【壓力測試2021】現時向銀行申請物業按揭,需要通過壓力測試,壓力測試是銀行批核按揭的準則。 今期主要說說壓力測試5個基本要點,包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。 香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為,放寬按保樓價上限,將會激活樓價1,000萬至1,200萬元的住宅成交量,因為首期金額有多達樓價三成的差別,料該類住宅單位有望跑贏大市。 如果準買家不是首置人士但是購入物業是為自住,一般最高只能申請80%按揭(注:買家需要向銀行和HKMC提供這方面所需證明。如果被發現欺詐,可以構成刑事罪,買家會被要求還清所有按揭貸款)。 按揭新例說明,首置人士敍做高成數按揭毋須壓測,但申請低成數卻要壓測。 160萬元,起首兩年利率為2.5厘,但由第三年起的息率為5厘。 例如首置人士,在2019新制度之下,即可以透過額外的按揭保險費,在樓價800萬或以下承造最高9成按揭,而且豁免壓測,所以首期就會是物業價格的1成。 曹相信,上述中小型銀行的低息按揭計劃只屬短暫,有意入市的買家或轉按人士應把握機會於優惠期內及早申請,鎖定低息優惠。 不過近月疫情嚴峻,有銀行會要求佣金等打八折處理,以同一個案計算,每月佣金收入變成$16,000($20,000 x 80%),總收入減至$36,000($20,000 +$16,000)。 只要發現申請人有其他按揭在身上的時候便會收緊壓力測試,大大縮小借款額。 在進行壓力測試下,上調息口至八厘後,第三年的供款會增加至12,195元,供款佔入息不得多於60%下,每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。 因此,有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。 至於銀行實際會用哪一種計法,建議申請人向個別銀行再作確認。 您可用千居按揭計算機,只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字,便可得出每月供款額。 因此一般建議,申請人在申請按揭前,須先檢視自己的財政狀況,最好先清還所有卡數及貸款,讓銀行對你的財政狀況更有信心。 正因H按息率浮動難以計算壓測,所以銀行計算壓測時,會以上述的「封頂位」(或「鎖息上限」)以作計算。 樓宇按揭壓力測試 由於封頂位與P按相若,因此對於壓力測試影響其實不大。 樓宇按揭壓力測試: 購買1200萬物業首期降低240萬 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 樓宇按揭壓力測試 本公司在未得閣下的同意之前,不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 根據政府發佈的新規條,現時首置人士只要不超過供款和入息比例上額,而供款額不超過月收入的五成,便無需進行壓力測試。 銀行會向按揭申請人提供一定成數的現金回贈,細行通常由1%起,大行可達1.85% – 2%。 金管局規定,如現金回贈高於1%,則須於按揭額當中扣減。 如果已簽妥臨時買賣合約,銀行一般會衡量樓宇估值是否「估足價」達致成交價水平,如估值低於成交價,便屬估價不足。 在HIBOR較低水如當下,H按實際按息甚少會高於2厘,若果是前兩年的加息周期,H按按息亦可高至與P按睇齊。 一般會建議按揭人士定期監察按息與利率,甚至每三年左右更換按揭計劃,以減輕供樓負擔。 最優惠利率(Prime rate)其實是銀行借出資金的「基準利率」。 香港現今的最優惠利率並不統一,包括「5%」,及「5.25%」,前者俗稱「細P」,後者俗稱「大P」。 舉例,如物業估價為…