鄰近嘉湖銀座的大型屋苑栢慧豪園於2008年年初入伙，另一期的栢慧豪廷已於2010年落成。 據最初的規劃顯示，整個天水圍新市鎮北部也打算規劃中、低密度私人屋苑，而有關的計劃在1994年時已暫時擱置。 2013年12月，房協中止長者屋計劃，政府隨即將土地用作發展私人住宅，可提供2,200伙單位，新鴻基地產於2014年7月9日分別以22.21億元及19.68億元獨攬第112區及第115區地皮，兩地樓面呎價均分別逾1,800元。 擁有鄰近栢慧豪園屋苑的輕鐵天榮站地皮的港鐵公司現與新鴻基地產發展天榮站物業項目。 北部都會區包括天水圍、元朗、粉嶺、上水，當中有6個新發展樞紐，即古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。
- 「雙城三圈」可被視為港深接壤地帶策略性的空間結構，完整覆蓋了深圳發展最成熟及發展動力最活躍的都市核心區和深港口岸經濟帶，以及香港境內城市建設資源正在高速匯集並擁有龐大發展潛力的北部都會區。
- 二是把規劃十多年的河套邊境發展區搬移，便要重新規劃，似乎是逃避該區長期發展規劃失敗的責任。
- 而於上水華山、梧桐河以北的棕地群發展範圍最小，只有4公頃；而其地盤土地界線亦較不平整，地盤呈不規則形狀。
- 合作區為「一區兩園」設計，分別位於「一河（深圳河）兩岸」。
- 深圳園區位於深圳河北側，包括皇崗口岸片區和福田保稅區，面積302公頃；香港園區位於落馬洲河套區的港深創新及科技園（即創科園），面積87公頃。
天頌苑及天華邨於1999年入伙，其後的數年是天水圍北部屋邨入伙的高峰期。 天水圍北發展 1997年行政長官董建華在施政報告中提出八萬五建屋政策，當中於天水圍北增建7千個公共房屋單位，讓天水圍北本已非常密集的公共房屋更加。 俊宏軒、天逸邨及天恆邨的13,000個單位原本是規劃為居者有其屋，但是後來又因為居屋第23期乙取消而改為公共房屋出租；房協曾計劃在103區興建夾屋項住宅，後來因當局於1998年10月宣布擱置夾屋計劃而取消，改為興建公共住租房屋，成為今天的天晴邨。 由於公屋對住戶人數的下限比居屋的要求為高，因此進一步增加天水圍北的公共房屋人口，令中產階級人口與中下階級人口比例嚴重失衡。
天水圍北發展: 天水圍簡介
該局表示，闢建公眾街市要考慮多方因素，包括地區人口與組合、地區配套、附近街市設施及新鮮糧食零售店的數目和分布等，必須顧及街市長遠的經營能力，審慎妥善運用公共資源。 現時，天水圍區內已有多個私營街巿及多間超級巿場，亦設有由房屋署營運的街市，另外，多個屋邨已設有購物商場、各式店鋪等，為居民提供日常購物及用膳所需。 （一） 我已按何俊仁議員的要求用附件所載的天水圍分區計劃大綱圖顯示當年在訂立協議後劃定用作發展可容納約１３５ ０００人新市鎮的１６９公頃土地和當中批予天水圍公司作私人住宅和商業用途的３８． ８公頃土地，以及當日留作政府土地儲備的３１９公頃土地的位置。 留作政府土地儲備的土地其後已於一九九○年代起主要發展成為現時的天水圍北。 政府於1995年完成天水圍北規劃研究，相關基建工程於1997年展開。
惟古洞北的地價要看最後的規劃，交通配套方案，但由於與羅湖南站的競爭，加上受不明朗因素影響，料地價上會有壓力。 形點I往天慈：HK$4.6相关路線競爭交通新界區專線小巴75線九龍巴士B1線是一條由九巴營辦的新界巴士路線，來往天水圍（天慈邨）及落馬洲站，途經天耀邨、天水圍站、元朗站及元朗大馬路，並取道元朗公路及新田公路往返落馬洲，是九巴盈利第二高的巴士路線。 誠然，欖球場面積逾過萬平方米，且位於輕鐵站附近，絕對適合發展大型公營街市；惟須向欖球設施「開刀」，便立刻惹來體育界的反對。 平情而論，若然有其他的地址選擇，根本毋須將居民需要與體育發展對立。
天水圍北發展: 項目的會所、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
天一商城於2014年底已平頂及開始進行裝修工程，並在2016年落成，天水圍北及嘉湖北居民有更多購物及餐飲選擇。 至於天秀路公園和慧景軒旁邊的悅品天秀酒店，提供約340間客房。 北部初期為預留發展區（今通稱天水圍北），直至1994年才正式開始規劃，1997年後為配合時任特首董建華的「八萬五建屋計劃」而規劃興建大量高密度房屋，而且以公共房屋為主（下詳），2000年開始發展。 天水圍北發展 而北部近香港濕地公園範圍發展為私人住宅Wetland Seasons Park和Wetland Seasons Bay，在 年分階段入伙。 國際的城市規劃理論再不是福特主義式的功能分區，而是綜合發展，更要求適合低碳、可持續和社會包容的發展，而不是重複天水圍悲情城市的錯誤。
在天逸邨旁，鄰近天秀路公園的土地於2013年2月起設天秀墟，由東華三院營運，但人流不多。 天水圍公園旁的+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座及置富嘉湖）及嘉湖海逸酒店，是天水圍新市鎮最大的購物中心，也是天水圍新市鎮最繁榮的中心地帶。 該處有名為「天水圍市中心」的巴士總站，但遠離該區的交通樞紐——天水圍站，原因是天水圍新市鎮規劃初期西鐵終點站原定設於該處，即輕鐵天水圍總站（今改名天榮站）旁邊；但其後西鐵走線更改，故此該站變得遠離購物商場，因此人流亦不如其他新市鎮的市中心商場。 天水圍新市鎮早期的規劃概念是於新市鎮南部及北部中心各建一個大型公園作為核心，而住宅則圍繞公園而建。
天水圍北發展: 天水圍第107區游泳池場館及休憩用地
未來，天水圍新市鎮可能會和計劃中的洪水橋/廈村新發展區合併成為一個大型的新市鎮。 姚國威及劉桂容帶記者視察時證實，西鐵站轉入天盛苑燈位、天水圍警署、新北江轉入天耀朥及賞湖居的多個燈位，確實造成路面交通系統的等候時間漫長的問題。 姚國威分析，每當輕鐵路軌與其他路面設施（包括馬路、行人路）交匯時，一定會有燈位；而燈位一定會將優先權讓給輕鐵，導致其他公共交通都要等候頗長時間。 「如果你選擇搭的士，的士司機一定會兜路。因為揸慣的士嘅都知道，有些燈位等好耐，尤其是天福路、屏廈路以及天福路交界（即西鐵站十字路口），因為很多巴士都是經這個路口去市區，每一個早上都『虛耗』很多交通資源在這裏」。
街坊生活成本高昂，政府本可利用GIC用地興建便利居民的設施，康文署卻將佔地約5,000平方米的文物修復保存中心落戶於該區，用作儲存文物藏品及展覽，與居民的生活完全割裂。 「政府要找地方做中央儲存中心，為何選天水圍？將來車流量沒有數據，也沒有評估缺少GIC用地對我們的影響，根本再次違背一地多用原則。」唐健豐說。 早期只能依靠屯門公路或新界環迴公路，甚至輔助道路如青山公路、荃錦公路等前往市區，直至3號幹線通車後才有更直接通道，然而道路里程仍然偏長。 鐵路方面，早期只有輕鐵服務，前往屯門、元朗以外的鐵路交通要待九廣西鐵通車方能實現。 然而天水圍站位置靠近屏山，遠離天水圍大多數屋苑，居民往往須通過輕鐵轉乘。 換言之，居民不論使用路面交通或鐵路交通，無可避免要花費大量時間於交通上。
天水圍北發展: 天水圍公營街市
為發展天水圍地區，藉此增加房屋供應，政府於一九八二年與巍城有限公司（巍城公司）和天水圍發展有限公司（天水圍公司）訂立協議（協議）。 根據協議，政府向天水圍公司購買位於天水圍約４８８公頃土地，當中１６９公頃土地用作發展為約１３５ ０００人口的新市鎮，餘下的３１９公頃土地留作政府土地儲備，由政府自行決定其用途和處理。 ８公頃土地，批予天水圍公司作住宅和商業用途；其餘的１３０． ２公頃土地則由政府用作發展公共租住房屋（公屋）及資助房屋，容納約６７ ５００人，以及所需的政府、機構和社區設施和一些作鄰里商鋪的商業用途。 發展局發言人表示天水圍以公營房屋為主，加上本港短期私人住宅地皮供應嚴重不足，檢視該地皮景觀及規劃特徵後，認為適合發展私人住宅，為區內提供更多房屋選擇。
2006年，位於新市鎮東北部的香港濕地公園第二期落成啟用，園內設有三個大型展館及人工建造的大型濕地。 項目是由新鴻基地產、香港鐵路合作發展的分層住宅新盤，坐落於天水圍輕鐵天榮站上蓋，預計2024年落成。 紫晶認為，「深圳灣優質發展圈」的發展步伐比「港深緊密互動圈」更快。 深圳的前海合作區今年9月宣佈擴大面積7倍，由14.92擴至120.56平方千米，覆蓋範圍由前海自貿區擴大至南山及寶安兩區沿珠江東岸的所有近海地區（包括寶安市中心及寶安機場），基本上，整個深圳珠江東岸都包括在內。 位於元朗市中心北面則有多個大型平房豪宅區，包括錦綉花園、加州花園、加州豪園等等，是自給自足的小社區。 2007年10月14日，天水圍再度發生倫常慘劇，一名領取綜援的新移民家庭，丈夫患上鼻咽癌在醫院留醫，患精神病的妻子將一對12歲及9歲的子女，用繩索捆綁從24樓擲下，自己隨後亦跳樓，3人當場死亡，事件再度震驚香港。
天水圍北發展: 家庭暴力
現時區內各條街道大多雙向行車，巴士路線通常在同一街道雙向行走，其中巴士離開天水圍市中心公共運輸交匯處時，須繞圈才可前往景湖居及麗湖居。 當局在1990年7月在天水圍新市鎮展開多項道路工程，在西面興建天影路連接屏廈路及天華路，以及天華路部分路段，連同天壇街；同時在東面建造天城路部分路段和天龍路，以及天柏路和天祥路，以便展開天水圍下一階段的發展計劃。 至於後者地塊「三尖八角」，貼近梧桐河，可作公營房屋發展的範圍僅約4公頃。 現時康文署轄下，於天水圍區內共有兩個游泳池，當中只有位於天柏路的天水圍游泳池，設有室外池。 而今年6月，立法會通過撥款13億3,600萬元，於天水圍第107區（即天秀路公園旁，現為天秀路社區園圃），興建全新游泳池場館及休憩用地，當中游泳池場館將有一個可容納700名觀眾的主池和三個訓練池，整個工程預計於2022年完工。
眾議院外交委員會主席、共和黨籍議員麥考爾說，這些許可證是不可接受，因為當中的關鍵美國技術，會被中共用於的監視和軍事行動。 商務部為政府的決定辯護，指有關許可證都經過商務部、國防部、國務院及能源部仔細審查後才批出，主要涉及低技術出口，以及其他不會構成重大國家安全風險的項目。 天水圍北發展 天水圍北發展 在北京，商務部較早時表示，中方注意到近期美方泛化國家安全、濫用出口管制，批評是典型的經濟霸凌及市場扭曲行為，敦促美方應立即糾正錯誤做法，停止對中國企業的無理打壓，強調中方將採取必要措施，堅決維護中國企業的合法權益。 天晴邨由房屋署總建築師（1）負責設計，由於天晴邨鄰近濕地公園，故此不少細部設計也跟濕地公園有關，設計圍繞著抽象化了的雀鳥、植物、藍天的圖案，透過混凝土及油漆繪畫在各層電梯大堂牆壁之上，裝飾之餘又能跟周邊環境協調。 各座樓宇翼尾頂部也設有抽象化的雀鳥裝飾飄棚，與早期裝設在每翼和諧一型大廈頂部（1995年之前）經抽象處理的鳥翼裝飾有異曲同工之妙；可惜被批評「施工困難、浪費建築成本及無實際作用」。 對於政府打大力發展古洞北新發展區，會德豐地產主席梁志堅回覆本報查詢時指，目前古洞北新區發展日漸成熟，未來亦有古洞站，出入交通便利，預料本港日後發展將向北移，集團將加重於區內投資及發展，若日後政府再有地皮推出招標，集團亦會研究入標競投。