而且部份舊樓地點欠佳或已用盡地積比率, 沒有重建價值, 就更只有等市建局收購賠償。 然而，香港舊區重建的進度十分緩慢，樓宇老化遠快過樓宇更新的速度。 出現這種情況的原因主要有兩個方面：一是這類樓宇的地積比率大多已用盡，重建亦沒法建出更多的面積，導致參與重建的地產商缺乏利潤誘因。 二是香港的物業業權分散，若要發展商收購齊所有的業權才可以重建的話，難度極高。 人民規劃行動、環保觸覺、肇輝臺關注組、中西區關注組等 15個民間團體，昨在會議前夕到立法會請願。
申請人指，項目屬住宅甲類用途地帶，而寫字樓用途屬第二欄，故需作出規劃申請，而且上述申請符合規劃意向，擬議方案不會引致土地用途不協調問題，亦防止「納米盤」發展。 上址現為1幢樓高8層商住舊樓，地下為商鋪，樓上為住宅，早於1966年落成入伙，至今樓齡約55年；地盤面積約3005方呎，項目屬於999年期的「千年地契」，重建無用途限制，若以地積比約9倍重建，預計可建總樓面約27045方呎。 在調解的過程裏，調解員在保密的情況下協助當事人溝通，探討各方所需和背後的原因，同時發掘符合彼此共同利益的方案，當中除了討論單位價值外，還可以探討其他方案，如「樓換樓、鋪換鋪」，或一些補助方案如協助業主在同區租用，或購買同類型單位等等。 在專業的調解員協助下，當事人提出的創意方案可以層出不窮，內容甚至可以超越法院所能作出的命令及法律補救局限。 不過事實上是有小部份”釘子戶’貪得無厭的業主仍然不滿足.開出超天價,因而導致收購商只有向法庭申請強制拍賣而已. 強拍價錢 近七成受訪者要求設立專責辦事處，提供支援服務；民建聯九龍西立法會議員鄭泳舜建議，可以提供調解、心理輔導、法律諮詢、訴訟程序等，讓業主不需「左頻右撲」。
強拍價錢: 發展商舊樓收購價
施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。 樓齡過50年之後，樓宇就會老化，牆壁開始有裂縫，石屎容易剝落，電線容易短路，水喉時常漏水，電梯需要大修，若是管理不善，樓宇很快會變得不宜居住。 香港要保持大都會的風貌，應加快舊區重建，以讓香港人可以住得安全些，住得體面些，住得健康些。 我同意樓換樓, 鋪換鋪的安排, 不論原業主的單位或鋪位有幾殘舊, 貴在地價嘛, 而且他們有的是業權, 一物換一物不合理嗎? 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。
直至今年8月份，再以約4.5億元沽出，三年貶值約28%或1.78億元。 據了解，持有大部分業權的投資者朱鴻鈞，有派代表出席今早的強制拍賣會，不過該名代表沒有領取號碼牌。 強拍價錢 本地投資者持有的佐敦柯士甸道132至134號太極大樓今日（28日）透過戴德梁行進行強制拍賣，底價8.123億元，不過項目未獲承接，在無人競投下收回，成為歷來第三宗舊樓強拍「流拍」個案。
強拍價錢: 市區重建局如何選擇收購項目?
不少舊樓居民一直渴望政府可以加快舊區重建，可惜重建步伐未如理想。 該黨認同放寬舊樓強拍申請門檻，可以加快發展商收購步伐，通過公私營雙軌推動市區重建，可帶動房屋供應增加，改善市民的生活環境。 香港現時有逾5,000幢「三無大廈」，政府亦曾協助他們成立業主立案法團，惟成績強差人意。 無可否認，透過舊區重建去提升社區配套、改善居住環境確是好事，可是為求提升收樓速度而將申請門檻降至66%，便是「肥」發展商，「瘦」業主，更會令一眾劏房戶被迫遷，若無妥善的規劃及支援方案，此將會衍生更嚴重的社會問題。
(綜合報道)(星島日報報道)樓市吹淡風，際此樓價下跌時，財團趁勢「低撈」，就旗下集逾八成業權的項目，鎖定申請以強拍統一業權。 強拍價錢 其中，位處鰂魚涌太樂樓，小業主最近紛收到強拍通知，收購呎價較早前減幅一成二。 紅磡舊區跨越五條街道的唐樓羣，強拍影響更超過二百戶，財團最新收購價，更大幅冧價兩成。 本報地產組 毗鄰太古城的鰂魚涌太樂樓，佔地逾一萬三千七百呎，是港島區罕有具重建價值的舊樓，財團早於五年前收樓，直至去年第二季收逾八成業權，只餘下十六伙住宅及一個地鋪未收購。 近期，小業主紛紛收到由律師樓發出的強拍通知信件，才發現收購價被調低。
強拍價錢: 有關強制售賣土地案件的調解常見問答
據城規會文件顯示，上述項目現時屬「住宅(甲類)6」地帶，擬議辦公室及商店及服務行業發展；地盤面積約1498方呎，擬議地積比15倍發展，以重建一幢樓高23層(包括3層平台)的商廈，涉及可建總樓面22475方呎。 由伯恩光學創辦人楊建文等持有大部分業權的觀塘巧明街119至121號年運工業大廈，去年12月獲批出強拍令，項目今日（3日）進行拍賣，最終由伯恩光學代表以底價11.28億元投得，成功統一項目全部業權。 上述項目預計將會連同毗連的開源道業發工業大廈1期及2期，合併發展為一幢總樓面高達約72萬平方呎、樓高200米的商廈。 發展商不會刻意不收購其中某些單位，搞到要強拍的主要原因，通常都是因為有部分小業主要價過高。 相反，如果舊樓夾在新建高樓大廈之間，地盤面積細，發展商再起，也只能夠起到單幢樓，除非所在地段非常搶手，否則都未必會是地產商的首選。 地盤面積愈大，發展空間更大，方便重建成大型住宅或商廈等更賺錢的項目。
該財團持有約81.58%業權，市場對整個項目估值約1.12284億，餘下6個單位並未成功收購，不過其中3個屬遺產物業已於今年1月已簽署臨時買賣合約同意出售，市場估值約212.4萬至956萬，另外3個單位市場估值約222.7萬至237.2萬。 每一塊土地都會跟據自己的地契、城市規劃大綱圖及按照建築物條例，而設有地積比率、建築物高度或覆蓋率等發展限制。 收購方會以該土地之最佳發展模式，再以市場上類似的成交數據，去決定該假定發展項目之價值，但此價值並非土地價值。 發展過程中涉及建築成本、銷售時之推廣費用及發展商的利潤等，收購方需扣減該等開支成本，才可計算出土地成本價值。 相信大部份舊樓業主都想改善生活, 不想等市建局或地產商(垂青), 強行收購他們的業權重建。
強拍價錢: 參與建議修例者
[NOWnews今日新聞]日本男神木村拓哉今（2日）遭八卦週刊《Friday》報導，網路謠傳他跟工藤靜香準備宣布離婚，且還跟YOSHIKI有關，日本記者堵訪到工藤靜香，她回應：「大家都寫自己想寫的東西… 啓明醫療公布，公司自主研發的用於治療梗阻性肥厚型心肌病的Liwen RF射頻消融系統今日(3日)成功於四川大學華西醫院完成一例患者入組，至此，Liwen RF射頻消融系統在中國的確證性臨床試驗患者入組全部完成。 大同機械發盈警，預期截至2022年12月31日止年度的未經審核綜合溢利將錄得不多於2000萬港元，與2021年同期綜合溢利約8420.5萬港元相比，業績將倒退。
相比於訴訟，調解的過程快捷得多，當事人因而可早日達成和解。 強拍價錢 由於當事人可自行作出決定和達成協議，因此會更願意遵守協議的內容，大大減低提出上訴的機會。 當有爭議的雙方關係陷入低潮時，當事人很容易因為過往的印象，從而影響對事件的判斷。
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如果大廈本身地盤面積大，或相鄰皆為同類型舊樓，合併地盤面積可觀，對發展商而言皆較吸引。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。 如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。
加快舊樓重建，既可消除危舊樓宇安全問題，亦可改善市民居住環境，此一大方向沒有人會反對。 但古人提醒我們，「理國要道，在於公平正直」，當局在推動舊樓重建的同時，必須公平正直，充分保障小業主的合法權益，對於公眾的種種疑慮，政府必須給予清楚的交代。 在一片爭議聲中，立法會前日通過降低舊樓強制拍賣門檻條例，下月一日起，大業主只須取得八成業權，即可要求強制拍賣樓齡逾五十年的舊樓。 雖然條例獲得通過，但議會內外的爭議並未平息，香港業主會批評此舉將會造成苦業主湧現，有立法會議員亦指強拍涉重大公眾利益，必須釐清審批原則。 此外，議員並質疑條例強奪業主的獨佔擁有權，有違反《基本法》之嫌，遭受強拍之苦的小業主有機會循司法覆核推翻決定。 【大公報訊】位於鰂魚涌英皇道1067號的仁孚工業大廈及船塢里華廈工業大廈，一直是太古地產（01972）的收購目標。
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發展商亦要證明你的商舖位處的大廈屬日久失修，嚴重影響居民安全。 維修狀況欠佳之餘， 維修不如整棟拆卸重建， 經濟效益更大。 醒目的業主，如果不想被人強拍，就必須確保大廈業主齊心，妥善維修大廈，符合安全結構便沒有理由要重建。 當然發展商需要證明曾經提出的收購價屬於商舖估價市價或以上 。
- 不少舊樓居民一直渴望政府可以加快舊區重建，可惜重建步伐未如理想。
- 在一片爭議聲中，立法會前日通過降低舊樓強制拍賣門檻條例，下月一日起，大業主只須取得八成業權，即可要求強制拍賣樓齡逾五十年的舊樓。
- 若做得妥當，下調強拍門檻確可釋放土地，有助競爭，小發展商有機會經公開拍賣，買地發展舊樓。
- 筆者亦認同這説法，因筆者從事物業聯合出售多年，深感一般小市民對強拍一知半解，但此條例卻對他們，尤其是舊樓小業主影響深遠。
- 近期，小業主紛紛收到由律師樓發出的強拍通知信件，才發現收購價被調低。
- 而這神秘人物通常不願意透露自己的背景，發展商最怕這類人，怕被托高了價格，所以多數發展商未必想走到強拍那一步。
有了這個強拍機制之後，舊樓被成功收購重建的案例略有增加，但相對舊樓老化的速度，依然是少得不成比例。 所以特首在今次施政報告裏提出，要研究降低強拍門檻，以加快舊樓重建。 筆者預期，第四季二手成交更加萎縮，如果二手業主想賣樓，必須大幅減價，才能有競爭力，現在股市低迷，息口上升，加上政府未有撤銷辣招的意思，發展商積極出貨推低二手市場，估計第四季樓價會再下跌5%，待明年農曆年後樓價才會穩定下來。
強拍價錢: 樓宇買賣律師費
市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。 參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 對上一次修訂強拍條例是在2010年，當時有苦主拒絕接受，並提出「舖換舖樓換樓」方案，當時政府指會研究，但至今無下文。
接受過專門訓練的調解員，善於打破談判僵局，並能令各方專注於尋求解決方案。 強拍價錢 事實上，調解正是在第三者協助下的談判，幫助當事人正面溝通達至雙贏的局面；最後，更會以各方所達成的共識為當事人擬訂書面協議，詳細列明各方同意如何解決問題。 該廈地盤面積約1.76萬方呎，可建樓面約8.8萬方呎，料可建1幢約30層高豪宅大廈，以17.32億元計，即每方呎樓面地價約1.97萬元。 根據當時資料，世栢持有該廈約83.82%不可分割業權份數，涉57份業權，及大部分不佔業權分數的車位。
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筆者只知道，2011年市建局推行「需求主導」重建計劃，其成立目的，據年報所載，最主要是加速市區重建發展，去舊立新，創造更美好的生活環境。 理論上，該局設有「諮詢平台」收集各界人士的意見，評估對社區環境影響，作日後參考之用。 例如在2014年，「諮詢平台」便向市建局提交了一份「九龍城市區更新計劃」，因應區內適合作重建、復修及活化的範圍提出建議。
強拍價錢: 條例
強制拍賣通常整個地段拍賣，例如發展商已取得某大廈的八成業權，尚餘兩成的業權未能成功收購，整幢大廈會進行市價估值，若估值為30億，扣除已付款的八成業權的收購價，餘下的兩成業權，會以市價估值計算及賠償。 方法是收集整楝樓宇最少80%的業權，而地盤面積最少有700平方米，即可向市建局申請「需求主導」重建計劃，市建局會調查樓宇狀況，評估是否屬於「失修」或「明顯失修」。 初步審批成功的話，市建局會發出有條件的收購建議，向所有業主提出一個賣樓／賣舖的價錢，在90日內若不少於八成的業主接受及簽署具法律約束力的買賣協議，基本上便成事了。
強拍價錢: 發展商不會刻意不收購其中某些單位，搞到要強拍的主要原因，通常都是因為有部分小業主要價過高。發展商對強拍的態度，大多是可免則免。我個人認為，強拍的門檻可以因樓齡有別。
辭去立法會議席推動五區公投的公民黨陳淑莊表示，政府沒有參考外國的重建模式，提供「樓換樓、舖換舖」或讓小業主參與業權發展，此刻強行放寬強拍門檻只會令市區出現更多屏風樓、助長大財團趕絕小商戶。 仲量聯行項目策劃及顧問部資深董事李佩儀表示，該地皮位於筲箕灣核心，距離筲箕灣港鐵站僅5分鐘步程，一街之隔的愛秩序灣遊樂場能為重建項目提供一個充滿活力的休憩空間。 憑藉優越的地理位置及市區罕有的綠化開揚空間，自然吸引發展商收購該物業重建。 底價約14.21億今天拍賣 早兩月獲土地審裁處批準強拍後，當局才聲稱將會推出所謂調解機制，並舉手托高價格，今日會有小業主出席拍賣會，市場估計項目市值逾6.4億。 8名小業主不滿恒隆以現有使用估值的2倍價錢，首宗舊樓強拍流標事件。 陳致馨指，今年有內房和一些以往較少參與強拍的地產商參與，在市道回落時部分小業主較願意出售物業，縮短收購流程，不過商舖價格回落，這類業主可得的賠償會減低。
劉國勳指，現時已有3,700幢舊樓樓齡超過50年，缺乏保養。 雖然政府過往推出不同資助改善舊樓環境，惟有關政策只對改善舊樓室內環境有幫助，並無助改善舊樓結構，降低舊樓「強拍」門檻可進一步推動社區重建。 他預計，下屆立法會可在1年內完成公眾諮詢及審議有關政策。 而在處理釐定底價上，與訟雙方雖同意該廈可以地積比率5倍重建，但對用作評估的所建單位面積有分歧，最後裁判官從中落墨，以17.32億元作底價。 雲地利大廈位於雲地利道15號，於1963年落成，樓齡約58年，2018年初由一家名為世栢國際有限公司以每方呎約2.4萬至近4萬元的進取價，提出全面收購，兩三個月內斥逾20億元購入該廈逾八成業權，並於該年下半年向土審處申請強拍令。
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分配方式一般於大廈公契中列出，你亦可以去土地註冊處藉 Land Search 查閱，只需登入這網站就找得到 。 重覆一次，要明白強拍，你先要了解自己的商舖佔幾多「不可分割業權份數」。 強拍價錢 要了解強拍，你先要了解何謂「不可分割業權份數」( Undivided Share of A Lot.) 一般而言，多層建築物的業權是以不可分割業權份數來表達。
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為解決舊區重建停滯不前的問題，我建議政府以後在批租土地時，便在批租的條文裡，清楚說明將來重建時的遊戲規則，講明有多少比例的業主贊成出售就得齊齊出售，屆時大家都得依例執行，不可再有異議。 現實是：即使按現有的批租條文，政府也一樣有權在租約到期時，向小業主收回土地，按新規劃另作發展。 有論者以維護私有產權為由，反對政府降低舊樓重建的收購門檻。 他指，專責部門應由大廈開始被收購時即介入，讓各業主可以提早了解強拍制度，涉及的法律程序等，讓他們預先掌握其應有的法定權益。
既然分層契的精神是需要共同管業，當樓宇日漸殘舊，小業主們當然有權一起商議最佳的處理方式。 如果有八成的人贊成出售，就要大家一齊出售，我不覺得有何不妥。 相反，若要多數人的意願受制於少數人的取態，那才是不公義的。 樓宇內個別單位的業權源於土地的業權，香港的土地業權，基本上是lease hold而非free hold的。 即是說，土地的大業主是政府，政府是以lease的方式把土地批租給市民使用，政府從未把土地賣斷。