法官認為，發展商在公契上留給自己一個權利，去使用外牆來興建招牌或廣告，但卻要求其他業主一起負責維修外牆的費用，明顯不公平。 大廈公契公用地方 其實【建築物管理條例】第34H條的作用，正是在這種情況下，用來保障其他業主的權益，因此裁定發展商敗訴。 土地審裁處2002年第34號個案，申請人為香港石塘咀某大廈之業主立案法團，答辯人為該大廈之發展商。
協助新民黨的律師駱健華指出，根據《建築物管理條例》，業權擁有人有責任維修，而太古地產最初保留外牆業權，至1990年代管理公司才聲稱代表業主向太古地產買下外牆業權，以託管人身分接管，他質疑業主並無授權管理公司，有權追回錯付的維修費。 太古城西區議員趙家賢則認為，大廈公契列明業主須分擔公共地方，包括外牆維修費用，但指《建築物管理條例》就有關信託人部分需釐清。 就屋邨及屋苑的公用地方和康樂設施的管理和維修事宜，大廈公契已有規定，訂明相關業主須履行責任。 舉例來說，有些大廈的公契條款要求業主須開放附設於商業設施的休憩設施，供屋邨及屋苑居民使用，以及妥善維修和管理有關設施。
大廈公契公用地方: 外牆業權爭拗
代表申請人的大律師指，商業大廈的外牆是公用部分，所以申請人可以根據【建築物管理條例】及普通法侵權法，向答辯人提出申索。 法官認為，拆卸老化的設備而考慮作出其它安排，是對大眾有利的行動，並不同意拆除設施的議決屬違反公契或【建築物管理條例】，不過在今次事件中，申請人沒有向法團要求召開業主大會。 法官裁定，法團須支付申請人關於第一項申請的訟費；而就第二項申請的訟費，則應由申請人支付法團。 高等法院上訴法庭民事上訴2012年第168號個案，申請人是長沙灣道275至277號某大廈業主立案法團，法團指答辯人在未取得批准的情況下非法佔用該大廈入口樓梯左面的公用地方，更安裝鐵閘及放置工具。 法團在土地審裁處提出申請，要求答辯人清拆該鐵閘及交回該公用部分。
雖然根據「分公契」訂明在1樓單位內也有公用部分，但這是屬於1樓「分公契」下的業主的公用部分，而非該大廈公契的公用部分，簡而言之，如果有支出是用在1樓業主獨有管有權的地方，並非用於該大廈公契訂明在1樓的公用部分，這開支不應該列入為該大廈的管理開支。 1樓商場在該大廈公契下屬一個大單位，「分公契」在屋苑入伙後才簽署，法團不受「分公契」的約束，所以在制訂預算管理開支時，法團只須依從該大廈公契條文。 「長者自住業主津貼」於申請限期內年滿60歲，居住於已獲批准或被揀選為「樓宇更新大行動」的目標樓宇內的長者自住業主，可申請全數公用地方維修費用津貼，上限為40,000元，以較低者為準。 大廈公契公用地方 有關長者自住業主，必須自行填寫申請書，並於申請書列明的申請限期內提交個別申請。 房協及市建局已於2011年4月將多項計劃整合為「樓宇維修綜合支援計劃」，當中包括財政資助及技術支援，業主只需填妥一套綜合計劃的申請表格，便能作出多項申請，包括政府委託房協管理的「長者維修自住物業津貼計劃」及屋宇署的「樓宇安全貸款計劃」。
大廈公契公用地方: 大廈公契
然而，重建涉及漫長的規劃和收購程序，即使市建局為某一舊區制定了重建時間表，亦不代表能夠一夜間改善舊區居民現時面對的居住環境和衞生情況。 重建並非改善居住環境的僅有出路，因此，推動業主進行樓宇復修工作，亦非常重要。 朱先生所居住的樓宇外牆老化，出現破損滲漏（左圖），滲水問題蔓延至單位內，其中廚房（右圖）天花和橫樑出現嚴重石屎剝落和鋼筋外露。 《市區重建局條例》及《市區重建策略》賦予市建局推廣樓宇復修的職能，故此，市建局一直擔當著「倡導」和「促進」的角色，透過提供適當的財政資助和全面技術支援，鼓勵和協助業主適時保養及維修樓宇。 （一）及（二） 地政總署表示，其現時轄下的法律諮詢及田土轉易處最早於一九八七年十月十五日藉田土註冊處通函第91號發出有關經理人酬金的指引。 大廈公契公用地方 一九八七年版的指引已規定有關經理人酬金的百分比上限，有關規定是按照當時相關的社會狀況及需要而釐訂的。
法團只有一位證人，是該屋苑的管理公司主任馬先生，馬先生並不否認該餐廳的確有將檯和椅放在門外，及管理委員會共有13次會議討論此事。 管理公司曾發出3封警告信給該餐廳，管理員又有作出口頭勸喻，要求該餐廳將檯和椅搬回店內。 法團在招標文件中應詳細列出維修工程的要求及條款，在評審承辦商時須揀選符合資格的承辦商，及須審閱承辦商的標書內容是否清晰符合法團的要求及條款，避免純粹以價低者得作為唯一評分標準。 有一些承辦商以低價投標工程，中標後才附加很多工程項目費用，結果令全體業主多花冤枉錢。
大廈公契公用地方: 資料篇四
法團於2011年3月要求答辯人給予法團僱用的承辦商進入其單位，進行維修工程，但被答辯人以法團未給予其方便的工程進行時段、工程進行資料及未有提供保險為理由而拒絕。 答辯人指他的僭建物早於商業大廈建成之前已經存在，而之前上址是唐樓，外牆緊貼他的居所，他同意部份支撐的鐵枝有伸入地盤範圍，所以當承建商用水泥建造大廈外牆時，就將那些鐵枝部份藏入牆內，他不能拔除。 他認為沒有責任為申請人拔除那些被藏入牆內的鐵枝，亦無須向申請人作出賠償。
法官也認為，雖然於公共空間擺放物品是錯誤的行為，但D管委會無權擅自丟棄他人擺放於公共空間的物品，最後法院判決D毀損罪成立。 除此之外，公寓大廈管理條例也明文禁止住戶在私設通路、防火間隔、防火巷、開放空間、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等地方「堆置雜物」。 大廈公契公用地方 我明白為數不少的舊區居民現時均面對居住環境欠佳的情況，希望市建局盡快重建。
大廈公契公用地方: 大廈公契樣本: 車位出入便利性
當時前任管理公司代表只出示一張普通紙張，並沒有移交人的名稱及只拍攝5至6個A4尺寸的箱的相片，也沒有提供交接文件紀錄表或箱內文件的詳細資料或清單。 當時現任管理公司馮先生向前任管理公司代表查詢其代表姓名以作紀錄，但前任管理公司代表不願提供姓名。 在被拒絕的狀況下，馮先生只可以表示即場將每一份文件進行紀錄及核對，然後進行簽收，但前任管理公司代表也拒絕此建議，並將該5至6箱文件推走。 值得注意的是，部份土地批約條款，會將大廈或屋苑附近的斜坡、隔音牆或交通交匯處等不同公共設施，均納入地契範圍，業主們需為此承擔維修責任，相關費用會由屋苑的管理費中扣除，變相小業主管理費增加。
而湯君明持有的鋪位，則於○五年以二千七百八十萬經招標買入，當時湯還一併購入該大廈地下天井及一樓的廿三個車位。 根據該廈的業主會議記錄，三年前，中電突向法團提議，「無條件」轉讓外牆及公共面積予對方。 中電在與法團商討期間，還「釋出善意」，找法團而非自行清拆兩個中電廣告招牌，並付款八萬八千元。 至去年四月的會議上，過半數業戶同意接收中電這份「大禮」；至去年尾，雙方簽訂文件把業權轉讓。 大廈公契公用地方 這情況可謂似曾相識，新地（16）在一○年，便曾將手持的大圍金輝花園外牆業權，以一蚊雞「超筍價」賣予小業主。
大廈公契公用地方: 為何必須確定物業的主要用途，例如「住宅」或「非住宅」用途，以及如何確定？
兩者是大廈管理人之權力來源；由於公契之不公平條款，條例引入了強制性條款及增訂條款，以補充公契之不足。 過往，香港特別行政區政府均有為有需要的市民提供樓宇維修的支援與協助，當中包括由屋宇署管理的「改善樓宇安全綜合貸款計劃（樓宇安全貸款計劃）」及由政府委託香港房屋協會推行的「長者維修自住物業津貼計劃」等。 為了強化屋宇署及各機構的合作及發揮更大的協同效益，政府計劃將有關機構的分工作仔細劃分，由屋宇署擔當監管和執法的角色，而市區重建局及香港房屋協會則負起按地區向業主提供支援的責任。 此外，政府亦有意把現行各項技術及財政支援計劃整合為一，以向有需要的業主提供全面的一站式支援服務。 自置物業出現損毀情況，固然由個別業主承擔修葺責任，然而對部分業主而言，確實未必能夠負擔得起高昂的維修費用。
法官認為上述大會使用的委任代表文書，已於過往十年在多次業主大會中使用，一直沒有任何人士(包括申請人)反對或投訴。 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。 大廈公契公用地方 本案的重點，不在乎該天台是否有防水層，而是法團是否有權進入該天台進行維修。
大廈公契公用地方: 物業編號: FL-A2-1 (代理提供)
如業權人於限期內未有糾正違反契約的情況，地政總署可能會將警告信於土地註冊處註冊，即俗稱「釘契」，讓公眾知悉有關之違規事項，相信公眾人士會慎重地考慮會否在「釘契」的情況下仍然洽購或租住涉及的樓宇，而「釘契」亦會引起有關業權人的債權人（如適用）的關注。 此外，如業權人申請將違反地契的情況（一般通過修改或豁免地契條款）規範化，地政總署會按適用的程序處理。 若申請獲得批准，業權人須遵守有關批准的條款，例如補地價或繳付豁免費等，但如果有關申請被拒，則地政總署會重新執行地契條款行動。 在申請按揭前，申請人都要進行壓力測試，以讓銀行考慮到申請人的財務狀況，例如月入、債務問題等因素，再評估申請人可負擔的貸款額，批出某按揭成數。
- 在雙方代表律師行和答辯人的代表及該屋苑的業主委員見證下簽署交接的文件紀錄表。
- 召集人可根據有關命令召開業主會議，以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。
- 李先生認為，同是業主大會的議決案，910議決案不可能凌駕於612的議決案之上，而法庭在處理本案中，只須考慮612議決案的有效性便可，而無須考慮事後的910議決案。
- 在這一例子中，若然大廈公契內並沒有清楚訂明天面防水層是否屬於「公用部分」，法團往往會因為天台屬於私人業權為理由，拒絕維修防水層，最終影響頂層單位業主的生活，雙方更可能需要訴諸法律，消耗一段長時間才把權責問題解決，而石屎爆裂的程度亦隨時間愈來愈劇烈。
- 其後，答辯人只會在業主要求時才支付垃圾費，答辯人每兩、三年便會把該大廈樓梯翻新，代替支付垃圾費，他最後一次翻新樓梯是在2006年。
- 各方並無爭議，天台的防水層屬大廈的公用部分，但天台的業權則屬福致所擁有，故此答辯人才認為9.1.6項的工程涉及天台地台表面的隔熱物料，指該項開支應由福致承擔。
- 在11月20日下午，有燒焊工人報警，指2樓電梯槽的燒焊工程進行時，因火花燃燒雜物引發火警。
如空缺由管委會填補，則管委會須一如作出其他決定一樣，藉由出席會議的委員以過半數票通過的決議作出委任，獲委任填補空缺的人的任期只會直至下一次法團業主大會為止。 如果由法團藉業主大會進行填補，獲委任填補空缺的人，其任期會跟其他在任的委員一樣，直至管委會換屆時全體委員卸任為止。 審裁處認為答辯人是否符合屋宇署小型工程監管制度或指定豁免工程，與本4項訴訟申請並沒關係。 換句話說，答辯人所安裝招牌是否符合有關政府規定，是一個行使公契第17條特權時的條件，但由於審裁處已經裁定多位答辯人，並未能依賴公契第17條作為抗辯理據，所以審裁處亦無須為是否符合第17條內的條件作裁決。 大廈公契公用地方 在4項訴訟申請中，即使招牌並非第一答辯人安裝及使用，第一答辯人仍然需要為其租客所安裝的招牌負上責任，因為第一答辯人身為業主是知道第二答辯人所安裝的招牌，並且從來沒有提出過任何反對意見。 所以無論該招牌是由業主或租客所安裝，審裁處認為在這4項訴訟申請中沒有影響。