假設有一個人擁有一個沒有按揭，價值千萬住宅單位，他加按那個單位，取得500萬元，多買一個千萬住宅單位收租，這是很多人在以前的做法，亦由此梯級逐步增加持有物業，大家絕對不會覺得有危險，甚至認為做法太保守。 其實，在樓價上升了一段長時間，當樓價處於高位時才加按買樓，的確有一定危險，如果樓價下跌，可能變成「渣都無」。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，按揭保險計劃不同於一般按揭，用家需為銀行購買按揭保險，以保障超過樓價6成的信貸風險。 而有關按揭保險費用由借款人支付，無需承擔由銀行承擔風險。 例子一（基本版）：一層400萬元物業，假設物業價格升值至600萬元，業主尚欠銀行300萬元貸款，按6成按揭門檻計算，新貸款額為360萬元，扣除未供的300萬元，加按後業主可套現60萬元。 如果擔保人的按揭正在供款，日後自己申請的按揭成數要扣減一成。
伽瑪建議可向多間銀行進行物業估價，了解哪一間估價最好，亦可搵伽瑪按揭轉介幫忙，簡單又快捷，按揭專員會根據申請人狀況、轉按目的、物業類型，比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。 加按風險 加按風險 銀行在處理加按申請時，會為申請人再做壓力測試，而且會查閱申請人的供款紀錄，因此業主需要注意自己有沒有準時償還供樓的款項，不然加按申請未必獲得批核。 加按風險 不過，若果申請人先前在舊例下申請到六成按揭，想透過加按申請政府新的按揭保險計劃，提高按揭成數，但這種想法行不通，因按揭保險計劃不接受加按申請。 但二按是在原有的按揭貸款以外，另外再向另一間財務公司申請多一次按揭貸款，涉及兩間不同的財務機構。 正因承接兩份按揭申請的風險增加，故銀行通常不會承做二按，二按會由發展商和財務公司承做。 【物業加按套現懶人包2021】近年香港樓價上升，有不少人因急需資金，願意把自己物業「加按套現」。
加按風險: 二按知多D：二按意思是什麼? 物業二按風險有哪些?
過去有一案例，申請人因為在申請「自置居所貸款計劃」作出虛假聲明獲取房屋貸款，除了罸款外，亦要清繳貸款連同利息及行政費用，以及喪失申請房委會其他資助房屋及貸款計劃的機會。 不過，按保要求貸款人的物業必需是自住，如果「偷雞出租」被銀行揭發，分分鐘「偷雞唔成蝕渣米」。 至於加按後購海外物業，過往不太受歡迎，因管理租務較難，加上有匯率風險，且樓價升幅普遍不及香港物業。 不過，隨着近期香港政治環境有變，現時買個別國家的物業多了一個可取得當地居留權或護照的好處，可為萬一香港出現特殊情況下留一條後路。 因此，該行觀察到加按後買外國樓的業主，由以往100個未必有1個，增至現在每10個有1個會考慮。 近期香港社會持續動盪，經濟亦將進入寒冬，促使更多港人思考應否把資產分散至香港以外地方。
天氣不似預期，假果樓價升幅亦不似預期，或因其他種種原因，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或轉按利率提升，轉按就變得無利可圖。 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。 如果物業價值超過 600 萬元，就只可為未供完之貸款額申請轉按，亦是「平手轉按」，不能改變按揭成數。 隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至另外一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。
加按風險: 【加按套現？】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款
若果借貸人沒有入息或收入不足，銀行會根據借貸人擁有的資產，例如物業、銀行存款、投資項目等計算其資產價值，從而計算可批出的按揭成數及貸款額。 以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是借貸人可套現出來的金額。 一般準業主買樓都是自己準備一部分首期然後跟銀行申請按揭貸款上車。 對於有資金壓力卻又很迫切想要擁有屬於自己的物業的買家們要怎麽辦呢？ 準買家通常會有兩種選擇：1）向按揭證券公司申請按揭保險，或 2）申請「二按」。 今天這篇文章我地來好好討論所有跟二按相關的事宜尤其是業主在申請二按時需要多加注意的地方。
如購買1,000萬元單位，再承造8成按揭，保費開支為22.56萬元。 加按即再向貸款銀行申請按揭，但一般不用訂立新的按揭契，只須簽署一份「提供貸款通知書」，確認加按的貸款條件。 如果使用按揭保險把按揭成數提升至八、九成，擔保人必須為同住人士。 買入物業後，港人不一定自住，改成Airbnb民宿出租，租金回報率一般達6%至8%。
加按風險: 投資哲學
上文提及，一個3年前購入的物業，樓價有一定升幅，借款人如順利轉按，大概可套現逾100萬元。 由於樓價自2003年起一直維持升軌，近10年入市的買 家，物業估值大都有或多或少的升幅。 但如果樓價真的因退市、港府政策等因素止升回跌，那麼，在去年或今日入市的買家，在未來一段時間，透過轉按、加按等方 式套現，所得金額將大幅萎縮。 借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」期限，如在罰息期間內，透過轉按而提早償還原有按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點，所以轉按前要計清條數，以免轉左等於冇轉。 在疫情衝擊下，銀行審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額可能會比原先的更少。
不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
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按揭保險計劃之業務已於2018年5月1日起轉移至香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司） 並由其經營。 按證保險公司為一所由按揭證券公司全資擁有之附屬公司。 所謂「加按」 ，簡單來說，就是已向銀行承造按揭的業主趁物業升值時，把物業再一次抵押給銀行，從而借入新的貸款，將物業升值部分套現，是最常見的有抵押貸款之一。 如果借款人未能準時供款，銀行會先向借款人追數，當未能成功，便會再向擔保人清還款項，而擔保人的信貸評級也會因為借款人拖欠還款而受到影響。
- 不過申請二按都要獲得一按銀行同意，市面上亦有三按、四按、五按，但由於風險太大，已經不太流行。
- 如果借款人父母本身有樓，無按揭等貸款，又有穩定工作入息，就是最適合的人選。
- 如果使用按揭保險把按揭成數提升至八、九成，擔保人必須為同住人士。
- 中大經濟學系副教授莊太量認為，該措施無疑會增加負資產風險，只要樓價跌一成，便會出現不少負資產個案，只要市民置業為個人需要，即使變成負資產，只要維持供款能力亦無太大影響。
但如果加按是為了投資，是否「值博」，便要借款人詳細考慮了。 假設借款人還款紀錄良好，但金管局於2013年2月收緊壓力測試標準，由舊有的「現行按息加2厘，供款不逾月入6成」，改為「現行按息加3厘，供款不逾月 入6成」。 如果業主當初借入350萬元時，僅僅通過舊有壓力測試的標準，而3年來收入未有明顯上升，加按申請便可能難以通過壓測。 而申請過程當中， 所有要求， 例如按揭供款壓力測試等等都需要通過才能加按。 因為這樣大家在申請加按時， 便需要預留和申請按揭一樣的時間， 甚至有可能更長。 但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款，但是加按時，見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高，所以想順道「轉按」至B銀行，那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣，即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。
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他們除以價值投資為基礎，更重視公司的商業模式、企業文化及增長潛力，致力發掘可持續增長且有機會被重估價值的公司。 他們非常重視公司質素，勤於公司專訪，深信投資決策應該根據基本研究及分析而決定。 他們也極其重視風險控制及操作紀律，投資風格經歷多年實戰的驗證，長綫回報傲人。 財政部在談及收支政策時強調，發揮財政穩投資促消費作用，著力擴大國內需求。 包括高盛分析師在內的市場人士預計，財政政策將在今年上半年保持擴張，並在2023年剩餘時間逐漸正常化。 加按風險 加按風險 彭博根據中債數據計算發現，今年一季度國債淨融資規模高達2768億元人民幣，創下中債1997年有數據以來的同期最高水平，國債發行總量逾2.1萬億，較去年一季度增三成。
父母做按揭擔保人 – 但要留意，如子女剛出社會工作一兩年，而父母的收入較高的話，銀行有機會會以父母的年齡計算還款年期，變相令還款年期較短。 疫情陰霾之下，不少新手都想趁機執平貨，但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。 同時財政預算案剛剛又放寬高成數按揭上限，甚麼是按揭保險？ 彷間常說的「林鄭plan」與「呼吸Plan」又是甚麼？ 此問題絕對是不少首次置業人士的共同疑問，故小編特此整理及綜合各方人士看法，盼能助讀者選擇最適合自己的按揭。
加按風險: 「置業靠父幹」必須三思而行
加按比較常見於當物業升價的時候，因為物業的估價已經高過買入時的價格，當重新申請按揭時，新批的按揭便可以提高，而業主便可以透過加按，套現新的按揭貸款部份，成為現金周轉。 加按是按揭貸款的其中一種，故申請手續、要求和程序跟申請普通樓宇按揭相若，同樣要符合金融管理局和銀行指引。 另外，若業主向稅局申請把出租物業的按揭利息來扣個人入息稅，稅局會抽樣向銀行查詢該物業是不是擁有出租用途，因而會被揭發業主將單位出租。
如借款人離港或有突發事，未必即時贖契，期間仍當擔保人有 Mortgage Count，買樓時，除非向同一銀行借按揭，否則或受到影響。 如買樓想借 6 成或以下低成數按揭（不經按揭保險計劃），按揭成數要扣減一成。 如經按揭保險計劃借 7 – 9 成高成數按揭，雖不用扣減成數，但要付更高的按揭保費。 擔保人被銀行以法律行動追討時，他有權要求借款人還款。 擔保人然後可向借款人發通知書，並要求賠償因還款的損失。 購買未補地價的居屋、公屋（包括以租者置其屋及綠置居計劃購入），因本身公居屋按揭要求極寬鬆，加上有政府做按揭擔保人，通常不必再自找擔保，輕鬆得多。
加按風險: 擔保人如何得知個人的信貸評級？
香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃預先批核服務，讓有意置業的人士在確定是否購買物業之前，預先知道自己是否符合按揭保險計劃的申請條件。 有興趣的人士可於簽署臨時買賣合約前透過參與銀行提交按揭保險計劃的申請及所需文件，並多數可於一至兩個工作天內得悉預先批核的結果。 根據由香港金融管理局發佈的指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。
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- 以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是借貸人可套現出來的金額。
- 簽了臨時合約後，買家可到銀行做按揭和申請按揭保險，再由銀行將申請表遞交至按保公司。
- 評分由1,000至4,000，分為A至J，共10個級別，分數愈高，評級愈高，亦代表著個人財政愈穩健。
選擇按揭計劃時，應仔細計算自己的負擔能力，除了首期和每月供款金額外，也應計算其他開支，例如按揭行政費、律師費、保險費用、估價報告費用等。 中潤物業按揭針對居屋、租者置其屋及夾屋業主，推出多種業主私人貸款，讓他們在未補地價的情況下，無須抵押物業也可借取私人貸款。 無論私人屋苑、單棟洋樓、政府公屋或居屋（包括未補地價），不論自住或出租，只要是業主，即使聯名物業亦可以一人申請。 免律師費，亦毋須提供樓契，貸款申請及合約不會紀錄於土地註冊處。 由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按，即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率或者同業拆息利率掛勾，而這個數字是可以浮動的，亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。
加按風險: 轉按 加按若善用 增加流動資金助投資！
另一方面，當地對這類民宿規管較寬鬆，香港法律風險相對較高，很多時候需要申請賓館牌才能合法營業。 首先要明白，加按的原理是增加額外的借貸，因此這個借貸要借得其所才有作用，若果只賺得2、3%的差息回報，而所投資的並非「資產」，只是投資「產品」，缺乏增值的能力，那就不值得這樣做。 除了新增$5000現金流外，另一關鍵位，是考慮所投資的是否「資產」。 額外所得的$5,000淨回報只是初期，若然這是「資產」，其長遠價格及所產生的現金流均會上升的，故此長遠能創造的財富將愈來愈大。 由原本一個物業，加按投資成擁有兩個物業，由原本的$240萬負債大增正$840萬負債，即是增加了$600萬，額外的$600萬負債得來額外的$5,000的每月回報，投資者就要分析是否值得。
加按風險: 按揭保險費如何計算？
作為租客，記得要為單位打釐印保障自己，當場亦可向地產代理了解，並要業主聲明單位是否有承造高成數按揭。 私下出租高成數物業的後果不只是被call 加按風險 loan，更要清繳相關利息及行政費用。 若觸犯了按保的虛假聲明條例，日後再申請按保，相信會受到影響。 特首上周在施政報告中提及一個青年人加按套現、創業成功的故事。 坊間對故事反應似乎相當一面倒，主要批評是，一般青年人連物業都未有，如何加按？ 雖然特首提及的故事反應欠佳，不過，事實上不少創業者的資金的確由加按而來。
加按風險: 財務狀況 / 銀行審批條件有變
按保規定，如果物業價值 600 萬元或以下，而原來貸款額為 480 萬元或以下（即物業本身最高造 8 成按揭），可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按，以圖於新按揭銀行爭取更新按揭成數。 除了使用發展商按揭外，使用按揭保險上車亦是非常普遍，能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。 不過使用按揭保險需要支付保費用，利率介乎1.15%-5.04%不等，加上使用按揭保險不能把物業出租，如果「甩保」便可既慳息，又能靈活運用單位。 另外，如果第1年退保，更可退回40%保費，第2年為25%，第3年內退保，更可以取回15%保費。