受限於陽台無法加裝窗戶，容易造成幼童墜樓的意外發生，因此基於提升兒童居家安全，公寓大廈規約範本也增訂規定，讓有12歲以下兒童的住戶，得依規約規定於外牆開口部或陽台設置如防護網、隱形鐵窗等不妨礙逃生且不突出外牆面的防墜設施，但提醒民眾須留意防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，就應改善或回復原狀。 管委會同意且經縣市政府通過可以加窗門窗者，最後還得留意加裝的門窗也得符合不能妨礙消防逃生及救災功能，公寓大廈住戶若因私設鐵窗或鋁窗，未留設供消防人員救災之有效開口者，除可通報主管建築機關查處外，大樓管理委員會亦可援引「公寓大廈管理條例」第8條予以制止。 明洲是認識多年的好朋友，若問我對他的第一印象，腦海中第一個浮現的就是謙謙君子，他做人誠懇踏實、謙沖自牧，不論自學或著書都力求真善美。 明洲這本新書「公寓大廈管理條例」（逐條釋義）果然書如其人，但又超乎我的期待，有關公寓大廈的大小事，這本書都已囊括在內，若說是公寓大廈相關法律問題的百科全書也不為過。 第五十三條 多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。
第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。 第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。
公寓大廈管理條例: (三) 住戶可以讓管委會解散嗎？
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 「漏水問題」，一直是公寓大廈住戶最常見而且最頭痛的問題，在例行的法律諮詢服務中，經常有類似的問題提出；可見「漏水」問題，確實是公寓大廈建築物逐漸老化、層出不窮之結構性問題；民眾均應有相關的法律知識，作為處理類似問題之參考。 有關漏水之問題，作者預定區分「專有部分篇」（共1篇，談-「專有部分」即一般住家私有部分之修繕責任、進入他人家中修繕之要件、修繕費用之負擔及損害賠償之請求）及「共用部分篇」（1篇，談「共用部分」，如頂樓、公共排水管線等之維護及修繕責任問題），共2篇短文，以饗讀者。
公寓大廈管理條例: 公寓大廈的房屋漏水由樓上還是樓下負責？
因此最少就公寓大廈管理的對外行為，主委做的就等同於管委會做的。 依照公寓大廈管理條例第29條第2項規定，管委會主委的產生方式原則上是由區分所有權人會議自行討論決議。 第17條規定，住戶於公寓大廈內依法經營具危險性的事業或存有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於7日內仍未辦理者，管委會應代為投保。 」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議，第5頁以下。
發現外牆出現狀況，最保障居住品質的做法，應是尋找專業廠商進行全面檢測，由內而外修繕才能一勞永逸，以免三年後家中又開始滲水，或是出現其它問題，得不償失。 WallPlus外牆更新專科工法，是採用一整套的工法為外牆修復、美化，不須全面敲磁磚即可進行修復。 從抑止混凝土中性化的核心工法，到兼具機能與美觀的外飾材，能讓建築物煥然一新，重獲新生。
公寓大廈管理條例: 法規修正後可以自由安裝充電設備，但有規定
為便利民眾閱讀，即儘量佐以「實例」說明，盼能有助於抽象規範的理解。 且公寓大廈法律生活的爭議，始終是如此瑣碎繁雜而千頭萬緒，在爭議說明及法律適用上，自應力求其完整詳實而鉅細靡遺。 因而，本書當往詳實好讀的目標制作，盼在普及的層面上，略盡心力。 很多家中有孩童的家長為了保障兒童安全，會在窗戶上加上安全鎖，新式的窗戶往往也有加裝安全裝置限制開窗的幅度，相較之下中古屋則較少配備相關設備，因此有不少民眾就會加裝「隱形鐵窗」以防孩童意外墜落。 不過卻有民眾反映家中有小孩但管委會不准裝設隱形鐵窗，讓她相當頭痛。 本條例第三十三條第二款所定無線電臺基地臺等類似強波發射設備，由無線電臺基地臺之目的事業主管機關認定之。
- 第四十二條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
- 但是依照現行管理條例的規定，並沒有對於「如果選不出下任管委會成員」有任何配套方式，也因此會出現放著不管，讓管委會空下來的狀況，事實上也與主動解散管委會沒有任何不同。
- 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
- 有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。
- 依第14條規定，大樓經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權，或同意後不依決議履行義務，管委會可以訴請法院命區分所有權人出讓所有權及其基地所有權應有部分。
- 因此，「專有部分（4樓住家）」之修繕、管理、維護，依法應由各該區分所有權人為之，並負擔其費用；如維修不當，造成他人之損害，即應由其負擔賠償責任。
本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
公寓大廈管理條例: 管委會主委可否世襲？談主任委員連任之限制與範圍
第五十七條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
許多民眾認為集合型住宅之公寓大廈才應成立管委會、適用公寓大廈管理條例之規定，其實不是，但歸因仍因政府宣導不夠、法規名稱定為公寓大廈管理條例易生誤解、執法不確實等問題所致。 按公寓大廈管理條例第3條第3款規定，「專有部分」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，通常即是指各區分所有權人所擁有之住家部分。 本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣(市)主管機關定之。
公寓大廈管理條例: 管委會禁裝隱形鐵窗 於法無據！家有老小就OK
如果不知道該去哪裡找，可以參考免費法律諮詢，我們的專業團隊將根據你的情況與需求，為你安排最適合的律師人選。 公寓大廈管理條例 公寓大廈管理條例 其實管委會的開會流程與任何一場會議並沒有太多不同，簡單來說也是需要在開會前公告或寄發開會通知（通常是貼在電梯或公告走道布告欄，並且會載明時間、地點、出席人數與名單、討論議題等），開會當天照著開會通知上的流程進行，會議結束後則要撰寫管委會會議記錄公告。 公寓大廈管理條例 即從101年間開始，筆者一直在強調，處理問題要圓滿，並非逕以「強制手段」去處理，而是先以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式去處理。
一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 公寓大廈管理條例 前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。 又民法第773條也規定「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」；第148條亦規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。
公寓大廈管理條例: 住戶濫用公共空間，管委會怎麼辦?
第二十九條之一 本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 因故未能於一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，直轄市、縣（市）主管機關得視實際情況展延一次，並不得超過一年。 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。 區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。 對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
緣於「逐條釋義」體例，其法律概念（如約定專用）在諸多條文均有涉及者，則於各該條文為簡明或詳實之解說，以利於逐條查考。 本書篇幅甚鉅，縱經著者多次修正校對，誤謬疏漏之處仍在所難免，懇請方家多予指正。 106年下半年起，忙著舊作的增修改版工作，一遍遍的讀著各類函釋和法院裁判，實務上對於本條例條文的解釋和適用，確已有相當豐富的累積。
公寓大廈管理條例: 法律扶助
如果牆面、樓面的漏水問題不是自然造成，而可歸咎於上下、左右的某一戶鄰居，例如：裝潢、排水孔堵塞不清理，那就由造成問題的住戶單獨負責。 另外，外牆附設物的尺度應符合主管機關規定，像是「台北市違章建築處理規則」就有規定，建築物依法留設的窗口、陽台或位於防火間隔（巷）之外牆，裝設欄柵式防盜窗者，其透空率應在70％以上，淨深不得超過60公分，且面臨道路或基地內通路者，應留設有效開口並不得上鎖，違反者查報拆除。 林立婷資深律師表示，也就是說以上3個縣市若是房屋建照於2006年以後核發者，若要在陽台加裝門窗一律違法，不過若是建照於2006年以前核發者，若經管委會同意且要在陽台加裝門窗，因為算是二次施工，需重新申請建照，得要先向該縣市政府申請，並經由縣市政府審核，以確保陽台有逃生作用，審核後才能加裝。 目前新北市及桃園市都跟進台北市違章建築處理規則的第十條規定，在2006年以前領有建照的建築物，2樓以上陽台加窗或1樓陽台加設鐵捲門、落地門窗，且原有外牆未拆除者，應拍照列管；而在2006年以後核發建照者，民眾若要在陽台上加裝窗戶、鐵捲門、落地門窗，都會被視為樓地板的增加行為，一律均會被查報拆除。 Notice：本站作者為執業律師，以分享生活法律、訴訟實務的相關資訊為主，因資源有限，法律諮詢採付費制，不提供任何形式的免費諮詢服務。 本書為各類實務見解的彙集，謹向在無數個案實例中，為釐清爭議和適用法律而案牘勞形的先進致敬；沒有他們的勤勉和用心，本書無以為憑。
第十七條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。 其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。 召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 公寓大廈管理條例 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。 公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。
公寓大廈管理條例: 第二章 住戶之權利義務
也就是說，像前述行之有年且鄰居都不反對、未提出異議及訴訟的狀況，就是指區分所有權人「同意」將此共用部分由特定區分所有權人使用。 漏水管線不一定是鄰近家戶的水管，也可能是整棟公寓大樓的共用管線破損。 假設大樓屋頂漏水問題，導致樓上漏水管委會需代表社區處理，費用由公共基金支付。 如漏水情形屬於「公共排水管線」之問題所導致，則必須再區分該漏水情形是否可歸責於特定區分所有權人或住戶所致。 舉例言之，如係因公共排水管線損壞導致住宅天花板或頂樓天台有漏水情形，原則上應由管委會負擔修繕責任，但如該漏水情形實際上是因某特定住戶維修私有管線時，不慎損壞公共管線所致，則依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，該公共管線之修繕責任應由該住戶負擔。 第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。
公寓大廈管理條例: (二) 管理委員會成立方式
房屋如非王先生居住處所，平日係供出租之用，漏水確實造成房客提前解約（終止租約），及日後出租不易之損失，應認王先生受有此部分損害。 因此，如王先生主張其原將房屋出租，月租2萬元，租期尚未屆滿，惟因房屋漏水不適人居，房客乃提前解約，致王先生受有例如8個月之租金損失（共計16萬元）。 公寓大廈管理條例 此外，前租約租期屆滿後，亦因漏水未能「以原租金月租2萬元」再行出租，此租金損失亦可請求。 王先生可提出提出租賃契約、提前解約證明，必要時並請房客到庭作證以為憑據（臺北地方法院88度訴字第1994號、92年度訴字第931號民事判決參照）。 常見鑑定單位，諸如：台北市建築師公會、台北市土木技師公會、社團法人中華民國營建防水技術協進會…等機構，就損害原因、責任歸屬及修繕費用等項目加以鑑定，作為法院判決之參考。
公寓大廈管理條例: 不動產法律系列 管委會收帶看費是否違法
如係「住家私有管線」之問題導致漏水，因住家私有管線乃各區分所有權人所有，屬「專有部分」，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，修繕責任應由各該區分所有權人負責。 按公寓大廈管理條例第10條第1項規定「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，因此專有部分之修繕責任應由各該區分所有權人負責。 第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。