賣越貴，且近年來的新盤也是越出越細，有不少投資者將目光轉向村屋，但有準買家就擔心銀行未必會為村屋提供按揭服務。 事實上，村屋和市區的樓宇管制並不一樣，作為準買家，除了擔心村屋按揭問題，還需要留意有關村屋業權問題。