代理帶我們看的第一個單位是藍籌屋苑之一的新都城，位於2期3座低層A室，面積441呎，叫價720萬元，呎價16,327元，屬於兩房戶型。 美國聯儲局12月宣布加息四分之一厘，即0.25%，波及香港樓市「大地震」，有報道指聖誕節二手樓市陷入冰封狀態，更預言樓價將會進一步下跌。 新盤市場的大額交投湧現，中國海外發展旗下啟德維港1號，周二(28日)以6,320萬元售出一伙特色戶。 上述為迎海大宅的6樓A室，實用面積1,793方呎，屬四房三套連儲物室間隔，室內設有樓梯… 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，根據現行政策，房委會為旗下居屋擔保，保證期長達30年，以「白居二」買家為例，部分銀行會將保證期減去居屋樓齡，以計算九成按揭貸款的最長按揭年期。 千二萬樓首期 香港置業行政總裁李志成認為，雖然新一批「白居二」甫批出購買證後，市場即有相關買家搶閘入市個案，惟相信例子不會很多，因資助房屋放盤供應始終有限，而且非大量業主願意減價放售單位，故相信量及價難如以往般熾熱。 負責香港區銷售部份的Golden Emperor首席執行官賴遠方表示，發展商成功物色低水地皮，省卻不必要設施設備，例如游泳池，所以能夠降低物業售價，讓買家更易負擔。 項目是freehold永久業權，100%一般住宅用地。 他認為THE MUVE Ram22有三大投資原因：第一，鄰近新MRT橙線，對升值潛力有信心；第二，定價吸引，包全屋裝修家私，50萬入場費實屬非常難得；第三，鄰近金融區、大學區及多個商場，相信能夠吸引初創企業家。
千二萬樓首期: 【800萬首期】800萬首期要多少? 壓力測試如何計算?
公司否認所有指控，批評有關報告片面及誤導，指控毫無依據，審核委員會已調查有關指控，保留對Jehoshaphat採取法律行動的權利。 創科指，沽空報告並未了解公司的業務模式及策略，毛利率持續增長，除了個別業務佔銷售額比例急升，亦受惠於高毛利率增長的售後電池業務。 公告指，與競爭對手不同，公司並無進行重大收購、承擔重組費用或發佈備考收益，強調財務報表反映真實經營活動。 對於被指盈利誇大，是由於過度資本化或折舊不足，將開支轉移至較後期，創科回應說過去9年收入平均複合年增長率15%，需要大量投資以維持多個領域的增長勢頭，尤其物業、廠房及設備。 公司強調，有嚴格的會計慣例，對資產資本化、設置折舊壽命等進行年度審查。 由於單位未補地價，因此這類居屋的售價較已補地價的居屋單位較低。
居屋申請分為「白表」和「綠表」申請，白表申請最多可以借九成按揭，付一成首期；綠表則最多可按九成半，以半成首期買樓。 舊樓前售出前，並不符合首置身份，買新樓需先繳付15%從價印花稅。 但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。
千二萬樓首期: 樓市成交
有些折扣，會因應買家選擇的繳款期有關，通常選擇即供計劃可以比建期計劃獲取多一點折扣，主要是因為發展商可以早一點將資金回籠之故。 另外，假如買家不需申請發展商一、二按的話，亦會有額外的折扣。 在按揭成數方面，由於2019施政報告放寛按揭保險的原因，樓價範圍上限提高至1000萬元。 購買一手新盤，除了可申請按揭保險以借取高成數按揭外，部份樓盤的發展商還會與財務機構合作推出一按、二按計劃供買家選擇。 以先買後賣形式換樓的業主，須在購入單位簽署轉易契(一般即是成交日前到律師樓辦理那一份)後12個月內出售原本唯一的住宅物業，才可以向稅局申請退稅。
- 申請人若欲購買市區單位，仍可考慮售價195萬元、長沙灣凱德苑的單位，其月供為約7,763元、假設利率上升3.0%，供款與入息比率為約36.7%，能夠通過壓測。
- 當然，為了遵守競爭條例第一行為守則（禁止反競爭的協議）地產買賣佣金的1%並非公價所以其實買家係可以講價。
- 綠表買家最高按揭成數上限為95%，所以買家只需要準備樓價的5%作為首期；白表買家則最高可乘造90%按揭，所以需要準備樓價的5%作為首期開支。
- 每年新居屋只有固定數個屋苑選擇，而且位於市區的買少見少，以今年為例，只有鑽石山啟翔苑位於九龍市區，其餘均屬新界區。
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 千二萬樓首期 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。
千二萬樓首期: 成交期 – 現金流
在蜜月期內，有時會低見實際利率2.5%，與傳統銀行的P按計劃差不多。 所以，新盤買家最好在決定買樓時，亦要考慮當「低息」蜜月期過了後的按揭利息，及評估到時能否申請轉按到傳統銀行以節省利息。 例如買家以600萬元購入單位，以發展商一按9成上會，借了540萬元，在兩年後收樓後欠款約515萬元，樓價升至700萬元，按揭欠款 / 樓價比率是73.5%，他到時便可以新制按揭保險轉按至傳統銀行。
不過，申請按揭貸款時，銀行都會考慮借款人是否通過壓力測試，故借貸額與入息掛鉤。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 房委會和多間銀行及財務機構簽訂了「按揭保證契據」，為公屋買家提供高達該單位買價餘額100% 的按揭貸款。 公屋按揭年期上限為25年，買家也不需要通過銀行的壓力測試。 香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。
千二萬樓首期: 印花稅
縱然聯名置業能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 計算買樓預算時，應該要準確計算你和伴侶的全年總收入、開支，以及工作的穩定性，再根據大家的情况決定負擔能力，評估可以申請多少按揭貸款。 放寬按揭成數，減少首期開支，令買家多了選擇餘地，準買家不妨參考不同地區盤源，物色心儀單位，即上千居尋找各區樓盤。
居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險，為買家節省不少開支。 同樣因為有政府做擔保，居屋按揭可免壓力測試，審批寬鬆得多，申請人借不足成數的機會較細，付首期自然不是大問題。 當樓價上升50%，即是價值1050萬，按揭成數上限是5成，即是上限525萬元，當轉按後還可以有12萬元套現。
千二萬樓首期: 香港區新樓盤｜3.晉環 South Land
除左首期之外，在買家入伙前買家尚有一筆巨大裝修費用係需要預留的。 除非你購買的物業已經大部分裝修好，普遍黎講買家都會需要執一執建造一個屬於自己的家。 除左裝修物料之外，由於人工越來越貴，裝修費用亦都不能睇小。 當然，單位裝修豐儉由人，有人可能覺得簡單執靚仔就好，亦有人會覺得買樓是一生的投資所以願意花錢做裝修，所以ROOTS上會同樣建議各位先去問多幾間裝修公司格價比較，無論是價錢還是裝修風格都揀啱心水才出手。 由2016年11月5日起香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易。
近期疫情受控，雖然政府的限眾令措施仍然生效，但亦見睇樓量有所回升，以及樓價指數回穩，可能是市況反彈先兆。 千二萬樓首期 財政司司長陳茂波今早宣讀《財政預算案2023》，我們替大家整合今次房屋及買樓政策懶人包，並會實時跟大家更新。 「富麗花園」及「慧安園」之選，一個叫價760萬元、一個叫價750萬元。
千二萬樓首期: 影響最高按揭成數的因素
居屋第二巿場是為那些由售出日起計進入第三年或以上的居屋單位而設，讓業主無需補地價，將居屋出售予公屋住戶，或選擇售予獲房屋署發出「綠表資格證明書」的人士。 現時，出售居屋有兩個途徑，分別是經「居屋第二巿場」將未補地價居屋出售予合資格人士，或居屋業主可為居屋單位補地價，將物業轉為私人物業，放在自由巿場出售。 政策只適用於二手樓或新樓建期付款，Peter買的樓如果採用建期付款需要給多樓價的8%，即是540萬。 千二萬樓首期 千二萬樓首期 如果在120天內上會，就可以省回這40萬，但樓花就算有按揭保險也最多只能借80%按揭，即是Peter要在120天內額外取得額外一成首期，即50萬資金。 千二萬樓首期 1%由2009年開始創辦投資課程，以實戰方式、手把手替同學上車，然後再透過財技將買得的物業一變二，二變四，然後再投資於工廈增值、大陸樓等其他物業範疇，為大家製造被動收入，達到財務自由。
另外，由於收租物業的按揭成數上限亦是5成，所以假如申請人的貸款上限亦受制於入息的話，可以考慮將物業出租，把租金收入一拼計算從而提高貸款能力。 舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。 在2019施政報告後，按揭保險的範圍放寛至900萬元以下物業，最高9成按揭或720萬元之較低者；1000萬元以下物業，最高8成按揭。 不過，這次的放寛，並不包括套現的個案，但容許申請人以相同貸款額轉按至銀行。
千二萬樓首期: 最高瀏覽
現時各大銀行的按揭利率不一，坊間不少地產經紀的網站其實都設置按揭計算機，輸入樓價、首期、按揭成數等資料後，便可即時獲知大概的供款金額。 如果聯名持有物業，二人將一同失去「首次置業」的優勢，日後購入新物業時，就須繳付更高的從價印花稅（以「雙倍印花稅」稅率，即為樓價 15%），另外能夠借入的非首置按揭成數亦會減少。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 雨後After The Rain坐擁山貝河旖旎風光，毗鄰屯馬綫朗屏站。 項目合共提供335伙，實用面積介乎252至909平方呎。
相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。 於正式買賣合約應有條款註明，如買方無法完成交易，賣方可以先殺訂，然後把單位重售；如果單位重售時的價值低於合約上的價值，賣方可追討有關差額等等。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。
千二萬樓首期: 現金回贈扣貸款額
以上述收入計算，就算購買凱德苑、售約195萬元的單位，同樣未能通過壓測。 不過，他仍然可購買將軍澳雍明苑、售約177萬元的單位；月供約7,285元，壓力測試的比率約為57.09%，剛好能通過測試。 根據現時申請居屋的入息限額，二人或以上的家庭申請者為5.8萬，一人則為2.9萬。 值得注意是，不少人以為居屋買家已通過房委會的入息審查，加上有房委會作擔保，故毋須繳付按揭保費，同樣亦不須接受壓力測試。 但事實上，居屋申請條款中列明：「按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實」，因此銀行有權要求買家接受「壓力測試」，若發現按揭申請人的經濟能力負擔過重，最終只會令申請人按揭難以獲批。 而對個人收入33,000港幣，資產限額92.5萬以下；兩人收入66,000港幣，資產限額185萬以下的個人或家庭來說，碰碰運氣抽取居屋也是一個選擇。
千二萬樓首期: c.按揭成數上限
幸好客戶只剩數個月收樓，原本的公司最終願意待客戶收樓後才進行轉按了事。 方案 有些銀行，可以接受只以其中一人作為貸款申請人的形式考慮按揭申請，在這情況下，可以嘗試以哥哥單人申請按揭。 可是，接受這類型個案的銀行不多，而銀行亦不時調整策略，批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響，到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。 可惜，從2010年8月13日起，政府推出辣招禁止一手樓花摩貨，所以在樓花期內是不能進行甩名的，這情況下，還有一些解決方案的。 首先，如果買家選擇了即供計劃的話，最好向發展商先轉為建期，以爭取時間進行以下方案，或減少期間所衍生的利息。 上述情況一，買家以675萬元現金加上貸款675萬元按揭清繳樓價；情況二，買家以750萬元現金加上600萬元按揭清繳樓價。
千二萬樓首期: 二手樓買賣程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?
如果預算有限，但又起碼要兩房以上，將軍澳區比較容易搵盤的，就是寶琳及康城，前者社區發展較成熟，但普遍物業較舊；後者較多新盤，但配套仍待改善，鐵路班次較疏，幸好大型商場The Lohas剛開幕。 針對較成熟的配套，所以我們今次會帶谷友看看寶琳的二手選擇。 需要，而且因貸款額增加，對於申請者的入息要求更高，以 $1,000 萬樓價為例，若申請 9 成按揭，壓測下的家庭月入要求需要接近 $81,200。 居屋2020有房委會作擔保，綠表買定最高可承造95%按揭；而白表買家則最高可承造90%按揭。