城規會昨日討論市建局油旺研究，擬就地積比率轉移設指引，交代哪些情况或發展項目可應用地積比率轉移。 該平台將大部分地區持份者的意見，歸納成九龍城市區更新的規劃願景，在2014年向政府提交《九龍城市區更新計劃》。 有關計劃書按《市區重建策略》的四大業務策略，即舊區重建、樓宇復修、舊區活化和文物保育，擬訂區內適合推行不同更新策略的範圍，並就各項初步規劃建議，向政府提供意見。 至於部分未有寫入報告的居民提議，平台成員亦有向居民清楚解釋政策上的不可行性或規劃困難。
黃澤恩稱，市建局的整體規劃設計可以達至無縫交接，對居民及商販的影響大大減低，解決了暫停街市和其他公共設施運作的難題，也節省了興建臨時街市的開支，是一個相當不錯的解決方法。 （二）《香港規劃標準與準則》（標準與準則）訂明在應用其規劃標準與準則時，必須靈活變通，顧及土地用途需求、當地的情況及發展限制等因素。 每項標準與準則不應單獨的考慮，在有需要時更應參考其他標準與準則。
地積比轉移: 港珠澳大橋人工島被質疑曾飄移 香港工程師學會 : 「移動」屬正常
她又指，市建局日後在完成深水埗、荃灣舊區規劃後，亦會讓地產商「入場一齊做」。 市建局行政總監韋志成表示，地積比轉移在外國可透過「中間人」進行買賣，想出售地積比的人，例如歷史建築物的業主，可將未用盡的地積比率賣給「中間人」，再由「中間人」賣給需要的發展商。 不過，市建局不建議在本港採用「中間人」方法，而是建議透過OZP公布「送出地盤」、「接收地盤」位置，由私人市場按經驗、財力評估值得發展的項目，然後向城規會申請。 然而，市建局的構想卻是將散落區內不同建築的剩餘地積比，集中轉至發展潛力較大的地點，既可使重建項目更具經濟效益，亦可利用此回報用於釋出地積比的舊樓作復修之用，以增加其建築壽命與環境質素。
盧展豪表示，上述對於工廈市場及業主是一件好事，預計未來的申請會以放寬地積比20%的工廈重建項目為主。 地積比轉移 轉移地積比 整合街道要增加重建潛力，其中一個方法可以透過「轉移地積比」，把在油旺其他地區一些重建潛力較低的地盤，例如夾在大型樓宇之間的小型樓宇或歷史建築定為「送出地盤」，把地積比轉移到作為「接收地盆」的八文樓。 市建局透過規劃主導策略更新九龍城區的舊建築物及社區設施，不過，一個地區是否可持續發展，取決於地區文化特色如何延續保存。 九龍城一向是潮州、泰國食肆和店舖的集中地，黃澤恩稱，當年的報告中也提到九龍城有不少特色商舖售賣潮州、汕頭雜貨，或是泰國餐廳，甚具地區特色，值得保留。 地積比轉移 （甘銘添攝）繼觀塘市中心重建之後，市區重建局另一大型重建項目油麻地及旺角即將推行，預料會率先推行佐敦「八文樓」項目。
地積比轉移: 地積轉移
市建局近年多次指出須探討全新的市區重建策略，應付未來舊區老化挑戰。 以市建局正研究中的油旺區重建計劃為例，逾3,000多幢樓宇有重建需要，惟按現行模式重建成本不低。 市建局行政總監韋志成多次指局方財政「告急」，倡議政府放寬油旺區的發展密度限制，以及研究轉移不同地段的地積比，提升特定地段的重建潛力，否則計劃或會造成逾2,000億元的虧損。 《香港2030+》亦採用多管齊下土地供應策略，得出土地供應共7 300公頃，足以滿足同一時期的30年間預計所需的土地供應。
- 如果地區本身的發展配套不足，可能要靠市建局進行市區重建後，才能增加該區地積比。
- 筆者近日經過規劃研究內的其中一個項目，位於佐敦的文華新村，又名八文樓，當地三鐵匯聚，若能夠轉型成為西九龍門戶，可望媲美日本的大阪難波。
- 部門提交的意見和建議會被納入規劃申請的文件內，供城規會考慮。
- 每項標準與準則不應單獨的考慮，在有需要時更應參考其他標準與準則。
- 藝人方力申早前認愛韓國邪教領袖性侵受害人Maple（葉萱），並力撐女友表示願意陪她到韓國出庭作證。
- 油旺研究涉及三張分區計劃大綱圖，有關沿彌敦道地積比率提升到15倍，市建局建議由政府修改大綱圖去落實，現正磋商中，可能較早落實。
視乎進一步微調和評估（如有需要），市建局計劃於二零二二年公布指引及展開首批改劃建議（以適用者為準）。 對比當年諮詢平台報告的建議，市建局提出將衙前塱道、南角道和龍崗道連續三條街道範圍的樓宇及道路，結合成一個整體重建發展項目，突破以往重建只將建築物納入規劃的方式。 項目並建議在賈炳達道公園部分土地，興建一棟新政府綜合大樓，待新大樓落成後，才重置九龍城市政大廈、九龍城長者健康中心及李基紀念醫局三項社區設施，透過個整體規劃，解決了重建期間需要暫停相關公共服務的憂慮。 當局亦提倡「轉移地積比」的新概念，計劃把油旺區內欠重建潛力樓宇的剩餘建屋容量，轉移往指定地標地盤，以額外增建最高兩成樓面，「八文樓」將以地積比轉移方式落實重建。
地積比轉移: 市區更新
一般住宅的最高地積比率是8至10倍，商業用途最高則是15倍。 譬如一個1,000平方呎的地盤，地積比率是10倍，最多便可建1萬平方呎。 可是，轉移地積比問題不少，而且將油旺區不同地段的地積比左搬右砌，背後亦離不開目前市區重建以利益為本的方針。 地積比轉移 目前台灣都市地區已經實施容積移轉制度，但數筆土地之間的容積移轉須在同一計劃區內方可為之。
所以這個方案有利亦有弊，市建局必須細膩研究可以如何配合當區發展方為佳。 韋志成指出，以「八文樓」為例，現有單位3286個，因當年地積比率高達17.6，但受當前地積比率為9所限，重建反而要減少1000個單位，而且需要動用600多億元，但市建局只得500多億元，根本不可行。 於是提出地積比轉移方式，即是把附近未用盡的地積比，轉移到「接收地盤」，令比率提升到14.7，提供6500個單位。 市建局書面回覆指，目前的重建計劃已參考DURF建議的市區更新框架，將以融合重建、復修、保育和活化的「融合策略」，回應地區居民和持份者多年來希望透過市區更新改善交通、社區設施和居住環境的訴求。
地積比轉移: 落實方法/擬公布`接收地盤」供發展商申請
項目涵蓋3個地盤：主地盤毗連賈炳達道、龍崗道、衙前圍道及侯王道，北面地盤位於賈炳達道公園範圍內，以及東面地盤毗連太子道東、打鼓嶺道休憩花園及打鼓嶺道。 按前文提及市建局行政總監的構思，可將「收集」到的地積比率，轉至同區其他項目一併發展，提高單幢式舊樓的重建回報率。 這些單幢式舊樓中，部分重建項目規模較小，受制於高度及地積比限制，市建局或其他發展商即使成功收購整幢住宅的業權，其後亦只能興建單幢建築的新樓。
我們正積極籌備明年舉辦「國際建造領導高峰會」，與業界持份者集思廣益，共謀策略，以進一步推動建造業革新，提升項目表現。 為工業大廈（工廈）重建提供以「標準金額」徵收補地價選項的先導計劃在今年三月推行，市場普遍歡迎，至今已有五宗個案選擇按「標準金額」模式評估補地價，當中四宗已接受以此評估的補地價金額。 相比之下，過去三年（二零一八年至二零二零年）平均每年只有三宗涉及工廈重建的土地契約修訂個案接受補地價金額。
地積比轉移: 立即下載 Yahoo 新聞 app
回看《九龍城市區更新計劃》所提出的願景正在逐步實踐，時任市區更新地區諮詢平台主席黃澤恩接受訪問時說，市建局以「規劃主導」的模式推展九龍城區的市區更新工作，正好針對該區困擾多年的樓宇和地區設施雙老化問題，提出了可行的應對方案。 市建局並建議，透過整合街區，將零碎的小型街區整合成為較大和較完整的發展地盤，涉及封閉多餘道路，提供休憩用地，而發展商應為有關整合街區提供財務資助，作為增加地積比率的回饋。 轉移地積比 整合街道要增加重建潛力，其中一個方法可以透過「轉移地積比」，把在油旺其他地區一些重建潛力較低的地盤，例如夾在大型樓宇之間的小型樓宇或歷史建築定為「送出地盤」，把地積比轉移到作為「接收地盤」的八文樓。 擬建的此低座商業建築物將用以支援局方啟德道/沙浦道發展計劃（KC-015）的商業活動，主地盤因而增加的上蓋樓面預期因應放寬建築高度限制及良好景觀等，其價值會較低座樓上的商業樓面為高。 就整個項目的財務可行性而言， 此項土地增值因素應是3項因素最少的。
根據《二零一七年施政報告》，發展局規劃地政科成立督導小組，以研究如何盡量統一及理順該科轄下相關部門在審批發展項目時所採用的標準和定義。 透過土地及建設諮詢委員會轄下的專責聯合委員會與業界緊密聯繫，我們已推出多項與九個管制參數相關的精簡措施，如建築物高度限制、園境要求、地契內設計和規劃條文、上蓋面積限制，以及總樓面面積╱地積比率限制。 上述措施減少部門重複審批，理順各管制參數的不同定義和要求，以及增加審批過程的透明度和確定性。 「綠化地帶」檢討–改劃土地用途是近年房屋土地供應的重要來源，約佔《長遠房屋策略》（《長策》）下未來十年公營房屋建屋量的35%至40%，而「綠化地帶」的改劃工作是其中一個主要部分。 與郊野公園（約佔香港四成土地）相比，「綠化地帶」用地（約佔香港5%土地）的生態價值較低。 早前進行的多輪「綠化地帶」檢討集中研究坡度較低，並且距離已建設地區較近的政府土地和用地。
地積比轉移: Land Use & Development 土地運用與物業發展
逾50年樓齡的「八文樓」位於佐敦道渡船角，地理位置優越，在步程10分鐘內可以到達佐敦站、九龍機鐵站及高鐵西九龍總站。 市建局計劃將它重建成樓高逾400米的地標建築，高度超越中環國際金融中心（IFC)。 地積比轉移 政府在過去幾年積極推行加強成本監察和項目管控，提升成本效益的措施。
面對樓宇老化問題，我們會研究可否降低強拍門檻，以加快老舊樓宇的重建。 在未來12至18個月內，我們會進行政策檢討，研究其他司法管轄區的強拍安排及多年來審結的強拍申請個案，並聽取業界、業主代表及其他持份者的意見，以期稍後提出政策建議。 在過程中，我們會緊記必需在加快市區重建與保障私人物業權益之間取得平衡，尤其是要保障小業主的利益。 （大公報記者 梁少儀）舊樓林立、人口稠密的油麻地與旺角區，可能將會大變身，成為宜居、具活力、加強本地潮流文化、傳承地區特色的都市核心圈。 市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區，提出將花墟水渠改建為水道公園等五大發展節點，改善地區面貌，並透過地積比轉移等新的規劃工具，提高重建的財務可行性。 地積比轉移 地積比率轉移的機制最先見於局方於本年2月發表的油麻地及旺角地區研究。
地積比轉移: 相關推薦
有見及此，目前這概念只非常有限度地以個別個案形式適用於二○○七年經行政會議通過的文物保育政策。 身兼市建局非執行董事的民建聯立法會議員鄭泳舜回應指，歡迎有關計劃。 兼善里等樓宇老化失修，消防安全設施不足以及充斥劏房等問題，區內居民經常向他反映重建的意願，有關項目亦討論多時，今次終於踏出重要的一步。 該重建計劃大致分為兩個部分，其中兼善里的項目涉及兼善里、福榮街及青山道等共90個街號，牽涉大批樓齡約62年、樓高9層的唐樓，多數不設電梯，樓宇普遍日久失修，且有不少劏房單位。
- （二）《香港規劃標準與準則》（標準與準則）訂明在應用其規劃標準與準則時，必須靈活變通，顧及土地用途需求、當地的情況及發展限制等因素。
- 市建局曾指出，油旺重建若須提供公營房屋，只會進一步擴大虧損，同時亦質疑計劃所能提供的公營房屋只是杯水車薪。
- 但另一方面，巿建局文件亦指出，油麻地及旺角區內超過800幢樓宇都是沒有重建潛力或其重建潛力為負數，在不實行「轉移地積比」而原址重建的情況下，新建築物只會深受原來的地積比率約束，發展規模及可建單位大為受限，相信對廣大市民而言都不會是一個好消息。
- 在已覓得供改劃作住宅發展的210幅用地中，有大約三成來自這些檢討。
- 重建涉及賠償、清拆及興建成本，只有高重建潛力的舊樓才可重建，但有重建潛力的舊樓愈來愈少，重建難度愈來愈大，而這亦往往造成「牙籤樓」的現象。
- 曾經為豪宅的八文樓後來人流複雜，文景樓在2003年曾為「賊王」季炳雄窩藏之處，飛虎隊大舉圍捕。
- 地積比率能夠決定建築、發展密度，對於香港這個土地資源珍貴的城市，絕對是重要的一個指標。
最近凱諦思發布的國際報告指出，香港在建造成本的排名由上年度的第三位降至今年的第八位，成績令人鼓舞。 例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为0.3。 曾經為豪宅的八文樓後來人流複雜，文景樓在2003年曾為「賊王」季炳雄窩藏之處，飛虎隊大舉圍捕。 此外，八文樓的高層退台，樓頂呈斜面，其建築設計給不少香港人留下印象。 文華新村為不少市民所認識，今天毗鄰港鐵柯士甸站及高鐵西九龍站，好些車輛也會沿其旁邊的佐敦道進入油尖旺市區。 在大半世紀前，文華新村的原址為油麻地碼頭倉庫及舊煤氣廠，東連渡船街，可想而知自然是西面臨海。